居民存款增10万亿，银行笑不出：几十家争一个楼盘按揭，放贷太难

北京上班族萧琦（化名）没想到，自己的“还债”之路，居然还如此曲折。

今年一季度，她去向银行申请提前还贷，被告知该行一季度不接受此类申请，最早也要等到二季度；二季度再去申请的时候，被告知要等一个月之后方可去银行网点办理。

萧琦2017年贷款150万买下了首套房，房贷利率为4.165%。前几年无论是大额存单还是银行理财，收益率都能轻松超过房贷利率。但从去年开始，大额存单利率一路下跌，银行理财出现亏损，跑赢房贷利率已经非常吃力。她最近购买的一款30万元理财产品，折合年化收益仅1.9%，这更坚定了她要提前还贷的决心。

“银行说提前还款已经排队到一个月后了。”8月末，另一位想要提前还贷的业主也无奈的告诉作者。

和萧琦的心态类似，越来越多的居民考虑减少负债，不再急于贷款买房。叠加股市、基金行情今年以来波动加剧，亏多赚少，拒绝贷款外，越来越多的人还开始抢银行的定期存款了。

于是，反映到今年银行中报的趋势就是，居民存款飚增，住房按揭贷款却不再一路高歌，首现负增长。

“上半年存款增长提前完成全年目标，零售贷款则仅完成计划的30%多一点。”招商银行行长王良在2022年中期业绩会上坦言。

在“存款易、贷款难”的处境之下，让银行雪上加霜的是，贷款利率的降幅远远超过存款利率的降幅，银行面临的息差压力不言而喻，而这是银行利润的根基。

购房热情不再，按揭贷款首现负增长

居民购房热情汹涌，使得住房按揭贷款成为过去数年银行业零售业贷款的支柱。这一情况在今年上半年首现逆转。

据作者梳理，相较于上年末，今年上半年兴业银行、浦发银行、北京银行、民生银行的按揭贷款余额分别减少146.4亿、126.1亿元、51亿元、12.4亿元。

招商银行上半年按揭贷款虽然增长138亿元，但是同比少增400多亿，降幅趋势明显。

相较于此前按揭贷款额度告急、居民等额度要排队2个月甚至半年的情况，四川成都地区一国有大行分行人士表示，当前房贷额度充足，但新增乏力；另一方面，由于理财收益不佳，加上前两年房贷利率处于高位，不少居民正开始考虑提前还款。

深圳某城商行客户经理向作者介绍，由于提前还款客户增多，原本提前1个月申请即可，现在要排队至少两个月才还得上。其中，有不少客户其实是办理经营贷置换房贷。“前两年深圳房贷利率达到5.8%，现在利率是4.6%，但经营贷利率才3.7%、3.8%。”假设一位客户按揭贷款500万元，做经营贷置换一年利息就能省下10万元。

“我们分行上半年在按揭业务上也是赤字。”某国有大行华东地区个贷业务主管方婧（化名）提到，这意味着，每个月新增按揭贷款无法覆盖掉自然还款部分，因此业务压力非常大。

她向作者分析，受上半年楼市和房地产企业的连锁影响，目前房贷市场是一个僧多粥少的状态。通常在一个新开楼盘的案场，能看到二十几家银行驻场，甚至同一家银行都有四五个分支网点去竞争。“以前只要我们进驻这个盘，签一两个亿都是闭着眼睛的事情，现在只能签个几千万的样子，哪怕是我们做开发贷的楼盘，也只能切到一小块业务。”

国家统计局数据显示，2022年上半年，全国住宅销售面积58057万平米，同比下降26.6%。价格方面，2022年上半年，住宅销售额为57683亿元，同比下降31.8%。商品房销售面积及销售额增速自2022年年初开始便跌入负增长区间，且跌幅双双一路扩大。

另一方面，历来被视为资产质量最好的按揭贷款的不良表现也有所抬头。据作者不完全统计，16家主要银行的住房贷款不良余额达1110.88亿元，仅今年上半年新增住房贷款不良为192.58亿元。

除了按揭贷款之外，另一类高定价的信用卡贷款产品在上半年也开始失速。例如，招行上半年信用卡贷款增长142亿元，同比少增300多亿元；中信银行信用卡贷款则直接下降108亿元。

“当前信贷需求是比较疲软的，这是客观现实，也在我们预期以内。”中信银行副行长王康在业绩会上提到，特别是2月份开始，经济下行压力总体较大，加上一些外部因素干扰，以及国内疫情点状散发带来的不确定性，包括房地产市场尚未修复，因此从消费到按揭贷款需求都比较弱。这对于整个行业都是比较重大的挑战。

居民存款大增10万亿，银行提前完成全年任务

央行统计数据显示，2022年上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元；其中，住户存款增加10.33万亿元，同比多增2.88万亿元。

王良分析称，上半年资本市场特别不好，客户买股票、买基金的投资减少；加上理财产品净值化转型后波动加大，客户买银行理财产品的愿望有所减弱，很多客户喜欢到银行存定期存款，其中三年期定期存款最受欢迎，客户存款需求很旺。“这些都反映消费、投资、理财、购房的市场变化趋势，大家都把钱都存在银行。”

财报数据显示，截至6月末，招商银行客户存款余额达6.8万亿元，较上年末增加6867亿元，增幅为11.23%。王良称，招行上半年已提前完成了全年存款目标。

根据作者统计，16家上市银行新增存款规模超12.75万亿元，平均存款增速达8.46%。其中，浙商银行、华夏银行、招商银行、交通银行、工商银行、农业银行的存款增速都达到了两位数；兴业银行存款较上年末增加3359亿元，较上年同期多增2180亿元；平安银行个人存款日均余额比去年同期高20%。

部分上市银行新增存款规模统计

方婧告诉作者，以往每年拉存款都特别累，但今年进入6月份以后，明显感觉市场的资金面比较充裕，尤其是个别村镇银行风险事件后，客户对国有大行的信任感更强，存款的自然增长非常好。3月末的时候，她们的存款增速还只有4%左右；到了6月份，增速已达8%。

据她分析，此前部分客户买房需求比较大，这两年在经历了楼市下行周期之后，大家开始对买房持观望态度，存款需求在上升。

央行二季度的储户问卷调查也显示，居民的储蓄意愿在上升，而投资意愿在下降。倾向于“更多储蓄”的居民占58.3%，比上季度上升了3.6个百分点；倾向于“更多投资”的居民占17.9%，比上季度下降了3.7个百分点。

央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘近期在发布会上介绍，由于二季度新冠肺炎疫情在我国局部地区有所反复，居民对流动性的偏好有所上升。同时，资本市场波动加大，居民的风险偏好有所降低。预计随着疫情的逐步缓解，居民的投资意愿将逐步恢复，消费意愿将稳步回归。

定期存款成新宠，大额存单全靠抢

存款逆势增长的背景下，一些收益相对更高的定期存款、大额存单尤其受到居民和企业的欢迎。以邮储银行为例，其上半年个人定期存款新增7747.8亿元，而个人活期存款减少1266.5亿元。

中信建投在近期的研报中指出，上半年因为经济大环境的问题，企业资金活化不足，叠加资本市场出现较大调整，零售客户风险偏好降低，导致存款定期化趋势有所显现。截至2022年上半年，上市银行定期存款占比较年初提升1.9个百分点至52.6%。

王良在业绩会上也提到，今年上半年全国经济面临需求收缩、供给冲击、预期减弱等困难局面，叠加局部地区疫情暴发，经济下行压力加大，企业资金活化不足，存款定期化趋势日益明显。展望下半年，存款竞争日趋激烈，存款定期化趋势或将持续。

“大家都希望能提前锁定三年期相对较高的利率。”方婧告诉作者，随着利率进入下行通道，预期未来存款利率会进一步走低，这也是当前定期存款备受追捧的原因之一。

以大额存单为例，前两年国有大行的利率普遍还在3.9%左右，如今已经降至3.15%。即便如此，依旧挡不住居民购买的热情。方婧介绍，目前大额存单额度非常紧张，基本上月初就售罄了。考虑到客户的抢购意愿，其所在行把额度切分到每周，让客户在手机银行上面定时抢购。

事实上，对于大行而言，大额存单的FTP（内部资金转移定价）还是亏的，只能“赔本赚吆喝”。“因此我们的策略是不能把大额存单资源花在一个大客户身上，我们希望客均持有量在20万-30万之间。”方婧提到。

王康在业绩会上也提到，下半年要严控存款成本，对高成本资金，比如大额存单、结构性存款等，都采取限额管理，严格审批。

这意味着，居民想要拿到稍微高一点的利息更难了。

贷款利率“内卷”，再低也“不借”

为了降低企业和居民的融资成本，今年以来贷款市场报价利率（LPR）三次下调，其中1年期LPR累计下调15个基点，5年期LPR累计下调35个基点。

在持续降息、降准的措施之下，央行数据显示，6月企业贷款加权平均利率为4.16%，较去年同期下降0.42个百分点，处于有统计以来的低位。

中国银行行长刘金在业绩会上介绍，从上半年的贷款利率看，中行境内人民币贷款的利率持续下降，新发生贷款的利率仅为3.65%，比上年下降34个基点，“这个幅度还是比较大的”。

王良也提到，由于多重利率的下调，货币政策的宽松，优质资产同业之间的恶性竞争，导致利率下调幅度确实比较大。市场上也出现价格扭曲的现象，优质企业贷款利率低于存款利率，票据利率也出现了一些违规的套利现象。

位于江浙地区的一家城商行人士告诉作者，前几年他们行的抵押贷款利率还在6%左右，现在一些农商行、信用社声称能做到3.7%，导致今年不少客户前来该行解押，“即便给他们申请打折到4.5%也很难挽留”。

一位股份行对公信贷经理也向作者提到，目前市面上国有大行针对一些优质企业的5年期的贷款利率甚至能低到3.4%，已经比一些理财产品的利率还要低了。“同业实在太卷了！”他感慨。

但即便利率底线一再降低，该信贷经理还是明显感觉到业务越来越难做。他所接触的不少企业都在亏钱或者收益明显下滑，大家的再投资意愿很低，即便是2%利息的货基类产品都抢着去买，“宁愿买理财也不愿意去做投资”。

息差越收越窄，银行何去何从？

一方面，贷款利率不断下降；另一方面，同业竞争激烈，存款成本不降反升。一降一升之下，对靠利差赚钱的银行无疑是雪上加霜。

中信建投在研报中指出，今年以来LPR多次调降，二季度受到各地疫情反复影响，有效信贷需求下降，叠加存款成本较为刚性，净息差进一步收窄。他们测算2022年第二季度上市银行净息差环比下降7个基点至1.97%。上半年累计来看，上市银行净息差较2021年下降9个基点至2.00%。

以净息差水平一直领先同业的招行为例，财报数据显示，今年二季度招行净息差下降14个BP达到2.37%，“这是我行多年息差水平比较低的阶段”，招行管理层甚至用“断崖式”下跌来形容。

其中，招行上半年的有息负债的成本同比上升了1个BP，二季度存款成本环比一季度上升了6个BP。为什么在整体货币宽松、核心存款增长增势很好的情况下出现这种变化?王良解释称，由于定期存款产品受欢迎，招行适度投放一些大额的定期存款产品，比如一年期、两年期、三年期，来满足客户的需求，从而带动招行的存款成本有所上升。

王康也提到，息差下行是整个银行业今年面临的普遍情况。贷款方面，从去年底开始，政策性利率MLF、LPR连续下调，同时信贷需求不旺，因此银行贷款的竞争一度比存款更加惨烈，同业普遍降低贷款定价进行信贷投放；存款方面，存款成本相对比较刚性，尤其是1-5月存款成本易上难下，因此上半年同业存款成本普遍偏高。

多家银行预计未来净息差仍有一定的下行空间，原因是在当前的政策导向之下，贷款定价未来仍会下降。此外，今年以来LPR多次下调，降息的影响还没有完全释放（例如参照5年期LPR按揭贷款利率的调整大部分是从明年1月1日起开始生效）。根据中信建投的测算，今年5年期LPR一共下调35个基点，预计对明年净息差的一次性影响在5个BP左右。

在上述一系列挑战之下，银行股的估值和仓位在近期也迎来了双底部。

华泰证券统计数据显示，截至9月2日，当前银行板块的PB估值为0.54倍，处于2010年以来的历史低位，多只银行个股估值水平创历史新低。此外，受经济预期和地产风险压力，二季度银行板块偏股型公募基金持仓较一季度下降1.37个百分点至2.66%，处于2013年来低位。

办理首套房贷款要注意什么？

有过贷款经历的朋友们应该知道，首套房贷款其实并不简单，有时候哪怕准备了很久或者愿意支付更多的利息，贷款还是被拒了。那到底怎样才可以成功办理首套房贷款？买首套房要注意什么呢？下面就跟着济南链家一起来了解下吧。

（一）首套房贷款的所需条件

买房人要年满18周岁，买的房子需是90平方米及以下的普通住房，在限购城市要符合当地限购限贷的贷款规定。

（二）办理首套房贷款的流程

（1）联系银行，提交申请贷款的相关材料，如身份证件、收入证明等。

（2）等待银行的审批，银行审批同意后，签署购房合同，然后再签订银行的按揭贷款合同。

（三）首套房贷款所需的材料

（1）身份证复印件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人的护照等居留证件或其他身份证件）。

（2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料，例如：收入证明、资产证明。

（3）合法有效的购买住房合同、协议以及相关批准的文件。

（4）涉及抵押或质押担保的，需要提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵押或质押的书面证明。

（5）如果是涉及保证担保的，需提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。

（6）房屋销（预）售许可证、楼盘的房地产权证（现房）（复印件）。

（7）银行规定的其他文件和资料。

在这里济南链家还想向大家介绍一下首套房的注意事项：

（1）确定买房的目标

首先购房者要确定买房的目标，根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担。

（2）学习房地产知识

自己先学习一些房地产基础知识，购房者自己如果对地产知识一点都不懂，很有可能在看房的时候，被售楼人员忽悠，所以这个是要注意的。

（3）户型的朝向要选好

购房者在选户型时一定要注重看户型的朝向和采光情况。

济南链家建议您最好购买南向的房子，因为南向的房子采光好。这里想强调的是：客厅一定要朝南、最好主卧也是南向的。因为客厅是一家人最多的活动场所，而主卧是主人休息的空间，所以南向的客厅和主卧是很必要的。

而对于选购塔楼的人来说，如果没有正南向的房子可选，那么东南向应为首选，因为西南向的住房到了夏天还有个“夕晒”的问题。

北京专报丨放款速度达2019年以来的最快 按揭贷款90%以上是首套房贷款

来源：【海报新闻】

海报新闻记者梁胜楠北京报道

7月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在新闻发布会上表示，银保监会始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，贯彻房地产长效机制要求，促进房地产市场平稳健康发展。6月份，房地产贷款新增2003亿元，房地产信贷整体运行平稳。

刘忠瑞表示，银保监会在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务，6月份房地产开发贷款新增522亿元，同时银保监会发挥好并购贷款等工具的作用，以及资产管理公司的专业优势，配合有关方面做好“保交楼、保民生、保稳定”金融支持相关工作。同时，会同人民银行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快速度。优化新市民住房金融服务，支持好刚需和改善性客户需求。

据了解，银保监会牵头发布了《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，将保障性租赁住房贷款从房地产贷款集中度中剔除，提升银行投放保障性租赁贷款的积极性，目前住房租赁相关贷款较上年同期增长62.9%。落实差别化住房信贷政策，指导各派出机构配合地方政府从实际出发优化房地产政策，因城施策做好房地产相关工作，促进房地产市场平稳健康发展。在金融部门的积极配合下，购房利率逐步下行。

6月30日，江西景德镇某个楼盘因为延期交房引发舆论关注，刘忠瑞在回答记者提问时表示，银保监会将积极加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，支持地方更加有力推动“保交楼、保民生、保稳定”工作。在地方党委政府“保交楼”工作安排的总体框架下，指导银行积极参与相关工作机制，配合压实企业、股东等相关各方责任，遵循市场化、法治化原则，主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的信贷投放，协助推进项目快复工、早复工、早交付。同时，指导银行做好客户服务工作，加强与客户沟通，依法保障金融消费者的合法权益。

在房地产信贷政策中，银保监会坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持“三稳”目标，保持政策连续性、稳定性，有效满足房地产企业合理融资需求，大力支持租赁住房建设，支持项目并购重组，满足刚需和改善性客户住房需求，努力保持房地产市场平稳有序运行。

本文来自【海报新闻】，仅代表作者观点。全国党媒信息公共平台提供信息发布传播服务。

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