香港兴业国际为合资开发项目提供财务资助 贷款金额上限为6亿港元

观点网讯：5月26日，香港兴业国际集团有限公司发布公告称，为合资开发项目提供财务资助。

据观点新媒体了解，香港兴业国际透过其间接全资拥有的附属公PiI及希慎透过其间接全资拥有的附属公司MiB，与合营公司A（由PiI间接拥有40%及由MiB间接拥有60%）签订贷款协议A以向合营公司A提供总额为22亿港元的5年循环贷款融资，主要用于向根据合营项目开发的住宅单位的买家提供按揭贷款。根据贷款协议A，由PiI（因而由香港兴业国际间接）将承担的贷款金额上限为8.8亿港元，相当于贷款融资金额的40%。

于5月26日，PiI和MiB作为贷款人与合营公司B作为借款人签订贷款协议B，以向合营公司B提供总额为15亿港元的5年循环贷款融资。

合营公司B为开发合营项目的项目公司，亦PiI间接拥有40%及MiB间接拥有60%。根据贷款协议B，PiI及MiB向合营公司B的股东贷款将按彼等各自于合营公司B的股权实益比例及相同条款作出。根据贷款协议B，由PiI（因而由香港兴业国际间接）将承担的贷款金额上限为6亿港元。

于贷款协议B有效的期间内，合营公司B可根据PiI和MiB在合营公司中的股权实益比例，逐次向彼等提取贷款的任何部份。贷款协议到期日为2027年5月26日，经各方同意可以延期。根据贷款协议B，已提取及未偿还的款项将为免息、无抵押及无固定还款期。

根据贷款协议B，向合营公司B提供的股东贷款用于提前偿还/偿还部份于2022年5月26日（原到期日）到期的银行贷款融资，以及用作合营公司B的一般营运资金。

据悉，合营公司A为一家于香港注册成立的有限公司，由SLii（一家于英属维尔京群岛注册成立的投资控股有限公司）直接全资拥有，SLii是由PiI及MiB分别直接拥有40%及60%权益。合营公司A设立的唯一目的是向根据合营项目开发的住宅单位的合资格买家提供按揭贷款。

合营公司B为一家于香港注册成立的有限公司，由SLii直接全资拥有。合营公司B设立的唯一目的是为了进行合营项目，并拥有该等地块。

PiI为一家于英属维尔京群岛注册成立的投资控股有限公司，为香港兴业国际间接全资拥有的附属公司。

MiB为一家于英属维尔京群岛注册成立的投资控股有限公司，为希慎的间接全资拥有的附属公司。希慎为一家于香港注册成立的有限公司，其股份于联交所主板上市，而其主要业务为物业投资、管理及发展。

本文源自观点网

龙湖获首单“内保外贷”7亿资金，房企境外融资出现转机

记者｜牛钰

继信贷、发债、股权“三支箭”支持房地产后，银行助力房企境外融资的“内保外贷”也开始落地。

12月9日，界面新闻从龙湖集团获悉，中国银行利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。

“内保外贷”是指境内银行为境内企业在境外注册的附属企业或参股投资企业提供担保，由境外银行给境外投资企业发放相应贷款。

以本次中行为龙湖提供的“内保外贷”为例，中行境内外两家机构共同参与，中国银行重庆分行为龙湖集团开立人民币融资性保函，中银香港以人民币保函为担保，为龙湖集团境外企业提供贷款融资。

一周前，就有市场消息称，监管机构要求中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行在12月10日前向房企提供离岸贷款，放款对象涉及多家房企。

实际上，鼓励银行落实好“内保外贷”，以帮助房地产企业获取境外融资这一表述，早在11月21日央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会上就已提出。

龙湖成为“内保外贷”的首家房企，在此之前，受益于稳健的经营和财务表现，龙湖多次获得监管机构的“小红花”，首笔中债增担保债券、“第二支箭”首单均花落龙湖。

业内人士认为，龙湖获得“内保外贷”释放出一个信号，即监管机构有意修复中国房企在境外的信用形象，此举不仅帮助房企如期兑付到期的美元债，也有望令境外融资渠道重回正轨。

“离岸贷款的资金来自境外，放款的对象也是境外客户，所以更会强调对于离岸债等方面的偿还。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“内保外贷”的目的即在债务问题的解决上，既要解决境内的债务问题，也要解决境外的债务问题，这有助于公平和公开透明。

今年以来，受个别房企境外债务展期、违约影响，以及多家房企陆续与三大评级机构“割席”，房企境外融资渠道基本丧失融资功能。

据克而瑞数据显示，最近连续两月未有房企发行境外债，上一笔为合景泰富9月发行的7.95亿美元优先票据。

值得注意的是，在11月底开始的银行对房企密集提供超万亿授信的热潮中，部分合作协议的细节中也提及“内保外贷”的支持。

近期，在美的置业与工行总行签订“总对总”合作协议中，工商银行将为美的置业在房地产开发贷款、债券承销与投资、预售资金监管保函、境外融资、内保外贷、房地产并购融资及其配套服务、租赁住房融资、个人住房按揭贷款等方面提供综合授信支持。

中信银行与中海、招商、绿城、建发、华侨城、大悦城、龙湖、滨江、碧桂园以及美的置业10家房企签订“总对总”战略合作协议中，也提起合作方向涉及内保外贷业务。

这也意味着，将有更多的房企获得银行“内保外贷”的落地贷款，有助于房企在离岸市场的信用环境改善。

流动性遭遇困局，旭辉宣布重组境外债务，海外资产处置正与潜在买家探讨

对相对优质的房企要保护好才能稳定市场信心，否则多米诺骨牌效应将持续。

中房报记者苗野付珊珊北京报道

停牌3个交易日后，“示范生”旭辉也走到了艰难时刻。

11月1日早间，旭辉控股复牌后低开近26%。消息层面，旭辉控股公告，已暂停支付公司境外融资安排项下所有应付本金和利息，寻求境外债务全面解决方案，债务证券继续停牌。

曾被视为安全度较高的优质民营房企之一的旭辉，此举让市场有些意外。

截至公告日，旭辉控股境外债务总额（包括银行贷款、优先票据和可换股债券）约68.5亿美元，暂停支付到期未付的本金和利息总额约4.14亿美元。

旭辉控股方面对中国房地产报记者表示，进行境外债务全面解决方案是旭辉在保预售房交付，保企业正常经营大目标下，应对流动性极度受限做出的安排。为缓解流动资金压力及为业务营运提供资金，旭辉正积极探索处置境外资产。

国庆节前，旭辉控股董事局主席林中发了一条朋友圈：“融资不畅，销售疲软，光让还钱哪家房企都吃不消”。之后，市场陷入种种猜测，整个10月寒气笼罩着旭辉，关于旭辉境外债务的传闻不断。

“旭辉是地产界出名的‘三好生’，现在连‘三好生’都出问题了，对地产业的信心简直降到了冰点。”某市场人士表示，对相对优质的房企要保护好才能稳定市场信心，否则多米诺骨牌效应将持续。

在11月1日的公告中，旭辉提及尚未与10月份到期债务的债权人达成协议，因此，本公司遗憾地终止了与所有境外个别债权人或债权人团体的相关讨论。为确保公平对待所有境外债权人，旭辉表示已暂停支付所有境外融资的所有应付本金和利息，但预计将继续支付若干有抵押的项目贷款。

就在公告发出后，旭辉控股董事长林中在朋友圈写下一段话：“蹲下来、活下去、站起来！蹲下意味着我们拒绝躺平，蹲下意味着重心更稳，蹲下意味着为了来日更好地站起来！”

旭辉作为示范性民营房企，曾多次获监管支持发行相关债券。此番宣布境外债务违约，进一步折射出民营房企所面临的流动性困局。

停付境外债本息

公告中，旭辉将近期遭遇的流动性难题置于台前。

据披露，在今年10月份的境外债务之前，旭辉一直全面履行着所有境外债务还款义务。2022年至今，旭辉向境外债权人累计支付本息约15亿美元。同期，旭辉仅获得了约5亿美元的新增境外融资。这也意味着，旭辉对境外的债务偿付一直依赖内部现金资源，这在融资和经营环境日益恶化的背景下日趋艰难。

旭辉控股表示，试图通过资产处置等不同方式获取更多现金流，但这些方案在不利的市场条件既耗时，也难以实现。9月份以来，房地产市场进一步恶化，销售疲软，集团的现金流恶化超出预期，同时部分融资也因评级下调触发了提前兑付条款，境外兑付压力短期内剧增。

截至11月1日，旭辉境外债务总额合计约68.5亿美元，到期未付的本息总额约为4.14亿美元。

“10月，公司在境内外均没有新增重大融资，且向境外汇款也遇到延误。即使本集团竭尽全力仍可能持续受压，无法产生履行目前和日后义务所需之足够现金。”旭辉表示。

根据公告，旭辉目前聘请了海通国际担任财务顾问、年利达律师事务所担任法律顾问，协助公司与境外债权人进行透明的对话，与公司及境外债权人共同探讨一切可行选项以寻求全面解决现有困难的方案。

在展开境外债务重组的同时，旭辉表示，将全力保交付、保运营及维护境内融资，同时境外债务问题对境内融资并无重大影响。

旭辉方面对中国房地产报记者表示，选择对境外债务寻求全面解决方案，是为了将公司的境外债务进行全盘统筹，对债务结构和久期进行重新安排，以时间换空间，让公司能持续经营下去，最大程度保障包括客户、员工、债权人在内的所有利益相关方的权益。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，在旭辉出现流动性危机又面临保交楼压力时，优先选择终止对离岸债的本息支付也是不得已之举，预计不会对旭辉的境内经营活动带来直接影响。一方面旭辉控股有较大规模的表外负债，流动性压力比较大；另一方面，市场持续下行和久未回暖的销售自然会影响旭辉的现金流和融资能力。房地产行业目前的问题显然不是“头痛医头、脚痛医脚”能够解决的，回归宏观理性和重新检视行业状态，以寻求行业应有的未来走向，才是房地产行业与政策面当前亟待面对的问题。

公开信息显示，旭辉共有12笔存续美元债，其中最早一笔是于2023年1月23日到期的2.95亿美元，2023年还有一笔12亿元人民币的境外票据到期；境内债到期时间多数在2025年和2026年，2022年没有到期公开信用债，2023年有3笔需要行权。

一位接近旭辉控股的相关人士透露，旭辉会保境内信用债按时兑付本息，非标继续谈展期。从旭辉整体境内外信用债偿付节奏来看，实际的偿付压力不大，现在做出对境外债务进行重组，也是内部“斗争”很久才下的定论。

流动性继续承压

在这场房地产行业下行风波中，旭辉是少数坚持到最后的民营房企。

早在年初瑞银曾发出对旭辉控股的看空报告，直指旭辉控股的表外负债高达600亿~900亿元。虽然旭辉进行了否认，但年内旭辉股债多次发生异动。穆迪、标普、惠誉也分别于7月、9月的几个时间段下调旭辉控股的信用评级。

最近一次流动性风波源于天津项目非标纠纷事件，同时引发波澜的还有林中给旭辉干部发的一封内部信：“资金监管上，‘断供潮’让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿元现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。”

多起事件叠加，让外界窥到旭辉面临的风险，股债开始双双震荡。

10月6日，穆迪将旭辉控股的公司家族评级从“B1”下调至“B3”，展望仍为负面。同时对旭辉控股流动性的评估从充足改为疲弱。

10月12日，惠誉将旭辉控股长期本外币评级由BB-下调至CC，并将上述评级移出负面观察名单。

10月14日，汇丰研究一周内第二次下调旭辉评级，由持有降至减持，反映了公司财务状况急速恶化。

在针对下调旭辉评级的报告里，标普预计旭辉2022年的物业销售额将下降35%~40%，这将损害旭辉的现金流，并在未来一到两年内提高其杠杆率。穆迪认为在市场状况疲软的情况下，旭辉的业务和融资渠道都在恶化。通过新的借款或资产处置产生新资金、管理再融资需求并恢复流动性的能力存在不确定性。

“公司今年境内外公开市场无到期债券本金到期。由于多家境外机构同时下调评级，触发了部分境外债务的提前还款条款，对公司的流动性形成了进一步的挤压。”旭辉方面对记者表示。

据记者了解，为了应对行业下行风险，旭辉先后合并多家区域公司进行了内部组织架构调整，同时对部分资产如南京项目公司、香港英皇道物业等做出处置，对相应资金也做了铺排。

旭辉表示，目前正在探索处置海外资产的机会，与潜在买家进行初步探讨，不过尚未订立具有法律约束力的协议。

“行业各个方面显著收紧，客观上导致了我们账面现金的大幅度下降。从目前情况看，未来几个月旭辉的现金流将承受前所未有的挑战。”林中说。

柏文喜认为，旭辉出现流动性危机更加代表了行业问题的严重性，也预示着政策层面可能会发生重大转向，并出台强力措施以促进市场回暖和行业复苏，否则再多的“输血式”救助也总有消耗净尽的一天，只有市场回暖和销售恢复才能促进行业流动性的修复和房企的重生。

植信投资研究院资深研究员马泓认为，基于增信的角度考虑，旭辉需进一步加强与政府、各类金融机构合作，推进“保交楼”工作，给予未来公司经营性和融资性现金流增厚的能力。另外需要与债权人协商，通过各种方式拉长债务周期，缓解短期投资人的担忧情绪，尽可能减少债务违约的概率和其他负面影响。长期来看，民营房企需要寻求资产负债表的平衡。

据了解，10月国庆假期，林中就到香港与相关贷款银团、债券投资人就还款等事宜进行沟通。10月11日，市场传出旭辉将对7000万美元银团贷款推迟支付，同时可转债投资人也对外表示没有收到相应的票息。紧接着，市场传出旭辉已经在包括海通证券在内的3家机构进行甄选，以协助解决境外债务展期。10月27日，旭辉股债停牌；11月1日，旭辉正式对外公布重组境外债务的消息。

“今年以来，全国地产销售市场尚未转暖，民营房企融资尚未恢复，公司的融资性现金流持续流出。旭辉一直本着恪守信用的大原则，努力兼顾日常经营与债务偿付。遗憾的是，公司虽竭尽全力，依然无法按时偿付近期大量集中到期的境外债务。”旭辉方面对记者表示，我们希望能通过寻求境外债务全面解决方案，让公司及管理层把精力聚焦于项目的保交付及公司的正常经营，让旭辉能努力去兑现对客户的承诺。