浙商证券：给予万科A买入评级，目标价位25.2元

2022-05-11浙商证券股份有限公司杨凡对万科A进行研究并发布了研究报告《公司公告点评：未雨绸缪，抓住新周期机遇》，本报告对万科A给出买入评级，认为其目标价位为25.20元，当前股价为18.56元，预期上涨幅度为35.78%。

万科A(000002)

事件：

2022年5月10日，公司微信平台发布与广州市政府签署战略合作框架协议的公告。

投资要点

签约广州市政府，继往开来深化合作：公司与广州市政府于5月9日签署战略合作框架协议。根据协议，双方将在城市更新、保障性租赁住房、城市物业智能服务、城市开发建设、智慧冷链物流、养老服务、酒店与度假等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。

持续发力城市更新，巩固增储能力：本协议提出，要强化公司与广州市政府在城市更新领域的合作。万科多年来一直积极布局城市更新赛道，在大湾区、长三角等地接连落子项目，成功开发深圳龙岗万科广场（原龙岗新老西村）、万科公园里（原龙岗樟树布村）、广州万科城市之光（原黄埔文冲村）、上海万科哥伦比亚公园（原长宁哥伦比亚社区）等旧改项目，并于2021年3月组建南方区域城市更新公司，整合区域内各城市公司的旧改项目，集中力量加快项目熟化。城市更新涉及大量面向政府及当地业主的前期工作，要求房企在当地有较强的资源积累能力。我们认为，万科凭借常年位列行业头部的品牌影响力以及在旧改方面的成功经验，更容易对接政府资源，在城市更新领域进一步形成优势壁垒，巩固多元增储能力。

多条赛道快速发展，多元化优势更受政府青睐：除城市更新外，本协议还约定双方在“城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面”加强合作。近年来，基于优化当地产业结构、创造可持续税源等方面的考虑，各地方政府在选择合作房企时愈加关注其非住板块能力。公司在物管、商业、长租、冰雪文旅等领域均已步入快速发展期（如万物云21年实现全口径收入240.4亿元，同比+32.1%，近十年年复合增长率超30%；物流板块21年实现收入31.6亿元，同比+68.9%）。我们认为，公司在多元化产业上的优势，有利于吸引各地政府加强相关产业合作，持续打造品牌影响力。

聚焦核心城市，深耕一二线市场：万科董事会主席郁亮在本次协议签署座谈会上表示“万科高度重视在广州投资布局，未来将加快落实战略合作协议有关事项，积极参与广州建设和发展”。公司已于2021年7、8月及2022年4月先后与深圳盐田区政府、上海市政府、深圳福田区政府签订合作协议，约定在城市建设与服务领域开展深入合作。当前行业处于周期拐点，位于中西部及东北地区、人口净流出的三四线城市市场面临下行压力，而大湾区、长三角等核心城市群将依旧保持市场潜力。我们认为，公司后续将继续加强与一线、强二线城市的政府层面合作，深耕当地市场。

投资建议：买入。我们认为，公司拥有丰富的旧改项目成功经验和多元化的城市运营服务能力，可进一步强化与一二线核心城市政府的合作关系，有助于巩固非公开增储能力，提升新拓项目盈利水平。我们预计公司22-24年归母净利润为244、264、280亿元，对应EPS为2.10、2.27、2.41元每股，考虑到公司稳健的基本盘和稳居行业龙头的综合开发实力，给予公司22年12倍PE估值，对应目标价25.2元，维持“买入评级”。

风险提示：行业需求修复不及预期；城市更新项目拆迁难度超预期。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，招商证券路畅研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达90.9%，其预测2022年度归属净利润为盈利247.68亿，根据现价换算的预测PE为8.71。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有28家机构给出评级，买入评级23家，增持评级5家；过去90天内机构目标均价为25.26。证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。(评级范围：1~5星，最高5星)

以上内容由证券之星根据公开信息整理，如有问题请联系我们。

万科大结局：华润要撤了！股票卖给谁？

第一财经资讯综合一财网等

持续一年半的万科大战，

终于快剧终了！

今天中午，万科说：

大家注意了，华润可能要撤了！

华润是万科的第二大股东，

入股万科已经17年，

一直以来，华润万科你侬我侬相亲相爱，

但姚老板杀进来王石向华润求救时，

华润沉默了。

万科为赶走姚老板欲引入深铁制约时，

华润彻底怒了！

董事会上华润拒绝和深铁合作，

公开表示各种不满，

并汇集全国13位政法大拿炮轰万科。

甚至，华润一把手傅育宁也罕见高调发难王石，

称其"做事"不合适。

此后，任凭姚老板、许老板兴风作浪，

华润一直沉默不语。

如今，

华润却成为第一个打破僵局的人，

也终要和17年的恩怨情仇一刀两断。

在宝能举牌万科、万科管理层上门求援的一年半之后，华润终于出手了。

1月12日中午，万科(000002.SZ，02202.HK)公告宣布，华润股份及其全资子公司中润国内贸易有限公司将筹划涉及所持公司股份的重大事项。万科说，公司是于1月11日晚收到华润的通知函，截至目前，具体细节尚在确定中。

目前万科A(000002.SZ)与万科H(02202.HK)均处于停牌状态中。姚老板被查，许老板被叫停，万科A已从11月18日的最高29元每股跌至如今的20.4元，短短两个月不到万科A跌幅超过30%，近1000亿市值灰飞烟灭。

截至2016年11月30日，华润是万科的第二大股东，持股15.29%。其他主要股东为，第一大股东宝能持股25.40%，恒大持有14.07%、金鹏、德赢1号两个资管计划（万科管理层）共计持股7.12%、安邦持股约为6.18%，个人股东刘元生持有1.23%。

有消息称，华润与深圳地铁已经数轮价格谈判，华润或将股权全部授予深圳地铁。有媒体报道，从多个知情人士处得知，华润将所持有的万科股份转给深圳市国资系统。一位知情人士称，2016年12月下旬，万科、华润和深圳市政府已经签署了有关股权转让的相关协议，但交易对价尚未得知。

如果深铁接盘，那么万科管理层方+安邦的股权，合计将高达29.82%，完胜宝能姚老板。不过可怜的姚老板，此时可能也无心恋战吧。12月底就一直有传闻称，姚老板也在寻找接盘侠，和多路资本都有接触，只是价格没谈好。

（姚老板和王石的斗争史）

兜兜转转，华润很可能还是绕不开深铁。姚老板、许老板、各路大咖，目前来看还是斗不过老王。人生真是世事难料。正如王石在最近一次公开演讲中所说，想要获得自由就必须站在巨人的肩膀上往前走。这也许阐释了，王石为何能屡屡笑到最后，并绝处逢生吧。

回顾华润和万科的恩怨情仇，真能写成一本江湖恩仇录了。本是众人艳羡的神仙眷侣，最终却很可能落得相忘于江湖，也是可惜。

2000年，在时任华润集团副董事长、总经理宁高宁的主导下，华润进场，接替深特发成为万科的第一大股东。至今，华润入股万科已近17年。

（宁高宁和王石合影）

2015年7月10日，宝能第一次举牌万科。7月24日，宝能再次举牌，持股万科达10%，仅次于此时持有万科股份14.9%的华润。8月26日，宝能通过二级市场增持、融资融券买入、收益互换三种方式对万科发起第三次举牌，就此夺下第一大股东之位。

期间，万科管理层曾不止一次上门请求华润给予支援，但华润伸出的援手只是象征性的蜻蜓点水。

港交所权益信息披露数据显示，华润在8月31日和9月1日两次增持万科，分别以均价13.37元/股增持约752.15万股、以均价13.34元/股增持约2974.3万股，两次增持共耗资约4.97亿元。增持完成后，华润共持有万科15.29%股份，以0.25%的优势领先宝能。此后，华润在持股万科方面再无动作。

至2016年3月，万科宣布引入深铁为万科的第一大股东，但华润表示坚决反对，甚至舍弃平时的低调作风，主动向媒体告知坚决反对。

2016年12月18日下午，万科宣布终止收购深铁资产。从2016年3月起，万科管理层为引进深铁作万科的第一大股东而开始长达半年以上的奔走正式宣告终结。关于终止收购深铁资产，万科给出的理由是：部分主要股东的不同意见，部分主要股东，华润无疑。

同样是2016年12月，监管机构多次公开表态，以“行业的强盗”、“资本市场的泥石流”等严厉措施形容举牌上市公司的保险公司，并暂停前海人寿的万能险新业务、恒大人寿的委托股票投资业务。监管层的表态和定性给了万科解决股权问题更多信心。

演变至今，万科股权大战的外部环境已与宝能举牌之初完全不同。尽管华润筹划股权事项的进退方向未定，但对涉事各方而言，这个结果越来越近，而华润便是万科近日来的冷静阶段中，第一个打破沉默的人。看起来，隔壁老王终于能安心睡几天觉了。

在上周日的某会场上，王石强调万科未来仍将坚持“走正道、傍大款”。王石说，“谁是大款？就是大型国有企业。国策之下，国有企业一马当先。不和他们在一起，我们和谁在一起呢？”

同一场合，王石的老友胡葆森说，“万科已经看到了胜利的曙光。”

这一宗跌宕起伏年度大戏的更多细节，请点击阅读：万科围城（年度最佳商战片）

半年业绩为近5年最差，拿地却更加积极，万科触底了吗？

郁亮有关“市场已经触底”的判断，能从万科的半年度经营简报上找到例证。7月5日晚间，万科公布了截至6月30日的经营数据。今年上半年，万科共实现合同销售金额2152.9亿元，累计合同销售面积达到1290.7万平方米，6月单月业绩环比增长53.4%。

万科公布6月销售及近期新增项目情况简报。

这份官方盖章的成绩显然比预期表现更好。按照各大市场研究机构的监测数据，万科过去半年的操盘金额、全口径金额均未超过2100亿元。“市场已经触底，恢复仍需时间，6月在环比上有比较明显的提升。”这是万科董事会主席郁亮在2021年度股东大会上的判断。复苏了吗？万科超2100亿元的销售业绩释放了一些信号。

环比增幅再度回正

与往年同期数据相比，万科这份半年度成绩单并不出色。

2018年-2021年，万科半年度合同销售金额均突破3000亿元关口，2021年上半年一举迈过3500亿元门槛，以3544.3亿元的销售金额创下历年同期最高。然而，最高之后，即迎新低。与2021年同期相比，今年上半年，万科销售金额同比跌去约39.3%，合同销售面积则下降41.2%，业绩可谓近五年最差。

但若横向比较，万科的业绩已在逐渐回暖中。6月份单月，万科实现合同销售金额471.9亿元，环比增长53.4%。单月合同销售面积近310万平方米，对比5月已增长超六成。时隔两个月，万科单月合同销售金额的环比增幅，终于再度回正。

这正暗合了郁亮数日前在2021年度股东大会上的判断。“从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程，疫情所延误的需求在6月份得到一些回补。”郁亮称。显然，“黑铁时代”的论断之后，“吹哨人”万科对行业仍有信心。

这份暖意在多家房企的半年业绩上均有体现。从数据来看，招商蛇口、华润置地、龙湖集团、中海地产等房企在6月单月均实现“逆风翻盘”，招商蛇口等七家房企单月环比增幅更是超100%。据克而瑞研究中心报告，TOP100房企6月份实现销售操盘金额7329.7亿元，业绩规模环比大幅增长61.2%。

拿地态度更为积极

销售回暖外，万科近期在拿地一事上亦有诸多动作，可谓出手阔绰。今年5-6月，万科共新增开发项目12个，而此前1-4月，万科单月新增项目数量通常为1-2个，拿地态度显然要积极不少。

一名此前曾在万科工作数年的房企中层人士告诉记者，万科近年土储相对不足，土地储备速度与销售增长速度未能保持一致，尽管可“去库存”，但仍是藏在万科报表后的一个隐忧。

以2021年年报来看，万科全年累计销售3807.8万平方米，同期新开工3265.3万平方米，而新增拿地面积仅2667.4万平方米，呈“销售面积＞新开工面积＞新增拿地面积”的态势。

近期万科频频拿定新项目，或是坚信市场已在逐渐复苏。具体来看，万科今年新增项目多落于二线城市，一线城市已落下两子，但均地处深圳。

值得一提的是，就在不久前的6月7日，万科斥资23亿元入股绿景（中国）地产投资有限公司旗下的深圳白石洲旧改项目，其将参与项目第三期及第四期开发，并享有利润分派。公开资料显示，白石洲是深圳目前体量最大的城市更新项目。

截至今日午间休盘，万科（000002）报19.45元/股，跌2.94%。

南都·奥一新闻记者林少娟