北京最贵商圈写字楼空置面积超8万平米

北京金融街

2022上半年，疫情席卷北京、上海等多个全国重要城市，写字楼市场也再次遭遇挑战。仲量联行方面表示，伴随着严格的管控，看房、装修、协议签署等重要环节皆受到阻碍，全市办公楼市场一度停滞。大部分业主通过各种方式维持住项目租金的稳定，在二季度，市场上甚至观察到“阴跌”现象，即业主维持表面租金稳定，但通过提供期外免租、遗留装修等条件为租户方带来优惠。

数据显示，北京二季度净吸纳量相比一季度下降三分之二，整体市场租金度勉强维持稳定，环比下降0.2%，同比微涨0.5%。金融街、丽泽等全市九个子市场中有四个录得了租金负增长。全市空置率下降幅度较上一季度收紧1.1个百分点，仅下滑0.4个百分点至9.8%。仲量联行华北区研究部负责人米阳表示，相对于4月底上海遭遇封控，五月份市场各方将未来预期降至最低点，目前写字楼业主方和操盘手对于北京写字楼市场反而更具信心。“他们觉得目前可能会迎来类似于2020下半年甚至2021年上半年的需求反弹。”米阳说。

子市场方面，金融街与中关村的空置压力在第二季度持续增大。作为全球写字楼租金最高的商圈之一，金融街区域常年空置率在5%以下。此前曾有业内分析人士对36氪表示，5%以内的空置率几乎意味着一房丽泽区域难求，“找业主谈几次租金，业主就不会再理你了，因为根本不愁租。”现在，金融街已经连续几个季度录得租金小幅下调。业内人士对36氪表示，2020年以来，已有超过20家金融街租户选择外迁，共涉及8万平方米以上的办公面积，目前仍处于空置状态。

仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示，尽管如此，金融街区域写字楼目前仍保持在较高租金水平，每平米月租金约在600元左右，而北京市场的平均每月租金则在每平米328元。其还表示，原金融街租户有部分缩减了其在金融街的租赁面积，另外还有部分搬到了距金融街不远的丽泽区域。

第二季度，大型金融企业的需求仍旧为全市租赁活动主要支柱，中小型企业在疫情环境下经营困难导致需求大幅萎缩。半导体、人工智能等技术导向型科技企业保持需求活跃势头，人员密集型TMT巨头企业需求释放速度逐步放缓。张斯亮表示，北京写字楼第二季度租赁需求来源以内资租户的搬迁和扩张为主，外资租户大部分维持现状甚至缩减面积。

原金融街租户的迁入，也直接带动了丽泽区域的发展。仲量联行方面表示，虽然丽泽区域目前仍旧跟北京平均租金保持着较大的差距，每平米月租金约在150-200元，但包括仲量联行在内的多个市场机构，仍旧看好丽泽区域的发展。有北京写字楼租赁市场人士对36氪表示，“丽泽最痛苦的时期已经过去了。”2021年末，地铁14号线全线贯通，丽泽金融商务区首条地铁通车，给区域通勤带来了相当程度的便利。

对丽泽区域的信心同样体现在收并购端。二季度，平安人寿收购远洋锐中心，平安也成为丽泽区域最主要的高品质办公项目持有者，持有总建筑面积近50万平方米。这其中除平安不动产操盘的部分以外，平安也曾在2019年购入华夏幸福的丽泽办公楼项目。

36氪此前报道过，该地块为远洋与平安方面合作开发，且远洋锐中心地块与平安金融中心地块共同出让。有业内人士对36氪表示，该笔交易发生在非公开市场，平安属于“近水楼台”。上述写字楼租赁市场人士则表示，远洋锐中心写字楼本身硬件条件很好，自2021年入市至2022年中，出租率不尽如人意多受疫情影响，目前正在转暖。

与此同时，丽泽北区的开发也在进展中。丰台区政府官方信息提及，目前丽泽北区的国际金融城项目已形成概念设计初步方案，拆迁在2022年5月也已经进入收尾攻坚阶段。政府方面将加快推进地块入市，拟供应土地约52公顷，地上建筑面积约248万平方米，其中经营性用地约46公顷，地上建筑面积约240万平方米。

而中关村市场的空置压力主要来源于先前若干季度在线教育与TMT巨头企业在中关村区域持续大面积退租。仲量联行数据显示，目前中关村区域已有10万平方米各品质类型的办公楼面积空置。位于中关村邻近区域魏公村的新增供应项目加重了区域内业主的空置压力。公开资料显示，2022年魏公村或将有两个新增写字楼入市，分别为丽金智地中心和和泓大厦，总建筑面积接近30万平米。

前者属于魏公村棚改项目的一部分，总建筑面积19.14万平米，于2020年1月取得施工许可，业主方为北京金力控股集团；后者则属于和泓集团，与港股上市公司和泓服务的总部北京国际大厦同样位于北京魏公村区域，1号楼总建筑面积4.15万平米，2号楼总建筑面积5.86万平米。和泓集团官网信息显示，和泓大厦于2018年7月开工奠基。

作者詹方歌

多地写字楼空置率超30%，下半年商办市场如何恢复？

房地产市场仍在艰难触底。国家统计局最新发布数据显示，7月份全国房地产开发投资同比下滑12.3%，较6月跌幅继续扩大；房地产开发景气指数由6月的95.4%下降至95.3%，继续刷新2016年初以来最低水平。

行业盘整期，住宅投资与销售持续低迷，低温的商办市场同样值得关注。7月份，全国房地产开发投资中，办公楼同比跌10.3%，商业营业用房同比跌10.3%；房屋新开工面积中，办公楼同比跌35.4%，商业营业用房同比跌37.5%。

房地产行业整体下行、企业面临较大的资金压力，给商业地产带来了一定的负面影响；多地反复出现疫情，也对商办市场带来不可忽视的冲击。

作为商业地产以及地方经济发展的“晴雨表”，今年的写字楼市场同样压力较大。据仲量联行发布数据显示，截至今年二季度末，在全国重点城市中，有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%，面临较大去化压力。

为提高写字楼出租率，许多项目都被迫压降租金，以吸引需求锐减的企业租户。业内认为，随着疫情管控放松、刺激政策发力，各地经济主体有序恢复，下半年头部城市办公楼市场需求有望回升，但短期内租金难以大幅反弹。

写字楼空置率最高达48%

一直以来，从北上广深到新一线城市，成片聚集的高端写字楼，是地方经济发展最显著的外在名片。鳞次栉比的高楼大厦，随着城市发展拔地而起，科技新贵、互联网巨头在此聚集，房企也作为开发或运营方参与其中。

有的开发商，选择将物业散售，来补回开发成本、支撑当下运营。也有的仍拿在手中，靠精细化运营收取租金、填补现金流。房地产整体向上时，住宅业务可与商业地产互相支撑，但现在，房子不好卖了，商业地产运营同样“压力山大”。

从最明显的写字楼空置率情况看，许多城市的情况都不甚乐观。

在近日召开的第四届中国商业地产品牌建设论坛上，高力国际中国区办公楼服务部董事总经理严区海表示，在只统计主要开发商、不计算小业主面积的情况下，华中地区的武汉甲级写字楼空置率达31%，实际情况可能更严重。

如果从空置率、租金两个维度看，北京、上海是最佳市场，租金相对比较高，空置率相对比较低；而合肥、天津、武汉、长春、沈阳、重庆、西安等多个城市，空置率高于市场平均水平，净有效租金则低于平均水平，市场不甚乐观。

一般而言，商办市场的表现与第三产业呈正相关关系。如果从这个角度看，严区海表示，第三产业发展最好的城市是北京、第二是上海，第三产业跟甲级办公楼的匹配度非常一致；有些城市甲级办公楼过多、但第三产业没有上来，有一定风险。

“一季度商办市场还是不错的，二季度由于重点城市受到疫情反复和经济放缓等超短期因素冲击，市场活动一度停滞，复苏势头也蒙上了阴影。”全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯表示。

仲量联行发布的第二季度中国40城办公楼市场指数也显示，截至二季度末，全国重点城市中，有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%，面临较大去化压力；8个城市处于20%～30%的可控区间，北上广在20%以内。

具体而言，40城中空置率最高的是青岛，达到了48%；此外，天津写字楼空置率达42%，沈阳、郑州、武汉、长沙、厦门、西安、南京的写字楼空置率均超过30%，一线城市中深圳写字楼的空置率也达到了21%。

租金方面，二季度全国20个重点城市全部录得租金负增长，其中13个城市处于1%的正常波动区间，其余7个城市的降幅在1%-5%之间，广州、南京、武汉、厦门、青岛、天津、大连等城市的写字楼租金水平降幅较大。

仲量联行表示，相较于2020年，本轮疫情对办公楼市场的影响多为阶段性压制，但不确定性因素明显升高，使得企业决策延迟，扩张趋向谨慎，市场活跃度降温。全国大部分办公楼市场表现低迷，增量需求回落，而租金降幅走阔的城市，多数还叠加了新增供应的当期压力。

商办市场如何突围？

除了宏观因素的影响，商办市场出现了哪些具体而微的变化？

严区海表示，在过去的一两年，互联网行业撑住了主要的办公楼市场，企业扩张速度快，对办公楼面积的吸纳也非常惊人。“一般企业的扩张速度，即便经营再好，面积增长可能也就10%～30%，但互联网企业每年能达400%～600%。”

但是，受互联网行业整体发展情况影响，从去年9月份到今天，一些城市的主要商业租户由互联网迅速变成了金融行业。金融行业租金支付能力强、扩张性也不错，但其扩张速度与互联网企业的弹性不是一个量级。

除此之外，受到疫情因素的影响，商办市场的需求也出现下降。“疫情期间，很多企业采取线上办公，有可能很多企业对办公的需求是在减少的。”严区海称。

刘凯表示，由于上半年新一轮疫情的反复冲击，商办市场下滑比较明显，经济的支撑也在走弱，市场需求锐减。当前，商办市场依旧处于“供需博弈僵持”的阶段，虽然疫情逐步好转，但短期内库存高起、利润微薄的状况仍然没有改善。

在低迷的市场环境下，有企业租赁业务承压，也有企业避免了较大波动。

近日，正荣地产发布盈利警告，预期截至2022年6月30日止六个月将录得母公司拥有人应占亏损约25亿元～30亿元。在业绩下降的原因中，有一条便是，商业地产租赁需求下降，使投资物业公平价值下降。

在越秀房托公布的半年业绩中，上半年实现经营收入总额为9.44亿元，同比增长7%；其中酒店及服务公寓、零售商场等业务收入减少，但写字楼业务收入6.38亿元，同比增长37.1%，占总收入比例67.57%，整体出租率为88.8%。

该公司管理层预计，随着下半年国内疫情稳定，写字楼需求回升，写字楼市场会较上半年好，亦相信下半年能有更多好消息出来，包括经济的增长。但对项目收并购，该公司仍保持谨慎态度，暂时没有具体的收购计划。

IPG中国首席经济学家柏文喜在前述论坛中表示，商业地产的开发和运营，需要长期资金、大资金、低息资金支持。但现在，承担商业地产开发运营的主体，多是靠短线、高息、流动性压力比较大的资金，所商业地产这个行业很难做。

他认为，未来行业将迎来并购整合的新机遇，由具备专业资产管理和运营能力的机构，去承担更多持有和运营责任。此外，在运营困难的情况下，更要以流动性为核心，资产证券化和类资产证券化将进入发展快车道。

整体而言，我国商办市场仍有很大的发展空间，下半年也有望迎来恢复期。

严区海称，中国企业在办公楼的投资方面，平均每个员工的使用面积大约7～10平方米，互联网公司可能还要低，约4～5平方米。对标西方企业，这个数据在美国约15～20平方米，中国员工的办公环境还是有待改善的。

刘凯认为，随着疫情的缓解，不确定性的下降，叠加房地产市场政策逐步发力，预计下半年商业地产市场投资增速和需求增速有望逐月恢复。短期内市场下行空间有限，对部分城市、部分区域、部分产品还是持看多观点。

他表示，未来商业地产新世代面临着以下五个趋势：一是从增量时代转向存量时代，二是从重度开发转向重度运营，三是从资产增值转向资产管理，四是从规模导向转向盈利导向，五是从粗放经营转向精细经营。

深圳后海精装写字楼租赁-中小企业进驻深圳后海的选择

深圳后海精装写字楼租赁-中小企业进驻深圳后海的最佳选择

近年来越来越多企业为提升公司形象或交通配套原因想进驻或搬迁到深圳南山后海总部基地（深圳湾）片区办公，但片区内大多数的楼宇都是一些百强的知名企业，这些楼宇除了开发商留一部办公室自用其他的开放写字楼招租，但深圳后海写字楼招商大多数对进驻企业有较高的要求，如进驻企业的规模，资质，行业，甚至是交纳税费问题等，而且他们招租的房源多为毛坯大面积的办公室，所以这些问题总将一些中小企业拒于门外或让人望而却步！

那么，中小企业进驻深圳后海找写字楼有什么选择，今天房小侠将符合中小企业进驻及办公的几个高端楼盘推荐给各位看官并附招商中心官网链接：

1·深圳阿里中心写字楼

深圳阿里中心写字楼出租-后海深圳湾甲级精装写字楼招租-办公室租赁面积200～2500平方0佣直租-找房侠阿里中心·深圳后海位于南山后海核心区域，与深圳湾人才公园是阿里巴巴自持混合型园区，由4栋办公楼宇和商业裙楼构成，3楼连廊将办公楼宇相互连通，总建筑12万平米。深圳湾公园相伴于侧交通便利配套服务齐全，打造充满专注力、协作力与创造力的办公空间。阿里中心大厦租金在220～280元/平方米/月，阿里巴巴倾向于以较低的租金吸引一些能长期合作的科技和互联网优质金融公司。阿里中心的4栋塔楼中，一栋已确定为阿里巴巴总部自用，一栋确定为出租，另两栋还没有确定用途，但阿里巴巴自用的部分将超过60%。对于出租的T2栋，其出租面积段在200—2100平方米。

2·鹏润达广场写字楼

鹏润达广场写字楼租赁-面积96-1015㎡办公室招租-全新出租租金价格更新-0佣直租-找房侠深圳写字楼网鹏润达广场写字楼正位于南山后海中心区，集办公、酒店、商业于一体，是2号、11号、15号地铁线的上盖城市综合体，周边商业、办公、购物、休闲氛围浓厚，南山商业中心特色的2层人行天桥从海岸城一直延续到本项目，与片区其它商业连为一体。鹏润达广场写字楼租赁面积96-1015㎡，租金：110-152元/㎡，全新精装修拎包办公，物业费25元/㎡空调24小时独立控制，计流量，地铁2号/11号线后海站F出口无缝衔接，周边商业、办公、购物、休闲氛围浓厚，南山商业中心特色的2层人行天桥从海岸城一直延续到本项目，与片区其它商业连为一体。

3·海王星辰总部大厦写字楼

深圳后海写字楼租赁-海王星辰总部大厦精装修办公楼出租-办公室招租面积148～980平-找房侠海王星辰大厦坐落于全球十大总部基地之一的深圳湾后海总部基地，地处后海金融商务总部基地之核心，国际5A级标准滨海写字楼，项目四界北至登良路、南达东滨路、西临后海滨路、东抵中心路。项目总占地4138.8平方米，总建筑面积是61623.44平方米，楼高109.95米，地上23层地下5层，项目主要功能为商业、商务功能。-1~4层为商业区，层高5.1-6米；5~23层为商务办公区，办公区标准层为平方米，层高4.15米。进口东芝电梯21台，高低区划分，写字楼高速电梯8台，商业扶手梯10台，商业垂直电梯3台。办公区为东芝VRV空调，商业区为开利牌中央空调，双回路供电，补配发电机。海王星辰总部大厦写字楼租赁面积：148～1200平方，价格158元/起

4·中铁南方总部大厦写字楼

中铁南方总部大厦写字楼-租金价格-交通位置配套-楼盘详情-找房侠中铁南方总部大厦地处深圳湾畔的后海中心区，定位于国际5A级标准滨海景观写字楼，代表高品质、低碳绿色、全方位服务的总部办公模式，未来该区将成为以金融、商务办公、商业服务、公共设施为主的现代化的具有滨海环境气息的城市区域中心，中铁南方总部大厦写字楼租赁面积：200～960平，租金128元/平/月起。

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