首套房贷利率累计下调140个BP 全国“最低价”降至3.7%
21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道房贷利率进入下降通道，2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。
LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。
融360最新发布的房贷利率报告显示，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。
另外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平，广州、成都和乌鲁木齐的主流房贷利率执行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。
首套房最低利率降至3.7%11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
同时，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。
差别化住房政策今年被频频提起，不少在此之前严格调控的城市，今年陆续出台了首付和利率政策。融360数字科技研究院重点监测的42个一二线城市中，2022年以来，石家庄、重庆、温州、无锡等8个城市首二套房贷首付比例全线下调；天津、郑州、宁波、南京、杭州等16个城市则单独下调了二套房贷首付比例。
除此之外，至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数，但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加，比如杭州地区11月发布的房贷新政，就将在杭州无房，在其他地方有房贷记录但已结清的购房者，按照首套购房贷款用户执行政策。
42个一二线城市中，有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。
而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。
“全国各地首套房贷利率呈现出‘破4进3’的格局，除部分重点一二线城市，后续其他城市降低房贷利率、刺激购房需求将成为主流操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
国金证券分析师杜昊旻表示，11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。
过百城市首付比例下调除了利率下调之外，首付比例也出现了调整。11月28日，宁夏回族自治区银川市人民政府网站发布消息，即日起银川市开展为期半个月的购房促销活动，40余家房地产开发企业100余个楼盘，推出了特价房、优惠车位、分期贷款补贴等措施。
“政策支持群众合理购房需求，在银川购买个人住房，购房主体和购房数量不受户籍限制，银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不作限制。”银川市住建局相关负责人介绍，商业银行或公积金贷款首套房最低首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款的，最高贷款额度由50万元提高到60万元；夫妻均正常缴存住房公积金的，缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度从70万元提高到80万元。
缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款，在最高贷款限额内，住房公积金贷款的可贷额度由不高于缴存职工住房公积金账户余额的20倍提高到25倍；缴存职工家庭住房公积金贷款的可贷额度，在最高贷款限额内，由不高于缴存职工夫妻双方住房公积金账户余额之和的20倍提高到25倍。凡在全国任一住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，购买银川地区自住住房的，均可在银川住房公积金管理中心办理住房公积金异地贷款（含商转公），贷款政策与银川本地缴存职工保持一致。
目前，已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。据中指院统计，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。另据记者不完全统计，年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。合计起来有过百城市的首付已经降到2成。
“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”严跃进表示。
（统筹：马春园）
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5年期LPR再降15BP，首套房利率低至4.1%，百万房贷可省3万利息
21世纪经济报道记者杨志锦上海报道在上周MLF利率下调之后，LPR降息已无悬念，只是幅度多少的问题。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。
值得注意的是，这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。5年期LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场。今年5年期LPR降幅已达35BP，而在此之前两年多（2019年8月-2021年12月）降幅仅为20BP。
按照央行、银保监会5月15日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，意味着当前首套按揭贷款利率的下限为4.1%。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。
此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。
LPR非对称下调2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。
其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。
8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。
从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。
全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，8月1年期LPR为3.65%，相比上月下调5BP；5年期LPR为4.3%，相比上月下调15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。
其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。
而5年期LPR降幅更大，首次超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。
国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。1-7月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%、28.8%。“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局相关负责人8月15日表示。
央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。
8月18日召开的国常会表示，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。
考虑到官方通稿将企业部门和居民部门并列，此处个人消费信贷应指向包括按揭贷款在内的广义消费贷，而不仅仅是信用卡及短期消费贷。而在此前国常会一般只会提出降低企业融资成本，而这次将“降低个人消费信贷成本”与之并列，显示出决策层也在释放降低LPR进而稳信贷、稳消费的信号。
“1-7月居民中长期贷款增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿，居民部门已经出现了实质性的‘资产负债表衰退’。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。”张继强称。
此外，5年期LPR也有更大的下调空间。自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期LPR的下调幅度相对1年期较小。截至此次报价前，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。
央行二季度货币政策执行报告显示，2022年6月住房按揭贷款利率为4.62%，高出企业贷款利率46个基点，而住房按揭贷款利率风险低、不良低，本应利率更低。
房贷利率再下调经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。
此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银保监会5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为LPR➖20BP、LPR➕60BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。
存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。
以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供90约元，需偿还的利息总额减少约3万元。
LPR报价出现了细微变化。2022年第二季度中国货币政策执行报告，在发挥LPR改革效能方面，今年以来，1年期和5年期LPR分别下降0.1个、0.2个百分点，“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的货币政策传导机制更加通畅，企业贷款利率为有统计以来新低。
光大证券金融业首席分析师王一峰预计，二季度中国货币政策执行报告在LPR传导链条前附加“央行引导”，增加了央行对LPR报价引导的灵活性：一是未必每次调整都需要诱导性因素，如降准或MLF利率下调；二是下调幅度上，也未必一定要与MLF利率同步。
今年5月就是一个例证。由于存款利率报价改革，银行资金成本明显下降，在MLF利率未调整的情况下LPR出现下降，且1年期未变、但5年期单边下调15BP。市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业贷款利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。
（统筹：马春园）
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LPR连续三月未变，多城房贷利率仍有下调空间
11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。
从目前来看，在8月份LPR非对称超预期下调后，LPR连续三个月保持不变，但是这并没有妨碍房贷利率下降的趋势。11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷款利率为4.09%，较上月下降3个基点，截至11月18日，已有18城主流首套房贷款利率降至3字头。
多数城市房贷利率降至历史低位
对于11月LPR保持不变，贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，在疫情后经济修复和稳地产的实际需求下，总量宽松的政策基调未变，这是11月LPR保持不变的宏观环境。当前，国内流动性整体相对合理充裕，兼顾到国际加息周期下国内外均衡，一定时期内LPR保持平稳。
从房贷利率来看，据贝壳研究院发布的数据显示，11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷款利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套房贷款利率为4.91%，与上月基本持平，较去年最高点分别回落165个基点和109个基点，创历史新低。
截至11月18日，在贝壳研究院监测范围内，已有18城主流首套房贷款利率降至3字头，其中，二线城市有6个，三四线城市12个。在首套房主流贷款利率方面，11月，包括一线城市在内仅10城高于4.1%。而从二套房主流贷款利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。
在利率变化上，11月，103个重点城市中仅有14城房贷利率有所调整，降息城市范围较小，且以首套房贷款利率下降为主。其中，泉州和温州主流首套房贷款利率下调至3.8%，降幅达30个基点。
值得关注的是，据媒体报道，杭州自11月11日起首套房“认房又认贷”松绑，但仅适用于纯商贷客户；首套房贷款利率降至4.1%，二套房贷款利率降至4.9%。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，杭州曾是全国房地产的热点城市，但随着供应量上涨，二手房房源井喷，市场也开始明显调整。此次杭州政策的调整或带动更多城市调整。
从利率下调幅度来看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套房、二套房贷款利率同比降幅分别为169BP和112BP。以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1036元，需偿还的利息总额减少约37万元。一线城市房贷利率同比降幅最小，首套房、二套房贷款利率同比降幅仅60个基点和52个基点。
“整体来看，11月房贷利率保持稳中下降的势头。经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位。”刘丽杰如此总结称。
预期局部城市二套房贷款利率或破4.9%
回顾此前1年期和5年期LPR利率来看，5月20日，人民银行在维持1年期LPR3.70%不变的同时，将5年期LPR下调15个基点至4.45%。
值得一提的是，同样在5月，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
而到了今年8月，人民银行将1年期LPR从3.70%下调至3.65%，将5年期LPR从4.45%下调至4.3%。此后，连续三个月LPR保持不变。
对此，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示，由于5年期LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调是释放了推动房地产市场回升的政策意图。而从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，据人民银行发布的2022年第三季度中国货币政策执行报告显示，三季度末个人住房贷款利率为4.34%，较上季度末下降28个基点，较上年末下降129个基点。
在业内人士看来，虽然目前房贷利率下限达2019年以来新低，但各地房贷利率仍有进一步下调的空间。
值得关注的是，继“金融16条”的支持政策之后，11月21日，人民银行、银保监会在联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上，强调保持房地产融资平稳有序，其中提到支持个人住房贷款合理需求，以及支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资等。
刘丽杰表示，在稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。“金融16条”的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷款利率有望突破4.9%的下限。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。当前，石家庄、温州在内的80余城已调整首套房商贷首付比例至20%，武汉、贵阳等20余城已将首套房贷款利率降至4%以下。“信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。”
新京报记者袁秀丽
编辑武新校对陈荻雁
