抵押贷款都能贷7成？不要想的太简单

举个金栗子，今天我们来聊聊房子抵押贷款的额度高低！

众所周知，房屋贷款额度和成数的审批会受到诸多因素影响。那么，究竟如何提高抵押贷款的额度，同时降低你的抵押贷款成数被砍概率呢？

下面就跟着小金橙一起来看看吧！

影响房屋抵押的因素✔自然状况类

包括年龄、户籍、家庭结构、学历、职业、职务、工作时间、住房状况等八类项目

✔清偿能力类

包括家庭年收入、家庭净收入、家庭金融资产、其他资产四类项目

✔保障能力类

包括医疗保险、养老保险、意外伤害保险和住房公积金

✔个人因素

贷款申请人信用是否良好

有无坏账、有无诉讼记录

那么，怎样才能提高抵押贷款的额度呢？✔提供有利收入证明

收入证明就代表你的还款能力，当你负债过高，银行流水较少时，银行就可能会“砍”你的贷款成数！

财力证明可以分为两种类型：

收入类型:扣缴凭单、收入流水、固定存入的存款流水。

资产类型:定期存款单、不动产所有权证明、股票持股明细等其他有价证券。

✔提供抵押品、担保人

如果有信用瑕疵，又无法提供薪资财力证明，银行通常会要求提供保人做担保。

担保人名下有不动产或其他资产，通常较有机会防止房屋抵押贷款成数的被砍概率。

✔提升个人信用

借款人的资质，对房屋抵押贷款的通过率有直接的影响。

如果查出借款人个人信用报告有问题，即使只是两三次非恶意逾期记录，也会影响抵押贷款成数。所以，保持良好的信用记录是很重要的。

✔选对合适的贷款银行

由于每家银行的审核标准存在一定的差异，相同的申请资质，在不同的银行所能贷到的成数可能是截然不同的。因此当我们在申请抵押贷款时，最好多找几家银行进行尝试。

如果你不知道如何挑选银行

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看到这里，你可能还不太清楚

到底如何才能避免你的抵押贷款成数被“砍”呢？

一起来看金栗子！张先生在科技园上班，平均月收入20000元。前段时间，张先生需要一笔500万的资金用于投资，于是便想通过抵押房子贷款来实现。张先生的房子估值750万，然而在贷款申请审核时他却被银行告知由于自身征信存在瑕疵且有100多万的信贷，所以抵押贷款的成数被“砍”到了5成。张先生瞬间傻了眼，这下该咋整呢？

所幸，在近期一场园区开展的金融讲座中，张先生认识了小金橙。

（图为小金橙开展的线下金融讲座）

小金橙在对张先生的个人情况进行了一番分析后，找到了张先生抵押贷款成数被“砍”的原因（征信存在瑕疵，信贷负债100万），并帮助张先生避免了成数被“砍”的情况，成功贷到了想要的额度！

A.小金橙在了解张先生的个人信息后，发现张先生虽然有100多万的信用贷款记录，但是张先生满足以下条件：

①张先生的月收入为20000元，有稳定的收入，流水良好

②张先生作为本地人，家中有一栋楼处于出租状态，每月有10万租金流水

③张先生的家人愿意作为其贷款担保人

B.小金橙在30分钟内为张先生匹配了如下方案：

张先生的房产估值750万，申请7成的房屋抵押贷款525万，正好满足了资金需求，另外每个月的月供额度对于张先生来说也基本在承受范围之内。因此张先生成功通过以上的小技巧通过了抵押贷款的审批！

C.待确定方案后，小金橙与银行预约面签时间，协助王先生整理资料并按规定时间一同前往银行办理抵押贷款的相关手续及贷款申请；

D.待提交贷款申请后，小金橙协同王先生配合银行考察，实时跟进银行放款进度，最终在提交申请后的15个工作日内顺利放款。

看完栗子的你，应该已经对抵押贷款的额度和成数有了大致的了解~

如果你在贷款时和张先生一样，也遇到类似的问题（抵押贷款成数被“砍”），不妨来找小金橙，我们将实时在线解答你的疑问，并且承诺匹配最靠谱的贷款方案！

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房屋房产抵押贷款的材料及流程？全款房？按揭房？怎么做低利率？

一、房屋房产抵押贷款的不同类型随着前几年全国房价的不断上涨，为了控制房子的价格，国家开始出台限购政策，贷款收紧，因此为了防止拿抵押款炒房，在房产抵押贷款的用途、利率、额度，可谓是设置了多项门槛，理解这些就方便我们去理解银行或者机构的不同类型的抵押贷款的大致区别。

银行或者机构抵押贷款的分类

按照贷款用途可分为：消费型房屋房产抵押贷款与经营性房屋房产抵押贷款区别。

按照房产情况可分为：全款房抵押贷款与按揭房(分期还月供的房子)抵押贷款。

（1）消费型房屋房产抵押贷款与经营性房屋房产抵押贷款区别。

贷款用途不同从两种产品的名字就能发现，抵押经营贷款是用于企业经营，而抵押消费贷是用于个人消费为主。虽然银行有明确的规定，专款专用，但是由于目前监管不健全，所以大部分贷款人在实际贷款中会将经营贷款或消费贷款用于其他目的，也会有主贷款人找中介把自己包装成经营性抵押贷款。

贷款年限不同由于经营贷是针对企业经营而提供的贷款，所以在贷款年限上给的范围要大于消费贷。一般来讲经营贷的年限可以做到20-30年，而消费性抵押贷款的最长年限只有10年。我们以同样的金额和利率来计算，如果贷款年限越长，那么每期还款压力就会越小。

贷款额度不同由于抵押经营贷和抵押消费贷的主体不同，一般来说企业花钱能力是大于个人的，所以银行或机构在考虑贷款金额的时候也有不同的照顾。一般来讲抵押经营贷的最高贷款金额可以达到3000万，而消费型贷款金额一般最高100万。

可选择的银行不同受国家政策偏好的影响，大部分的银行都不做消费型或者限制消费性抵押贷款用途，所以客户想挑选适合自己的银行利率、贷款周期、及额度的难度很大，通常不容易找适应的产品。

贷款利率经营性抵押贷款本身就是用于运营企业且额度比较大，直接目的在于盈利，所以正常来说抵押经营贷的利率应该略高于抵押消费贷，而且9成的银行都偏向于做经营性抵押贷款，具体体现在审核周期、放款额度、利率、背景材料宽松程度等。机构也类似。

应该选择哪种由于经营性抵押贷款相比于消费性抵押贷款在审核周期、放款额度、放款利率、背景材料宽松程度等存在天然的优势，因此大部分贷款人在贷款的时候，会选择找中介把自己包装成企业经营性贷款，中介会通过注册营业执照、包装流水等把客户资质提升从而转化成经营性贷款。

（2）全款房抵押贷款与按揭房抵押贷款的区别

什么是按揭房二次抵押贷款按揭房也就是首付一部分，然后分期付款还有剩余贷款没还完的房子。所谓按揭房，其实就是银行的一种杠杆操作，按揭贷款本质是一种抵押贷款，把房主的房子放在银行做抵押然后房主每个月分期还银行贷款。所以，按揭房抵押贷款，本质是把房子未抵押的剩余价值拿出来抵押，因此俗称二抵，就是把房子再拿去银行或者机构去抵押。

为什么要对比全款房抵押与按揭房抵押贷款大部分贷款人在拿按揭房做抵押的时候，会找中介把按揭房垫资还掉转换成全款房去抵押。

利率不同一般全款房利率在年化3.85%-5.5%，一般来说按揭房抵押比全款房抵押的利率要高1.5%-3.0%；

2.贷款年限、额度不同

一般按揭房的放款额度=(房子市价*可批比例)-按揭贷款金额。

二次抵押的贷款期限一般在10年内，极少数银行可申请到20年。全款房最高可申请到30年

其次还贷款额度也不同，全款房可以贷到60-80%，也就是说100万的房屋可以贷到60-80万，而按揭房只能贷到50-70%。

3.可操作的银行及产品不同

大部分银行都支持全款房抵押贷款，而按揭房只有少数银行可以做，大部分银行不做按揭贷款。

二、银行抵押贷款所需要的材料及一般流程（1）银行抵押贷款所需材料

分为两种贷款主体的抵押贷款，一种是个人（房子在个人名下），一种是企业（房子在公司名下）

个人做抵押贷款夫妻双方身份证（单身只提供一个就行）、户口本、结婚证（或离婚协议）、房产证、收入证明、最近六个月银行流水、备用房房产证（如有）以及其他资产证明、贷款用途证明

2.企业做抵押贷款

营业执照正副本、税务登记证正副本、组织机构代码证正副本、开户许可证、企业简介、法人和股东身份证和简历、公司章程（包括章程、章程修正案、股东决议书）、验资报告、财务报表（前两年+今年到本月）、银行流水（半年以上）、完税证明（近三个月）、上下游购销合同等。

（2）银行抵押贷款所需流程

1.贷款前规划好额度、利率、还款计划、贷款审批可行性分析、银行流水包装

贷款前规划好需要多少额度，大概多少利率以及还款时间是在自己承受范围内，然后对比市场上大部分的银行抵押贷款产品看自己的征信及个人资质是否适合，做贷款可行性分析（自己不清楚的话可以找中介咨询），用途证明（贷款用途是要干嘛，出具相关证明），个人流水不足的话，还要提前规划好找人(中介)帮忙转账提高流水。

2.向贷款机构/银行提交房产抵押贷款申请资料

3.银行对房产价值进行评估

4.下户机构(银行)去调查房子实际情况(有些需要实际看房)

5.贷款人到银行面签，签订房产抵押贷款合同及合同公证

6.到房管局及国土局进行房产抵押登记

签订完借款合同后，银行会与你约定日期与不动产权交易中心（房管局）办理抵押手续，需要你准备好产权所有人的身份证原件、产权证明原件，办理完后，银行会收取房管局出具的他项权利证明，房产证等产权证明文件会交换给你。

7.取得他项权证后等待放款

借款合同签订并办理抵押手续后，双方即可按合同规定核实贷款。银行会根据你提供借款用途合同上所指定的账号放款。借款人提款时，由借款人填写银行统一制定的提款凭证，然后到银行办理提款手续。银行贷款从提取之日起开始计算利息。借款人取得借款后，必须严格遵守借款合同，按合同约定的用途、方式使用贷款。

我是推债哥，5年贷款中介，熟悉大部分银行及机构产品

再用3800字长文，带你捋一遍房产抵押贷款的办理流程和知识点

因为房产抵押贷款限制条件较多、知识点繁杂、办理流程环节多和时间长，以及搭配垫资业务衍生出来的实操方案较多等特点，所以一直以来都被资深贷款从业者所看重，甚至被认为是最核心的贷款从业知识。

很多助贷公司都将房产抵押贷款知识作为新人入职培训最重要的一个环节，因此房产抵押贷款知识的重要性可见一斑。

我之前写过不少关于房产抵押贷款相关内容，每次重写的时候都有不一样的体会，也算是和大家一起学习了。

下面我从房产抵押贷款的申请条件与办理流程两个方面详细介绍一下相关知识。

为了让更多的借贷人朋友看懂，我尽量以通俗的非行业性的语句进行阐述，如果是贷款同行朋友不要嫌啰嗦。

房产抵押贷款概述房产抵押贷款，顾名思义，就是以借贷人或者其亲友的房产作为抵押物申请的贷款产品

因为是抵押类贷款，所以与信用类贷款不同，办理房产抵押贷款时我们必须关注三个要素：借贷人自身贷款资质和抵押房产属性，以及目标贷款产品的风控条件，只有这样我们才能更精准更快速的筛选出最佳贷款方案。

也就是说，贷款申请人不仅要自身的贷款资质符合目标贷款产品的风控条件，其名下房产也必须符合要求。

再直白和通俗一点儿讲，不仅要贷款申请人贷款资质符合条件，他还得拿得出来可以抵押到贷款机构的房产。

为了方便大家更透彻地了解房产抵押贷款，我会从不同维度对房产抵押贷款进行分类说明。

A、根据借贷主体或贷款用途的不同分为：房产抵押消费贷款和房产抵押经营贷款。

1.房产抵押消费贷款，借贷主体为个人，抵押房产可以是自己所有或者亲友所有，限制贷款用途为：装修、买车、出国、旅游、留学、其它耐用品消费等。也因贷款用途限制，绝大多数银行对该类贷款限额都是100万元以下。

2.房产抵押经营贷款的借贷主体为企业，房产为企业、企业法人或股东所有、企业法人或股东亲友所有，贷款的主要用途为企业经营。常见银行房产抵押经营贷款产品单笔限额为1000万元，部分银行单笔可达3000万元。

随着限制政策的执行，大部分银行已经停止了超过100万元的房产抵押消费贷款批复。

因为一二线城市的大量的房屋市值远超100万元，而三四线以及四线下城市的房屋市值大多在100万元左右。所以贷款实操中，在一二线城市大多以房产抵押经营贷款为主，三四线或四线以下城市大多以房产抵押消费贷款为主。

B、根据抵押房产的属性不同，一般常见分类有：住宅抵押贷款和商业房产抵押贷款。

所谓住宅抵押中的住宅，就是我们常见的住宅属性的商品房，比如普通住宅、别墅、70年公寓等；

而商业房产抵押中的商业房产就比较宽泛了，常见的有厂房、仓库、底商、写字楼、商住公寓、酒店等。

一般普通住宅的抵押率在70%以上，有些特色业务的抵押率甚至可以达到100%。

别墅的抵押率稍低一些，市面上常见的房产抵押贷款抵押率一般在60%左右，稍高一些的也就80%的样子。

商业房产的抵押率就更低了。

像是厂房和仓库一般抵押率只有40%~50%，甚至可能更低。

商住公寓、写字楼和酒店一般也是在40%~50%，我见过最高的机构的业务也仅在55%，但利息相对于银行来说高了不少。

探讨完房产抵押贷款的分类问题，大家应该对房产抵押贷款有了一个粗略的认识。

下文，我们从房产抵押贷款的办理流程上进行更深层次的解读，为了方便，我们以贷款申请人的角度进行表述说明，贷款从业者可以直接替换成客户。

注意：为了规范表述，本文中的所有“贷款机构”均包含银行、小额贷款公司，而非部分贷款从业者狭义专指小额贷款公司，请注意区分，以防出现误解。

房产抵押贷款办理流程与详细解读第一步，贷前确认

无论你是申请房产抵押消费贷款，还是房产抵押经营贷款，以下这几个问题你必须提前确认。

你的年龄是否满足要求？你的征信情况是否满足要求？你是否具备足够的还贷能力？你是否可以提供满足条件的可抵押房产？你的目标贷款额度是多少？你可以接受的贷款利率范围是多少？你希望申请多长时间的贷款？你可以接受的还款方式是？你的配偶与其他房产产权人是否同意？这些问题你都有了明确的肯定的答案，那么就可以提前准备贷款资料了。

如果征信记录不良，比如有当前逾期的，名下小额贷款或网贷笔数较多的，能结清的就结清，哪怕找金融机构垫资，也务必要提前处理掉，以防因此被贷款机构直接拒贷。

第二步，贷款材料准备

一般情况下，房产抵押消费贷款只需要提供个人材料即可，而房产抵押经营贷款则需要提供贷款申请人个人相关材料，以及与其关联的企业相关材料。

个人材料：

夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证/离婚证/单身证明、收入证明、半年银行流水，产权证明(房产证、土地使用证)。

注意：

如果是抵贷不一，即使用亲友的房产申请抵押贷款的，还需要把产权人夫妻相关证件材料一起提供。

企业材料：

营业执照正副本、税务登记证正副本、开户许可证、企业简介、法人和股东身份证和简历、公司章程(包括章程、章程修正案、股东决议书)、验资报告、财务报表(前两年+今年到本月)、银行流水(半年以上)、完税证明(近三个月)、上下游购销合同等。

注意：

如果名下没有关联公司，需要提前注册或转让公司壳子，但是因为每家贷款机构对于贷款申请人持有或关联企业的时间有不同的规定，因此必须预留足够的时间。

第三步，确定贷款方案

所谓确定贷款方案，也就是选择目标贷款机构。

普遍上讲，银行的特点是利息低、贷款时间长、审核严、放款速度稍慢，一般是15-30个工作日；小贷公司的特点是利息稍高、时间短、审核宽松，但是放款快，一般1-7个工作日就能放款。

但是银行与银行之间也存在着差异，比如有些比较看重优质抵押物，有些银行更看好借贷人自身资质。同样的，小贷公司之间也有这个问题。

如果我们要筛选到最合适的贷款方案，就必须根据自己的贷款资质与贷款产品的限制条件进行多维度对比。

花费一定精力之后，自己也好通过贷款中介也好，如果成功匹配到了合适的贷款方案，那么我们就可以进行下一步了。

第四步，向贷款机构提交资料

这一步相对最为简单，确认好选择的贷款机构，直接提交之前准备好的材料就好。

然后等待贷款机构初审就好，初审通过之后，会通知你进入下一步。

注意：

切记，面对银行客户经理时一定不要胡言乱语，不管你真实贷款用途是什么，就按照上文中提到的那些用途去说。

这个时候不能太实诚，别什么买房、炒股、投资之类的真实用途一五一十的全抖落给贷款机构。

第五步，下户核查与房产评估

贷款机构会根据贷款申请人提供的房产地址与企业经营地址上门进行核查，主要核查房产证信息与企业经营状况的真实性，并对房屋价值进行评估。部分银行需要委托评估公司上门拍照并给出评估值。

注意：

如果房产评估价值低于贷款申请人的预期，可以直接拒绝当前贷款机构，并另行选择其他贷款机构。

如果通过贷款中介或助贷机构，其实转让过来的公司壳子都是有一定操作空间的。

这里点到为止，不能写得太露骨，否则可能出问题。

第六步，签订贷款合同（面签）

若贷款机构经过风控审查之后认定贷款申请人的各项条件基本符合，并通过最终审批，便会通知贷款申请人到指定网点签订《借款合同》。

贷款机构与贷款申请人在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理等细节问题。

注意：

此时虽然仍旧可以终止贷款申请，但征信上都已经增加了机构查询次数。

第七步，办理抵押登记

完成《借款合同》签订之后，贷款机构会和贷款申请人约定日期到不动产登记中心（房管所）办理抵押登记手续。

此时，需要贷款申请人准备好产权所有人的身份证原件、房产证原件。

抵押登记办理完成，贷款申请人直接将他项权利证交给贷款机构，之后等待贷款机构放款即可。

第八步，等待放款

以上流程全部完成之后，贷款机构会根据贷款申请人提供的借款用途合同上所指定的账号放款。

如果是企业经营贷款，贷款申请人可以根据借款合同办理提款手续，按合同计划一次或多次提款。

贷款申请人提款时，一般情况下需要填写贷款机构统一制定的提款凭证，然后到贷款机构办理提款手续。

贷款机构从贷款提取当日开始计算利息。

这是分割线

以上就是一般房产抵押贷款的常规步骤流程，下面我在附加上市面上一般常见的房产抵押贷款的限制条件，方便各位读者可以自行估算一下自己申请房产抵押贷款的成功率。

房产抵押消费贷款申请条件：借贷人22-60周岁，抵押人22~60周岁；在本地具有稳定的工作，具备偿还贷款本息的能力，个人负债率小于70%，个人或夫妻流水至少1倍于贷款月供；能够提供银行认可的抵押房产（自己或亲友所有），房产类型为商品房，产权清晰；借贷人和房产抵押人征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于10年，等额本息或先息后本还款；房产抵押经营贷款基本申请条件：借贷人22-65周岁，抵押人年龄22~65周岁，通常最高不超过70岁；具备偿还贷款本息的能力，个人加企业的负债率小于70%，个人加企业流水至少2倍于贷款月供；企业注册满1年以上，新变更需要6个月以上；能够提供银行认可的抵押房产，房产类型为商品房，房龄不超过40年（大部分银行要求房龄不超过25年），产权清晰；借贷人、房产抵押人以及企业征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于30年，常见还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；

内容补充以上内容只是对房产抵押贷款基本知识的概括，贷款机构不同对借贷主体的要求略有差异，比如房龄、借贷人与抵押人年龄、信用记录中的机构查询记录等，所以千万不要对直接对号入座套用以上贷款条件。

如果是新入行的贷款从业者，最好能够跟着公司老人实操两三次，否则死记硬背下来很难又很深体会。

如果借贷人朋友可以参照本文提前布局准备，至少了解清楚大概的流程环节不会慌乱。

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