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疯了吧！谁说过了下个月，房贷利率都要涨？

感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。

不是楼市行情要疯了，而是临近年底，各种断章取义的“疯言疯语”又开始欺行霸市了。

这不最近，有股风吹，说过了2022年底，全国房贷利率要涨起来，包括佛山。连佛山某些地产从业者，也是这么跟购房者输出的。

惹得不少老铁紧张了起来，好些人跑来问我们。

还发给我们什么阿猫阿狗的公众号援引的人行公众号上的内容截图，说的有板有眼。

这狗屁公众号平时文章阅读量一千几百的，就这么一条拼凑的文章，阅读量都10万了。

什么是劣币驱逐良币？

这TM就是！

我们辛苦写辟谣稿，还不及人家花10多分钟东拼西凑出来的文章阅读量的十分之一。

这世道怎么了？

罢了，罢了，牛鬼蛇神爱咋咋地吧。但谣我们一定得辟！

经过一番线索追踪，我们断定了这其实就是一个拙劣的、以偏概全的谣言。

但凡稍微有心的人，去翻翻前天中国人民银行公众号上发的文章，就会发现网传的那些说优惠利率马上要到期的文章，都是在掐头去尾，断章取义。

人行公众号的文章就是如下这篇:

里面有提到今年9月29日上头发布通知，要阶段性放款部分城市首套房贷利率下限，也就是房贷利率下限可以低于4.1%，注意是部分城市。

是哪些城市呢？

是今年6-8月，新房价格同比和环比都下跌的城市，一共23个，其中并不包括广州佛山这样的城市。

而过了2022年年底，这23个城市将恢复原有利率政策（即现行的房贷利率最低4.1%），这跟其它城市没半毛钱关系。

喏，你们看文章里还特别点出了几个城市的名字，其中最狠的有去到LPR降60个基点的，即3.7%。

但是佛山现在依然是最低4.1%，隔壁广州基本上都是4.3%，极个别听说可以做到4.25%。

但是，最坏最坏的就是下面这张海报，看起来好像很权威很官方，下方被圈定的文字里，把人行公众号里说的“符合条件的23个城市”的字样给掐掉没放上去了。

给群众营造了一种全国房贷利率优惠将在下个月底到期的假象，进而被担惊受怕的公众、被部分有心的地产同行疯狂转发。

我猜测这个公众号的创始人是知道事情原委的，但是为了利用公众恐慌的心理，为了借地产从业者之手推波助澜实现影响力最大化，他们选择了睁一只眼闭一只眼打擦边球。

其实，这张海报对应的公众号主体，不是什么权威媒体，其背后的注册主体，是下方这个个体户:

在企查查上查询该组织，信息如下，你就知道啥段位了。

该组织非常懂传播学，懂得炮制勾起民众和地产从业者争相转发传阅的内容，尽管其内容在行家眼里是毫无营养的搬运工，甚至还是低能的资讯。

但是因为某些资讯符合既得利益者的立场，所以被大量传阅转发，这就是典型的劣币驱逐良币的商业逻辑。

同样在佛山，也不乏这样的楼市媒体。

T们对楼市可能只是一知半解，甚至写文章的人可能连房都没买过1套，但却常常能炮制出阅读量挺高的楼市文章，你说这讽刺不讽刺？

最后的碎碎念

明年佛山和广州的房贷利率会不会上涨，什么时候上涨，我不知道，没人能给你100%的答案，说不准明年还下调，所有都是基于当下的盲猜。

我想说，不管明年利率是上涨还是下调，顶多就是相差0.1-0.5%，真差不了多少钱，你的房贷利率是会在次年按照最新的LPR来计价的，所以现阶段没必要对利率进一步的涨跌而上头。

房子，你现在买得起的，就买。买不起的，就等明年再说。你老想着多占点便宜，那你最好也做好吃亏的心理准备。

好了，话已经说破，事情就是这么个事情。

我不知道此前有多少人被带偏了节奏，但是焦急来问我们的老铁都是怕明年房价会涨、利率会涨的人。

如果真的能确定明年会涨，他们会选择在今年下手。

对此，我是哭笑不得的。都说：房价下跌，刚需就消失。房价上涨，刚需就跳出来了。这话一点不假。

你还敢说大家都没钱、没人买房吗？

我告诉你，就凭上文那样拙劣的资讯都能传得神乎其神，让还没房的刚需一惊一乍的，我就知道韭菜哪有割完的时候，不过是春风吹又生罢了。

希望你不要成为一颗任人收割的韭菜！

佛山买房，问问楼司令吧！

司令说楼：用真金白银探索的楼市经验，用接地气的方式让你躲开楼市里的坑。为买房人解惑答疑，买对房子少费心。那些别人不肯说的，司令告诉你。

央行超额等价续做MLF，12月5年期LPR或将下调

21世纪经济报道记者杨志锦上海报道在近期债市持续调整的背景下，市场对12月MLF的续做尤为关注：如果MLF降息，则对债市构成极大利好；如果MLF不降息，但超额续做，对债市也友好；如果MFL不降息但缩量续做，则债市调整压力加大。再叠加宏观经济数据走弱、美联储加息、前期降准等因素，上述各种预测均有一定市场。

最终，央行对12月MLF等价超额续做，即一年期利率保持在2.75%，净投放1500亿中长期流动性：一来有助于稳定近期动荡的债市；二来稳定银行中长期负债成本，进而推动银行以较低成本向实体经济提供信贷支持。

市场机构认为，虽然12月MLF利率保持不变，但在降准、存款利率改革降低银行负债成本以及稳定房地产市场的背景下，12月5年期LPR有望下调。

降准未置换MLF

2019年以来货币政策的预期管理频率逐步固定，形成每日连续开展公开市场操作，每月月中固定时间开展中期借贷便利（MLF）操作的惯例，稳定市场预期。实践中，MLF主要是每月15日操作（遇节假日顺延），以为每月20日的LPR报价提供参考。

回顾来看，今年央行对到期MLF的操作灵活，其中一季度每月均放量投放，即投放规模大于到期规模，随后4月至7月均等量续做，而8月份进行了缩量续做，9月份是今年第二次缩量续做。10月份为等量续做，11月却转变为缩量续做。由于12月5日央行降准释放长期资金5000亿，有市场机构认为，央行可能会用降准资金置换12月到期的部分MLF，导致12月MLF缩量续做。

但从过往看，如果降准置换MLF，央行会在答记者问中明确，而降准落地的时点恰好是MLF到期的时点。今年4月下旬降准25BP，时间点并不在MLF到期日，次月MLF为等量续做，也即4月降准并没有置换MLF。而此次降准央行在答问中也没有明确提及降准资金用于归还MLF，最终12月MLF为等价超额续做，意味着12月降准资金也没有置换MLF。

12月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当日人民银行开展6500亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。Wi数据显示，11月15日MLF到期5000亿，逆回购到期20亿，央行此次操作意味着MLF超量1500亿续做。

“降准投放了5000亿长期资金后，央行还多投放1500亿的中长期流动性，对资金面、债市都是相对友好的。”某股份行金融市场部交易员表示，“昨天（12月14日）债市调整已经缓解了，MLF超额续做后有望继续缓解，但并不意味着银行理财产品压力就没了，还需要观察信用债市场整体走向。”

此轮债市调整开始于11月中旬：受疫情防控政策调整、房地产支持政策力度加大等因素影响，利率债收益率出现大幅上行，部分银行理财产品破净，投资者纷纷赎回理财，进一步加剧了债市调整，形成负反馈。不过，随着11月下旬国常会宣布降准，债市得以短暂恢复回稳。但12月以来，赎回仍在继续，银行理财大幅抛售信用债、商业银行二级资本债、永续债等券种。

此外，随着近期一年期同业存单收益率快速上行，已超过一年期MLF利率，银行通过MLF向央行融资已具有性价比。Wi数据显示，12月14日，一年期AAA同业存单收益率为2.77%，超过一年期MLF利率2BP，相比一个月前快速上行了53BP。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，在MLF大额到期背景下加量续做，再加上通过其他方式加量投放中长期流动性，首先有助于控制市场利率上行势头，引导资金面继续处于较为宽松的状态，即DROO7低于央行7天期逆回购利率（2.0%）、1年期商业银行（AAA级）同业存单到期收益率低于1年期MLF利率。这将有效稳定市场预期，有利于银行以较低成本向实体经济提供信贷支持。

Wi数据显示，12月15日上午市场流动性保持合理充裕：DR007报价在1.44%左右徘徊，相比上一交易日下降22BP。当日上午，中短期国债收益率也出现不同程度的下降。

12月5年期LPR有望下调

从利率看，12月一年期MLF和7天逆回购政策利率分别为2.75%和2%，持平于上次。2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点形成的方式报价。

从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调。在MLF利率不变时，LPR有过两次下调，主要因为降准降低资金成本及存款利率下调。其中，2019年9月，MLF利率未变，但降准降低银行资金成本每年约150亿，一年期LPR下降5BP，五年期LPR未变。此次LPR下降既有降准的因素，也有LPR改革成果的因素。

央行相关负责人在2019年三季度发布会上对9月LPR报价有过专门回答：报价行在考虑报价的时候是在MLF利率上面加点，加点的幅度受到自身的资金成本、市场供求和风险溢价因素的影响，会有一个调整。前期的市场利率已经有很大幅度的下行，关键的问题在于怎么降低风险溢价。央行降准有利于降低商业银行自身的资金成本，也有利于降低风险溢价。

第二次为今年5月，MLF利率未变，但降准降低银行资金成本每年约65亿，一年期LPR不变，但五年期LPR下降15BP。此次LPR下降不仅受降准的影响，而且还受存款利率下降的影响，也是稳定房地产的需要。

央行《一季度货币政策执行报告》披露，2022年4月央行指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，新机制建立后，工农中建交邮储等国有银行和大部分股份制银行均已于4月下旬下调了其1年期以上期限定期存款和大额存单利率，部分地方法人机构也相应做出下调。

按照安排，12月20日（下周二）将进行LPR报价。王青认为，12月一年期LPR将保持不变，5年期LPR有望下调。王青称，12月MLF利率保持不变，意味着当月LPR报价基础未发生变化。不过，9月以来商业银行启动新一轮存款利率下调，而且下调幅度整体上明显大于4月开启的年内首轮存款利率下调。12月降准落地也会降低金融机构资金成本每年约56亿元。这些因素会抵消近期市场利率上升的影响，增加报价行下调LPR报价加点的动力。

央行《三季度货币政策执行报告》披露，9月中旬部分全国性银行下调存款利率，带动其他银行跟进调整。9月定期存款加权平均利率为2.30%，较存款利率市场化调整机制建立前的4月下降0.14个百分点，有利于降低银行负债成本。

“着眼于今年底明年初稳增长、防风险，推动楼市尽快出现趋势性回暖势头，我们判断监管层近期将引导报价行下调5年期LPR报价，其中最早有可能在本月20日落地。考虑到居民房贷重定价日多为每年1月1日，也不排除报价行从维护2023年资产收益角度考虑，推迟到1月下调5年期LPR报价的可能。”王青称。

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