稳楼市打出“组合拳”房贷利率步入“3时代”——2022年9月以来房贷利率趋势分析

作者｜李万赋「融360数字科技研究院」

今年，中央多次提出稳定房地产市场，因城施策促进市场平稳健康发展。特别是9月底以来，人民银行、银保监会、财政部和税务总局等部委连续下发稳楼市新政，如阶段性调整差别化住房信贷政策、下调公积金贷款利率、支持居民换购住房退还所得税等。

受此影响，多地首套房贷款利率步入了“3时代”。

全国首套房贷款利率4.2%，仅高于下限10BP

融360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2022年10月（数据监测期为2022年9月20日-2022年10月18日），全国首套房贷款平均利率为4.20%，比全国房贷利率下限高10BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从下降幅度来看，首套房贷款利率今年累计降幅为133BP，比去年同期下降139BP；二套房贷款利率今年累计降幅87BP，比去年同期下降91BP。首套房贷款利率降幅远远大于二套房贷款利率降幅。

2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR共累计下调35个基点。同时，5月15日，人民银行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限不变。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，2022年以来全国首套房贷款利率下限下降55个基点，由原来的4.65%下降至4.1%，二套房贷款利率下限下降35个基点，由原来的5.25%下降至4.9%。

在2022年9月底召开的货币政策委员会第三季度例会上，人民银行表示，LPR改革红利持续释放，货币政策传导效率增强，贷款利率稳中有降，人民币汇率预期总体平稳，双向浮动、弹性增强。因此，市场对未来LPR调降仍有预期，预计第四季度仍有下调空间。

监测城市中7成执行全国利率下限，超10城首套利率降至“3字头”

9月29日，人民银行、银保监会再次发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市可在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。根据国家统计局当月发布的70个大中城市房价指数数据，至少有23个城市符合要求，包括8个二线城市、15个三线城市。

从实际执行层面来看，10月底，首套房的利率水平大概分布在以下四个层次。

一是一线城市的房贷利率比较坚挺，北京、上海和深圳的首套房贷款利率主流水平分别为4.85%、4.65%和4.6%，为全国首套房贷款利率最高的三个城市。海口是首套房贷款利率平均水平在4.5%以上的唯一一个二线城市。

二是广州、杭州、成都三地的银行基本统一执行4.3%的首套房贷款利率，和5年期以上LPR水平保持一致。

三是首套房贷款利率执行全国下限水平的城市数量最多，在融360数字科技研究院监测的42个城市中，30个城市主流房贷利率执行4.1%，占比71.43%，且大多自5月政策调整后就一直跟随LPR调整至最新下限；36个城市首套房贷款利率已达下限4.1%。

四是部分城市利率下限阶段性取消后，目前全国有10多个城市首套房贷款利率降至“3字头”，二线城市包括石家庄、贵阳、天津、武汉、昆明、大连、宜昌等地，三四线城市包括清远、阳江、济宁、襄阳等地。

后续应该会有更多符合条件的城市在年内跟进下调房贷利率。在当地政策范围内，银行可以有更多的余地和客户协商确定新发放的首套住房贷款利率水平，以满足客户的房贷需求。

二套房贷款方面，10月底，在融360数字科技研究院监测的42个城市中，有40个城市二套房贷款利率最低可执行4.9%，36个城市二套房贷款利率主流水平为4.9%，即全国二套房贷款利率下限。

稳楼市：连续打出全国性房地产政策“组合拳”

如前文所述，9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

随后9月30日公积金贷款利率也迎来下调。人民银行公告宣布，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。针对期限在1年以上的已放公积金贷款的首套住房，明年起开始执行下调后的公积金利率水平。二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

同时，9月30日，财政部、税务总局还发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

可以看到，上述三个政策一起构成稳楼市“大招”，通过降低房屋的购买成本和交易成本，进而促进房地产市场交易的活跃。政策落地之后，效果释放仍需要一定的过程，但上述政策对于市场信心传导的力度远大于地方政策，预计第四季度房地产市场将加速恢复，后续各地的调控手段也有望继续加码。

公积金贷款新政密集落地，超20城支持公积金做首付款

9月30日全国公积金贷款利率迎来下调，这是人民银行自2015年8月以来，首次下调首套个人住房公积金贷款利率。不过，具体到各地楼市政策的“工具箱”，2022年以来,公积金稳楼市政策被使用的频次越来越高。政策的具体内容从之前传统的降低首付比例、提高贷款额度上限等方面，扩大到放松异地贷款限制、住房套数认定、可提前支取做首付款、“一人购房全家帮”等方面。

在可提前支取做首付款方面，据不完全统计，目前至少包括青岛、梅州、眉山、厦门、绵阳、沈阳、遵义、资阳、汕尾、珠海、泉州、南平、漳州、潮州、惠州、中山、龙岩、雅安、池州、六安、淮南等超20个城市提及可提取公积金用于支付首付款及购房款。

以青岛为例，8月31日，青岛市住房公积金管理中心发布《关于支持职工提取住房公积金用于支付购房首付款的通知》，明确在青岛市行政区域内购买新建商品房，可申请提取购房人及其配偶名下的住房公积金用于支付购房首付款。同时，阶段性放宽上述政策的提取范围，自本通知生效之日起一年内，购买家庭首套自住住房的，支持购房人及其直系亲属提取住房公积金用于支付购房首付款，政策放宽有效期1年，即自2022年9月1日至2023年8月31日。

“一人购房全家帮”，即直系亲属可提取住房公积金助力购房者支付购房款或者偿还房贷。据统计，全国至少有30个城市在公积金新政中提到，子女购房可提取父母公积金，实行“一人购房全家帮”。

11月1日，南宁市住房公积金管理中心发布的《关于印发住房公积金对冲还贷业务管理规定的通知》显示，为进一步减轻南宁市住房公积金贷款借款人的还款压力，提高住房公积金贷款服务能力，南宁市住房公积金管理中心决定开展住房公积金对冲还贷业务，即用公积金个人账户余额扣除公积金贷款月供。对冲还贷借款人、共同借款人以及参与还款的配偶或直系亲属均可申请。

从公积金政策出台的城市来看，三四线城市占多数，主要原因在于这些地区之前受到多种因素的影响，公积金利用率比较低，而公积金政策又是属地化政策，地方权限比较大，因此政府扶持的空间更大。

（责任编辑：刘强）

LPR连续3个月按兵不动，多地房贷利率步入“3时代”

和市场预期相符，11月LPR（贷款市场报价利率）继续保持不变。11月21日，最新一期LPR报价出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与前一期相同。

接受第一财经采访的多位业内人士表示，LPR不变受多重因素影响。一方面，本月MLF（中期借贷便利）利率保持不变，且近期没有降准操作；另一方面，9月以来资金市场利率快速上行，叠加银行核心负债成本仍偏高、净息差持续承压等，LPR报价下降动力不足。

尽管作为房贷利率定价的“锚”——5年期以上LPR保持不变，但多地房贷利率持续下降。据第三方数据显示，11月103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，均创历史新低。其中，有18城首套房贷主流利率已降至”3字头“。

展望未来，业内对LPR是否下调看法不一。有观点认为，考虑到贷款利率下行较快、银行净息差持续承压等因素，年底前LPR继续下降的空间和动力不足；但也有观点称，为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行启动新一轮存款利率下调带动下，年底5年期以上LPR报价有下调空间。

LPR为何保持不变

自8月LPR实现非对称下调后，近3个月来，LPR利率均维持不变。实际上，在本月MLF操作利率未变后，市场对LPR的走势就有一定预期。当前货币供应量适度，资金面相对充裕，外部环境复杂多变，相关政策效果正处于观察期。

“从前10个月金融数据看，短端、长端流动性保持合理充裕，货币信贷保持适度增长，结构持续优化，反映货币供应保持合理适度。”光大银行宏观分析师周茂华对第一财经记者表示，而且金融机构持续让利实体经济，银行息差明显收窄，部分银行盈利压力较大；近期接连出台的支持小微企业增量接续政策以及稳楼市政策也正在显现，LPR报价没有相应下调基础。

其中，在稳楼市政策中，11月13日监管推出金融支持房地产16条，14日印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，“这些阶段性政策措施力度空前，接下来需要督促和指导各区域因城施策，用好用足稳楼市政策空间，稳定市场预期，释放政策红利，目前政策效果还有待观察。”周茂华称。

与此同时，保持LPR报价稳定，也在一定程度上有助于夯实人民币汇率回稳基础，稳定汇市预期。当前发达经济体通胀粘性较强，收紧货币政策的取向短期仍将延续，在11月美联储连续第四次加息75BP之后，有分析称，12月议息会议料将继续加息50BP，美元指数延续相对强势的运行态势。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，在此背景下，为避免加大跨境资本流动、加剧金融市场调整，我国央行仍需要把握好与主要央行货币政策的适当均衡，稳汇率重要性仍高。而8月以来政策利率维持不变，有助于遏制中美利差扩大势头，稳定汇市预期，在全球金融市场剧烈波动过程中增强人民币汇率韧性。

另从银行的角度来看，“当前银行核心负债成本仍承压，市场资金利率的快速上行，使得4月以来支撑银行负债端成本改善的一个重要因素发生改变。”温彬称，在资产端收益率仍呈下行态势背景下，成本上行令银行让利空间进一步收窄，LPR继续下调的空间不足。

11月以来，资金面出现边际收紧态势。截至11月18日，银行间质押式回购利率方面，DR001、DR007分别收于1.32%和1.72%，月内均值分别达到1.67%和1.80%，DR007一度升至2%上方；1年期同业存单收益率（AAA）也上升至2.52%，较月初大幅上行50BP。

多地首套房房贷利率低于4%

虽然本月LPR保持不变，但就房贷利率走势而言，保持稳中下降走势。经历前期“房贷降息”后，目前多数城市房贷利率降至历史低位。

贝壳研究院统计数据显示，2022年11月，首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

就首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

其中，多地首套房房贷利率已步入“3时代”。据统计，截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。

利率变化方面，11月仅14城房贷利率有所调整，其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP；二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

业内的共识在于，稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，金融16条的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

未来LPR是否下降有分歧

从支持实体经济的角度来看，LPR利率稳定不会影响实体经济融资成本下行势头，也不妨碍金融机构加大实体经济支持力度。这是由于，除了调整政策利率、LPR降息外，央行加大低利率的专项再贷款投放力度、银行强化存款利率等负债端成本管控都有利于推动新增贷款的利率下行。

周茂华表示，尽管LPR保持不变，但国内持续引导金融机构通过延期还本付息，减费让利等，持续加大实体经济薄弱环节、重点新兴领域支持力度。

但对于年内LPR的变化，市场观点看法并不一致。在让利实体和信贷供需失衡下，今年以来银行资产端收益率不断下行。三季度货币政策执行报告显示，2022年9月各项新发放贷款利率下行至低位。

贷款利率快速下行，负债端存款成本较为刚性，使得银行净息差降至有数据以来最低。银保监会数据显示，三季度商业银行净息差为1.94%，环比二季度持平，较一季度收窄3BP，同比大幅收窄13BP。

“考虑到贷款利率下行较快，银行净息差持续承压，LPR继续调降的空间和动力不足。”温彬称，2023年个人住房存量贷款等面临LPR定价调整的影响，银行经营业绩将进一步承压。在央行政策利率保持不变的情况下，若银行负债端成本不能继续下降，那么贷款利率下降或难以持续。

周茂华也认为，年底前降低LPR利率可能性偏低。目前宏观政策环境复杂多变，国内政策需要平衡多个目标，同时，仅靠总量货币政策可能难以达到预期效果；另外，此前密集出台稳楼市政策措施，且阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，较大程度降低短期调整5年期以上LPR利率必要性，眼下更为重要的是推动各地因城施策，用好用足稳楼市一揽子政策措施。

但王青表示，为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行启动新一轮存款利率下调带动下，年底5年期LPR报价有下调空间，12月5年期以上LPR报价有可能下调0.15个百分点。

在他看来，一方面，为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性；另一方面，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间；再者，近期存款利率较大幅度下调，有望增加报价行压缩5年期以上LPR报价加点的动力。

11月LPR保持不变，18城首套房贷利率进入“3时代”

乐居买房讯编辑：孙晓萌11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了新一期LPR：1年期为3.65%，5年期以上为4.3%，均与上月持平。LPR已经连续3个月未作调整。有业内人士认为，主要是受到MLF利率保持不变、资金市场利率快速上行以及银行净息差持续承压等因素影响。

18城首套房利率降至3字头

尽管房贷利率参考的5年期以上LPR未作调整，但全国多地房贷利率继续小幅下降。

贝壳研究院统计数据显示，2022年11月房贷利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%。首套利率环比下行3个基点，创历史新低；二套利率与上月持平；银行放款周期26天，与上月基本持平。

另据贝壳研究院监测，截至11月18日，已有湖北、广东、天津等18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城；二套主流利率仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，LPR未作调整不影响房贷利率进一步下调的趋势。

未来仍有降息空间

从利率变化来看，11月有14个城市房贷利率有所调整。其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30个基点；杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

另外，央行报告在“下一阶段主要政策思路”中指出，将继续深化利率市场化改革，优化央行政策利率体系，发挥存款利率市场化调整机制重要作用，着力稳定银行负债成本，释放贷款市场报价利率改革效能，推动降低企业融资和个人消费信贷成本。

结合当前政策来看，贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示：“地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。”

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文章来源:乐居买房