买房时，你是怎么选择贷款金额的呢？

今天是11月30日，距离2022年结束还有整整一个月。

昨日，大A地产板块掀起一波涨停潮，全行业和投资者都在狂欢。购房者也在期待房企12月的年终促销政策。

几位业内开发商的朋友也私下向小白透露了这种口气。

当然，这些江湖传言真的是流传很久了。

但可以肯定的是，即使有什么政策，对刚需买房的客户也是非常友好的。反正现在不是低价买入的最好时机吗？

而且现在已经放开了房企的金融融资领域，6000亿红包对“保交楼，保交付”来说也是个好消息，但是买房还是要做好选择；一个品牌，一个地段，还有就是产品价格。

今年的金融市场对购房者也是蛮友好的，认房不认贷，到还能享受到10年来更低的利率，对普通购房人来讲算是个好事。

降低首付比例，小白总会想起庄子《齐物论》里的一个故事:

《齐物论》老人与猴子（图片来源：网络）

战国时期，宋国有一位老人，养了一群猴子。每天早上和晚上，每只猴子会得到四个栗子。

后来老人实在忍无可忍，就想把每天发栗子的数量从八个改成七个。

于是他对猴子说:“从今天开始，每天早上发三个栗子，晚上照常发四个栗子。”

结果猴子们以为早上少了一只，于是一只接一只的开始吵闹，跳来跳去抗议。

老人一看，改口说:“那就每天早上出四个栗子，晚上出三个栗子。这样可以吗？”

猴子们一听，以为早上的栗子从三颗变成了四颗。像以前一样，他们高兴地在地上打滚。

房贷上，首付比例高，门槛肯定高，但是以后月供的还款压力会小一些。

首付比例低，买房门槛降低，但以后月供压力也会加大！

理论上，只有当人们对未来收入增长有预期时，降低首付比例才是最好的。

因为我觉得我以后挣的钱会比现在多，但是我现在没那么多积蓄，可以先低首付上车，然后再付得起高月供。

内行人常说“买房上车”

那么，目前大家对彼此的期望是什么？就不用多说了。

早上发了朋友圈，一个一般营销的朋友留言。

他总结:所谓“有效需求”，就是“买得起”。

所以产品定位一直是总价逻辑而不是单价逻辑，总价逻辑可以拆解成首付逻辑和月供逻辑。

以前是首付逻辑，手里有120万，果断加杠杆。四次首付可以买一套总价300万的房子，三次首付可以买一套总价400万的房子。

首付比例决定了购买的总价格。

现在是月供的逻辑。月供4000元，可以贷150万；每月还5000元，可以贷180万。

月供金额决定购买总价。

还是干营销的朋友能看透！

你对这个话题有什么看法？

买房时，你的贷款额度是怎么选择的？欢迎大家一起在评论区留言聊一聊～

结束语：买房路上小白相伴，想了解更多株洲楼市和买房避坑i，请多多关注我哦。如果有楼盘的问题需要咨询，也欢迎私聊我哟～

房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

普通人如何做好财富规划

今天我们来聊一聊，普通人如何做好自己的财富规划？

这里的普通人，不包含富二代或是星二代，就是普通人家走出的人。

之所以聊这件事情，是因为我发现周围对自己的财富有清晰规划的人比较少，大部分的人对自己的短期和中长期要实现的财富目标和要做的事情并没有一个完整清晰的规划。日子一天天过去，好像过的也还不错，但是感觉没有足够向前的动力。

首先我们来聊一下

规划的重要性

规划指得就是你想在什么时间完成什么目标，以及通过什么路线实现这些目标。

在产品管理和项目管理中，这个词用的比较多。

规划是执行的前提，如果规划没有做好，就算执行力再强，也无法达成令人满意的结果。

财富规划就是结合自身的状况，想清楚自己希望在什么时间实现到什么样的资产规模，这些资产具体是哪些类型，比例各占多少，以及通过怎样的方式去实现财富目标

具体怎么做呢？

第一步，充分了解自己。

这一点我们在《先了解自己然后在开始》里谈过。充分了解自己各方面的情况，然后定出的目标和路线才有意义。

第二步，拟定财富目标。

可以按照时间线，例如以5年为周期，列出5年后，10年后，15年，20年......的财富目标。注意这个目标是基于自己对自己的能力评估基础上得来的，以主管因素为主，天上掉馅饼这种事是不能作为定目标的依据的。

例如，你设定5年后的目标是有拥有资产500万。这个500万是你预估自己能够通过自己的能力（工作或者投资能力）合理合法赚来的，而不是买双色球走运得来的。这样的目标才有意义

第三步，制定路线图

路线图就是要实现财富目标的具体路径。

把目标分解成一个个小目标，列出为实现这些小目标需要完成的工作清单，可以使用倒推法，列出具体到每个月的工作清单。

例如，5年后的目标是拥有资产500万，那么这500万资产可能包含了300万的房子（含贷款），100万的基金，100万的股票资产。

5年后300万的房子，暂不考虑房价的波动，你至少要掏出90万的首付。

这90万的现金从哪里来？是从工作中来还是从权益市场来？如果从工作中来，那要每个月储备多少钱？每个月要挣多少？

这时候就要做成下面这张图：

近两年的路线图

这就是路线图，通过路线图，我们可以清晰地知道自己下一步要做什么？这就是规划。

有了规划，才有可能实现财富目标。

之所以说“可能”，是因为很多时候无法做到“知行合一”，有了路线图，却未必能够严格执行。

另一方面，外界环境是变化的，有时候会影响到路线图，这个时候就要灵活调整目标和路线图，做fh。

在财富规划的时候，我们有一个原则，那就是任何规划都要考虑复利效应。

所谓复利效应，就是你规划里的每一步都要考虑，是不是能够对未来的指数级增长做出贡献。

在实际规划的时候，实现既定目标有不同的路径，把这些路径列出来，看看哪些步骤是存在复利效应的点。看看哪条路径的复利效应更强。

例如，假设你是一个毕业不久的一线城市上班族，目前工资收入1万元，目标是3年内实现18万元的流动性资产，有不同的路径：

1，路径一，每月到手的工资，除去开销后存到银行里，暂不考虑银行利息因素，平均每个月需要存180000/36=5000RMB，每个月要存5000块，到第三年的年末，可以实现目标

2，路径二，努力工作表现，提高自己的竞争力，争取每年涨工资10%，这样你的第一年每月存5000块，第二年每月可以存到5500块，第三年可以每月存到6000块，那么在第三年的第9个月，你就实现了目标。

3，路径三，工作两年后跳槽到新单位，工资从1万块涨到1万8，那么可能在第三年的前半年就已经实现了目标

4，路径四，除了让自己的工作能力变强，你还学会了投资指数基金，每月的工资都做了定投，实现了年化15%的收益，那么在可能在第三年的年初就实现了目标。

路径一基本不具备复利效应（银行存款利率无法跑赢通胀），路径二/三/四是具备复利效应的路径，且路径四的复利效应最明显，如果你渴望实现目标，应该选择路径四并为之努力。

以上我们可以看到，

1，复利效应可以帮你减少实现目标的时间

2，在财富积累的早期，要让规划好自己的职业，让职业具有复利效应。在职业生涯的中后期，要规划好自己的财富，让财富具有复利效应。

有人会问，做副业是不是也可以有复利效应？

这个要看你做什么副业？

如果副业只是做一些临时性或者天花板明显的工作，例如外卖、快递，代驾等，不需要太多专业技能，纯粹是拿时间换钱。这个不建议，因为对以后的职业没有太多帮助。

但是如果副业是从兴趣出发，做的是有专业性和挑战性的工作，未来随着专业增强，挑战深入，有可能带来指数级的能力提升和财富增长，那么就具备复利效应。这里面，我觉得写作算一个，做手工也算。

总之，越早做好规划，选择复利效应明显的路径去实现你的财富目标，这样的人生是有意义的