《不动产登记法》（征求意见稿）对金融机构抵押贷款产生的影响

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2022年10月30日，自然资源部发布《不动产登记法》（征求意见稿），面向社会公开征求意见。青海树人律师事务所积极参与，经研讨提交修改意见。详见树人研究青海树人律师事务所关于《不动产登记法（征求意见稿）》的建议。笔者选择部分条款，简析，如《不动产登记法》（征求意见稿）通过，可能对金融机构抵押贷款业务产生的影响，以便金融机构工作人员及早准备，提前防范风险。

一、抵押权首次登记时需增加登记“担保的范围”，如利息、罚息、复利、实现债权的费用等

——《不动产登记法》（征求意见稿）第七十四条、第七十五条

关于“担保范围”的问题，《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》第五十八条规定：“以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。”

上述规定详细解读了，合同约定的担保范围与登记薄的担保范围不一致时，人民法院应以何者为准的问题。而之所以会出现合同约定的担保范围与登记簿记载的担保范围不一致的情形，是因为除个别省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上设有“担保范围”栏目，使登记簿的记载与合同约定内容一致外，多数省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且规定只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，从而出现了合同约定与登记簿记载不一致的情形。可见，问题出在不动产登记的栏目设置上，而不在当事人本身。

此次《不动产登记法》（征求意见稿）第七十四条明确，办理抵押权首次登记时，应当在不动产登记簿上记载”担保的范围”，填补了不动产登记栏目设置上存在的空白，也便于人民法院统一裁判尺度。

此项规定出台后，金融机构在办理抵押登记时，一定要将担保的范围按照合同约定详细记载于不动产登记簿上。防止发生合同约定的担保范围与记载的担保范围不一致的情形，给金融机构全额实现抵押物的优先受偿权产生影响。

二、抵押权首次登记时需增加登记“是否存在禁止或者限制转让抵押财产的约定”

——《不动产登记法》（征求意见稿）第七十四条、第七十五条

依据《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”之规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，并不受限制，而且转让抵押物时，无需经抵押权人同意，只需通知即可。除非在抵押合同中约定了，抵押期间，抵押物禁止转让的合同内容。

而上述规定对金融机构可能产生如下影响：

1、金融机构无法顺利拍卖、变卖抵押物；

2、加大金融机构对抵押物的监管难度。

举个例子：贷款人以其名下的房屋进行抵押贷款，未在抵押合同中约定“抵押期间，抵押物禁止转让”。贷款人将该房屋再次出卖，如购买该套房屋的买受人名下无其他住房，该抵押房屋是其唯一住房。按照强制执行的相关规定，对唯一住房进行执行有限制性条件。因此，如上述情况发生，对于金融机构而言，虽然抵押权不受影响，但是，实现抵押权的难度显然增大了。

而且，金融机构在债权不能实现时，往往是希望通过对抵押物的处置变现来实现债权。由于抵押物的自由转让，抵押物虽然是不动产，但是，抵押物的使用状态有可能不断发生变化，这对金融机构而言，是难以具体监管的。

此次《不动产登记法》（征求意见稿），明确要在不动产登记簿上记载“是否存在禁止或者限制转让抵押财产的约定”无疑是对抵押人权利的保护。如办理抵押时，明确不可转让抵押财产，可为抵押权人避免不必要的麻烦。

读者建议，金融机构可以及时修订相关管理制度，制定管理预案，同时对合同文本修订完善，在合同中明确相关事项，约定未经抵押权人同意，贷款存续期内不得转让抵押物。并将该约定明确记载于不动产登记簿，可最大限度确保金融机构实现抵押物的优先受偿权。

三、预购商品房办理抵押预告登记后，不动产首次登记办理完成的，抵押权自办理抵押预告登记之日起设立

——《不动产登记法》（征求意见稿）第九十四条

以下为《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记法》（征求意见稿）关于预告登记的修改对比：

《不动产登记法》（征求意见稿）关于预告登记有三处修改：1、将预告登记后，办理正式登记的期间从三个月内变更为九十日内；2、增加了办理正式登记时，不动产登记机构应当依据预告登记顺位办理相应登记的规定；3、明确了以预购商品房办理抵押预告登记的，在不动产首次登记办理完成后，自动转化为抵押权。

1、关于期间的变化

关于预告登记后转正式登记的时间，此次《不动产登记法》（征求意见稿）依据《民法典》第二百二十一条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，进行了调整，金融机构需关注该日期的变化，在满足办理正式登记的条件后，在限制时间内尽快申请办理正式登记，以免造成损失。

2、关于预告登记转正式登记时的顺位问题

此次《不动产登记法》（征求意见稿）明确了，依据办理预告登记的顺位办理正式登记的事项。因此，金融机构在办理抵押贷款时，也需对抵押物进行背景调查，了解抵押物上是否还存在已有的其他预告登记，综合评定抵押物的担保价值。

3、关于预售商品房预告登记自动转为正式登记的问题

《不动产登记法》（征求意见稿）第九十四条，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条第一款：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”之规定，明确了，当事人以预购商品房办理抵押预告登记的，办理不动产首次登记后，抵押权自办理抵押预告登记之日起设立。

就预售商品房而言，购房者经常会和金融机构签订借款合同及抵押合同，将预售房屋作为偿还个人住房商业性贷款的担保。金融机构经常要求购房者配合办理抵押登记手续，以及要求开发商承担阶段性保证的连带担保责任。在此情况下，在抵押登记手续办理完毕、登记部门出具不动产登记证明后，预售房产的抵押登记应认定为什么性质就显得尤为重要。

在本所律师办理的某公司与某自然人、某银行金融借款合同纠纷一案中，约定某公司提供阶段性连带保证责任，其保证责任自某银行取得预购商品房抵押权之日解除。在预购商品房已完成首次登记后，因借款人逾期还款，某银行起诉要求某公司为债务承担连带清偿责任。本所律师作为某公司的代理人，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，主张某公司办理建筑物所有权首次登记之后，即便债务人怠于办理房屋产权登记及正式的抵押登记，某银行对案涉房屋的抵押权可推定已设立。某银行对案涉房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。某公司的阶段性连带保证责任已满足解除的实质条件。最终人民法院支持本所律师的主张，认定某银行对案涉房屋已享有抵押权，某公司的阶段性连带保证责任已免除。

根据以上实务经验，笔者建议金融机构在办理预购商品房抵押贷款时，在合同条款中，对办理抵押登记各方义务予以明确。重点关注开发商办理大产证的情况，督促买受人及时办理小产证以转为抵押权登记。已经办理预告登记但尚未转为本登记的案件发生纠纷时，金融机构起诉业主与开发商应一并主张优先受偿权。避免出现法院免除开发商的担保责任后还需要另行起诉主张优先受偿权，增加诉讼成本的情况。

结语

《不动产登记法》目前正在征求社会各界的修改意见，正式出台后，可能会在更多方面对金融机构信贷业务产生影响，届时，笔者再与各位读者分享更多内容。

作者介绍

李广清律师，2019年7月，毕业于华东政法大学，取得法学学士学位，2020年7月取得律师执业证。自执业以来，主要从事金融担保类民商事诉讼业务及执行业务。为银行等其他金融机构提供了优质的法律服务，赢得了客户的一致认可。处理了多起执行异议诉讼案件，在执行过程中，帮助客户执行回款超四亿元。

*声明：本文观点仅作为交流讨论目的，不可视为树人律师事务所正式法律意见或建议。如您有任何法律问题或需要法律服务，欢迎与本所联系。

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关于房产抵押贷款，你所需要了解的

房产抵押顾名思义就是以房产作为抵押物，用于各种消费、资金周转和经营性用途，抵押后房产仍然可以正常使用或出租。

用途方面,可用于购车或其他大额消费、中小企业经营等都是可以的。

常规房产抵押消费贷款担保额度是指导价9成/评估价7成（选低的一个）融资时间为10-30天。

常规流程一般是咨询--房产评估--定制方案报价--委托办理--银行申请贷款--银行批贷—抵押登记--银行放款

一、贷款担保需要具备那些条件？

1、抵押房产为个人或他人（需取得他人同意）所有；

2、房产要有贷款的空间（银行会为你评估好房产准确的贷款金额）；

3、按揭中的房产原还款时间越长或原贷款占房产价值越低，新增贷款的额度就越高；

二、贷款担保额度、利率、期限、还款方式、办理时间如何？

1、额度——可贷指导价9成/评估价7成(根据提供的房产证复印件免费评估后获得的银行贷款额度)

2、利率——以最新基准利率为准。（个人征信、流水、资产都会有影响）

3、期限——抵押消费贷款期限有1-10年（可每月还息到期还本），5年（审批最快\利率最低），10年（额度更高），20-30年（看个人的年龄和房产的楼龄）。

4、还款方式——(1)等额本息法(2)等额本金法（还款方式都一样，主要是看那种更适合）。

5、办理时间——（1）房产证在手：10天—15天（2）房产按揭中：18天—30天（具体以实际为准，主要就是看银行忙不忙。。）

三、申请贷款担保需要提供那些资料？

1、房产资料（房产证复印件）

2、身份证明（身份证、户口本、婚姻证明）

3、工作收入证明（单位盖章证明）

4、近半年银行流水

现当今社会，借贷已成为十分普遍的现象。因为正当的消费和经营需要，在能力范围内理性借钱，可以更快地实现梦想，有时甚至能改变命运。但是借贷是需要偿还利息或者背负人情的，借款人应该清醒地认识到这一点，合理评估利弊并付出是必要的。

求点赞三连[祈祷][祈祷][祈祷]

有房子做抵押贷款，为什么还需要有营业执照？

坐标郑州，6年银行房产抵押经验，2016年毕业就开始从事银行房产抵押，所以关于房产抵押的历史和走势还算了解一些的银行的产品要求，本质上是跟国家的要求相符合的，在2016年到2018年期间，银行的房产抵押贷款，还是以消费贷为主，那个时候贷款用途一般都是用来说购买高端家具家电，装修，做个购买红木家具的合同，做个装修合同，直接就行了，那个时候国家鼓励消费，所以，银行也是顺势而行，房产抵押贷款普遍都做成消费贷，就算你有真实经营，银行也是给你做成消费贷，资料简单且符合国家要求，这样银监会查的话，也说不出什么毛病。

而这两年，国家发展支持小微企业，所以一般来说经营贷利息低一些，所以就出现了中介联系工商局那边出执照，然后直接走经营贷，但是哪有那么多客户是真实经营的？哪有那么多企业需要扶持？自然少不了包装的客户，但是银行有任务，银监会又有要求，那就只能睁一只眼闭一只眼，只要你能提供经营资料，那银行就认定是真实的，符合银监会要求就行，明面上过得去，合规就行，实际是什么样，行里对客户有把控，只要觉得客户风险不大，一般就直接放了。

但是你不能明着跟行里说你没经营，那不是明摆着让客户经理包庇你嘛，这样万一后续出了问题，你直接说行里谁谁给你允诺的，那他的职业生涯就此结束。但是有一点，那就是很多客户都会忽略的问题，那就是贷款存续期间，营业执照一定不要注销，养着就行，该年报年报（靠谱的中介，办完贷款会跟你说，每年该年报的时候跟她说一声，他会给你年报）因为贷款是发放给小微企业的，你把营业执照注销了，那就不在符合行里的要求，贷款自然就会收回了。

最后，我是在郑州做贷款的彤彤，希望你们都用不到贷款，万一用到，祝你们得遇良人！