个人住房抵押贷款

个人住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

1.房产证2.权利人及配偶的身份证3.权利人及配偶的户口本4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)5.收入证明6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单8.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等）

(1)贷款特征有很多学者对贷款特征在违约中的作用进行了研究。贷款特征维度包括贷款目的、贷款种类、贷款金额、贷款利率与贷款价值比等。在已有文献的研究中，对贷款价值比的研究最多，因为该指标直接体现了借款人的住房权益的大小，众多的研究表明贷款价值比与违约风险相关度最高。J(1962)认为借款人的利率反映了贷款人控制抵押风险的期望，贷款价值比和个人住房抵押贷款利率与违约风险之间存在着正相关关系。Qi和S(1992)认为，贷款价值比影响着借款人的违约决策。K，K和Ki(1994)认为，贷款价值比可以很好地解释违约的发生，而个人特征并不能对此作出较好解释，利率与房产价值的相互影响是决定借款违约率的重要因素。(2)借款人特征大量研究表明，影响个人住房抵押贷款违约风险的一个重要因素就是借款人的特征。借款人的特征维度包括性别、婚姻状况、家庭收入、职业的稳定性与家庭的信用状况等。Hz和E(1970)利用职业来考察收入变化对问题贷款的影响。结果发现，那些收人变化大的职业的借款人比其他的借款人发生拖欠的可能性更大，他们发现借款人年龄、婚姻状况、被赡养人数量都对拖欠或违约没有影响。同样的，M(1975)以及S和Si(1975)还证实初始还款收入比对违约和拖欠的影响不大。Bw(1998)认为失业是违约的决定性因素。离异或分居的家庭、单身男性、有经济不独立子女的家庭违约的可能性更大。F和Wix(1998)对英国个人住房贷款资料研究后认为，失业、收入下降、小生意失败、个人人际关系破裂以及意外的大笔支出、利率上升等因素对违约具有显著影响。MiB和TD(1999)也发现婚姻破裂、家庭收人大幅下降、家庭成员长期失业和生意失败是造成借款人违约的主要原因。(3)房地产特征房地产特征维度包括住宅类型、房龄、住宅的分布等。VF(1969)选取贷款期限相同的新房贷款和二手房贷款的两组样本对比研究，发现贷款期限为30年的新房贷款的违约风险要大于同样期限的二手房贷款。VF和G(1974)发现那些房产地段在郊外的抵押贷款比在市中心的风险要更小。Wii，Bk和Kk(1974)发现高失业率的地区的贷款违约率也较高。S和Si(1975)发现房地产和临近状况的好坏与抵押利率费用负相关。

1.市场风险市场风险可以分为利率风险、汇率风险(包括黄金)、股票价格风险和商品价格风险，分别是指由于利率、汇率、股票价格和商品价格的不利变动所带来的风险。2.信用风险由于我国个人资信体系不完善、贷款期限较长等因素，个人住房抵押贷款将面临较大的信用风险，主要涉及个人和开发商两个方面。个人信用风险主要是借款人因自然原因、社会原因等导致还款能力发生变化，加上主观原因、信用意识差等因素导致的主动违约行为和被动违约行为。开发商的信用风险主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法销售等问题，使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行潜在的信用风险，甚至于带来损失。3.操作性风险商业银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场低谷的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，形成了较大的决策和管理等操作性风险。在实际操作中，由于市场的激烈竞争，各大商业银行为扩大市场份额，竞相降低贷款人的首付比例、放松贷款人的审批条件，或者没有严格审查贷款人的收入情况，加大了决策风险。在业务办理过程中，没有严格的抵押登记制度，贷款的过程中没有进行责任的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关，加大了管理风险。4.其他法律风险法律风险是由于现行法制环境的限制给银行贷款带来的潜在风险。由于我国现有立法、司法、执法等制度及相关配套措施的缺位．也给银行个人住房贷款带来了一定的法律风险。例如：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，银行与借款人签订的抵押合同也将随之解除，而此时银行的贷款已经发放，银行原本享有的优先受偿权(债权)将沦为一般的返还请求权，贷款安全性因此大大降低。此外，由于我国目前还没有建立个人破产制度，也给个人住房逾期贷款的追偿带来了很大困难。

目前，各家商业银行都开办了个人住房贷款业务，而对于贷款还款方式的选择一般有以下四种方式：等额本息还款法、等额本金还款法、等额累进还款法、等比累进还款法。除此之外，还有一些创新业务，如中国农业银行还有个人住房固定利率、混合利率贷款；中国工商银行有随心还还款法；建行的宽限期还款方式，存贷通个人贷款增值账户等。招商银行还有按期付息、按期还本、到期还本、本金归还计划等。1.等额还款借款人每期以相等的金额偿还贷款，按还款周期逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本息。2.等额本金借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。3.等额递增以等额还款为基础，每次间隔固定期数还款额增加一个固定金额的还款方式(如三年期贷款，每隔12个月增加还款100元，若第一年每月还款1000元，则第二年每月还款额为1100元，第三年为1200元)。此种还款方式适用于当前收入较低，但收入曲线呈上升趋势的年轻客户。4.等额递减以等额还款为基础，每次间隔固定期数还款额减少一个固定金额的还款方式(如三年期贷款，每隔12个月减少还款100元，若第一年每月还款1000元，则第二年每月还款额为900元，第三年为800元)。此种还款方式适用于当前收入较高，或有一定积蓄可用于还款的客户。

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个人申请房产抵押抵押贷款，小心这些套路

如今想要办理贷款很简单，银行每个街道都有，贷款机构更是数不胜数，可就因为这样，当我们去申请房屋抵押贷款时，更要多加小心，因为贷款套路太多，提防各种贷款套路成为我们每个人都应该关注的问题，像低息贷款、0利息贷款等等......这些套路无形之中会被收取各种各样的费用，让自己蒙受经济损失，因此，个人在进行房屋抵押贷款时，一定要规避以下这些套路，防止上当受骗。接下来就带大家一起了解一下个人申请房屋抵押贷款中出现的一些套路吧。

一、个人征信漂白

许多贷款被拒的原因是由于个人征信有污点，于是“洗掉个人征信污点”这样的骗术就产生了，通过各种方式进行散播：有专门的渠道和方式，银行内部有工作人员，个人征信漂白不是问题......关于这一点，银行等专业机构早已经进行过辟谣：随便清除个人征信污点并不实际。

坚信通过内部人员对个人征信进行洗白的人往往是钱也花了，客也请了，事情却办不了，个人征信报告仍然是老样子，所以，漂白个人征信的说法万万不能相信!

二、隐藏式费用

个人在申请房屋抵押贷款时，一定要询问清楚再决定，关于收费标准的问题，有很多“隐藏式费用”会让我们吃不少哑巴亏，结果到最后手续走了很久，流程也已经差不多了，手续费、服务费、管理费各种费用接踵而至。

如果不缴纳，前面的工作白忙活一场，如果缴纳，明明知道这样的费用不合理，却还得自己吃这个亏，部分不良机构抓住客户急需资金周转的心理，让客户支付额外的费用，产生了经济损失。

三、超低利息诱惑

贷款市场的竞争随着时间的推移也越来越激烈，为了能够获取更多的客户，不少贷款机构打着各种各样的幌子，专门等着那些想要占便宜的客户，等到真正签署了合同，在放款时再采用所谓“砍头息”的方式。

房产贷款

最简单的比如贷款通过1000元，放款时砍头息后只给到借款人800元，看起来享受了低利息，但实际上花费比正常利息的还高出不少。

四、逾期还款利滚利

我们在进行房屋抵押贷款申请时，要格外注意贷款逾期费用，一部分不正规的贷款机构没有像银行那样正规的规章制度，一旦贷款逾期，高价的逾期费会让你痛苦万分，到最后，就会出现自己不断的在还钱，反而越还越多的情况。

五、信用黑名单申请贷款

许多人前前后后跑了很多家贷款机构，结果都是因为一个原因被拒——个人征信，这时就会出现这样的人，告诉你信用黑名单也可以申请贷款，并且能够百分百下款，是不是觉得雪中送炭?

殊不知，等待你的可能是巨额的贷款利息和无法承担的还款压力，如果连银行这样的正规机构都不会通过贷款申请的话，那么就证明借款人本身是存在问题的，一些贷款机构以低门槛、利息低、放款快这样的噱头吸引借款人，并且承诺信用黑名单一样可以贷款，这样的骗局难道还不够明显?

房屋抵押贷款其实是很容易通过申请的，只不过是一些别有用心的人或者机构无底线的赚钱，会让人觉得这种贷款方式套路多，水深。

所以老先生提醒你，投资有风险，贷款要谨慎！

住房抵押贷款办理流程 房屋抵押怎么办理？

下面小编为您整理了住房抵押贷款流程的相关知识。

住房抵押贷款在这里也可以称做房产典当，是华夏典当行于2001年在行业内首先推出的、针对已取得《房屋所有权证》的客户推出的个人融资业务。借款人只须将自己名下的房产经过评估，到相应的房屋所在地机关办理抵押登记手续即可，特点是专业、方便、快捷。随着典当行业及房地产行业的不断发展，住房抵押贷款已经行业典当行业内一个标准的经营业务。

抵押物范围

个人、企业名下的已经取得房产证的住宅、经济适用房、成本价住宅(含央产房)、危改回迁房、商品房、别墅、写字间、商铺和经营性用房、厂房、土地等。

操作流程

洽谈业务---了解客户需求、查验证件---确认权属、实地勘察---评估所评估、鉴定合同---办理公正、办理抵押登记放款---客户服务及续息---还款、注销抵押登记。

房屋抵押贷款具体流程

1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额

2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认

3、银行对贷款申请进行调查、审批

4、购房人与银行签订借款及担保合同

5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款

6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保)

7、银行向售房人账户发放贷款

8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款

9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)

抵押贷款所需要的资料

房产证(房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的)

权利人及配偶的身份证

权利人及配偶的户口本

权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

收入证明(这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及，最高的额度有比较大的影响。)

如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

为提高房子抵押贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等)

个人房产抵押所需要的资料

1、房屋产权证、购房合同及发票原件

2、身份证原件、户口簿原件

3、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件

4、婚姻证明(结婚或未婚证明)

公司房产抵押所需要的资料

1、房屋产权证、国有土地使用权证、购房合同及发票原件

2、企业法人身份证明、法人授权委托书、经办人身份证原件

3、企业营业执照复印件(加盖公章)、企业组织机构代码证(加盖公章)

4、公司章程、股东会决议/董事会决议

在建工程抵押所需要的资料

1、土地使用证

2、建设用地规划许可证

3、建设工程规划许可证

4、建筑工程施工许可证

5、营业执照

6、商品房预售许可证

房屋抵押贷款具体操作步骤

1、借款人贷前填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件借款人具有法律效力的身份证明符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据购建住房的合同、协议或其他证明文件贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6、贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

以上房屋抵押贷款流程的相关知识。