按揭房还能做抵押贷款吗？

按揭买房已经是一种越来越普遍的现象。在给有按揭房的客户做贷款方案时，一般都会给到抵押方案。客户就会有一个疑问，我的房子按揭的时候就已经抵押给银行了，还能再做抵押贷款吗？

按揭中的房子可以做抵押的，前提是有足够的余值。余值=房产评估价值×70%-按揭贷款剩余价值。

假设一套房子现在评估价值100万，按揭贷款余额为50万。那么这套房的余值为100万×70%-50万=20万。余值为20万，用这套房子去做抵押能做的额度也就是20万左右。

正常情况下按揭还了2，3年的房子都是可以做抵押的。现在按揭买房基本都是给3成首付，按揭贷款7成。所以刚办完按揭的房子一般都是没余值的。但是房子是会涨价的，而抵押是按现在的评估价来做的这样就会有余值了。

假设一套房子价值100万，买的时候给了30万首付按揭贷了70万。这种情况下房产当然没有余值。但是几年后房子涨到了200万，这时候就算按揭还欠70万余值也有70万了。（200万×70%-70万=70万）

接下来给大家分享两种按揭房做抵押的方法。

抵押转贷

抵押转贷就是去新的银行申请贷款，批下来后垫资还掉剩余的按揭贷款再去新的银行入押。

假设客户房子价值200万，现在在A银行还欠按揭贷款50万。现在客户可以拿这套房子去B银行申请140万贷款。贷款批下来后，再去垫资公司借50万还掉欠A银行的50万拿到房产证。接着再去B银行把房子抵押了拿140万。放款后还掉之前借垫资公司的50万，到手90万。这就是抵押转贷的流程。

整个转押流程在15-30天。在新银行拿到批复后去做垫资的成本也是很低的。一个月成本大概1.5%，如果半个月就能搞定垫资半个月也可以。上面这个客户如果一个月走完流程那他大概的垫资成本是7500。（50万×1.5%=7500）

房产二次抵押

房产二次抵押就是在不还掉按揭的情况下直接去贷款做抵押的二次登记。

假设客户房子价值200万，现在按揭还欠50万。那客户可以去申请90万二押贷款。批款后客户需要去房管局做房产的二次抵押登记。这就是房产二次抵押的流程。

房产二次抵押因为不涉及到提还按揭贷款，所以流程非常简单。不过二押的利息是要比正常的抵押贷款要高很多。因为二押是在客户已经有抵押的情况下再放款，二押放款方作为第二债权人风险要更高。

银行转押

二押

办理时间

15-30天

1-3天

利息

年化3.7%-5.5%

年化6%-15%

还款时间

先息可10年

等额可30年

先息可1年

等额可10年

成本

需要垫资费用

无成本

上图是转贷和二押之间的特点。

二押和转贷都有不同的优势。从利息和还款方式来考虑转贷银行肯定是有优势的，利息低年限也长。

但是二押的优势是放款快，如果资金是短期周转的又比较急用钱二押也是可以考虑的。

END

房屋抵押的流程

什么方式从银行获得的钱最多？拿着最爽！就是银行的主营业务房屋抵押了！

比如王总在2016年用200万买了一套房子，现在房子升值了300万，总价500！王总想把升值的钱拿出来用做公司经营周转，除了卖房就只能通过房屋转押了，这个方法是最简单也是最划算的！

很多客户都知道房屋抵押，具体流程却不熟悉，下面小编就为大家讲下抵押流程。

房屋抵押是贷款的最常见融资之一也是大额贷款的首选方法

相对于其他贷款，房产抵押贷款有更高额度、更长期限、还款方式灵活、利息更低等优势。

【值得注意的是】房产抵押贷款并不是有房子就可以贷款，而是对借款人和房产都有一定的要求

1.年龄

借款人的年龄必须是22周岁到75周岁之间

2.营业执照

既然是办理抵押经营贷那么肯定是需要营业执照的，也就是说在营业执照里面你要么是股东要么是法人或者是实际控制人，或者直系亲属有营业执照也可以办。（抵押消费贷额度最高100w，不需要公司）

3.征信

借款人的征信至少要近两年内征信不能连三累六（连续超过3次或是累计6次逾期记录）。

4.负债

你的负债不能太高，如果说你的负债已经严重超过你个人的还款能力了，这种情况即使你有房子银行也不会批贷的。

5.房本

既然是办理抵押贷款，那么必须要有房本必须要取得房屋产权证。

怎样提高贷款成功率呢？

很多人认为自己有房子，流水也不错，就非常自信地去银行进行申请贷款，却被银行毫不留情拒贷了。为了提高贷款的成功率，聚及金融建议大家委托中介机构成功率会更高。

✔因为申请房屋抵押贷款所需的资料比较多、流程也比信用贷款复杂，委托给专业机构的话，可以先经过机构审核，看看自己是否符合银行贷款的条件。

✔如果符合的话，直接准备好相应的纸质材料，与银行签订贷款合同，这样贷款流程会更快也会更顺利，也避免了您多次去银行又无功而返的情况。

✔而且，贷款中介会和多家银行合作，会根据您的个人和房产情况来匹配适合您的贷款方案，大大提高成功率。

办理抵押贷款的大概流程

1.提出贷款申请

2.递交贷款资料

3.看房评估

4.报批贷款

5.签订借款合同

6.抵押登记手续

7.银行放款

8.按期还款

9.贷款结清后办理抵押登记涂销手续贷款结清后，到房产局办理房产抵押注销手续。

小编从事金融领域已经11载，房屋抵押也是存在很多不确定因素，建议有需要的朋友还是找中介机构帮您操作，可以根据需求挑选合适的银行，这样量身定做才能获得最合适最低的利息。

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房贷没结清的房子可以再次抵押贷款吗？什么是二押？精华扫盲片

耗时5小时，全文2188字，记得静下心来，深度阅读

坐标深圳，贷款从业五年，深度了解贷款行业”潜规则“

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是的没错！还在还贷的房子也能拿来贷款。

一、什么是二次抵押？

这种民间叫“二押”，在金融界的专业名词称为二次抵押贷款。

二次抵押贷款是指将已做过抵押的抵押物再次进行抵押，从特定放款人处获得贷款。

举个例子：

假设一套房产在银行已做抵押贷款，还在正常还款，这种情况下房主如再次申请抵押贷款，不必提前还清银行贷款，只要能通过专业评估，即可根据评估值进行再次抵押。

通俗来说就是：我为了向你借1000元现金，而抵押给你一块价值3000元的金子，之后如果我还需要现金就可以直接向你借价差2000元以内（3000-1000）的金额。

不必还了你1000元现金拿回金子，再押给你金子再进行借款。

二次抵押贷款的特点：

是不用还清以前的贷款，直接再次抵押（二押）再次获得贷款，节省了时间和垫资成本等很多中间环节。

二、二次抵押哪里可以做到最高额度

在按揭的房子，只要红本（房地产权证或房屋所有权证或土地使用权证或购房合同和发票）在手就可以再去抵押一次。当然第一次抵押还有欠银行的钱没还，所以二次抵押的额度还要视第一次抵押未还的款项为准。

国内做最高额抵押的，一般是商业银行或金融机构（有可能做到满额）

二次抵押额度如何计算？

二押额度=房产价值*抵押成数-未还清的贷款

举例:

王某2018年买了套房子价值200万，首付60万，房贷按揭140万，经过几年房子升值，目前房产价值400万。（抵押成数一般为0.5~0.7）

以抵押成数0.7举例：400万×0.7＝280万，400万减去还欠银行的140万房贷尾款＝260万

三、二次抵押与余额抵押是什么关系？

二次抵押属于余额抵押，依照物权法的规定，只要在一次抵押后，房产价值上还有的余额，就可以做二次抵押，有些城市也可以做三次抵押。（只要房子还有空间就可以三次抵押）

但是如果借款人申请银行抵押贷款二次抵押，那么贷款利率就会比一押高出不少，这也是银行为了规避放贷风险（坏账）的一种手段。

国内做余额抵押的常见形式，一般是银行抵押、典当抵押、专业贷款公司抵押、少部分民间抵押（联系金主操作）其他机构的二次抵押贷款等。

四、二次房屋抵押贷款和一次房屋抵押贷款有什么区别？

1、贷款要求不同。二抵除了一抵的个人资质和房屋条件，以及公司条件以外，还要满足房子必须是现房，即上文提到的借款人具有红本（房地产权证或房屋所有权证或土地使用权证或购房合同和发票）且房子有二押额度（空间）

2、贷款额度不同。一抵：最高可贷房屋估值的7成；

3、二抵：二次抵押贷款主要看剩余的评估额度，贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。与一抵相比，二抵额度有可能低，有可能高（所以买房子是件慎重的事情，投资价值也应该着重考虑）

4、贷款机构不同

二抵：大部分银行和非银行贷款机构不接受二次抵押贷款，只有较少银行可以办理。一般情况下，可以办理二次抵押贷款的银行与办理首次抵押贷款的银行是一家。所以当银行不接受二押时，只能考虑：、典当抵押、专业贷款公司抵押、少部分民间抵押（联系金主操作）其他机构等

五、办理须知

1.办理二次抵押贷款所需证件

主要依据各地区建委的具体要求，通常仅需要申请人的房产证（房地产权证或房屋所有权证、土地使用权证或购房合同和发票）、身份证明文件（居民身份证、军官证等）。根据用款时间以及各区县办理他项权利证的时间，一般情况下，领取他项权利证当天即可放款。

注：他项权利证是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权利证由他项权人持有。

2.二次抵押房产要求

（1）百度百科：

各银行对抵押房产的规定不尽相同，对房产的建成年代及所在区域会有相应的要求，比如对95年以前的房产，或一些远郊区县的房产限制较多，贷款成数较少。但对房产没有关于房龄、地域方面的限制，几乎能做抵押登记的房产，都可以根据当时市场同类出售房产的价格做出比较合理的评估，这样贷款人可以获得相对银行高的贷款成数。

（2）实际工作中：

1.用于办理二次抵押的房屋必须是现房

注：现房与期房是不同类型的房屋，但是存在着一定的联系，因为期房建好之后就是现房，也就是期房是没有建好的房屋，现房是建好的房屋。

2.按揭时长要求

一般按揭还款半年以上，有点银行还会要求更长时间，例如中国银行的要求是2年，所以并不能房屋办理一次抵押贷款后立马来申请。（有可操作空间）

3.面积要求

部分银行要求办理二次房屋抵押贷款的房屋面积要大于40㎡

4.按揭房价值要求

部分银行要求有房屋剩余价值大于50万，并且按揭贷款金额不能高于房产总价的60%等

5.借款人具有完全民事行为能力、无逾期、收入稳定、信用良好等

6.房屋的产权要清晰，不涉及任何经济纠纷和产权纠纷。

典型的就是离异后没有确权或者父母留下的，一般这种情况出现记得去公证处，处理一下就好

六、法律依据

《担保法》

第35条：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

《物权法》

第199条规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

《城市房地产抵押管理办法》

第九条第3款规定，房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。