恒大的工抵房可以买？！最高法：以冲抵工程款的方式购买的房屋可排除强制执行！【法治】

恒大的工抵房可以买？！最高法：以冲抵工程款的方式购买的房屋可排除强制执行！【法治】

导读：近期恒大以及很多开发商的楼盘因拖欠工程款被法院依法查封，很多施工方在催讨工程款无果的情况下，接受以冲抵工程款的方式以很低的价格购买了该房地产的楼盘，那么法院是否能够执行该房屋，购买工抵房的业主有何保障？请看最高院判例：

裁判要旨：施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。工程款债权优先于所涉普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，故本案施工方就案涉房屋享有的权利可排除该债权人的强制执行。

全文：

基本信息

案由：申请执行人执行异议之诉

案号：（2020）最高法民再352号

审理法院：最高人民法院

案件类型：民事

文书类型：判决书

裁判日期：2020-12-23

审理程序：再审

数据来源：普通案例

当事人信息

再审申请人(一审被告、二审上诉人):四川省建筑机械化工程有限公司。住所地:四川省成都市成华区。

法定代表人:曹向东,该公司董事长。

委托诉讼代理人:明向阳,四川明炬律师事务所律师。

委托诉讼代理人:胡玲,四川明炬律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):成都紫杰投资管理有限公司。住所地:四川省成都市锦江区****************。

法定代表人:袁海忠,该公司董事长。

委托诉讼代理人:刘显海,四川拓泰律师事务所律师。

一审第三人:宁波市银都房地产开发有限公司。住所地:浙江省慈溪市。

法定代表人:孙建生,该公司总经理。

一审第三人:大邑银都房地产开发有限公司。住所地:四川省成都市。

法定代表人:孙建生,该公司执行董事兼总经理。

一审第三人:孙建生,男,汉族,1954年3月13日出生,住浙江省慈溪市。

一审第三人:徐兰珍,女,汉族,1956年8月1日出生,住浙江省慈溪市。

一审第三人:孙乐添,男,汉族,1985年5月21日出生,住浙江省慈溪市。

一审第三人:马开纳,女,汉族,982年3月10日出生,住浙江省慈溪市。

审理经过

再审申请人四川省建筑机械化工程有限公司(以下简称建机工程公司)与被申请人成都紫杰投资管理有限公司(以下简称紫杰投资公司)及一审第三人宁波市银都房地产开发有限公司(以下简称宁波银都公司)、大邑银都房地产开发有限公司(以下简称大邑银都公司)、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳申请执行人执行异议之诉一案,认为四川省高级人民法院(2019)川民终1009号民事判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形,向本院申请再审。本院于2020年9月29日作出(2020)最高法民申2888号民事裁定,提审本案,并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原告诉称

建机工程公司再审请求:(1)撤销成都市中级人民法院(2018)川01民初3248号民事判决及四川省高级人民法院(2019)川民终1009号民事判决(2)驳回紫杰投资公司的诉讼请求(3)本案一审、二审诉讼费由紫杰投资公司承担。主要事实和理由如下:(一)二审中,建机工程公司提交了案涉13套抵偿房屋中37栋3单元6层12号、40栋1单元6层12号房屋的《商品房现售合同信息摘要》,二审法院未对该证据组织当事人质证,亦未对该证据作出认定。(二)建机工程公司基于大邑银都公司拖欠工程款,并在自身享有工程价款优先受偿权的基础上,与大邑银都公司签订以案涉13套房屋折价抵偿工程款的《协议书》及《商品房买卖合同》,建机工程公司对案涉13套房屋享有物权期待权,系案涉房屋的真实买受人。虽然《协议书》签订之初建机工程公司为避免双重纳税,未直接办理案涉房屋的不动产登记,但大邑银都公司出具的《情况说明》及《关于我司为四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》足以证明本案系因大邑银都公司清税原因未能给建机工程公司办理案涉房屋的不动产登记。(三)建机工程公司在享有工程价款优先受偿权的基础上,与大邑银都公司达成以案涉13套房屋折价抵偿工程价款的协议,建机工程公司的工程价款优先受偿权已经演变为对案涉房屋的物权期待权,根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,建机工程公司有权与大邑银都公司协商将案涉房屋予以折价抵偿,而不必通过拍卖受偿。(四)建机工程公司的工程价款优先受偿权已通过房屋折价的方式实现,其就案涉折价抵偿房屋享有实体权利,该实体权利足以排除人民法院的强制执行。

被告辩称

紫杰投资公司辩称:(一)建机工程公司未在法定六个月期限内向大邑银都公司主张建设工程价款优先受偿权。(二)2013年7月11日建机工程公司与大邑银都公司签订的《协议书》并非建设工程价款优先受偿权的实现方式。(三)2013年7月11日建机工程公司与大邑银都公司签订的《协议书》不足以排除紫杰投资公司的强制执行。

紫杰投资公司起诉请求:准许执行位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号17栋单元6层11号、12号,17栋2单元6层11号、2号,7栋3单元6层号,22栋1单元6层9号、0号,22栋2单元6层10号,22栋3单元6层9号、0号,22栋4单元6层9号、0号,40栋1单元6层2号房屋。

前审经过

一审法院认定:案涉3套房屋是大邑银都公司开发的位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号“邑都上城”楼盘的商品房。建机工程公司是“邑都上城”楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工人。因大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款6830778元,双方于2013年7月11日签订《协议书》,约定大邑银都公司以包括案涉13套房屋在内的15套房屋共2819.53平方米作价7330778元抵偿欠付工程款,房款超出的500000元由建机工程公司支付给大邑银都公司,建机工程公司可以将抵偿的房屋出售,大邑银都公司配合购房人办理权属证书双方在《协议书》中还约定了其他事项《协议书》附表明确了15套房屋的房号、面积和价格等事项。协议签订后,大邑银都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机工程公司。除抵偿协议中约定的价值526344元的7栋3单元6层2号房屋外,2016年4月28日,建机工程公司与大邑银都公司签订了十四份《商品房买卖合同》,约定建机工程公司购买《协议书》附表中约定的其他4套房屋,房屋价款与《协议书》附表约定一致。17栋3单元6层12号房屋由大邑银都公司自行出卖,所得价款由大邑银都公司收取充抵协议书约定的500000元。《商品房买卖合同》签订后,其中37栋3单元6层2号和40栋1单元6层2号房屋的买卖合同在登记机关进行了合同备案。2016年4月29日,大邑银都公司开具了14份《商品房买卖合同》约定房屋的销售不动产统一发票。

紫杰投资公司在与宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳等借款合同纠纷一案中申请诉讼财产保全,成都市中级人民法院于2018年5月21日作出160号裁定,对包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产在30760000元范围内予以查封,目前借款合同纠纷案件在审理过程中。2018年7月23日,建机工程公司对160号裁定中的案涉3套房屋提出执行异议,成都市中级人民法院审查后认为建机工程公司的异议成立,于2018年8月20日作出804号裁定,裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫杰投资公司不服裁定,提起本案诉讼。

前审经过

一审法院认为:民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护,通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式给予优先保护,其价值取向在于:在同是债权的情况下,购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护。无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。在执行异议之诉中,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称执行异议和复议规定)有参照适用的价值。参照执行异议和复议规定第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”建机工程公司因与大邑银都公司因先存在的建筑工程施工合同关系,大邑银都公司拖欠工程款未支付,双方通过协商一致采用以物抵债的方式消灭拖欠工程款的合同之债,由此订立《商品房买卖合同》,并按照合同约定的价款以金钱债权抵偿合同价款,可作为履行付款义务的一种方式,不违反法律规定,也不影响国家、集体和他人的合法权益,法律上应予以认可。作为依法成立的合同,对双方均发生约束力,双方只需按照合同约定履行则可最终完成以物抵债的约定并实现物权变动。但建机工程公司在双方商品房买卖合同成立后,并未主动行使合同权利和履行买受人的义务,这一点从建机工程公司一直没有交纳物业服务费可以看出,再结合建机工程公司与大邑银都公司签订的《协议书》看,明确约定了物管费从建机工程公司将房屋转让给第三方后才计收,且第三方购房后大邑银都公司需无条件配合办理权属证书,说明建机工程公司最根本的目的还是处置约定的抵偿房屋以实现债权,这才是导致在《商品房买卖合同》签订后仍迟迟未办理权属登记的根本原因,拖延两年以上后又因其他案件的执行被查封,属于建机工程公司自身的原因所致。建机工程公司于房屋的合同权利是真实的,但因自身的原因造成权利的不完整,不足以排除人民法院强制执行。

一审法院判决:“准许执行位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号17栋1单元6层11号、7栋单元6层2号、7栋2单元6层号、17栋2单元6层12号、7栋3单元6层号、22栋1单元6层9号、22栋1单元6层10号、22栋2单元6层0号、22栋3单元6层9号、22栋3单元6层0号、22栋4单元6层9号、22栋4单元6层10号、40栋1单元6层12号房屋。“案件受理费55807.24元,由四川省建筑机械化工程公司负担。”

建机工程公司上诉请求:(1)撤销一审判决,依法改判驳回紫杰投资公司的诉讼请求(2)本案一、二审诉讼费用由紫杰投资公司承担。

二审法院认定的事实与一审一致。

二审法院认为，建机工程公司排除执行的主张不能成立,理由如下:首先,本案不能参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行处理。对于申请执行人执行异议之诉案件,案涉房屋应否继续执行、案外人对不动产的权利能否阻却执行,应参照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。从执行异议和复议规定第二十八条规范的目的来看,该条意欲保护的权益,均是真实的买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权,保护的是真实不动产买受人对该不动产享有的物权期待权。而本案中,建机工程公司和大邑银都公司签订的《协议书》第四条和第五条约定:“物管费用从乙方将房屋转让给第三方后才计收,并由第三方向物管缴纳第三方购房后甲方无条件给予配合办理权属证,并各自承担相应的费用”。建机工程公司和大邑银都公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款物业管理企业按照第一种方式收取物业服务费中也未对物业服务费收取的时间进行约定。《商品房买卖合同》签订后至本案起诉前,建机工程公司也未缴纳各种契税和物业管理费。由此可见,建机工程公司的根本目的是处置抵偿的房屋以实现其工程款债权,其本意并非购买案涉房屋,与前述法律规定的保护对象范围不相符,故本案不能参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行处理。

其次,建机工程公司关于建设工程价款优先受偿权可排除执行的主张不能成立。案外人执行异议之诉的标的是案外人是否有权请求排除对执行标的采取的强制措施,这一诉讼标的的基础是案外人与被执行人谁对该执行标的享有实体权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定,足以排除强制执行的权益范围,应当为所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。建设工程价款优先受偿权来源于《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,即“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。按照该条规定,建设工程价款优先受偿权是承包人就建设工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利,这种优先权仅是债权实现的顺位优先权利,而非所有权等实体权利,不能阻止执行标的的转让、交付,不属于“足以排除强制执行”的民事权益。而本案建机工程公司与大邑银都公司选择直接用房屋抵偿来偿还建机工程公司的工程款,这种方式也与法律规定的建设工程价款优先受偿权行使的方式不符。因此,建机工程公司关于可基于建设工程价款优先受偿权排除本案执行的理由不能成立。

综上,建机工程公司的上诉请求不成立,判决:“驳回上诉,维持原判。”

2020年11月6日,本院组织各方当事人召开庭前会议,建机工程公司,紫杰投资公司参加会议,并就本案争议的问题进行了充分协商,达成争点协议。本案的诉讼争点是:(1)建机工程公司是否在法定六个月期限内向大邑银都公司就案涉建设工程价款主张了工程价款优先受偿权(2)建机工程公司与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》是否属于实现建设工程价款优先受偿权的方式(3)建机工程公司与大邑银都公司于2013年7月11日签订的案涉《协议书》是否能排除紫杰投资公司的强制执行。除上列协议争点外,到会当事人对原审判决认定的事实和适用的法律不持异议。

本院查明，到会当事人的上述诉讼行为合法有效,本院予以确认。

本院认为

一、建机工程公司在法定期限内向大邑银都公司就案涉建设工程价款主张了工程价款优先受偿权。

建机工程公司再审中提交了第一组证据:《协议书》《工程造价结算书》《竣工验收报告》。拟证明:(1)2006年5月31日,建机工程公司与大邑银都公司签订协议书,约定由建机工程公司承包邑都上城二期的土建施工水电安装工程。(2)建机工程公司按约施工后,双方于2009年4月25日办理了邑都上城二期A1B1区工程竣工验收,2009年9月29日对上述工程办理了结算。第二组证据:《建设工程施工合同》《补充协议》《竣工验收报告》《工程造价结算书》。拟证明:(1)2009年9月2日建机工程公司与大邑银都公司签订建设工程施工合同,约定由建机工程公司承包邑都上城三期A-2区工程的土建、水电及装饰工程。(2)2009年12月15日建机工程公司与大邑银都公司签订了补充协议,约定由建机工程公司承包邑都上城三期B-2区工程的土建、水电及装饰工程。(3)2011年1月8日、2011年2月28日建机工程公司与大邑银都公司分别办理了邑都上城二期A2、B2区工程的竣工验收。(4)建机工程公司按约施工后,2011年3月28日,双方办理了邑都上城三期A2、B2区工程的结算。第三组证据:2020年9月4日向最高院出具的《关于我司向大邑银都房地产开发有限公司交付工程有关情况的说明》。拟证明:(1)2009年4月25日建机工程公司向大邑银都公司交付了邑都上城二期工程。(2)2011年1月8日省建机公司向大邑银都公司交付了邑都上城三期A2区工程。(3)2011年3月28日建机工程公司向大邑银都公司交付了邑都上城三期B2区工程。第四组证据:《询问笔录》、四川省大邑县人民法院(2020)川0129破申3号民事裁定书。拟证明:上述两份证据中载明的200户左右房屋未过户,原因与大邑银都公司在本案一审中出具的情况说明以及二审中出具的《四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》,以及大邑银都公司在一审、二审庭审中关于未能过户的原因说法是相一致的。

紫杰投资公司质证称:对第一组证据、第二组证据的真实性、合法性无异议,对关联性有异议《建设工程造价结算书》的出具时间是2011年3月28日,证明建机工程公司超过了六个月的优先权行使期限。对第三组证据的真实性、合法性不予认可。对第四组证据大邑法院《询问笔录》的真实性、合法性无异议,对证明内容与关联性有异议。

本院认定:2006年5月31日,大邑银都公司(发包人)与建机工程公司(承包人)签订《协议书》,约定由建机工程公司承包大邑银都公司位于大邑县晋原镇斜江村的“大邑‘邑都上城’二期工程”,工程内容为:土建及安装工程、总平工程(绿化除外)建筑面积约12万平方米,合同价款7200万元。还对工程承保范围、合同工期、组成合同文件等作了约定

2009年4月25日,大邑银都公司、建机工程公司以及勘查单位、设计单位、监理单位等五方主体分别对邑都上城二期工程2-1楼、2-3楼、2-5楼、2-7楼、2-9-14-12-22-27-9的“邑都上城”住宅小区三期A-2工程承包给建机工程公司,工程内容为“施工图内的土建、安装、装饰”。还对承包范围、工期、质量标准、价款等进行了约定。

2011年1月8日,大邑银都公司、建机工程公司以及勘查单位、设计单位、监理单位等五方主体分别对邑都上城二期工程2-10楼、2-20楼作出4份《竣工验收报告》,质量验收均为合格。2011年2月28日,大邑银都公司、建机工程公司以及勘查单位、设计单位、监理单位等五方主体分别对邑都上城二期工程2-15楼)、2-16楼)、2-28楼)、2-30楼)、2-17楼)、2-18楼)、2-31楼)作出7份《竣工验收报告》,质量验收均为合格。

2011年3月28日,大邑银都公司与建机工程公司签订《建设工程造价结算书》载明:“工程名称:邑都上城二期A2、B2区工程。工程规模:56301.47㎡。工程造价:61692938.71元。”

本院认为,承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利,承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式,承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的,应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。建机工程公司再审中举示的《关于我司向大邑银都房地产开发有限公司交付工程有关情况的说明》明确载明案涉工程竣工验收并交付的时间分别为2009年4月25日、2011年1月8日、2011年2月28日。而建机工程公司再审中提交的大邑银都公司与建机工程公司分别签订结算书的时间为2009年9月29日、2011年3月28日。大邑银都公司出具的《关于我司为四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明》载明:“鉴于我司因位于大邑县大邑大道458邑都上城项目欠付省建机公司工程款6830778元,且省建机公司享有该工程价款优先受偿权,经多次磋商,我司于2013年7月11日与省建机公司签订《协议书》,约定将我司房源中价值7330778元的15套房屋用以抵扣欠付建机公司的工程款6830778元……。”原审中建机工程公司已将该份说明作为证据提交,大邑银都公司原审代理人对该份说明的真实性无异议,故该份说明可以证明建机工程公司在案涉工程价款优先受偿权行使的六个月法定期限内通过磋商的方式向大邑银都公司主张过工程价款优先受偿权,故建机工程公司与大邑银都公司于2013年7月11日签订案涉《协议书》时并未超过建设工程价款优先受偿权行使的法定期限。

二、建机工程公司以与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。

根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,在发包人逾期不支付工程价款的情形下,承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿,也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》,约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款,后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》,建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权,建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

三、建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。

本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权,而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,本案不适用执行异议和复议规定第二十八条,建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。

综上所述,建机工程公司的再审理由成立,其再审请求应予支持。原审判决认定事实不清,适用法律不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定,判决如下:

一、撤销四川省高级人民法院(2019)川民终1009号民事判决和四川省成都市中级人民法院(2018)川01民初3248号民事判决

二、驳回成都紫杰投资管理有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费55807.24元,由成都紫杰投资管理有限公司负担。

二审案件受理费55807.24元,由成都紫杰投资管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长冯文生

审判员叶欢

审判员叶阳

二〇二〇年十二月二十三日

法官助理陈锐

书记员胡青青

被执行人没车、没房、没存款怎么办？法院这样做！

没房、没车、没存款，

被执行人名下无任何财产可供执行，

法院执行过程中遇到这样的情况咋办？

别急，这些都可以扣划！

被执行人住房公积金、支付宝账户、

退休金等存款

均可用于清偿赔偿债务！

来了解一下！

借款不还，公积金被强制执行

李某杞因生意需要向李某借款13万元。后经李某多次催要无果，李某将李某杞诉至法院，法院判决后李某杞13万元一分未还。今年3月，李某向法院申请强制执行。

案件进入执行阶段后，李某杞一直以没能力还款为由，拒不履行。执行干警随后查询李某杞名下的银行账户、互联网账户、车辆、不动产等信息，均未发现任何可供执行财产。

了解到被执行人李某杞为某企业职工，执行法官立即到某县住房公积金中心进行查询。经查，被执行人李某杞名下公积金账户有15万余元的余额，法院当场予以冻结。经与某市住房公积金管理中心沟通，同意划拨李某杞的公积金13万元来履行本案义务。至此，本案拖欠三年的13万元欠款，全部履行完毕。

被执行人名下这些均可扣划

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款的之规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

住房公积金属前述法律规定的其他财产权利的范围。虽然《住房公积金管理条例》对公积金的提取作出了限制性前提条件，但在穷尽执行措施后，被执行人名下无其他可供执行财产的情况下，人民法院经征得住房公积金管理部门同意，可对被执行人名下的公积金进行强制执行，不受公积金提取条件的限制。

目前，法院查控系统与公积金系统、证券系统、保险行业系统、不动产登记系统、财付通、支付宝等多个系统进行了联网，将公积金、不动产、股票、财付通、支付宝、保险产品（分红理财型）均纳入查控范围，一旦发现被执行人名下有可供执行财产的，法院将依法冻结、划拨或提取，对被执行人的财产予以强制执行。

此外，被执行人的退休金、公司股权、上市公司股票、基金份额、债券等其他有价证券、金银首饰贵金属、知识产权（专利权、商标权、著作权）、到期债权、游戏账号等网络平台中的虚拟财产以及其他有较高变现价值的财产，法院均可依法强制执行。

所以，奉劝那些心存侥幸的被执行人，主动申报财产、早日履行义务才是唯一出路！

这六个知识点，赶快收藏

1.被执行人名下的住房公积金可被执行

被执行人已经符合国务院《住房公积金管理条例》第24条规定的提取职工住房公积金账户内的存储余额的条件，在保障被执行人依法享有的基本生活及居住条件的情况下，执行法院可以对被执行人住房公积金账户内的存储余额强制执行。

——《最高人民法院关于强制执行住房公积金问题的答复》(﹝2013﹞执他字第14号)

住房公积金包括职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金。

国务院发布的《住房公积金管理条例》规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。

职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：

(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的；

(二)离休、退休的；

(三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

(四)出境定居的；

(五)偿还购房贷款本息的；

(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。

2.被执行人为离、退休职工的，可以执行社保机构发放给被执行人的养老金

被执行人应得的养老金应当视为被执行人在第三人处的固定收入，属于其责任财产的范围，依照民事诉讼法第243条之规定，人民法院有权冻结、扣划。

但是，在冻结、扣划前，应当预留被执行人及其所扶养家属必需的生活费用；社会保障机构作为养老金发放机构，有义务协助人民法院冻结、扣划被执行人应得的养老金；在执行被执行人的养老金时，应当注意向社会保障机构做好解释工作，讲清法律规定的精神，取得理解和支持。

——《最高人民法院关于能否要求社保机构协助冻结、扣划被执行人的养老金问题的复函》(〔2014〕执他字第22号)

3.行政单位作为被执行人时，可执行其财政资金以外的自有资金

人民法院在执行涉及行政性单位承担连带责任的生效法律文书时，只能用该行政单位财政资金以外的自有资金清偿债务。

为保证行政单位正常履行职能，不得对行政单位的办公用房、车辆等其他办公必需品采取执行措施。

行政单位的预算内资金和预算外资金均属国家财政性资金，其用途国家有严格规定，不能用来承担连带经济责任。

——《最高人民法院执行工作办公室关于能否强制执行金昌市东区管委会有关财产的请示的复函》(〔2001〕执他字第10号)

《最高人民法院关于审理军队、武警部队、政法机关移交、撤销企业和与党政机关脱钩企业相关纠纷案件若干问题的规定》(法释〔2001〕8号)中也有类似的规定：

第15条规定：“人民法院在审理有关移交、撤销、脱钩的企业的案件时，认定开办单位应当承担民事责任的，不得对开办单位的国库款、军费、财政经费账户、办公用房、车辆等其他办公必需品采取查封、扣押、冻结、拍卖等保全和执行措施。”

第16条规定：“人民法院在执行涉及开办单位承担民事责任的生效判决时，只能用开办单位财政资金以外的自有资金清偿债务。如果开办单位没有财政资金以外自有资金的，应当依法裁定终结执行。”

4.可冻结、扣划企业党组织的党费账户中非党费资产

企业党组织的党费是企业每个党员按月工资比例向党组织交纳的用于党组织活动的经费。党费由党委组织部门代党委统一管理，单立账户，专款专用，不属于企业的责任财产。

在企业作为被执行人时，人民法院不得冻结或划拨该企业党组织的党费，不得用党费偿还该企业的债务。

执行中，如果申请执行人提供证据证明企业的资金存入党费账户，并申请人民法院对该项资金予以执行的，人民法院可以对该项资金先行冻结；被执行人提供充分证据证明该项资金属于党费的，人民法院应当解除冻结。

——《最高人民法院关于强制执行中不应将企业党组织的党费作为企业财产予以冻结或划拨的通知》(法〔2005〕209号)

党员交纳的党费，除要上缴中组部党费总额的5%之外，在各级党委按不同比例留存。党费使用主要用于培训党员、补助生活困难的党员和修缮因灾受损的基层党员教育设施等，不能用企业党组织的党费来清偿企业所欠债务。

5.对被执行人大宗商品交易资金结算账户内的资金能否执行

对被执行人名下大宗商品交易资金结算账户，执行法院应当查明账户资金的性质，严格区分账户内被执行人自有资金与客户交易资金，并只能对被执行人自有资金予以执行。

——《最高人民法院关于被执行人大宗商品交易资金结算账户内资金能否采取执行措施的答复》(〔2012〕执他字第7号)

启示：在执行证券交易结算机构、期货交易结算机构等被执行人的银行存款账户时，切记要核实清楚相关账户以及账户内资金的性质，避免错误扣划投资者的资金。

6.银行客户作为被执行人时，对其购买的金融理财产品能否执行

客户购买的金融理财产品，无论是银行自己发行的(包括总行和省分行发行的，简称自营产品)，还是银行代理销售的(简称代售产品)，都属于客户拥有的财产权。当客户作为被执行人时，该财产权属于责任财产，人民法院可以执行。

——《浙江省高级人民法院、浙江省银行业协会、工行浙江省分行、农行浙江省分行、中行浙江省分行、建行浙江省分行、交行浙江省分行关于规范人民法院执行金融理财产品和银行业金融机构协助执行的纪要》

来源：豫法天平、湖南高院、最高人民法院司法案例研究院、中国普法

中介费多了个“0”，解约“另有隐情”？

张女士反映，她通过“我爱我家”看中了一套房子，4月16号签了意向合同，第二天发现，总价172万的房子，居然要收24万多中介费。

视频：中介费多写一个“0”，两位女士相约解约

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中介费多写一个“0”

两位女士相约解约

买方张女士：“我在‘我爱我家’成交了一套房子，第二天发现，中介费是24万8千元。（多写了一个0？）对，然后4月18日晚上，我就跟房东来解约了。（写错了，改过来就好了，干嘛要解约呢？）因为当时这个中介费，是我跟房东两个人一起出的，她也不愿意，再一个，她当时觉得她的房价卖低了，应该卖165万元的，她只拿到164万元，房东很缺钱，所以她也不愿意，而且她很不喜欢‘我爱我家’这个门店的店长，所以我们第二天就去解约了，4月19日。”

购房意向合同是卖方曹女士、买方张女士和中介三方签署的，约定杭州三墩景溪北苑这套60多平方的房子，转让总价是172万元，中介费用是248640元。张女士介绍，因为中介费和其它种种原因，她跟卖方曹女士决定和平解约，中介也同意了。

买方张女士：“解约之后，房东不愿意退还我的定金，5万元的定金。（既然是和平解约，她应该把定金退给你。）她头一天晚上跟我聊天的是，我们第二天解约，她把定金还给我，第二天解完约之后，我们在路上，一起回来的，我不知道她听了，可能觉得我还会跟她再一次交易，所以她就不愿意把定金退给我。”

记者看了买卖双方两位女士的微信聊天记录后，感觉似乎另有隐情。

买方张女士：“（怎么好像说要找别的中介去弄？）就是我们解约之前，她跟我说是要解约，解约完之后，她带我去给她作抵押的中介那边，但是我们去完之后，我们也没有签任何东西，我就回来了。（那就确实还是有跳单的打算，只不过是没有跳成功？）对，她当时让我去，我其实也不知道为什么。”

卖方曹女士：“因为中介24800元的中介费，打错了一个小数点，打成了248000元，然后她就跟中介闹得有点不愉快，觉得不舒服，她就跟我讲，房子她是要买的，换一个中介重新签，要我配合她，和这家中介解约，然后我就配合她了，跟这家中介就解约了，解约以后，她就不买了，她就变卦了，她就不买我的房子，她违约在先，她欺骗我。（买方张女士：小姐姐，头一天晚上，我是不是跟你说我们解约，你把定金给我？）对呀，定金给你的前提，是我们还要继续交易，你还要把定金再打给我，打来打去也麻烦，但是你骗了我。”

两位女士的微信聊天中，卖方曹女士表示自己一下子退不出5万元定金，双方有几段微信电话，不知道是什么内容。4月19号，也就是双方解约的那一天，张女士给曹女士发了一份欠条模板，曹女士按照这个格式，给张女士写了一张欠条，约定暂时无法归还张女士的购房定金5万元，承诺在5月15日之前还款。

卖方曹女士：“（记者：5万元定金转为借款的形式，也是张女士出的主意，是吧？）对，她出主意，我有聊天记录的。（记者：是因为你还不出钱来，她提的建议呢？还是别的原因？）这个原因是这样子的，钱为什么在我这边，没有打给她，是因为这个钱，她还是要打给我的，她说还是要交易的，还是要买的，所以她就给了我一个建议。第一，我是拿不出来钱，第二，我还是要交易的。（买方张女士：我没有。）你不要说你没有，你现在先听我把话说完，你再说好吗？买家还是要买我的房子，还是要继续跟我签的，这5万元定金还是要打给我的，打来打去的也没有意义，我配合解约的前提是，还要继续交易的，因为对这家中介不满意，换家中介重新签的，结果，我就被骗了，然后她就不跟我签了，所以这5万块钱定金，我就一直没有退给买家，现在这5万块钱定金，我已经是交到法院保管了，这件事情让法院去判吧，我跟你不用沟通了，我们经过法院沟通，好吗？你是这么不讲诚信的人，我不想跟你沟通。（买方张女士：我没有不讲诚信。）那你为什么后面不跟我签了呢？你不是骗我吗？就是你不讲诚信，我证据都有的。（买方张女士：我们最开始解约的时候，你是不是说，我们解完约你把定金给我？）我定金给你的前提，是你要重新跟我签的，你没有重新跟我签，你要跟我继续交易的。（买方张女士：我从来都没有跟你沟通过，说你定金还给我之后，我再跟你交易，是不是？）有聊天记录的，好吗？”

解约之后，在微信聊天中，当时曹女士提议“我们两个应该再签个协议，就是如果我房子不卖给你了变卦了，或者你不买了，对我们两个都没有保障“，当时张女士回复“哦哦”。曹女士又说“我们还是要交易的对吧，就是我们两个的诚信”，当时张女士回答“是的”。

卖方曹女士：“我配合她解约完，她还来告诉我，因为家里出了事情，买不了房子了，所以骗我解约。（买方张女士：没有。）我有聊天记录的，有证据的，你不要说没有，我有证据的。”

双方当时的聊天记录中，曹女士指责张女士，自己全程配合解约，结果张女士还是变卦了，张女士当时回答，“我也很尴尬啊”，还提到自己家庭经济出了状况，不能买房了。

之后双方不欢而散，曹女士说“你确定不买了，我房子就挂出来卖了”，张女士回答“你挂出去呗”，曹女士说“我明确告诉你，5万定金我一分不会退的，你去起诉吧”，张女士回答“那你就试试，你到时候别哭啊”。

买方张女士：“我们两个解完约，对不对，你把我带到你中介那边去了。（卖方曹女士：我是帮你找中介，当时我确实带过你找中介，我也问过你的，有没有靠谱的中介，我们换个中介重新签，对不对？你说，对的，我说那我带你找个中介，你也去了，也是要签的，但是你又一直都没跟我签，我确实带你去找中介了，确实有跳单的行为，确实是有的，确实去找中介了。）”

从两位女士的微信聊天记录来看，双方当时确实存在着跳单的想法。不过买方张女士提出，中介费用多写了一个“0”，本身就有点不靠谱了，但是我爱我家中介人员的一个提议，让她感觉这笔交易存在风险，所以才想到要跳单。

2

另有补充协议

买家提示“风险”

当时购房意向合同是在杭州我爱我家景溪南苑店签订的，门店方面帮忙联系上了一位区域经理，对方说自己出差，赶不回来。

杭州我爱我家紫金港北区经理陈先生：“因为我们存在这个笔误，她们双方因为这个问题，要过来解约，那我们也没办法，只能同意她们去解约了。（但是笔误，解释清楚就好了，干嘛一定要解约呢？）当时我是跟她们解释清楚了，当时她们在我们总部的时候，我也给她们发过信息，我说，还是按照2万4千元来收取的，我说这个确确实实是我们当时的笔误，不会问你们按照24万元去收的。”

陈经理表示，中介费用多写了一个零，两位女士以此为由，坚决要求解约，至于两位女士私下是怎么聊的，他无从得知，也不敢说两位女士是要跳单。

杭州我爱我家紫金港北区经理陈先生：“那我们客服那边，就很明确告诉她们，你们如果一定要那么坚持，去解约的话，你们买卖双方，只要是已经协商好了，那我们就不再参与你们解约的这个事情了，那当时也协助她们签了一个双方解除协议，就是这么个情况。（双方解除协议是你协助她们签的，是吧？）反正是在我们总部，因为当时处理这个事情的时候，我是没有在现场的。”

买方张女士介绍，当时要解约，不光光是中介费多写了一个零，还有别的原因。在微信聊天中，她劝卖方曹女士解约，告诉对方“你咨询下，这个合同的风险点都在你那边，不要后期出啥问题”。

买方张女士：“（你担心的合同风险在哪里？）因为他们做低价格，这个我都跟她解释过了，我也可以跟你解释一下。（做低多少？）做到142万元。（本来原价多少？）165万元。（那为什么要做低呢？）因为当时他们答应，我的中介费是一个点，所以只有1万8千元，但他们最低中介费是2万4千多元，所以不够了，就要靠做低价格来补。”

4月16号那天，也就是签购房意向合同前夕，两位女士和中介工作人员小陶签了一份补充协议，小陶承诺卖方曹女士净到手164万元整，承诺买方张女士177万全部弄好，包括中介费、个税、契税、增值税。还注明买卖双方必须全程配合小陶办理房屋一切手续。

买方张女士：“按正常的税费计算，164万元的税费计算，房东也是拿不到164万元的，我也是177万元是弄不完的。”

杭州我爱我家紫金港北区经理陈先生：“房东能拿到多少钱？（买方张女士：应该是162点几万元，我当时算了一下。）那不管差多少钱，只要他们承诺给你了，那他们作为‘我爱我家’的一名员工，不管我们采用什么样的方式，让经纪人去贴这个钱也好，或者是说我个人拿出这个钱，去贴你也好，那这个就是我们操作的问题了，对不对？”

买方张女士：“（当时到底是谁给你提议做低总价的？）陶某某，我有录音。（陶某某的录音有没有提供给陈经理？）我提供给他们我爱我家总部了。”

杭州我爱我家紫金港北区经理陈先生：“（那陈经理，反正她这个录音已经提供了，你作为区域经理，也可以去调查一下，好吗？核实一下。）好的，好的。”

张女士对我爱我家还提出了另一个质疑。

买方张女士：“是周五晚上，别的中介跟我说，已经签了意向合同了。（说她房子卖出去了？）是‘我爱我家’都市阳光和苑店，也是同一个区域经理。（另外一家门店卖掉了？）对，我的意思是在于我跟‘我爱我家’我们三方协议还没有解除，你就去卖她的房子。（你不是说已经解除了吗？）但当时那个解除协议，是我跟房东，应该‘我爱我家’也要盖章的，因为我们签的是三方协议。（他们没盖章，是吧？）对。”

杭州我爱我家紫金港北区经理陈先生：“交易这套房子的背景，第一，我们确保房子符合上市交易的条件，对吧？第二，我们确保房子，没有被查封、被限制，那作为我们中介方，我们是不是就可以去交易这套房子？而且当时的话，我们已经是同意你们去签署这个解除协议了，而且是在我们‘我爱我家’总部签的，对不对？（买方张女士：对。）相当于我们已经默许了，你们去解除这个单子了。”

陈经理的意思是，既然两位女士已经在我爱我家总部签了解约协议，卖方曹女士委托中介把房子卖给别人，就跟张女士无关了。

卖方曹女士：“（您那套房子有没有卖出去？）还没有呢，没有卖出去。（那目前有没有处于被法院查封的状态？）啊？（有没有被法院查封？）她到法院起诉了，查封了，我把5万块钱定金也交给法院了，证据也提供给法院了，法院就给我的房子解封了。（另外一个买家出的钱，跟这个女士比，是谁贵一点？）我还没有卖，具体还没有成功，还在谈，我没有收另外房子的定金，就她这个事情没有处理掉，现在这个事情一直耽搁在这里。”

目前5万元定金如何处置，两位女士都在等法院的判决。