房贷也能“先息后本”，前三年只还利息，值不值？

中新财经6月19日电(记者左宇坤)“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期盼。近来，一款以“安居”命名的房贷业务在浙江温州官宣，首套房灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。

“先甜后苦”的安居贷，能让人安心吗？

资料图：浙江温州风光。苏巧将摄

温州出新招，系统还在上架中

日前，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品。

据介绍，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。

申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

17日，中新财经记者致电华夏银行温州某支行，客户经理介绍称，安居贷主要针对优质楼盘的购房客户，申请须符合公众号文章中提及的准入条件，以及仅限于该行新办理的按揭业务。

该客户经理同时表示，此项业务也是银行的首次尝试，为满足购房者的合理住房需求。目前系统还在上架当中，暂时还只能办理之前已有的还款方式。

资料图：温州南站。张福昆摄

促进市场，减轻压力

“从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的。安居贷实际上为购房者提供了3年缓冲期，会鼓励购房者爱贷敢贷，同时也减少了购房3年内房贷违约的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

温州市统计局数据显示，2021年末，温州常住人口为957万人，地区生产总值7585亿元。温州也长期以来被认为是经济强省浙江的第三大城市，仅次于杭州和宁波的存在。

但就是这样一个不缺人也不缺钱的城市，近来也没少因为楼市发愁。国家统计局16日公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，温州新房、二手房价格继续下跌，新房价格环比下跌0.5%，二手房价格环比下跌0.6%。

除了安居贷的推出，不久前，温州刚刚出台了降首付、增加公积金贷款额度等支持群众刚性住房需求的一揽子政策。

公积金政策调整后，温州市区单人缴存的最高贷款额度可达65万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。同时，个人首套房商贷首付降至20%，第二套房商贷则为30%。

上述华夏银行客户经理对中新财经表示，当前银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房贷利率是否能达到4.25%，他表示，还要根据不同楼盘、不同客户的情况具体分析：“最近楼房的政策也是实时变化，更新速度特别快，我们也要结合最新的优惠措施。”

资料图：航拍某房地产项目。骆云飞摄

如何利好？有无风险？

“同样都是先息后本，这让我一下子想到经营贷了。一般的经营贷年限只有3到5年，安居贷则能直接按揭几十年，会不会也存在贷款买房几年后就把房子出售的炒房风险呢？”对于安居贷，有网友提出了这样的疑问。

“从现有材料来看，安居贷还是购房按揭贷款的一种，只是调整了按揭还款方式；经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新财经记者表示，经营贷是给中小企业经营的惠民举措，利息往往少于房贷利息，但是不允许流入楼市的。

但仍然需要买房人注意的是，安居贷是一种“先甜后苦”的按揭方式，购房者整体的还款负担并未因此减少。

“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

“本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理对中新财经解释称。

但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也提到，“安居贷”可能更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力。因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低，随后阅历逐渐丰富，工作和收入愈加提升。

资料图：一处在建房地产楼盘。中新社记者张斌摄

新的贷款模式，靠谱吗？

近来，随着各地房地产相关政策陆续放宽，不止安居贷，不少曾经的贷款模式也“重返江湖”，引发了不少争议。

4月，广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息，但很快在一天内“夭折”。最近，“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品名目也有了重现市场的风声。

消费者如何判断这些贷款模式的风险？王玉臣建议，首先一定要注意采用的贷款方式究竟是否属于房贷系列的，消费贷、经营贷等等其实都是不允许用来购房的。一旦被查出往往可能会被解除贷款合同，要求提前还款，而且征信也会受到影响。

“天上不会掉馅饼，一些贷款名目上看起来是减轻还贷压力，或者延迟周期，但是名目越多，流程越长，越容易有风险。很多的宣传可能只是理想化的宣传，千万不要轻易相信，要自己去正规银行算笔细账。”王玉臣说，务必充分评估自己的资金能力，尤其是在疫情时期，对自己的资金能力要相应保守评估，避免将来出现问题。

“只有房子直接降价，或者银行直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他只是模式的改变而已，购房者都需要慎重。”上述银行个贷经理也提到。

你愿意尝试类似还房贷的方式吗？(完)

贷款知识 什么是循环贷款？

什么是循环贷款呢？循环贷款简单的理解就是，你从银行申请贷款，银行给你批了个额度，你可以在贷款期限内，多次分批提取支用，循环使用。

用另一词表述的话就是随借随还，在贷款期限内，想用就用，想还就还。

他的特点就是：

1、一次审批，一次授信，授信期内，可以循环使用。不过一般来说循环贷款的期限不会非常长，正常来说1-3年。信用贷的话绝大部分是1年期很少3年期，就算是抵押贷，也基本3年居多，很少见5年的。在这个期限内，不重新做审批，不用归还本金。

随借随还，在深圳这边的话，最开始就是宁波的尊尚卡，但是它第5年的时候也是要还一次本的。但是名气最大还是建行的贷款产品，很多都是随借随还的，比如说建行快贷1年期先息后本、随借随还，云税贷，以前是一年期的，现在最长可以做到3年。云快贷（经营抵押贷）目前是也是3年期，只不过可以做到3+3+3也就是9年期，三年续签一次。

2、利率一般来说也是比较低的。一般都按天计息的，像建行经营抵押的话，目前利息是3厘87；云税贷的话是3厘3年化利率4.05%。而且是随借随还，用多少算多少利息。比如说授信给你100万额度，但是你只支用了1万元，那么就只要支付1万元的利息就可以了。

3、还款方式灵活，循环贷款，一般都随借随还的，也就是想用就用、想还就还，非常灵活。

当然目前的网贷小额，比如说支付宝的借呗、微信的微粒贷，很多现在也都是循环贷款，也都可以做到随借随还，不过好像有些人做不到先息后本，只能选择等额本息还款，有的资质优异的可以做到利息又低，还款方式也灵活。

总之，这个循环贷款，对于广大贷款人士来说，是个非常灵活的贷款方式，特别是对于广大企业主来说，他们都喜欢随借随还，这种还款方式，这样的话，他们的资金使用率就更高。因为企业主或者做生意的人士，他们的资金使用可能不会固定，他们可以收到钱就还掉，不计息。但是一旦缺钱了就随时支取。

不过对于工薪一族来说，等额还款可能更加适合他们，因为他们的收入是固定的，根据自己的收入情况来做出固定的还款金额，这样他们只要按部就班的去还款就好了，不会有太多的纠结。

我是融资人，您身边的融资顾问！您喜欢这类循环贷款吗？

贷款知识 老板们为什么喜欢先息后本

很多企业主，在企业经营过程中需要使用到非常多的资金，而资金的投入到产出是有一个周期的，我见过一个做园林的老板，投资了几千万，种树种花，但是好几年都没有一分钱收入，就算普通做生意，也有很多企业都有长期的存在，所以大家都喜欢先息后本，针对这一点很多贷款电销公司，开口就是备用金，先息后本、随借随还。甚至说后息后本，到期一次性还本付息。

先息后本，顾名思义，先只要还贷款的利息，到期了再一次性归还本金。很多房产抵押和税贷都是先息后本的还款方式。

后息后本，简单来说，前期一分钱都不用出，到期了再一次性归还本金和利息。农业银行的税贷就是后息后本的还款方式，以前的公积金贷款也是，不过因为风险的原因取消了。

随借随还，想用钱了就去借，不想用了随时去还，这种一般都是按天计息的，很多网贷比如借呗、微粒贷都是这种还款方式，银行的话一般就建行大部分产品都是随借随还。

这三种还款方式，比起等额还款，资金的利用率会高非常多，借100万，一直都有100万在用，不像等额分期还款，分12期的话100万一个月后就只剩90多万了过几个月就只能用五六十万到最后一个月就只能用几万块。

不过先息后本和后息后本，一般来说年限有限，如果是信用贷的话基本都只有一年期，就算是抵押贷大部分也只有三五年而已，没有等额还款的期限长。而且到期之后要一次性还款，这个时候的压力也会非常大，毕竟要一次性拿出那么多钱来结清贷款。如果说再去贷款，负债增加后，很多银行会拒贷。找人过桥，也是一笔不小的开支。

各位老板怎么看呢？你是要选择期限长的等额还款方式还是说先息后本和后息后本这类期限较短的还款方式呢？