房产抵押最长可以做多少年

关于全款房房产证抵押能贷多少年这些问题，其实都不是随硬给你固定的多少年就是多少年的。通常情况下，你的房产证抵押贷款的年限是由贷款人、抵押物和银行政策相结合而最终确定你的期限。

假设贷款人申请房产证抵押贷款的资质相当好，个人征信、申请资料、工作稳定、月均收入比较好。那么你的全款房证抵押贷款，能够得到的贷款年限就会比较长，因为银行认为你有足够的还款能力，回收的机率高，放贷的风险小。反之，银行将会拒绝你的贷款申请。

假设贷款人申请房产证抵押贷款的房产类型是全款房，也有利于可贷的年限，根据房产类型的不同，可贷的期限也会受到影响，例如，全款房和二手房．新房抵押贷款的期限不超过30年，二手房抵押贷款的期限不超过20年。而且房龄越高可贷的期限就就越短，利率各方面就会变高。

假设贷款人申请房产证抵押贷款银行政策比较严格，那么能贷的期限就会变短，反之就会贷款期限就会延长，所以各位贷款可以在办理之前，做好各个银行的调查是延长贷款期限里重要途径之一。

其次，房产证抵押贷款的年限和很多因素也有关系，例如，银行抵押贷款根据贷款种类的不同，贷款年限也有所差别，银行贷款包括个人住房贷款和企业抵押贷款，个人住房贷款用房产作抵押，贷款期限一般不超过30年而企业贷款的贷款年限一般为1-5年。

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怎么用全款房办理抵押贷款？利率是多少？都有哪些注意事项？

目前买房多是以贷款买房较多，但是也有很多有钱人以及老一辈人全款买房，老一辈人总觉得银行利息那么高，不如省吃俭用再和亲戚朋友借点钱一下把放款交了，但是往往这样就会导致着急用钱的时候手里拿不出来多余的资金，这时就会考虑用房子申请抵押贷款，那么怎么用全款房办理抵押贷款？以及都有哪些事项需要注意的呢？本文带大家一起来了解一下。

怎么用全款房办理抵押贷款？

1、住房抵押贷款的办理，需要贷款者前往贷款银行领取填写抵押申请表，同时要向银行提交许多证明资料。比如贷款人公司所开具的经济收入单，贷款担保人的经营执照与法人的证明资料等。贷款者需要出具有效的身份证件，有效合法的产权证或者其他可证表明贷款人可处置住房的证据。所抵押房的价格评估报告，保险单与鉴定书。购买房产时所签订的合同或者是协议及可靠证明。

2、银行将对贷款人的申请书、提交的合同或协议以及其他文件资料进行仔细审查。

3、贷款者将用于抵押的住房配套产权证书与有价证券或保险单等资料提交给银行。

4、银行同意贷款，借贷双方的担保人签订合同，并且进行公证。合同上面会对贷款的金额、还款时间与利息、还有资金的使用情况进行说明，合同签订便可生效，违约需要承担责任。

全款房抵押贷款利率是多少？

对于贷款二购买首套普通的自住房的家庭，以及已经拥有一套住房且已结清相应购房贷款、为了改善居住的条件再次申请贷款而购买普通商品住房的家庭，贷款低首付款比例是30％，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。

在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；

对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款低首付款比例为30％，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素等区别确定。

全款房贷款需要注意的事项：

1、明确用途

首先要明确用途，对于法律禁止的用途一定不能触碰，做到专款专用，否则被银行发现会可能被收回贷款。

2、注意信用

对于贷款来说，信用极其重要，信用不好即使房子再值钱，也会被银行拒贷，只能选择利息更高的贷款机构办抵押贷款。

3、房屋情况

如果房屋破旧（房龄过大）、空间太小、权属存在争议、被查封或扣押等形式限制，无法成功办理贷款。如果房屋属于未满5年的经适房产，按照法律也不能上市交易，银行无法取得住房的他征，因此也无法贷款。

“利率低至3.85%，最长可贷10年”，是否将自己的房贷置换成抵押贷？银行从业人员：条件要求更严苛

图源视觉中国

今年，许多银行推出了面向个体工商户的低息抵押贷产品，“利率低至3.85%，最长可贷10年”等宣传标语出现在各大银行A和宣传海报上。于是，一些用户开始考虑：是否可以将自己的房贷置换成利率更低的抵押贷？

条件

要求比房贷更严苛，须名下有营业执照

抵押贷虽然跟房贷一样是银行采用的贷款方式，但是申请抵押贷的要求要比申请房贷的要求更加苛刻。

办理抵押贷，首先要满足两个基本条件，第一是持有房产证，也就是房子已经全款付清，不欠任何房贷；第二，需要贷款人名下有营业执照，这也是大多数人最容易被卡住的一点。因为这次银行推出低利率抵押贷是国家补贴做的，为的是扶持小微企业和个体工商户。

其次，大多数银行对营业执照的持有时间是有要求的，像交通银行的要求是营业执照需办理两年以上，工商银行的要求是满一年，这些信息贷款前银行都会进行核实。

此外，中国银行信贷人员告诉记者，营业机构必须交纳社保，否则也不会批款。贷款出借后，还有银行总部的人打电话对贷款用途进行调查，一旦发现贷款用于非经营性支出，则立即收回贷款。

除了用途的审核之外，还有对借款人个人征信的审核。值得注意的是，“如果在征信中体现出借款人有小贷公司贷款的历史，80%的银行都不会再贷款给他。”工商银行信贷人员告诉记者。

近年来，市场上出现了不少贷款中介公司，以帮助用户向银行办理抵押贷，收取中介费。关于以上条件，贷款中介告诉记者，“都是可以沟通的”。比如没有营业执照，或者征信不够，贷款中介均号称可以“解决”。对此，银行贷款人员回应称“不靠谱”。

为了保证贷款能安全收回，银行对贷款中介是抵制的，一旦发现用户使用贷款中介，不仅贷款取消，计入征信，连办理业务的信贷员也会受到银行处罚。因此，贷款中介保证的“可沟通”并不可信。

利率

极少数优质用户才能达到最低利率

许多银行都打出了抵押贷低至3.85%的口号，以100万元的贷款为例，今年一年的抵押贷的利息可以比2019年省15000元左右。通过实地走访几家银行营业网点，记者了解到，年化利率低至3.85%的贷款的确是存在的，但利率的高低因人而异。

交通银行的信贷经理告诉记者：“一般给用户的贷款利率都是4点多，只有极少数特别优质的用户才能达到最低利率3.85%。”但工商银行则表示，只要各方面条件能达标，普通用户也能在工商银行贷到3.85%的低息贷，只限一年。

除此之外，其他几家银行工作人员表示，今年的低息抵押贷是由国家补贴的，第二年不一定会有这个政策。

贷款中介告诉记者，他们能拿到3.2%甚至3.1%的更低利率，并承诺最长到20年这个利率都不会有变化。工商银行信贷人员则表示不可能，“目前市场上没有比3.85%利率更低的了。”

一些银行会在官方渠道打出最高可贷10年的广告，和利率这边的情况一样，能办到最高年限的也是极少数用户，出于收款风险的考虑，一般银行不会贷这么长年限。交通银行表示，通常办理的是5年的期限，并且每年归本（将贷款全额归还）一次，第二年再进行续签。

即便签的期限是5年，每年续签时也不会立即批款，在交通银行，每次还本后需等待至少3三个工作日才能再次批款。而在有些银行时间是一周，这就要求用户手里有足够资金能够周转了。

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银行信贷人员建议直接办房贷

假如手上有一笔现钱，在全款买房后办理抵押贷，和直接办理房贷之间选一个，多家银行信贷人员建议选择办理房贷。

中国银行信贷部门负责人告诉记者：“房贷是目前市场上最划算的贷款，全款还了房贷再做抵押贷划不来。”一方面，房贷的贷款期限通常比较长；另一方面，房贷是最常规的贷款，流程简单，办起来快。而抵押贷办起来则十分麻烦，一般要2至3个月才能批款。并且，还有些银行有要求，房产证到手3个月内不能抵押。

一般情况下，银行能批下来的贷款为房产估价的六至七成，有的贷款产品仅为五成。中国银行贷款人员举例介绍：假如用户手里有100万元，在办理房贷和全款买房后办理抵押贷之间做选择。首付按照30%来算的话，则需办理70万元的房贷，一般可贷30年，目前商贷利率为5.63%。如果选择全款买房办理抵押贷，最高可贷出七成，也就是70万元。抵押贷最后批下来的利率一般为4点多，相比房贷每年能省1万元左右，但还要扣除1%至2%的中介费，以及其他一些手续费，算下来省下的其实不多，但办理过程却十分麻烦。

综合各方的建议，总结来说，用低息抵押贷优化贷款，真正的适用人群主要是两类，均为用抵押贷换抵押贷的用户。

第一种情况是，当初是以一个比较高的利率办理的抵押贷，现在利率较低，可以将前一个抵押贷还清（抵押贷支持随还随取），再重新将房产抵押办理贷款。

第二种情况是，由于所持房产涨价幅度比较大，办理上一个抵押贷时的房产估值低于现在的估值，为了贷出更多额度，也可以选择一次还清后办理一个新的抵押贷，这样手上可以拥有更多现钱。

而对于手上只有一套按揭房，且没有营业执照的用户来说，通过低息抵押贷优化贷款不仅费时费力，还担了许多违规风险，扣除各种中介费用后也不剩多少。最重要的是，今年的低息贷款得益于政策福利，来年却不一定有这样的低息。对于用户来说，所冒的风险太大了。

潇湘晨报记者粟霜晴

【来源：潇湘晨报】

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