“过桥贷”的生意经：买房炒股均可操作！40万借一周利息3万
受疫情多地散发影响，部分用户因确诊、隔离等原因无法正常工作获得收入，一度让延期还款话题频频登上热搜。北京商报记者近日调查发现，在此背景下，一些资金掮客再次卷土重来，不仅针对个人用户推出了经营贷置换房贷方案，还盯上了已经同银行建立贷款关系的小微企业主，做起了“过桥”融资的生意。在提供“过桥”融资业务的过程中，另有多位资金掮客建议企业主重新申请信用贷、经营贷进行资金周转，并且声称炒股、买房均可操作。此类行为不仅可能引发银行信贷环节出现金融风险，更是将企业主推入了高负债还款“漩涡”。
“过桥贷”融资业务重出江湖
众所周知，银行贷款不能借新还旧、以贷养贷，在贷款到期后，企业主需要先行将贷款还清之后再继续申请贷款，若中途无法还清贷款怎么办？这时市场上就出现了“过桥贷”。
“您好，您若有融资需求可以找我”“我可以为您提供各类银行贷款操作”……近日，一些资金掮客、贷款中介再次活跃起来，通过电话向用户推荐各类贷款业务，在接到贷款推荐电话后，北京商报记者以小微企业主的身份向多位人员咨询，多位人员均表示，若资金周转困难，可以提供“过桥”融资服务。
何为“过桥”融资？北京商报记者进一步深入了解后发现，“过桥”融资也就是俗称的“过桥贷”，例如，企业主从银行拿到了一笔贷款项目，后由于资金缺乏无法还款，这时过桥资金提供方入场先行将资金进行垫付，等待企业主重新申请贷款，银行资金到位后过桥资金提供方退出，这便形成了一个周转过程。
“过桥贷”的目的就是让企业主在短时间内实现信贷续展，参与主体一般包括三个部分，即银行、借款人、过桥资金提供方。北京商报记者以资金周转困难为由提出需要办理一笔“过桥贷”缓解还款压力，一位资金掮客给记者出具了一套方案，由于有“过桥贷”需求的企业多数急于获得短期融资，因此其成本极高，假设用户在银行已经贷款30万元，还有40万元款项没有还清，但用户现在需要70万元资金周转，在向银行申请贷款时，银行会要求用户先将之前的贷款还清才可以进一步申请，此时，先由过桥资金提供方将40万元提供给用户还清银行所欠款项，在贷款审批成功后再将过桥费返还给过桥资金提供方，剩下的钱就是用户所需资金周转的费用。
“‘过桥贷’垫资的费用为40万本金，借款一周的利息是3万块钱，这都是良心价。”这位人士说道。另一位人士也介绍，“一般情况下，操作‘过桥贷’的市场价不低，垫资金额越大，收取的利息费越高，100万的垫资金额在一个借款周期（一般为10天左右）收取8%的利息，大概是8万元左右”。
翻看公开报道可以看到，因过桥资金提供方垫付偿还银行到期贷款后，企业主账户突然被查封，导致出现不良征信记录为由未能收回过桥垫付款项产生损失而引发的纠纷屡见不鲜。更有甚者，一些银行员工利用自己银行员工的身份，在民间牵头“过桥贷”，谎称有客户贷款到期，需要借钱周转，从而实施诈骗的案例也时有发生。
北京商报记者在调查过程中也发现，一些资金掮客、贷款中介在推荐业务的过程中正是利用了银行的信用背书，在电话推销过程中均向用户介绍自己为某国有大行、某股份制银行渠道部经理、信贷部门经理，但当用户进一步询问业务操作流程时，全部改称自己仅为贷款中介。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠在接受北京商报记者采访时表示，由于在购房过程中，部分群体等不及银行放款，选择过桥垫资加快交易进度，另外，与银行资金发放监管体系不完善也有一定关系，由于通过小额贷款、融资担保等机构，融资变得相对灵活，所以对于部分急需资金的企业或个人，可以由此快速获得资金支持。
助推贷款资金入楼市、股市
除了提供垫资服务之外，这些资金掮客也向不再符合申请新贷款条件的企业主提供解决方案。“好多企业根本不符合再行申请新贷款的条件，我们就是让不符合申请新贷款企业申请到新贷款。”一位资金掮客介绍，“具体到操作流程来说，我们会先行给您垫资支付您未还款的费用，然后等银行征信刷新之后再重新给您匹配信用贷、经营贷等贷款，具体产品看您需要和银行审批情况，这样不仅能缓解您的资金周转问题，还能让您手里多一笔钱，服务费一般在银行放款金额的0.05%-0.1%左右。”
另有多位资金掮客也向北京商报记者提到了在“过桥贷”垫资操作过程中另行申请信用贷、经营贷周转的提议，且建议的申请金额均在企业主负债金额的2倍之上，也就是说，若此时企业主需要40万元资金用来周转，那么资金掮客便会推荐企业主再另行办理80万元左右的贷款，在无形中也推高了企业主的负债压力。
“过桥”贷款的“过”，可以理解为“过渡性”，也就是此类贷款的“期限短”的特征，在银行正规业务中，也存在“过桥贷”，目的就是为了弥补借款人所需融资的时间缺口。一位银行人士向北京商报记者介绍，银行也会针对企业主推出企业申请贷款服务，银行首先要向企业主了解为何不能按时还款的原因，并撰写调查报告并上报审核部门，在企业主提供资金证明用途、资金过度的空白支票等一系列证明材料后才会发放贷款。
“‘过桥贷’事实上就是短期贷款，通常期限不超过半年，且只能专款专用，不能用于购房和炒股。”上述银行人士说道。不过，在调查过程中北京商报记者咨询后发现，多位资金掮客均表示，匹配后的信用贷、经营贷等贷款均可以用来购房、炒股。但当记者追问如何避免被查时，却收到了“不便透露，和银行有合作”的回应。
梁楠进一步指出，这些资金流入股市，或将影响股市的稳定性，较大的资金压力一定程度上会加大投资者，特别是散户入市的风险性，从而影响整个股市。对于楼市来说，“过桥贷”将产生一些投资性炒房需求入市，一定程度上会推高房价，提升了刚需及刚改群体的购房门槛，同时，“过桥贷”使得购房成本增加，购房者压力加大，风险系数更高。而对中小微企业来说，这种操作将影响政策对中小微企业的资金支持，致使政策不能完全落实到保障对象身上，小微企业将面临一定的经营压力，特别是在一些不可控因素下，如疫情等，企业生存压力将更大。
建立“黑名单”制度管控资金流向
在实际操作中，“过桥贷”往往可以解决部分企业融资环节的“燃眉”之急，但此类业务在为融资企业提供便利性的同时，确实存在着不容小觑的风险隐患，稍有不慎便会引发银行信贷环节出现金融风险。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时指出，对银行来说，应严查“过桥贷”“接力贷”等贷款产品，做好贷后资金管理，对资金流向如实申报、如实核查，如果确定此类资金已经进入房地产、股市等领域，应建立黑名单制度，加大对资金的管控。同时对一些资金掮客、合作的贷款中介公司违规行为进行严惩并取消合作。
应高度警惕银行通过资金掮客、贷款中介参与的“过桥贷”业务引发的信贷风险。正如梁楠所言，银行对于贷款的发放，应进一步加大审核力度，严查申请人信息的真实性及资金用途等，同时对于这种违规操作，建议制定并完善相关规定，查实查透，一经发现，严厉处罚。
北京商报金融调查小组
2020，买房的三个要点，切记量力而行
我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议，请私信向房姐提问
提问：房姐您好，本人通州有小二居全款，希望再购一套东三环附近三居做婚房，首房首贷，首付500，自主为主，投资保值为辅。第一、关于选筹，东三环到东四环之间三居，有何推荐的楼盘？第二、现在没有孩子，有无考虑学区的必要？第三、天骄踩盘情况。出房少只有5套在售，南北通透只有一套141平，业主底价1100w，税费62w，折合8.2万\/平。户型较满意，4层略有遗憾。这个价位是否值得入，还是等待新房出，或等待房价小跌？第四、关于房价走势，计划2020年完成买房，您建议什么时候出手最合适？谢谢
回答：天骄可看，但8.2贵了，可以再等等学区不要提前买国美第一城和天鹅湾的大平米都属于不错的标的，潜力更佳春节前后合适上车
提问：房姐您好1、北京工作居住证可能2020年1月才能办下来，首付大概能凑到350万，北京首套房二套房贷，可能能贷款150万，也就是总价500万左右。2、孩子2岁，工作居住证在朝阳区，上班在国贸，目前人住在亦庄，首先亦庄和朝阳区哪里购房比较好？综合考虑房屋增值，孩子上学等问题。打算再换学区3、如果是朝阳，目前有人推荐在常营、管庄、褡裢坡附近，说是增值好，您觉得4、如果是在常营、管庄、褡裢坡附近买房，想买小三居，目前符合要求的商品房有管庄北二里、优点社区、远洋一方，这几个推荐哪个小区？5、是否还有别的推荐小区
回答：推荐朝阳传媒大学-双桥-管庄这一段，西边是五环，东面朝阳通州交界，北面是京通快速和大量公房宿舍+回迁房，南面通惠河+城中村。两头不搭+腹地狭小+内部居住环节较差，加上本身的房价哪怕是老破小也站，所以谨慎看朝阳北路黄渠常营一带选择更好，位置对了主要就看标的的细节了
提问：房姐好，关注很久了，有个问题需要咨询，一直很纠结。北京首套首贷，2020一月社保满五有资格；目前看中百子湾金都杭城65平米（500w左右）和78平米（570w）左右的房子，目前手头现金250W，月收入流水目前实开的话只有1w左右，不知道有没有办法能上车。首付应该没太大问题，主要是月供问题感觉压力太大。也考虑过暂时放弃在北京买房子，之后去外地，但是又不甘心，此外东四环这边其他地方没有特别看好上车的盘（比较看重物业和环境），不知道有没有推荐。
回答：金都杭城基本没有什么让人购买的欲望，价格毫无优势。250万现金再北京可以买很多不错的标的。既然你看重物业环境那更不应该买百子湾角落里的房子。北京买房有一点基础背景要了解，800万以内的房产，是市场选择买家，一套各方面美好的房子，价格一定不美好。
提问：房姐您好，丰台科技园中海御鑫阁小户型开间，40平，接近6万\/平，长期投资，您看怎么样？
回答：丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。开间唯一的优点是：依靠小户型总价低吸引上车人群，增加流动性。但本身的位置，上车盘定向销售的定位造成的上车溢价，都是不利的因素。
提问：房姐您好，现在手里有110万首付，看过北京南站附近几套40多开间房子，没有电梯的六层楼大约95后的楼龄。看过欢乐谷附近金蝉南里的48点多的开间。大约在05年的房龄。有电梯。考虑以后孩子上学自住。哪个比较有价值？或者您根据这个首付帮忙推介一下。谢谢。
回答：综合我的经验和大量的选筹案例来看。120万的首付，刚好可以买到北京东三环东四环的紧凑公房两居。这也是一个起步最高性价比的选择，结合了收益稳定性，流动性，低风险几个核心条件。如果你有北京的房票（是否首房首贷不重要），那么买北京。实操中的难点在于，找到合适的标的，目前这个数量级的很少了
提问：房姐，您好。先介绍下本人状况：我与爱人各有外地房贷记录一次，北京无房，我外地户有北京5年社保个税，爱人北京集体户。目前孩子以爱人西城集体户在西城小学中，租住学校附近，为了孩子方便6年内不打算搬家，月租8500。现手头现金300，希望北京上车一套，买了直接出租，房租可抵付部分房贷，所以投资为主。问题：1、看哪一片哪些小区能在购房路上少走弯路？月供不超过1万5，总价多少的合适？2、如果考虑西城集体户被清理的风险，西城能有合适的吗？或者有东西城合并的预期看东城也可以？3、买房能否在房本只写我的名字，然后以网签提取爱人国管公积金余额？后续每月缴存额是否也能提取？以此保留爱人北京首套的资格。
回答：300首付可以朝阳或者丰台，看你对位置的需求不建议看东西城可以，都是家庭单位计算房票，你们可以先离婚，在用你的房票，可以保留另一个人
提问：房姐你好！1.父母退休有工资和社保迁户到京投靠独生子女需两人同时迁才能购房吗？多久可以办完，以父母名义购买是f吗？2.父母在外地有房有贷款已还完，自己已购房无房票，名下没有贷款，LG名下有贷款，我可以和父母成共同还贷人吗？3.用公婆名字购房娘家出钱，如何更名到父母名下或我名下，求回复谢谢！
回答：满足投靠条件可以只迁一人北京全国认贷，父母处女贷已用，理论上不算首套，但是需要查下征信，看外地贷款有没有体现可以增加孩子为共同还款人，也可以直接用JLS解决有房票的情况下，走买卖流程。或者签写代持协议
提问：房姐，最近看了常营管庄的万象、柏林爱乐、北京新天地、远洋一方和东四的后现代城，沿海赛洛城，易购空间和百环家园（经济适用房），结合自住考虑，f，有以下几个方案，请帮忙看下:1.新天地，一居，总价373万，27\/29层，均价5.6万，西北向2.后现代城开间，总价320万，6\/14层，均价6.93万，北向；3.沿海赛洛城开间，总价295，4\/14层，均价6.02万，北向。或者还是有更好的选择呢，首付预算110万，想组合贷，也可以做装修贷多贷一些把首付做高一些。
回答：几个都有溢价，不过这个区间上车盘竞争就是很激烈沿海赛洛城在好好淘一淘信用卡的资源也可以利用起来，提高首付能力扩大选筹范围
提问：请问房姐，天鹅湾2居110平平层多少单价入值得垫资？垫资主要风险是是否有笋度对吧？谢谢
回答：天鹅湾是有轻微溢价，7w以内考虑给你说下抵押的关键点正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。北京市场垫资费用在1%\/10天起。首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能最大程度控制时间，减少风险。
提问：入圈第一问:我是外地人，孩子在朝阳区亮马桥附近工作，为上下班放便，想买周边二手房，50平二居室，新源衔和新源里的二手房房龄都在40年，价格在7万到8万，这个价位还有升值空间吗？还能选择吗？比较纠结，本人是买第一套房，能够凑出300万，应接如何买房？请房姐帮忙指点！
回答：你好，子弹300，可以选择的范围很广。亮马桥总体是比较好的板块，主要是正常的楼盘太少，没多少房可挖。丽水嘉园炫特5.5万以下的朝青国美4万以下下亮马桥嘉和丽园5.5万左右的都可以房龄40年升值潜力很一般
提问：你好房姐，想在北京买房，爱人在中关村上班，考虑孩子上学、上班通勤同时兼顾投资，总价在450以内，方便推荐几个小区吗
回答：重点考虑朝阳版块，望京2000年小区，14\/15号线支撑；金台路十里堡甘露园，对接6\/10号线；平乐园十里河，从14号线出发分流。小区内部都会有差异，看房才是最稳妥
提问：房姐你好，夫妻二人均有北京户口，收入稳定，但婚后共同在京买入一套广渠门外二室一厅95平方左右的98年6层东西向老房用掉f（16年公积金贷款120万，手上有现金90以及2套父母省会城市房产，拟出售后在北京购买一套投资，未来卖出后再买入改善性住房。问题：1.成都房产为郊区老商品房；沈阳房产是98年单位建房高楼层无电梯位于市中心，计划安装电梯，现在出售是否合适？2.如选择双井附近，请问什么类型的房产值得购买？有关注三环边电梯单位小区（6万左右单价）、苹果社区及九龙山附近一室一厅（单价高，恐怕不好出手），按之前文章描述，越高的标的投资价值越大，一室一厅不建议，在选筹和现金流配置方面有什么建议？
回答：1.成都郊区2003以前房产属于出售评级2.沈阳98年房产出售3.双井起步800万以上4.东三环老公房上车盘进入【小鸡啄米】阶段，双井附近带电梯老校区普遍6.5+不是6万5.你的条件不明
提问：房姐好，手头资金300万，非首套房，天通苑和朝阳双桥现如何选择。
回答：资质没问题，可以买750左右标的3*200+的标的还是淘笋空间朝阳望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山这些核心地段老大楼更有投资价值，通常这一类都需要全款再抵押
提问：下花园的名爵滨河花园小区带装修的二手房，103平100万，小三居，带电梯高层，可以投资一套么？
回答：你好，张家口下花园没有任何投资价值。旅游地产不保值；稀缺是需求的稀缺，不是本身的独特，北京一大半滑雪场还亏着钱；本身价格溢价，很贵。
提问：房姐你好！我现在情况是这样，孩子2026年上小学。有一套首套贷款的房子，96年的，市场价大概460万，有180万贷款没还。家庭税后年收入大约是90万，有100万现金，可能借到100万，公司明年上市，预计价值是220-310万之间，考虑锁定期，差不多是明年底能卖。有几个问题想请教，1.北京未来一年市场会变化很大么，现在换房还是等到公司上市股票卖出的钱？2.考虑自住，适当考虑学区，保值，我现在怎么操作比较合适，应该买哪些区域的哪些小区？
回答：建议你现在开始淘笋，年底降价盘非常多，现在基本处于北京的底部行情。成交量也开始缓慢上升，不排除明年初会有一轮小行情。孩子6年后才上小学，学区划片政策多变，不用这么早考虑学区，倾向入手一套望京领涨区次新盘。推荐望京慧谷，宝星
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。请私信向房姐提问
精华文章：
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
《用好信用卡可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《因为宏观调控，所以房价飞涨》
《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
《99%的新区会失败以鬼城收场》
《一分钟小白变大神炒房秘籍速成篇》
《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
《成为职业炒家如何保证每次买进都能大赚？》
《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
专家深度分析：老破小加装电梯将出现暴击，涨幅惊人
我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“北京房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自知识星球提问：房姐好，之前的回答很受教。目前正处在换房阶段，还请房姐不吝赐教。目前有回龙观矩阵66平三楼小两居，刚生二娃，换房刚需，兼顾保值。目前大娃在回龙观育新上学，考虑未来学区，还是要在同学区内换房。目前看房有几个选择，1，和谐家园二区顶层商满五唯一，445万。2，龙锦二商满五唯一，475万3，龙锦苑一区商满五唯一421万。房姐，现在是换房的好时机吗？另外，您对现在老旧小区加装电梯的形势怎么看？龙锦一区附近的高压线，所以龙锦一普遍价格偏低，不知道您是不是了解情况，可以购入吗？
回答：你好，如果刚需换房就换回龙观区域可以入,别离高压线太近问题都不大加装电梯对顶层来说是利好，可能出现暴击
提问：房姐您好1、北京工作居住证可能2020年1月才能办下来，首付大概能凑到350万，北京首套房二套房贷，可能能贷款150万，也就是总价500万左右。2、孩子2岁，工作居住证在朝阳区，上班在国贸，目前人住在亦庄，首先亦庄和朝阳区哪里购房比较好？综合考虑房屋增值，孩子上学等问题。打算再换学区3、如果是朝阳，目前有人推荐在常营、管庄、褡裢坡附近，说是增值好，您觉得4、如果是在常营、管庄、褡裢坡附近买房，想买小三居，目前符合要求的商品房有管庄北二里、优点社区、远洋一方，这几个推荐哪个小区？5、是否还有别的推荐小区
回答：推荐朝阳传媒大学-双桥-管庄这一段，西边是五环，东面朝阳通州交界，北面是京通快速和大量公房宿舍+回迁房，南面通惠河+城中村。两头不搭+腹地狭小+内部居住环节较差，加上本身的房价哪怕是老破小也站，所以谨慎看朝阳北路黄渠常营一带选择更好，位置对了主要就看标的的细节了
提问：刚买的房子房东户口里有一户不肯迁出违约金合同20万最高可以追加到总房款的百分之二十这种情况如果赔付完20万违约金可以去法院起诉总款的百分之二十违约赔偿房东如果说没钱赖账怎么办房东的义子说没地方落户理由我该怎么办违约后直接起诉法院吗
回答：这种情况很难拿到20%违约赔偿，因为对你没有明显的经济损失可以先拿到违约金，再咨询专业律师
提问：现在手上现金差不多250，无房之前有贷款记录，现在有点纠结是买新房还是二手房，看了台湖金茂悦，和万科东望，都有普宅，可以首付60%，但是户型不理想，买限竟房和二手房怎么选，如果买二手房的话，应该在哪里比较合适，贷款是怎么办呢？
回答：二手房可选范围更大250首付可以看550左右的标的，重点看望京，金台路，平乐园这几个版块全款抵押的方式买，可以做的4成首付
提问：房姐好，名下一套按揭房(净值600左右)，现考虑入一套大户型，总价700左右，全款再抵押，通常情况能抵押出多少金额？全款垫资行内怎么收费？抵押不够还垫资的部分，需要再抵押手里第一套，这两套抵押的操作顺序怎么安排合适？
回答：600的净值能抵押出360左右给你说下抵押的关键点正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。北京市场垫资费用在1%\/10天起。首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能最大程度控制时间，减少风险。优先抵押净值好的房产
提问：房姐好，像CBD高尔夫别墅这样的有投资价值吗？
回答：看着挺便宜，但是别墅的流动性极差建议结合实际看房有自住需求可以入手，目前在售价格很多也在4万+左右
提问：你好，房姐，我是河北人，一直在北京，目前手上有250万，河北有一套房子，所以我是二套了，为了在北京有首套资格，目前和爱人离婚状态，要等到明年七月份以爱人名义买房才是首套资格，今年我办了一个天津集体户口，为了孩子以后上学，孩子现在三周岁，所以犹豫现在在天津买不买房？现在买合适吗？我是二套，六成首付，买新房还是二手房呢？250万现金如果在北京和天津都买的话，怎么分配呢？能给个合理的建议吗？还是不买天津的，等明年直接买北京的？麻烦了，房姐
回答：大单优先，先买北京按照往年的涨幅规律，天津涨幅在北京之后。子弹200先入手北京上车盘，全款抵押的方式买入，相当于首付3成。天津还可以做2改1，首付3成买入。天津目前只推荐高教园，单价1.8左右可以入手。
提问：房姐好，看好了朝阳东坝红松园1号院88年的老房子，但公积金组合贷只能贷13年，纯商贷可以25年，这种情况该放弃公积金贷款么？但利率低……如果同样是250w总价的房子，东坝的老破小（）88年两居和通州的次新房06年一居该如何抉择呢？
回答：用商贷，贷款资金和年限更重要，利率差别不会很大老破小太老，建议次新
提问：房姐你好，我们在北京回龙观有一套次新小三居。市值五六百，老宣武有一套一居学区，都有贷款，贷款共计220万，已经还了七年。夫妻双方上班都在西城，以后孩子上学也在西城。现在手里有140w现金，想请教从增值角度来看，是提前还清贷款，然后攒钱jh再买一套北京的房子好，还是直接去二线城市全款买一套好呢？非常感谢！
回答：不用提前还清，做抵押投资一线还是二线看你的现金流，月供能力，你的首付➕抵押款在北京更好
提问：房姐您好我目前有一个长沙的学区房全款大概130万天津有一个123万机场附近的房子还有一个怀来的商住这个商业贷款和长沙房租抵消了现在手里没现金贷款天津每个月5300想年底近期信用贷f加商贷买个大厂的商住主要是计划几年后过去发展开公司明年下半年再抵押长沙贷款付f公积金贷款在常营或东坝买个二手房因为刚需自主目前北京房租每个月六千还得在北京工作三四年但不知道这种银行能不能批我应该如何规划
回答：从既有的情况和提问的思路来看，最重要的的事情是「先解毒」。1.长沙房产详情需要列举，全款可以抵押出来。2.天津机场附近坑盘，可以挂牌出售，看出售情况。3.怀来商住天坑挂牌卖掉。4.大厂商住又一次天坑，别乱折腾。5.明年下半年也许两居首付变一居了。6.没有一个地方是对的，先格式化重装系统
提问：房姐好，关于房龄和贷款问题向您请教，1、买15年以上房龄的房子按揭贷款银行是否就不容易审批了？从投资的角度，买多少年房龄的房子合适？2、如果自己开的公司，同时自己的工资也在这个公司发放，做经营贷或者消费贷，工资流水银行认可吗？
回答：15年没问题可贷款，北京普遍90年以后贷款都没有问题，北京很难说，次新普遍溢价，都是具体到标的，90以后都可以关注没有问题的可以
提问：房姐你好，九龙山平乐园中间的东方雅苑（传奇）05年之后的大开间你觉得怎么样？还是农光里00年后的一居？我知道房姐不推荐一居，但一居跟开间比，怎样？
回答：都不怎么样，不知道你首付什么情况CBD传奇属于偏小户型的小区，都同样面临户型小，面积浪费，单价高的问题。天之骄子，九龙花园，华腾园都是更好的选择标的。
提问：星姐，纯投资，二套，重点看了三个盘，东三环半苹果南区，95平两居，720；东南三环半中海香克林100平小三居，700；西南三环半万年花城90平两居，620，拟持有5年，如何选择，请指点还是有其他更好的选择！
回答：苹果南区有一定溢价，除了个别心头好一般不建议作为投资。成寿寺这片的中海不建议选。万年花城体量大，价格没有套利空间，评估操作不大，未来出手会面临大量竞品压价，削弱流动性。
提问：房姐好，本人购买1100标，目前有800可支配首付，房子原值160，最低指导价520.中介算出两种贷款方式，请您推荐。1税最少的情况，贷款312万，首付780.月供17000，税是26万。2贷款最多，网签可以935，贷款可以561，首付539，这样税是51万，月供3万。工资证明在6万左右。我是组合贷公积金可以25年120万。请问房姐推荐哪种贷款方式？如果用第二种可以从首付中剩下240万，用于还月供，可是25年的支付利息很高380万。如何操作最合理？
回答：选择首付少，贷款多的方式一定要贷足贷款不可能还25年的，10年内你就可以还清多余的子弹继续建仓其它二线城市。
提问：房姐你好，夫妻二人均有北京户口，收入稳定，但婚后共同在京买入一套广渠门外二室一厅95平方左右的98年6层东西向老房用掉f（16年公积金贷款120万，手上有现金90以及2套父母省会城市房产，拟出售后在北京购买一套投资，未来卖出后再买入改善性住房。问题：1.成都房产为郊区老商品房；沈阳房产是98年单位建房高楼层无电梯位于市中心，计划安装电梯，现在出售是否合适？2.如选择双井附近，请问什么类型的房产值得购买？有关注三环边电梯单位小区（6万左右单价）、苹果社区及九龙山附近一室一厅（单价高，恐怕不好出手），按之前文章描述，越高的标的投资价值越大，一室一厅不建议，在选筹和现金流配置方面有什么建议？
回答：1.成都郊区2003以前房产属于出售评级2.沈阳98年房产出售3.双井起步800万以上4.东三环老公房上车盘进入【小鸡啄米】阶段，双井附近带电梯老校区普遍6.5+不是6万5.你的条件不明
提问：你好，房姐！本人疑问去下：1.现金400左右，大连一套100平房产市值约在250左右，出售中。有过贷款记录，非首套，目前已可得北京房票，自主和投资兼顾，想近期入手一套，选择总价在600-800间的是否合适？2.有些新盘信息如亦庄首创远洋天著或未来科技城周边，有投资价值吗？3.如选择二手，参考区域有推荐奥体、望京、酒仙桥、东坝、双井，九龙山，四惠，百子湾，劲松，哪个板块更有长远发展？4.看上几个次新，金地名京f.76平，700-720；万科星园，天畅园，国美第一城，天鹅湾f,东坝的首开常春藤，酒仙桥的丽都壹号，哪个更合适些？谢谢！
回答：总价600-800需要挑区域找性价比盘投资不要碰800左右主看望京、酒仙桥、九龙山、双井，这几个都不错天鹅湾有轻微溢价不过也可入国美第一城整体更稳妥，其他都溢价
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请大家关注“北京房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部文章：
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
《用好信用卡可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《因为宏观调控，所以房价飞涨》
《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
《99%的新区会失败以鬼城收场》
《一分钟小白变大神炒房秘籍速成篇》
《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
《成为职业炒家如何保证每次买进都能大赚？》
《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
