住房怎么贷款更为划算？

一、住房如何贷款

目前现行的三种贷款方式：个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。

个人住房贷款（商业贷款）是由商业银行提供的商业性贷款；个人住房委托贷款（公积金贷款）是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款；个人住房组合贷款是前两者的组合。

1、公积金贷款

缴存在住房公积金的购房者向银行提出住房公积金贷款申请，并将所购房子向贷款银行抵押的行为。

对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款，不够部分再进行商业贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

贷款会有最高额度限制，不同的城市限制不一样，以深圳为例，个人最高50万，家庭最高90万。

2、商业贷款（银行按揭）

满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款，并将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。

未缴存住房公积金的人无缘申贷公积金贷款，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于规定比例，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

3、组合贷款

缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款，并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。

住房资金管理中心发放的贷款，有一个最高限额，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

二、住房贷款如何偿还

偿还贷款本息的方式由借贷双方商定，并在借款合同中载明，贷款期限在一年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清，贷款期限在一年以上的，按月归还贷款本息，即分期还款。

借款人可以根据自己不同的情况和需要，选择还款方式。但一笔贷款合同只能选择一种还款方式，合同签订后不得更改。现有银行贷款的方式依发展商申请的银行不同而实行不同的还款方法，因此现有状况是银行为主导。

中国人民银行规定，政策规定房贷利率要根据央行的利率浮动实时调整。这是因为住房贷款不同于一般的商业贷款，其贷款期限较长，假如按照合同最初确定的还贷利率一路执行下去，银行将面临极大的风险。

遇利率调整及提前还款时，应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数对公式进行调整，并计算每期还款额。

目前最常见的分期还款主要有以下两种。

1、等额本息还款法（等额法）

即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清。该还款方式所付利息较多，但前期还款压力相对较小，适合手里现金少，收入较为平稳的购房者。

2、等额本金还款法（递减法）

即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。在前面8年时间里，等额本金的还款数额都更多一些，压力大，随本金逐月递减。但整体利息更少，适合手里有现金和收入预期高的购房者。

选择哪种方式的房贷，最省钱？

央行的一项研究披露，初步测算今年第一季度我国的宏观杠杆率为276.8%，其中，住户部门杠杆率为72.1%。

从数据对比中可以看出，在今年以来相对紧缩的信贷政策的作用下，降杠杆工作取得了一定的成效。

数据源自央行调查统计司

而就居民债务而言，由于近年来我国住户部门杠杆率的持续上升，自2008年-2020年，住户部门杠杆率由18.2%上升至72.5%，年均增长约4.5个百分点，使得居民负债率呈现出高企的状态。

虽然在信贷收紧的基调下，当前住户部门债务过快增长得到一定的遏制。但数据显示，我国居民负债的来源以银行贷款为主，而房贷又是家庭负债的主要构成。

因此，在信贷紧缩的当下，房贷的门槛提高，如何利用好珍贵的房贷，就显得格外重要了。

贷款期限选“长期”还是“短期”？

众所周知，房贷在政策范围内的最高贷款年限是30年（会受贷款人年龄的限制），同时，政策也赋予了贷款人充分的选择权，即：选择30年内的任意年限作为借贷周期。

因此，在买房时，可能很多人就会产生相应的疑问：那到底选“长期”，还是“短期”呢？

其实，这个问题结合通胀的情况来对照可能会更直观。

可能很多昆明人会有切身的感受，2006年前后，昆明的米线约4块一碗，如今，吃一碗米线差不多要花10元。15年的时间，一碗米线的价格上涨了2.5倍。

换一种说法，同样是10元钱，在15年前可以买到2.5碗米线，如今却只能买到1碗。

这种购买力的相对下降，归根结底是通胀的结果。

放到买房这个问题上，同样是一样。

虽然买房的贷款周期越长，相应的利息也越多。但从通胀的角度来看，等同于用未来购买力低的钱，去还当时购买力高的钱。

这样一转换，贷款周期长的优势就显现出来了。只要房产的升值速度能跑赢通胀，其实都是划算的。

因此，也就不奇怪，会有很多人出于抗通胀的目的买房了。

当然，就买房而言，如果是买来进行短期投资，在资金充裕的前提下，并不太建议贷款买房。因为即便短期也会有相应的利息产生，而且，有贷款的房产转手交易的手续相对要复杂一些。

如果买房是用来自住，即便是资金充裕，也会更建议选择长的贷款周期，一方面还款压力相对要小一些，另一方面，可以充分享受长周期贷款的权利。

前面已经提到，政策范围内最长的房贷年限是30年，但具体的年限周期，还会受贷款人年龄的影响。

在房贷的最长可贷年限中，不同银行会有不同的规定。比如，某银行规定借款人年龄与房贷期限之和不超过65年。由此，可以算出贷款的年龄限制，即65年－30年（最长可贷年限）=35岁。

也就意味着，大于35岁的房贷借贷人，在该银行实际能申请的最长贷款周期将不足30年。对于一些年龄比较大的购房者而言，即便是想贷30年，可能也不符合政策要求了。

虽然各银行的规定不同，但年龄越大可贷周期越短，这是普遍的情况。

事实上，对于买房，广泛流传着一种说法：“房贷是大众都可享受的一大笔金融福利”。

这种说法中所蕴含的福利，既包含房贷利率相对较低的实惠，其实也是贷款周期超长这个优势的体现。

既然是专门为买房而送出的“彩蛋”，那干嘛不将它使用到极致呢？

选择哪种还款方式更好？

前面讲的是房贷年限的问题，解决了贷款周期长与短的问题。

接下来，我们探讨另一个有关房贷的重要问题——采用哪种还款方式更好？

众所周知，在房贷的还款方式上，银行提供了等额本金和等额本息两种可选的方案。

别看两种还款方式只有一字之差，但实际上，在利息的支付上差不少钱。

就等额本金来说，就是贷款的本金总额平摊到还款周期里的一种方式，还款比例中优先侧重于本金，其显著特征是初期还款压力大，后期逐渐变小；而等额本息，是根据贷款利率计算而来，每月还款金额固定的一种还款方式，在还款比例中优先支付利息，其显著特征是每月还款金额固定，利息支付得相对要多。

为很好的区分两种还款方式，我们统一以贷款100万，并按首套房当前利率5.4%贷款30年来计算。等额本金首月还款7278元，每月递减约13元。

而等额本息的还款方式，每月还款5615元，30年的月供都不会发生变化。

综合对比，在30年的还款周期中，等额本息的还款方式，要比等额本金的方式多支付利息约20.6万元。

那么，既然利息支出多，是不是就表示等额本息的还款方式没有等额本金的还款方式好呢？其实，并不能这样来简单判定。

因为，两种还款方式并非是对立的。实际上，其提供的是两种选择方案。

如果还款能力强，想少支付一些利息的购房者，可以选择等额本金的方式；而还款能力弱，要减轻月供压力的购房者，则可以选择等额本息的方式。

需要注意的是，无论哪种还款方式，或者说受其他不可预知的因素影响，对于购房者来说，都是留有余地的。

也就是说，选哪种还款方式圈定的只是还款期内的还贷方案，如果实力允许的条件下，随时可以通过提前还贷的方式，结束贷款利息的纠结的。

那么，在有提前还贷的计划下，选哪种贷款方式更合适呢？

综合对比下来，如果计划短期内提前还款，可以选择等额本息的方式。

因为，等额本息是把贷款的本金总额和利息总额相加，然后再平摊到每一个月里的，这样一来，每月还款的本金比重逐月递增、利息比重在逐月递减。因此，房贷初期利息还得多，短期内提前还款能省下不少的利息。

如果计划提前还款的时间稍长，可以选择等额本金的方式。

因为，等额本金是将房贷的本金总额平分，然后根据所剩本金计算每月的还款利息，越到后期，所剩本金越少，产生的利息也随之减少。因此，房贷初期月供压力会比较大，后期支付利息减少，更适合计划提前还款时间稍长的购房者。

不过，需要注意的是，如果房贷已经还了一半或更多了，这个时候就不太建议进行提前还贷的操作了，因为，无论选择哪种还款方式，其实利息也差不多也还了一半了，意味着这之后提前还款的意义已经不大了。

相反，提前还贷等同于浪费了享受房贷“低息”的实惠。要知道，除了买房，是没有别的渠道能提供如此周期长、且利率低的贷款的。

当然，如果是为了换取贷票（首套资格），或者为了做房产置换，那就另当别论了。

过去几年买房的，怎么把房贷利率降下来？

撰文：东哥探盘美编：若菡校对：紫藤

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房贷，才是买房的重点

最近几年，说实话楼市变化挺大的。

不光是楼市本身市场变化，从热到冷，再到如今的冰点。

随之而变的，还有影响房奴最深远的房贷利率以及延伸出来的各种花式操作。

如果不是买过多套房子的老手，或者是懂点金融知识的中介和专业研究者，想把房贷相关业务弄明白，并不简单。

对于普通人来说，买房的流程中，更关注房价和月供。

在银行贷款审批阶段都是跟着银行流程走，至于买房时借款合同约定，很少有人去了解，只是一路懵逼的跟着签字、按手印。

直到还款几年后，准备提前结清或者提前还款时，才知道原来个别银行提前还款要还贷1年到3年以上才免除手续费。

至于LPR利率能搞清楚的人就更少了。

重点一：近些年开始，从LPR利率执行后，房贷利率的组成就有两部分。

其一是LPR利率，这个利率水平每月20日由人民银行货币政策司在官网发布。目前与房贷挂钩的是五年期LPR利率。

比如，2022年11月20日五年期LPR利率为4.3%。

其二是现在买房的首房首贷4.1%利率，是五年期LPR利率减掉20个基点的优惠利率。某些城市首房首贷做到3.9%左右，就是在此基础上又优惠了10个基点。

重点二：你的房贷如果是LPR利率4.3%减去20个基点等于4.1%，那么优惠的20个基点会一直伴随你的贷款之路直到结清为止。

也就是说未来央行调整五年期LPR利率到4.4%，那么你的房贷就跟随上浮10个基点至4.2%。

这个执行时间，一般都是从次年的1月1日开始。

重点三：搞清楚这些，你就明白为什么过去几年买房子的房奴难受了。

他们在LPR利率的基础上，一般都要加100多个基点，这个上浮比例，将在贷款期限内一直有效。

比如下图中，这笔贷款所加基点就是132.5基点。

除非他卖掉房子，或者通过其他手段还掉贷款，不然他这笔房贷永远要加132.5个基点。

这也就是为什么很多房奴承受不住的原因，同样的房子、同样的户型，如果你今年买的话，不仅房价便宜，而且贷款也低很多。

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市场上降低房贷利率的办法和风险

因此，当下楼市最让人关注的焦点就是过去几年买房时，高利率站岗的房奴。

说实话，很多虽说是首套刚需，不会卖自己的唯一住所。但房价下降，房贷却在高位，叠加口罩因素，这几年也是勉力维持。

而且大部分被抽空积蓄的房奴，如今还要面临失业、断供的风险。

于是，怎么把高利率的房贷降下来，成为楼市中除了卖房之外，最热门的业务。

那么，到底能不能办，有啥风险呢？

答案是：能办，但风险也很大。

下面我们简单梳理下方式方法和风险点。

商业贷款转公积金贷款

推荐指数：★★★

风险指数：☆

首先，从风险角度来看，只要能办的肯定首选商转公。

其次，目前郑州市只有省直可以转，市直的还不行。这就限制了人群范围，只有极少数人群有这个待遇。

最后，就是审批额度通常满足不了贷款需求。

总结：这种方式局限性和优势都很明显，是少数人的福利。

亲属朋友之间对敲交易

推荐指数：★★★

风险指数：☆☆☆☆

首先，这个操作明面上是不合规的，直系亲属之间通过离婚等手段析产后，互相买卖对倒，没有发生真实房产交易。这种情况，可能被认定为骗贷。

其次，找其他非直系亲属间过户对倒，交易安全性也是存疑的。对方征信、可靠性以及过户后会不会抵押或出租房产，这都是风险。

最后，在现实操作中，没有所谓假离婚，只有真离婚。离婚后夫妻双方能否复婚是个问题。另外，房产与户口、学籍等绑定也是麻烦事。

总结：这种方式，对适用的人群要求高、附加条件多、操作环节复杂。不推荐大多数人，只推荐少部分有这个能力和条件的人操作。

转经营贷、消费贷等各类贷款

推荐指数：★

风险指数：☆☆☆☆☆

首先，经营贷、消费贷等各种贷款用来买房子，本身就是违法行为。

其次，目前是信贷宽松的环境，银行审批会很松，以前不能用的操作手法，现在都可以大大方方的用起来。

但一旦政策转向，银行严查时，通常这种小伎俩真的瞒不过银行，随时有抽贷风险。

最后，如果你非要这么操作，请一定找信得过的中介办理。通常费用在1到3万之间，根据你需要过桥资金的多寡和渠道不同略有变化。

总结：这种方式确实能够立竿见影的把房贷利率降下来。但通常经营贷或者消费贷，需要循环授信，贷款年限比较短，适合短期过渡。

比如，部分银行近期推出的消费贷，可以先息后本。也就是三年内只还利息，而且贷款利率普遍在4%以下，确实能够极大缓解买房人压力。

但需要你在三年后有很强的还款能力，一次性结清本金，或者再次找到中介去重新贷款。

转按揭贷款

推荐指数：★★★★★

风险指数：☆

首先，转按揭操作在之前出现过。其实就是二手房买卖中，上家原先在银行办理过贷款，通过34的形式将贷款转移给买房者。

或者是借款人不变，直接换一家银行按照当下房贷利率重新走一遍合同。

极个别情况下，可以不更换贷款银行和借款人，直接降低利率，只需要签个补充合同即可。

这种情况很少，但不是没有。

其次，这种方式和方法，需要政策出台，需要等。而且就算出现也一定是有窗口期，不会长时间存在。

总结：转按揭操作是目前所有房奴最期盼的政策，不过需要等待，需要时间。最终能否出台也是未知数，因为常识是，银行很难把吃到嘴里的肉再重新吐出来。

但一切也都在变化中，不是完全没可能。

提前还贷

推荐指数：★★★★

风险指数：☆

最后这种办法，其实都不算是一种办法了。因为既然有钱，还有余力能够提前还款，本身就说明自身财务上没有太大风险。

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希望传言成真！

总之，市场上如今能够降低房贷利率的办法和渠道，还是有的，但是合规的不多。

如果你有办法、有门路，或者有心理准备，可以任选上面一种操作。

如果你没办法，没门路，就等待，等到转按揭到来的时刻。

最近市场上出现房贷利率可以普降的传言，笔者觉得不是没可能，但要等官宣。

本文完。

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文中观点只是作者看法，不构成操作建议。