房贷利率4.9%，抵押贷利率3.65%，转贷后能省多少利息

2020年北京的王先生通过按揭贷款的方式，买入竹杆胡同一套南北通透的两居室，房子总价828万，按揭贷款400万，年利率4.9%，上个月王先生全额结清了按揭贷款，后通过抵押经营贷的方式，从银行又贷出来400万，年利率3.65%。显而易见，贷款的额度几乎没有发生变化，贷款期限也都是25年，但是年利率却从原来的4.9%降至3.65%，通过这一番操作能省多少利息呢？我们用房贷计算器算一下。

转贷前年利率4.9%月供23151元，累计利息2945342

转贷后年利率3.65%月供20348元，累计利息2104451元。

不难算出，月供减少了2803元，累计利息减少了840791元，怎么样，是不是有点出乎你的意料，居然能省出来一辆豪车的钱！

但是这里有个问题，由于要先结清按揭贷款，才能办理抵押贷，那结清按揭贷款的钱从哪儿来呢，毕竟不是谁家里都放着几百万现金啊。其实这倒不用担心，因为市面上做这种过桥业务的垫资公司多的是，成本也不高，一般十天0.6%，真正值得注意的是，一定要先确定好下家银行能贷款，才能去还上家银行的按揭，不然从垫资公司借款结清银行贷款后，后面却贷不出来了，那就真的掉坑里了！

一般操作流程是，您先拿着材料去银行做抵押贷款申请，等银行审核完成后，会给您出具批贷承诺函，书面同意你的贷款申请，这时候您才可以放心的去预约上家银行还款，确定好还款时间，就可以找垫资公司过桥，替您偿还上家银行的按揭贷款，从垫资结清按揭贷款到下家银行抵押贷放款，整个周期也就十天左右，是不是很简单。

更有意思的是，有些银行还可以接受二次抵押贷款，就是在按揭贷款不结清的条件下，直接办理抵押经营贷，然后拿着二次抵押贷款的钱去还按揭，这样连过桥的费用都省了，是不是很神奇？

但是抵押经营贷也有一个弊端，既然是经营性贷款，那您就必须持有一个公司，这个公司在整个贷款周期内都不能注销，如果在贷款时您是作为法人代表或者股东，那后期您的法人或者股东身份也不能撤销，也就是说在贷款结清前，您得一直养着这个公司。即使是空壳公司也需要按时做纳税申报，因此您还需要找人做代理记账，这一项每年也有1000左右的成本。

好了，关于转贷的问题就聊这么多，你也可以结合您目前的按揭贷款利率看看值不值得操作，更多贷款问题欢迎在评论区留言，也欢迎您把文章分享给有需要的朋友，点个关注呗，下期见!

房屋二次抵押贷款，有什么条件，需要怎么办理？

房屋二次抵押贷款，分为按揭房二次抵押和全款房一抵之后的二次抵押！二次抵押，对于银行来说，风险是很大的，原因在于:

做过一次抵押的房子，大部分价值已经贷出来了，做二次抵押是为了把剩余价值再贷出来。一抵银行才算是第一债权人，而二抵银行为第二债权人，我在之前的文章里讲过，银行都是盈利机构，会把风险降到最低，作为第二债权人，没有对房子的直接处置权！

1，按揭房二次抵押贷款，顾名思义，就是房子当前处于按揭状态，分为公积金按揭贷款，商业贷款和组合贷款，按揭贷款每月在还本金或者是房子有增值，通过二次抵押，可以已还本金和增值部分再次贷出来！但是由于风险很大，能做这种二次抵押的银行很少，一般四大行只会接受本行按揭的二次抵押，虽然利息低，年化利息4%左右，但是对征信要求和收入的要求很高！其次就是一些商业银行可以做，年化利息7%左右！

如果不是特别急的情况下，建议可以把按揭贷款结清之后，再做四大行一抵，利息比按揭贷款更低，还款方式更灵活，资金使用率更高！

2，一次抵押之后的二次抵押，能不能做二次抵押，要看一抵做的是哪一种还款方式。

✔如果是先息后本，在没有还本金的情况下，只有一些市面上的小贷公司可以做，也就是所谓的加成贷，也就是把可贷额度提高到评估价的7.5到8成，可以给你的额度就是多出来的0.5到1成，利息至少都是1分多，当然这里没有把房子本身的增值部分算在其中！

✔如果是等额本息或者是部分归本的先息后本，由于有本金部分的归还，二次抵押可以把已还本金部分贷出来，当然这个也要做重新评估，再来确定可贷金额！这种情况的二次抵押，市面上的银行90%是不会受理的，更别说四大行了，还有一部分信保公司可以做，利息也是1分左右！

所以如果是这种非按揭抵押之后的二抵，除非是征信非常差，不建议这样选择，可以选择将一抵结清之后，转到其他银行。在利息出入不大的情况下，把剩余价值贷出来！

说了这么多，只希望有这方面需求的朋友能够多了解一些贷款方面的知识，也希望所有贷款的客户，都能遇到一个心地善良的客户经理！

切勿盲目转贷

转贷，时下最流行的贷款方式，也是套路最多的。

今天就给大家讲讲什么情况下我们值得去转贷，转贷中遇到的套路等等问题。首先我们讲讲什么是转贷，转贷顾名思义就是转换当前贷款，把一种高利息的贷款通过垫资过桥转移到低利息的贷款，当然两种贷款的放发方是不同银行的。比如2020年我通过房屋抵押贷款从某某某银行获得了一笔年利息7.8额度100万的贷款，期限3年，那每年的利息支出就7.8万，三年下来就是23.4万。到2022年的时候房子价值高了这个时候房屋的可贷金额应该就大于100万了，但是呢因为口罩原因，不敢盲目的贷款只是想转换一笔利息低的贷款，通过中介，联系银行，垫资过桥方，这个时候切记两笔费用就是一笔可观的支出，比如贷款中介说中介费用是贷款金额的3个点，那中介费就是3万，垫资过桥的费用按照成都目前的价格就是千一一天，100万就是1000一天，银行正常审核时间其实是很短的一般就是一个礼拜的样子，但是上一家银行的抵押解抵时间就不等，这个需要自己在转贷之前问清楚，以免垫资过桥的费用过高导致转贷成本增加，当然成都有一部分不良中介明明三天可以搞定的解抵时间非要给你拖一两个礼拜，这种中介比比皆是，所以大家还是小心，言归正传，按照正常流程从第二家银行的进系统到放款可能20天的样子，中间是包括了上一家银行的解抵时间，但是垫资时间大概是15天的样子，成本就是1.5万，加上中介费就是4.5万，转贷之后的贷款利息是4.25一年利息就是4.25万3年就是12.75万加上4.5万的垫资成本和中介费总费用就是17.25万，相对于前一家以后的总费用就节约了5.75万。

看着好像是节约了，实际是这样的吗？我们来分析分析，首先这笔贷款是你已经还了一年的情况，那相对于前一家银行你只需要再还2年的贷款，利息就是15.6万，但转贷的总成本是多少呢？17.25万，你可能会说我17.25是三年的，但是你这笔贷款你确定你要用三年吗？假如你只是想第一家银行的还完就不再贷款了，那这个时候你转贷其实是增加了你的成本的，实则是没有意义的。口罩的原因导致了很多不定因素，所以能减少自己的贷款尽力减少。

很多按揭贷款的朋友觉得，先息后本的还款方式每个月的还款压力很小，自己也是上班族，非要去垫资过桥做个先息后本，每个月的压力是小了很多，但是现在银行的先息后本贷款其实很多要求的，比如每个季度，每半年，每年归本的，时间都不长，一般就是3到5年，有些是到期归本的，你只顾每月还着压力小了，但是仔细想过后面到期了以后归本怎么办？又去转贷然后无限循环下去吗？银行对房屋的年限要求也是很高的一般就是25年的房子，当那天房子的年限超过了25年以后还能转贷吗？普通上班族一下拿几十上百万来还贷款，哪里来的钱？卖房？在仔细想想，转贷这么多年你节约了吗？节约的钱去哪里了呢？贷款中介，垫资过桥方都赚钱了，可能你运气不好房子也耍掉了。

就目前的情况给大家说说什么情况下转贷是最不理想的也是最不需要的，首先公积金按揭贷款，或者按揭贷款其实是不建议你转贷的，因为按揭贷款是可以分30年的，目前市面上能做30年等额本息抵押贷款的银行利息比你的按揭贷款利息高多了。当然确实需要贷款其实可以二次抵押贷款，利息也不会高太多，但是可以节约一笔垫资的成本。

转贷其实很多时候在自己贷款没有到期的时候真心不建议大家去盲目转贷，因为转贷会增加很多不定因素，这些不定因素都会增加的转贷成本。而且很多利息的银行要求是很高的，不是所有的银行利息都是年华3.8，自己在转贷之前可以去国有6大行（建设、中行、工行、农行、邮政、交通）问问情况抵押利息大概多少，当然自己也要学会美化自己，再和客户经理交流的时候一定要说自己做生意的有营业执照几年了也在正常的经营，这两个点一定要说，因为国家为了支持中小微企业和个体工商户的发展对经营性贷款的扶持力度的很大的，所以这个利息也是最低的。当你问了客户经理以后不妨去征信中心打份自己的征信带着一起去问客户经理。这个时候你才能准确的了解自己能否符合低利息的要求。成都有种不良风气很多打征信中心外面都很多号称某某银行的客户经理，这种人其实很多都是中介，或者就是市面上的串串，为了你自己的个人信息不被泄露切勿把你的征信给这些人看。看了可能过两天你的电话号码就会接到很多不明身份的人的电话。

这篇文章可能会触及很多人的利益从而引来很多谩骂，当然理是这个理，懂的自然懂。转贷可期量力而行。且贷且珍惜。