以房抵债是否合法？

民间借贷纠纷占到法院受理案件中较高比例，社会经济的发展加速了资金的流动，生产生活所需的融资也从单一的银行转向民间，小额信贷公司以及衍生出的个人放贷平台也是层出不穷。但相比与正规金融机构的放贷审批流程，民间借贷的审核流程往往流于形式，即使不动产抵押也仅凭一纸协议，少有去房管部门办理抵押登记的，权利和义务完全靠一纸协议约束，且有时资金出借方不仅约定高额的利息还会要求借款方在债务到期不能还款情形下需以房抵债。

直接以不动产偿还金钱债务的约定是否合法呢？我们首先知道不动产权属依登记确定权属，并具有公示对抗效力。也就是说房屋所有权变更要看房产证，不是依约定就能转让的，房屋过户有其必经的程序，换言之，如果借方和贷方就房屋购买签订了正式的购房协议，并以借款抵作部分房款。且按照国家相关规定履行了缴纳税费义务可以实现正常过户，债权人可以实现债权，债务人也清偿了债务。

但关键是单凭以房抵债协议想直接变更房屋所有权人或者起诉要求获得房屋所有权，都是难以实现的，法院一般也仅会审理与债权债务有关的事项，针对房屋所有权的确权和变更一般难以审理。《民间借贷规定》第二十四条明确规定了“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。

所以债权人如果想实现自己的债权，应当将借贷协议和房产抵押协议分开签署，单独实现权利。而不能将债务人的房屋作为直接消灭债权的筹码。

夫妻一方擅自抵押其名下房屋，配偶能否主张拍卖款一半归其所有？

债权人“明知案涉房屋有其他共有权人”，作为抵押权人未尽到必要的注意义务，主观上亦不具有善意，应当承担不利的法律后果，因此，债权人对案涉房屋所享有的权利与共有人的共有权相比不具有优先性。

【基本案情】

2010年12月，赵先生与翟女士结婚；2014年1月，赵先生购买了房屋一套，办理房屋产权证时因各种原因未填写共有人翟女士姓名。

赵先生与李先生是朋友关系。

2016年12月6日，赵先生与李先生签订《借款合同》，约定赵先生向李先生借款200万元，第三条约定：“赵先生现已征得房屋所属及其他权利人的同意”，同时，赵先生（甲方）与李先生（乙方）签订《某市房屋抵押合同》，其中约定：一、为确保2016年12月6日签订的《借款合同》的履行，甲方愿意以有权处分，无争议且不在拆迁范围内的房地产作抵押，乙方经实地勘验，在充分理解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押。二、根据主合同，双方确认被担保主债权的数额为人民币二百万元，债务人履行债务的期限为自2016年12月6日至2017年4月6日。三、本合同抵押房地产四至以房屋所有权登记为准，此次抵押房地产房屋建筑面积共134.16平方米。双方确认抵押房地产价值，总计为三百万元。

李先生到抵押房屋实地勘验，翟女士在房屋中居住。

后因赵先生没有归还借款，李先生向法院起诉后，申请强制执行。在执行过程中，法院将抵押房屋进行拍卖，翟女士提起执行异议之诉，称：翟女士对房屋抵押不知情，其对抵押房屋享有一半份额，请求判决法院不得对房屋拍卖款的一半份额予以执行。

李先生则辩称：抵押房屋房产证登记为赵先生单独所有，基于物权公示的公信力，在办理抵押手续时，不动产登记中心并未要求其他人签字，赵先生将房屋抵押登记在李先生名下，并获得抵押权证书，形式上符合善意取得，李先生对案涉抵押房屋享有优先受偿权。

【按例说法】

抵押房屋系赵先生与翟女士婚姻关系存续期间购买，应为夫妻共同财产。李先生与赵先生在案涉借款发生前即已相识；李先生与赵先生签订的《借款协议》第三条约定：“赵先生现已征得房屋所属及其他权利人的同意”；赵先生、李先生签订的《某市房屋抵押合同》第一条约定：“甲方（赵先生）愿意以有权处分，无争议且不在拆迁范围内的房地产作抵押，乙方（李先生）经实地勘验，在充分理解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房地产抵押”，李先生亦称到抵押房屋实地勘验，翟女士在房屋中居住。综合以上事实，法院认定李先生“明知案涉房屋有其他共有权人”，作为抵押权人未尽到必要的注意义务，主观上亦不具有善意，应当承担不利的法律后果，法院认为其对案涉房屋所享有的权利与翟女士的共有权相比不具有优先性，法院认定翟女士对案涉房屋享有一半份额。

【小编有话】

《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》（法释〔2018〕2号）第一条规定，“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”因此，债权人在出借借款时，最好是要求夫妻双方都在借款人及抵押人处签字，或者事后要求追认。

同时，该司法解释的第二条规定，“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”第三条规定，“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”因此，债权人如果有证据证明借款是为家庭日常生活需要，或者用于共同生产经营，亦可以认定为夫妻共同债务。

疏于审查夫妻共有，法院判决：银行的房屋抵押权无效

基本案情：

2005年，王某与何某登记结婚，双方均系再婚。

2006年，双方购买房屋两套，均登记在何某一人名下，房产证上未登记共有人。

后何某因贷款将上述房屋抵押给银行，并办理了抵押登记。

办理抵押时，何某向银行提交其与案外人李某的离婚协议书，并出具婚姻状况声明，载明其离异未再婚。

2019年，王某经法院调解与何某离婚，并确定上述两套房屋归王某所有。

另查明，何某在办理抵押时，提交常住人口登记卡一张，婚姻状况显示为已婚。

银行在办理涉案抵押时，调取了何某的个人信用报告，该信用报告显示婚姻状况为已婚。

后因王某无法办理房屋过户，诉至法院要求确认何某将涉案房屋抵押给银行的行为无效。

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裁判结果：

法院经审理认为，涉案房屋虽登记在何某一人名下，但系其与王某婚后共同购买，属于夫妻共同共有。

何某擅自抵押的行为并未经王某同意，系无权处分。

银行主张其属于善意取得涉案房屋抵押权。

但根据常住人口登记卡显示，何某在办理抵押登记手续时的婚姻状况系已婚，且银行在办理抵押登记手续时调取何某的个人信用报告亦显示已婚，据此，银行对何某的婚姻状况及涉案房屋的共有情况未尽到必要的审查义务，存在重大过失，不应认定为善意，故银行不构成善意取得，何某与银行就涉案房屋设立的抵押权无效。

深圳小产权房审判现状

案例解析：

善意取得制度，又称即时取得制度，主要是基于公示原则，对“权利外形”的维护，进而保护善意相对人对该“权利外形”的合理信赖利益，从而维护了交易活动的动态安全。根据民法典第三百一十一条规定，善意取得必须同时满足以下几个条件：

（1）受让人受让该动产或不动产时需是善意的；

（2）受让人以合理的价格取得该动产或不动产；

（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

但具体到本案，银行并不具备善意取得的条件，故其不能依据善意取得制度取得抵押权。虽然银行不能依据善意取得制度取得抵押权，但并不影响抵押合同的效力，抵押合同应为有效，银行可依据抵押合同向相对方主张相应的权利。

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张律说：抵押银行需注意审查抵押人是否有权抵押

1、无权抵押的抵押效力比照无权处分的规定予以认定，实践中，夫妻共有房屋登记在一方名下的情形非常普遍，如仅有登记一方办理抵押登记，而抵押银行未尽审查注意义务，则极易被认定为非善意而失去抵押优先权，故而建议抵押银行重点审查抵押人婚姻状况和抵押物实际权属，已婚抵押人建议让配偶在抵押合同上签字确认，以免事后配偶以不知情为由主张抵押无效；

2、抵押权无效的法律后果就是抵押权人的抵押债权沦为无抵押的普通债权，失去了就抵押物变卖的优先受偿权，即抵押权无效，抵押合同有效，债权有效，一旦出现此类情况，抵押权人需第一时间启动法律程序查封抵押物。

疏于审查夫妻共有，法院判决：银行的房屋抵押权无效！