借款人未经共有人同意，在其房产上设立抵押担保，出借人能否取得抵押权？

基本案情:

2019年2月，小贷公司与张某签订借款合同，张某向小贷公司借款300万元，张某以其所有的房屋提供抵押担保，小贷公司按约放款。借款到期后，张某未按期还款，小贷公司遂将张某诉至法院。张某辩称,自己对于借款本金、利息以及借款事实没有异议，但对原告主张的抵押权有异议，案涉房产是共有物，抵押权的设立未经第三人李某同意，系无权处分。原告未审查核实房屋的共有情况，对被告提供的抵押物未审查，不能认定为善意，因此原、被告间的抵押合同无效，故原告对案涉房屋无权行使优先受偿权。

第三人李某陈述，自己对原、被告间借款一事并不知情，对被告将案涉房屋抵押给原告的事也不知晓，不认可原告的房屋抵押权。法院审理查明该房产系被告与第三人李某共有。

裁判要旨

原告作为专业的小额贷款公司，在设立案涉抵押时未尽合理注意义务，其应当知道被告对案涉房屋系无权处分，仍与被告进行交易，存在重大过失，不应认定为善意第三人，本案抵押权并未有效设立。原告主张对案涉房屋行使抵押权缺乏事实依据，法院不予支持。

被告不服一审裁判结果提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

法官说法：

本案争议的焦点是小贷公司能否取得抵押权。

《民法典》第311条规定：

“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”

《民法典》第311条所规定的善意取得制度，目的在于保护占有的公信力，保障交易安全，鼓励交易，保护交易当事人的信赖利益，维护商品交易的正常秩序。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。一般情况下，应当保护善意第三人基于信赖不动产登记簿从事的交易行为，此处的善意必须结合其他的因素予以考虑。

如果第三人明知或者应当知道财产属于共同财产，仍然与一方进行交易，则其不应当被认定为善意第三人。

本案中，原告在办理该房的抵押登记时，仅查看该房的所有权证、土地使用权证，对共有情况未进行询问、调查，办理该房的抵押登记时未征得第三人李某的同意，未要求第三人李某到场对抵押情况予以确认。

原告作为专业的小额贷款公司，在设立案涉抵押时未尽合理注意义务，其应当知道被告对案涉房屋系无权处分，仍与被告进行交易，存在重大过失，不应认定为善意第三人。本案抵押权并未有效设立。原告主张对案涉房屋行使抵押权缺乏事实依据，法院不予支持。

房产证可以办理抵押贷款吗？

房产证可以办理抵押贷款，但是需要满足以下条件：

一：抵押物所有人可以是借款人本人或他人，也就是说房产证不是自己的，只要经过他人同意并且有同意抵押的证明，可以利用别人的房子申请抵押贷款，市场上就叫做第三方抵押贷款。二：贷款人需要具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日是的实际年龄一般不超过65周岁。三：贷款愿意并且能够提供认可的房产抵押。四：所抵押房屋的房龄（从房屋竣工日起计算）+贷款年限不超过40年。五：所抵押房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。六：所抵押房屋的产权要清晰，符合国家规定的上市交易的条件，可进入房地产市场流通，未做任何其他的抵押。七：贷款人有固定的场所，有正当的职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的额能力。讲到这就会有客户说，我有套房产，没证，能不能办抵押呢，其实也是可以的，只需要你在办理贷款的流程中，将房产证办理下来即可。

为什么要办证才能办抵押呢？

因为办理房产证，是办理房屋抵押的必要证件，因为在我国法律规定当中，办理房屋方面的相关抵押登记时一定要出具相应的房产证来证明当事人具有该房产的所有权，《中华人民共和国民法典》规定第四百零二条[不动产抵押登记]在我国想要办理房产抵押登记，一定需要出具相关的房屋产权证明书的。

办理房屋抵押不仅需要提供房产证，还需提供夫妻双方身份证，结婚证，户口本，工作证明，收入证明，银行流水账单等等材料（单身及只需提供自己即可，离异需提供离婚协议书或者离婚证）。

需要注意的是，如果房屋抵押贷款的用途不同，需要准备的贷款资料也是不一样的，以上资料只针对个人办理房屋抵押贷款，如果是个体，中小微企业想申请房屋抵押贷款，那么还需要另外准备经营资料。讲到这就会有人问，个人和企业去做房屋抵押贷款那个好，这么说吧，银行的资金房贷到经营者手上是国家的政策，大力扶持中小微企业的经营，所以可想而知，无论是利率还是贷款期限或者还款方式，都是倾向于经营者的，想到这儿就有很多的上班族做抵押贷款时就想做成经营性抵押。这个可行吗？

我的回答是当然可行的，但是如果你是公务员或者事业单位这种情况下，不建议办理执照，因为国家是不允许的，宁外很多企业是不允许自己名下的员工有执照的，这个自己前期一定要弄清楚。毕竟贷款不是小事，很多客户就说我办理了经营性抵押，但是我不经营这个会影响吗？回答肯定是受影响的，但是我们是全方位地帮你办理，不是放款就是我们不管啦，所有的客户都会进行贷后管理的，这儿就涉及到很重要的一点，就是贷款用途，提交了贷款用途，放款之后肯定要做文件，收据，证明你所贷的款项用于做了什么。

如果有任何疑问也欢迎大家一起讨论，学习的道路上很长远，但是有你们的陪伴，就是件很快乐的事情。有写的不足的地方也请各位大佬指出，一起成长。

潇然 ‖ 房产证我的名儿，申请房抵贷还需要老婆来配合？

有很多人有这个疑惑，房产证上是我自己的名字，买房子的钱也是我出的，为什么办理抵押贷款需要我老婆配合？

我想说，这是办理抵押贷款经常遇到的问题。

我平时展业遇到很多老板问：我买的房子，名字是我一个人的名字，抵押贷款为啥还要配偶知道，自己做抵押贷款不就行了。

其实作为我们普通人来说是觉得没必要，但银行考虑的跟国家法律的规定则不同，这是夫妻双方必须知道的。

首先说明的是，房产是夫妻双方的财产。

房产抵押为什么要配偶知道配合和查征信？那是一定要的！

为啥必须夫妻知道！

第一就是：婚姻法规定房产属于共有财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

办理房屋抵押手续必需夫妻双方共同到场签字，因为那是夫妻双方共同的财产，单方是不能决定抵押、出售或者赠与他人的。

只要领了结婚证，必须另一方到场，如果没结婚还必须提供单身证明，否则不能办理公证、抵押登记。

第二就是：夫妻之间的关系与信任。

既然是夫妻，用房产抵押借款不是件小事，互相说明解释，达成一致才能向银行提交资料申请。那么就得让银行看到双方能正常沟通交流，互相能理解信任，这样银行也放心。

财产是夫妻的，债务也是夫妻的，相互尊重相互信任才能把房抵办成！

房产抵押借贷，配偶知悉会让流程更简单更高效，审批通过率也会大大的提高！

第三就是：银行审核你的信用风险。

银行受理你的房产抵押，就必须提交资料审核，看夫妻双方的征信是否有污点或者有没有严重逾期，以规避把贷款放出去的风险。

就像你借钱给别人肯定是想着他能还回来一样，考察对方的信用是基本操作。

再者，征信如果符合条件，银行受理你的房产而放款给你必须做到合规合法，走程序和签合同都必须要让配偶知悉，更需要扫描配偶双方的征信作为档案才能提交进电脑系统给总部审核。

银行审核通过了，房管局办理抵押手续时，需要银行的证明才能更好的完成办押，这是一个必要的流程，走完流程银行才可能把钱放款给你。

夫妻双方的征信越好，申请抵押贷款的成功率越高，银行审批贷款时也喜欢把贷款发放给和睦的家庭，这样侧面的考查了你的风险。

以上就是做房抵贷为何需要夫妻配合的原因，有不清楚的朋友可以评论区留言，笔者会一一解答。

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