有房产证的房子一旦出现这5种情况，房贷成功率将提高20%

最近，伴随着各地楼市逐渐松绑调控政策，楼市成交量出现了大幅增加，在此情况下，房价也重新开始上涨了，随之而来的问题就是房贷需求也是越来越多了。若是没有银行贷款，恐怕多数购房者都将买不到房子吧！只是，想要成功获得房贷可并非易事，哪怕房子有房产证，也不一定可以获得房贷！那么问题来了，怎么才能提高房贷成功率呢？在此，小编要说的是，3月起，有房产证的房子一旦出现以下这5种情况，房贷成功率将提高20%！

价值高

1.房子价值较高

银行之所以愿意为你提供房贷，那是因为你的房子价值远高于贷款金额。就算你没钱还贷了，银行还可以拿到房子，怎么也不会赔钱的！但是，如果你所买的房子价值太低，根本无法引起银行的兴趣，那你可就无法获得房贷了！因此，大家在买房时，最好选择那些价值较高的房子！

2.银行额度充裕

有时候，借款人申请房贷也存在一定的运气成分。如果你的房子价值很高，但银行却没有贷款额度了，你同样也是无法获得房贷的！一般来说，在月初时，银行贷款额度最为充裕。如果你可以在这个时间申请房贷，那成功率无疑会提高20%！

信用好

3.信用评分较好

在这个“信用即财富”的时代，如果你的信用评分较好，那么在许多事情上都将享受到特权，就比如免押金骑共享单车。除此以外，在申请房贷时，你也有更高的成功率！

4.年龄大小合适

随着年龄的增加，身体健康问题可是越来越多了，尤其是一些大病发生率也更高了。因此，银行在审批房贷时，会拒绝那些年龄超过65周岁的借款人！如果你想要提高房贷成功率，那不妨让家中处于黄金年龄的成员去申请办理吧！

银行存款

5.银行业务较多

如果你每月都把钱存入固定的银行，或者在银行消费较多，那么银行也就对你有了充分的了解。尤其是当你的存款较多时，银行更是会快速为你办理房贷的！

在这个高房价时代，如果房贷被拒了，那么购房者也就注定买不到房子了！虽说有房产证的房子可以办理银行贷款，但这并不意味着就100%可以获贷！最后，小编要提醒大家，3月起，有房产证的房子一旦出现以上这5种情况，房贷成功率将提高20%！

再用3800字长文，带你捋一遍房产抵押贷款的办理流程和知识点

因为房产抵押贷款限制条件较多、知识点繁杂、办理流程环节多和时间长，以及搭配垫资业务衍生出来的实操方案较多等特点，所以一直以来都被资深贷款从业者所看重，甚至被认为是最核心的贷款从业知识。

很多助贷公司都将房产抵押贷款知识作为新人入职培训最重要的一个环节，因此房产抵押贷款知识的重要性可见一斑。

我之前写过不少关于房产抵押贷款相关内容，每次重写的时候都有不一样的体会，也算是和大家一起学习了。

下面我从房产抵押贷款的申请条件与办理流程两个方面详细介绍一下相关知识。

为了让更多的借贷人朋友看懂，我尽量以通俗的非行业性的语句进行阐述，如果是贷款同行朋友不要嫌啰嗦。

房产抵押贷款概述房产抵押贷款，顾名思义，就是以借贷人或者其亲友的房产作为抵押物申请的贷款产品

因为是抵押类贷款，所以与信用类贷款不同，办理房产抵押贷款时我们必须关注三个要素：借贷人自身贷款资质和抵押房产属性，以及目标贷款产品的风控条件，只有这样我们才能更精准更快速的筛选出最佳贷款方案。

也就是说，贷款申请人不仅要自身的贷款资质符合目标贷款产品的风控条件，其名下房产也必须符合要求。

再直白和通俗一点儿讲，不仅要贷款申请人贷款资质符合条件，他还得拿得出来可以抵押到贷款机构的房产。

为了方便大家更透彻地了解房产抵押贷款，我会从不同维度对房产抵押贷款进行分类说明。

A、根据借贷主体或贷款用途的不同分为：房产抵押消费贷款和房产抵押经营贷款。

1.房产抵押消费贷款，借贷主体为个人，抵押房产可以是自己所有或者亲友所有，限制贷款用途为：装修、买车、出国、旅游、留学、其它耐用品消费等。也因贷款用途限制，绝大多数银行对该类贷款限额都是100万元以下。

2.房产抵押经营贷款的借贷主体为企业，房产为企业、企业法人或股东所有、企业法人或股东亲友所有，贷款的主要用途为企业经营。常见银行房产抵押经营贷款产品单笔限额为1000万元，部分银行单笔可达3000万元。

随着限制政策的执行，大部分银行已经停止了超过100万元的房产抵押消费贷款批复。

因为一二线城市的大量的房屋市值远超100万元，而三四线以及四线下城市的房屋市值大多在100万元左右。所以贷款实操中，在一二线城市大多以房产抵押经营贷款为主，三四线或四线以下城市大多以房产抵押消费贷款为主。

B、根据抵押房产的属性不同，一般常见分类有：住宅抵押贷款和商业房产抵押贷款。

所谓住宅抵押中的住宅，就是我们常见的住宅属性的商品房，比如普通住宅、别墅、70年公寓等；

而商业房产抵押中的商业房产就比较宽泛了，常见的有厂房、仓库、底商、写字楼、商住公寓、酒店等。

一般普通住宅的抵押率在70%以上，有些特色业务的抵押率甚至可以达到100%。

别墅的抵押率稍低一些，市面上常见的房产抵押贷款抵押率一般在60%左右，稍高一些的也就80%的样子。

商业房产的抵押率就更低了。

像是厂房和仓库一般抵押率只有40%~50%，甚至可能更低。

商住公寓、写字楼和酒店一般也是在40%~50%，我见过最高的机构的业务也仅在55%，但利息相对于银行来说高了不少。

探讨完房产抵押贷款的分类问题，大家应该对房产抵押贷款有了一个粗略的认识。

下文，我们从房产抵押贷款的办理流程上进行更深层次的解读，为了方便，我们以贷款申请人的角度进行表述说明，贷款从业者可以直接替换成客户。

注意：为了规范表述，本文中的所有“贷款机构”均包含银行、小额贷款公司，而非部分贷款从业者狭义专指小额贷款公司，请注意区分，以防出现误解。

房产抵押贷款办理流程与详细解读第一步，贷前确认

无论你是申请房产抵押消费贷款，还是房产抵押经营贷款，以下这几个问题你必须提前确认。

你的年龄是否满足要求？你的征信情况是否满足要求？你是否具备足够的还贷能力？你是否可以提供满足条件的可抵押房产？你的目标贷款额度是多少？你可以接受的贷款利率范围是多少？你希望申请多长时间的贷款？你可以接受的还款方式是？你的配偶与其他房产产权人是否同意？这些问题你都有了明确的肯定的答案，那么就可以提前准备贷款资料了。

如果征信记录不良，比如有当前逾期的，名下小额贷款或网贷笔数较多的，能结清的就结清，哪怕找金融机构垫资，也务必要提前处理掉，以防因此被贷款机构直接拒贷。

第二步，贷款材料准备

一般情况下，房产抵押消费贷款只需要提供个人材料即可，而房产抵押经营贷款则需要提供贷款申请人个人相关材料，以及与其关联的企业相关材料。

个人材料：

夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证/离婚证/单身证明、收入证明、半年银行流水，产权证明(房产证、土地使用证)。

注意：

如果是抵贷不一，即使用亲友的房产申请抵押贷款的，还需要把产权人夫妻相关证件材料一起提供。

企业材料：

营业执照正副本、税务登记证正副本、开户许可证、企业简介、法人和股东身份证和简历、公司章程(包括章程、章程修正案、股东决议书)、验资报告、财务报表(前两年+今年到本月)、银行流水(半年以上)、完税证明(近三个月)、上下游购销合同等。

注意：

如果名下没有关联公司，需要提前注册或转让公司壳子，但是因为每家贷款机构对于贷款申请人持有或关联企业的时间有不同的规定，因此必须预留足够的时间。

第三步，确定贷款方案

所谓确定贷款方案，也就是选择目标贷款机构。

普遍上讲，银行的特点是利息低、贷款时间长、审核严、放款速度稍慢，一般是15-30个工作日；小贷公司的特点是利息稍高、时间短、审核宽松，但是放款快，一般1-7个工作日就能放款。

但是银行与银行之间也存在着差异，比如有些比较看重优质抵押物，有些银行更看好借贷人自身资质。同样的，小贷公司之间也有这个问题。

如果我们要筛选到最合适的贷款方案，就必须根据自己的贷款资质与贷款产品的限制条件进行多维度对比。

花费一定精力之后，自己也好通过贷款中介也好，如果成功匹配到了合适的贷款方案，那么我们就可以进行下一步了。

第四步，向贷款机构提交资料

这一步相对最为简单，确认好选择的贷款机构，直接提交之前准备好的材料就好。

然后等待贷款机构初审就好，初审通过之后，会通知你进入下一步。

注意：

切记，面对银行客户经理时一定不要胡言乱语，不管你真实贷款用途是什么，就按照上文中提到的那些用途去说。

这个时候不能太实诚，别什么买房、炒股、投资之类的真实用途一五一十的全抖落给贷款机构。

第五步，下户核查与房产评估

贷款机构会根据贷款申请人提供的房产地址与企业经营地址上门进行核查，主要核查房产证信息与企业经营状况的真实性，并对房屋价值进行评估。部分银行需要委托评估公司上门拍照并给出评估值。

注意：

如果房产评估价值低于贷款申请人的预期，可以直接拒绝当前贷款机构，并另行选择其他贷款机构。

如果通过贷款中介或助贷机构，其实转让过来的公司壳子都是有一定操作空间的。

这里点到为止，不能写得太露骨，否则可能出问题。

第六步，签订贷款合同（面签）

若贷款机构经过风控审查之后认定贷款申请人的各项条件基本符合，并通过最终审批，便会通知贷款申请人到指定网点签订《借款合同》。

贷款机构与贷款申请人在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理等细节问题。

注意：

此时虽然仍旧可以终止贷款申请，但征信上都已经增加了机构查询次数。

第七步，办理抵押登记

完成《借款合同》签订之后，贷款机构会和贷款申请人约定日期到不动产登记中心（房管所）办理抵押登记手续。

此时，需要贷款申请人准备好产权所有人的身份证原件、房产证原件。

抵押登记办理完成，贷款申请人直接将他项权利证交给贷款机构，之后等待贷款机构放款即可。

第八步，等待放款

以上流程全部完成之后，贷款机构会根据贷款申请人提供的借款用途合同上所指定的账号放款。

如果是企业经营贷款，贷款申请人可以根据借款合同办理提款手续，按合同计划一次或多次提款。

贷款申请人提款时，一般情况下需要填写贷款机构统一制定的提款凭证，然后到贷款机构办理提款手续。

贷款机构从贷款提取当日开始计算利息。

这是分割线

以上就是一般房产抵押贷款的常规步骤流程，下面我在附加上市面上一般常见的房产抵押贷款的限制条件，方便各位读者可以自行估算一下自己申请房产抵押贷款的成功率。

房产抵押消费贷款申请条件：借贷人22-60周岁，抵押人22~60周岁；在本地具有稳定的工作，具备偿还贷款本息的能力，个人负债率小于70%，个人或夫妻流水至少1倍于贷款月供；能够提供银行认可的抵押房产（自己或亲友所有），房产类型为商品房，产权清晰；借贷人和房产抵押人征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于10年，等额本息或先息后本还款；房产抵押经营贷款基本申请条件：借贷人22-65周岁，抵押人年龄22~65周岁，通常最高不超过70岁；具备偿还贷款本息的能力，个人加企业的负债率小于70%，个人加企业流水至少2倍于贷款月供；企业注册满1年以上，新变更需要6个月以上；能够提供银行认可的抵押房产，房产类型为商品房，房龄不超过40年（大部分银行要求房龄不超过25年），产权清晰；借贷人、房产抵押人以及企业征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于30年，常见还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；

内容补充以上内容只是对房产抵押贷款基本知识的概括，贷款机构不同对借贷主体的要求略有差异，比如房龄、借贷人与抵押人年龄、信用记录中的机构查询记录等，所以千万不要对直接对号入座套用以上贷款条件。

如果是新入行的贷款从业者，最好能够跟着公司老人实操两三次，否则死记硬背下来很难又很深体会。

如果借贷人朋友可以参照本文提前布局准备，至少了解清楚大概的流程环节不会慌乱。

以上，如果本文对各位看官有用，点赞支持后，可以收藏起来以备不时之需。

收藏！这些降低房贷利率的方法，能省几十万

对于高位站岗的人来说，房贷利率的每一次下调，都是一次暴击。

更何况，还有当前创新低的房贷利率在凡尔赛。

于是，关于利率的互动讨论，就有了这样的画风——

图源文章互动留言

那么，如何在政策允许的范围内，让存量房贷利率下降？这对于房贷利率高位站岗的购房者来说，就尤为显得迫切了！

关于昆明当前市场利率的情况，可以回顾上周的文章《房贷利率新低！昆明多家银行最低可贷4.1%》，这里不作赘述。

今天只具体说降低利率的方法，全款的购房者可以忽略。

实际上，房贷利率高低不同的现象，是由于房贷审批时银行给到的利率差异决定的。当笔贷款的周期，锁定了该笔贷款的利率水平。

在操作层面上，确实是有一些方法来突破周期限制的。

比如，最直接的方式就是提前还款。

这也是房贷利率高位站岗的人，普遍会想到的一种方法。

图源文章互动留言

因为，提前还贷意味着提前结束了房贷的还款周期，利率无论如何变化，都将不会对自身造成影响。

只是，这种提前还贷的方法，属于全额还清的范畴，需要还款人具有充足的资金积累，且要能覆盖贷款本金余额，可能并不具有普遍适用性。

然而，在提前还款这个方法中，可能很多人忽视了另外一种操作，即：部分提前还款。

实际上，在昆明，目前已有建设银行、工商银行等多家银行，支持线上自助部分提前还款。

而且操作方式非常简单，只需要在银行APP里提交提前还本申请即可，提前还多少，贷款本金就自动抵扣多少，剩余贷款额直接作为下一期的本金结算利息，月供等会随之相应减少。

当然，针对部分提前还款，不同的银行会有不同的要求。

比如，建设银行，在放款的第二天就可以自行操作提前还款，单笔还款金额需大于1000元；而有的银行则会要求还款满半年或者1年之后，才能申请提前还款。

建设银行提前还本申请截图

甚至，有的银行则会对提前还款设置相应的条件。

例如，某银行在今年8月初曾发布公告称：“提前还房贷将收1%补偿金”，顿时引发热议，最终不得不撤下公告。

此外，在部分提前还款的选择方面，各银行也会有相应的差异。

相对人性化一些的银行，会提供不同的还款选择，主要有“保持月供不变，缩短还款期限”与“保持还款期限不变，减少每月月供”两种（至于哪种方式好，主要因人而异，具体可以参考此前文章：提前还贷，哪种方式更划算？）。

介于各银行要求的不同，在这里，建议有部分提前还款需求的购房者，在具体操作前先向各自贷款银行咨询清楚，以便提前做好还款规划。

在当前LPR+基点数的房贷利率计算方式中，其实，是锁定了该笔贷款的基点数，然后房贷利率可以跟随LPR的变动，以重定价日为周期进行相应的调整。

这种房贷利率跟随LPR变动的自动调节模式，能否让购房者享受到实惠，关键还要取决于重定价日前的LPR是否低于个人房贷审批中银行给到的LPR。

因此，银行自动调节利率的模式，究竟能不能降低存量房贷的利率，仍然具有不确定性。

在理论上会出现有两种情况，即有的存量房贷利率会降低，有的存量房贷利率可能会升高。

当然，如果觉得单纯靠LPR的调整来带动房贷利率下降有些杯水车薪的话。那么，如下这些可行的降低存量房贷利率的方式，或许能为利率高位站岗的你提供一定的参考。

一、带抵押过户

这是一种将现有房贷利率，通过房产交易转给买方的方式，又称“转按揭过户”。

在昆明，“带抵押过户”业务已在中国建设银行云南省分行进行试点，并在今年8月2日举行的昆明市存量房“带抵押过户”合并登记工作启动仪式上，现场颁发了云南首本二手房“带抵押过户”不动产证。

图源昆明规划建设

目前，仅支持卖方所售房屋在建设银行办理住房贷款且已办妥抵押登记手续的情况。据了解，昆明“带抵押过户”办理后续将会逐渐向其他金融机构推行。

根据昆明“带抵押过户”办理的流程来看，需要经历卖方申请提前还款，买方申请按揭贷款；银行向产权处申请抵押状态下进行网签；转移登记、新设抵押登记、解除原抵押登记合一登记；银行放款等四个步骤。

二、商贷转公积金/组合贷

这里面其实是两种操作，一种是将商贷转为公积金贷款，另一种是将商贷转为组合贷款。

按照目前公积金贷款的利率水平，商贷转公积金利率将变为3.25%，而商贷转组合贷，涉及公积金部分的利率也是按3.25%来执行。

昆明楼市/制表

经向昆明市住房公积金管理中心咨询，目前，商贷转公积金和商贷转组合贷的业务均在正常受理。

而且，按今年4月昆明最新的公积金政策，单职工公积金贷款最高额度上调至50万元，双职工公积金贷款最高额度上调至80万元，且使用公积金贷款购买二套房首付款比例下调为不低于30%（详情可参考此前文章：关于昆明公积金，这10个问题可能是你最关心的）。

意味着，无论是商贷转公积金，还是商贷转组合贷，公积金低利率的惠及面都更广了。

三、抵押房产，办经营贷

这种方法，顾名思义，就是以“经营贷”的名义，将房子抵押给银行，获取一笔资金。

适用于“经营贷”的利率，低于自身房贷利率的情况。不过，需要注意的是，“经营贷”一般的还款周期没有房贷长，需要后期有充足的资金保障。

如果有营业执照，征信较好，目前“经营贷”的利率最低可至3.6%，贷款时长从1年至10年不等。

在操作中，需要提前结清房贷尾款，如果没有资金结清尾款的，可找值得信赖的金融机构，支付手续和利息，通过过桥资金的方式实现。

特别是对于房产估值比较高，但还贷额较少的群体，非常实用。

我们来算一笔账，假如你的房产估值100万，而你需要还的房贷总额是20万，能抵押贷出房产估值的7成，也就是70万。

那么，贷出的70万“经营贷”，除去之前提前还贷的20万，手里还剩50万元，可以用来提前还一部分“经营贷”，也可以留作经营之用。

这样一倒腾，实际上将房贷的高利率，转换成了“经营贷”的低利率。

四、向银行申请更换还款方式

这个方法适用于采用等额本息方式还款的房贷用户。

如果当前收入稳定，可以向银行申请，将等额本息的还款方式，更换为等额本金的还款方式。

因为，等额本金的还款方式，虽然前期月供压力大，但贷款周期内的总利息支出相对要少。

昆明楼市/制图

从同等条件不同还款方式的对照中可以看出，100万贷款还30年，等额本金的还款方式，要比等额本息少支付利息约13.5万元。

不过，在还款方式的选择上，更建议根据自身情况，在申请房贷时就进行选择。因为，贷款审批后，不一定银行都会支持更换还款方式。

五、买卖更名

这种方式，主要是亲戚朋友之间通过买卖、交易的形式，重新洗一遍房贷。

由于交易后房贷是按当前的利率来计算，一卖一买之间，实现了房贷利率的下降。

这种方式需要注意的是：

1、要找可控的人，因为房子在对方名下，属于对方的资产，存在一定的道德风险；

2、浪费了对方的贷款资格，会给对方留下房贷记录，买第二套房时属于二套房，首付和利率都会提高；

3、会产生成本。这种操作的本质还是买卖，因此会产生一定的交易税费成本，需要提前计算，以免得不偿失。

在当前房贷利率创新低的情况下，希望这份降利率“攻略”能为利率高位站岗的人提供一些参考，其中可能涉及到的一些操作风险等，还需要自行评估。

当然，如果你也有更好的降低房贷利率的方法，欢迎到评论区留言分享。