高效、方便、省钱！“带押过户”新交易模式

楼市持续低迷，多地政府意欲“引导”当地金融机构降低首付比例，二套房交易是降首付重点。

目前，全国多城市已推出“带押过户”政策，相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以大大节约时间和金钱成本（主要是原房主），同时提升二手房交易安全性。

贷款没结清也能过户交易！

无需提前还贷或垫付！

从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例，周边太仓、张家港也相继出台政策。

11月，二手房“带押过户”再出新政，江苏出台“全国首个省级”规范性文件，指导各地全面推行不动产34服务。

相关《通知》明确，34无需先还贷解押再办理过户转移，买卖双方与贷款银行签订协议，经不动产登记机构审核通过后，即可办结不动产转移。

此外，企业不动产转移、不良资产处置、房产司法拍卖等办事场景同样适用，也进一步为“带押过户”的全面实施提供了政策支撑与保障。

12月13日，张家港住建发布消息：即日起张家港市存量房交易可通过试点银行办理“带押过户”。

实际上，“带抵押过户”登记业务已在建设银行张家港分行试点，早在9月初，苏州首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务成功办理，房贷没结清也能过户交易。

前不久，苏州首例跨行“带抵押过户”正式落地。

太仓建行在苏州住房金融业务部的指导下，联合太仓市不动产登记中心，成功落地苏州市首笔跨行二手房“带抵押过户”业务，实现了从“同行带押过户”到“跨行带押过户”的突破。

究竟什么是“带押过户”？

带押过户，指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款，为二手房交易市场注入新活力。

以前的传统模式是，抵押贷款的房产想要过户，先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清，比如利用买家的首付款来支付，不够的再四处借贷一下，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给新的买家。

这种方法在使用中限制较多、风险较大，且手续流程也比较复杂，所以很少有银行会同意。

现在的“带押过户”，就是对打破传统，房东不用筹钱还剩余贷款！

从流程方面看，过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”，而现在的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。

“带押过户”模式可以降低交易成本。

“带押过户”对买房者是否存在风险？需要怎么防范？

对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。

因此，应了解房屋的具体贷款信息，如原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款，则可能无法“带押过户”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“带押过户”。

写在最后：

目前带押过户还存在诸多限制，具体常熟是否有相关政策落地？我们也将持续跟进。

相信，随着政策的完善，接下来会有更多银行参与进来，完成跨银行操作，简化流程程序，一起期待~

-END-

南京、苏州等多个城市放开“带抵押过户”，意味着什么？对银行有何利弊？

最近，一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。

从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以大大节约时间和金钱成本(主要是原房主)，同时提升二手房交易安全性，业内人士纷纷叫好。

不过据记者从上述几个城市的银行工作人员处了解到，目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的政策执行尚未全面落地，尤其中小银行多数未接到相关通知。有苏州当地房地产从业人士表示，据其了解，待部分银行与相关部门的系统对接工作准备充分后会正式执行。

事实上，自《民法典》施行后，“带押过户”逐渐具备法律条件，不少业内人士预测，接下来还会有更多城市跟进推出。在按揭贷款持续低迷的背景下，各银行作为抵押权人也有意愿配合执行，提振地产需求市场的效果值得期待。

“带抵押过户”意味着什么

9月16日晚间，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。

南京并不是第一个推出“带押过户”的城市。据记者不完全了解，8月以来至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或有限度支持这一模式，并已有相应成功案例。

所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立(下称“三项业务”)。在此之前，国内二手房交易普遍要求卖方(原房主)先解押才能办理过户手续，而解押则意味着需要还清按揭贷款。

在还清既有房贷过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，交易流程复杂，而如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。

随着去年《民法典》的施行，“带押过户”已经具备放开的法律条件。根据原《物权法》相关规定，财产(房屋)抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让(受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外)；《民法典》则明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。

以南京为例，该市不动产登记中心表示，该市在《民法典》施行后深化落实“带押过户”的要求，在业务流程、技术支撑、工作指导等方面进行优化和细化；福州市不动产登记和交易中心也表示，该市早在2021年4月就先行先试开展“带押过户”业务。

从已经官宣放开的几个城市来看，“带押过户”在流程上大大简化，三项业务普遍可以“一次申请，全部搞定”，百姓只需“进一个窗口，提交一套材料”。卖方交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

这一模式真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”，有效防范交易风险，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，也确保了银行抵押权的落实。中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，过去即使卖方顺利筹集资金还清按揭，也依然存在不能过户的可能，现在这种风险大大降低。

热点二线城市逐渐落地

从落地情况来看，多地已有成功的“带押过户”案例。

以南京为例，该市不动产登记机构已通过与建设银行、南京银行等50多家银行合作，完成了158套房屋“带押过户”的登记工作，交易价值超过5亿元。

就在9月17日，福州市不动产登记中心也宣布，通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，该市于9月15日上午完成了首批政银合作“带押过户”项目；苏州张家港则在9月初在建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务。

更早之前的8月，济南不动产登记中心表示，目前该市“带押过户”已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。

不过据记者了解，目前苏州、青岛、南京等地“带押过户”并未全面实施，尤其不少中小银行工作人员表示当前尚未接到新的政策通知，二手房过户依然需要先还清贷款。

有苏州当地房地产从业人士对记者表示，据其了解，因为涉及系统对接等问题，目前多数银行与相关部门仍在为此准备当中，全面落地可能还需要一定时间。

记者注意到，目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证资金安全。以济南为例，该市推出的“带押过户”新流程中引入了公证“提存账户”环节，即在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。

“‘预告登记’后的提前放款，为交易双方带来了‘活水’，但这‘活水’能否顺利流入卖方贷款银行的账户，特别是跨行交易，除了职能部门的审批、登记，资金的交付也都要做到全程封闭运行。”济南不动产登记中心表示。

效果如何，对银行有何利弊

增加交易便利性、降低成本和风险，归根到底是为了促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力。董希淼表示：“带押过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有很大作用。”

他认为，“带押过户”与过去的“转按揭”有相似之处，不过不同的是，“转按揭”依然要解除质押后进行，“带押过户”相比之下更为便捷且监管安全。所谓转按揭，主要是指借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，不过依然需要解除抵押后进行，包括同行转按揭和跨行转按揭两种情况。

目前来看，多数“带押过户”主要以在同一银行续贷为主。有市场观点指出，虽然“带押过户”对提振楼市有利好作用，但对其他银行来说可能缩小了通过二手房交易实现的信用扩张空间。

对此董希淼不以为然。他分析，因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“带押过户”，而当前银行流动性充足，并不缺少贷款额度，因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求，利好明显。

“原来无非是还一笔然后再贷一笔，这个没有什么大的影响。”董希淼举例称，当前的“带押过户”与企业贷款中的无还本续贷有点类似，即续贷效率更高、成本更低。

从今年前8个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看，当前楼市需求依然低迷。不少市场人士认为，作为高收益、低风险的优质资产，当前银行房贷业务压力较大，因此参与配合的意愿较强。后续预计还会有更多城市跟进“带押过户”模式，加上部分城市全面落地，相应效果值得期待。

事实上，目前除热点二线城市外，深圳也在9月初完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易，不过该案例属于查封房产，成为首个执行这一模式的一线城市。有分析指出，免去赎楼环节可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，这对被查封房产(赎楼的费用更高)降低的比例无疑更大。

历史冷知识：清代至民国，张家港常通港以北属南通县

张家港市位于长江下游南岸，江苏东南部，北滨长江，与南通、如皋、靖江相望；南近太湖，与无锡、苏州相邻；东连常熟、太仓，距上海98公里；西接江阴、常州，距南京200公里。

张家港地图

我们先来看一下张家港的前世和今生。

商末，属勾吴之地。春秋时期，属吴国延陵郡。秦代，属会稽郡。晋代，置暨阳县。梁代，在暨阳之墟建梁丰县。唐以后，分属常熟、江阴两县。

清代至民国，在北沙开凿由西到东的常通港，常通港以北属南通县。

抗日战争时期，中共曾一度在北部沿江地区建立沙洲县，南部及常熟、江阴两县的边界地区设立虞西县。

解放后，东部属常熟县，西部属江阴县。1957年，国务院批准设立沙洲县，以江阴、常熟两县的各一部分行政区域为其行政区域。1986年，国务院批准撤销沙洲县，设立张家港市。

民国时期江苏分县地图（部分）

以下摘自部分张家港乡镇志系列丛书：《乐余镇志》记载，清同治十三年（1874年），在北沙开凿由西到东的常通港，该港随着围圩的东扩而相应东延，港南隶属常熟县，港北先后隶属通州府和南通县，南通、如皋等地的移民迁入乐余镇。南通人张渐陆善理财经商，于民国12年（1923年）全力投入农垦，民国22年，他以千亩田产作抵押，得交通银行贷款，集资建乐余镇。

《乐余镇志》

《锦丰镇志》记载，锦丰镇围垦成陆并迁入移民最早的是在清朝同治年间(1862～1874)，中沙进行大规模围垦，北沙进入围垦高潮，迁入移民主要来自江北靖江、如皋、通州、海门、启东等沿江一带农民。苏北海门人杨在田，又名杨老九，清末迁居西港，以贩盐发迹。民国11年（1922年），在福利垦殖公司围筑沙上南夹海坝缺少资金之时，杨在田乘机投资围得千余亩沙田。后又向鼎丰垦殖公司买下鼎丰圩，独资建锦丰镇。

《锦丰镇志》

《三兴镇志》也记载，解放前，三兴境内大部分地区属南通县管辖，垦沙围田的农民大多为南通、如皋、海门及崇明人。围圩成田后，垦民就地安家落户，并带来亲友到此安家。

《三兴镇志》

《鹿苑镇志》记载，明末至民国后期，鹿苑境内北部沙洲成陆、围垦，江北南通等地的贫苦农民陆续南来围垦定居，使境内人口激增。

《鹿苑镇志》

据了解，现在张家港北部仍有小部分人会讲南通话。

连接张家港与南通的沪通长江大桥