不良阔谈｜抵押、首封、轮候查封的先后受偿顺序​

不动产抵押是一种民事担保行为和主动为之，是债务人为获得借款或其他利益，将属于自己的不动产抵押给银行等债权人。

不动产查封是司法保全措施和被动行为，一般是债务人不履行生效判决债务，债权人依法向法院申请查封债务人的不动产。

首封法院：首先查封法院（下称“首封法院”），指最早采取查封、扣押、冻结（措施的法院，包括在诉讼阶段最早采取查封措施的法院，以及在执行阶段最早采取查封措施的法院）。

优先债权法院：指执行案件中，债权人（申请执行人）对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权等优先债权的法院。

轮候查封法院：指已进入执行阶段的、查封顺位在后的法院。

一、抵押和查封的优先受偿问题

关注以下几个方面：

一、抵押、查封二者的概念不同

1、不动产抵押要到当地房产交易中心进行登记，否则不具有效力。房地产抵押权期限为房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债消灭之日。（是否存在抵押，一般不动产证书最后，会由不动产登记人员书写载明信息，抵押权人，权利范围，权利价值，抵押日期等信息）

2、查封也是有期限的。根据最高院关于适用《民事诉讼法》的解释，第四百八十七条“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。”

不动产查封的期限是3年，可在期限届满前申请延长期限，延长期限亦不得超过3年。

依法被查封、扣押、监管的财产，不得抵押。但是已设立抵押权的的财产可以被查封。

二、二者获偿顺序不同

关于受偿顺序大家注意以下两点：

1、不动产抵押权人具有对不动产处置的优先受偿权，并根据抵押权登记顺序受偿。

2、而财产保全（不动产查封）作为一种诉讼保全制度，它的设立是为了防止债务人在诉讼前后恶意隐匿、转移财产或毁损财产，从而充分保障债权人的合法权益、保障诉讼后的生效判决得以顺利执行。

并不是将财产保全等同于优先权可以在日后执行中享有优先受偿权，即申请人对保全财产不具有优先受偿权。

三、抵押权人又是查封申请人，如何实现抵押权？

不动产抵押权的实现方式包括折价、变卖或拍卖该房地产。

根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产，自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院尚未就该查封财产发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。

即首封法院可以要求首先处理财产，但债权人要按照不动产抵押登记的先后顺序受偿，在优先受偿权实现后，再清偿其它债权金额。

四、质权和抵押权的受偿顺序

《民法典》第415条，同一财产既设立抵押权又设立质权（比如股权的质押）的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。

如果债务人既是不动产抵押人，债务人的股东又将股权质押给他人，那么抵押权和质权哪个优先受偿呢？

抵押权人优先于股权质权人受偿。股权的质押仅是股东专为自己利益行使的权利，而抵押权是对抵押物的处置享有优先受偿权。

最后总结一下，参与多宗资产处置诉讼后会深深感受到，虽然抵押物被先行查封对抵押权人的优先受偿权不会造成实质不利影响，但会使抵押权人丧失对抵押物的优先处置权，增加抵押物的处置时间及成本，最终影响到抵押权的顺利实现。

上面我们了解了抵押和查封的优先受偿问题，下面我们进一步了解下查封与轮候查封的优先受偿问题。

二、首封、轮候查封、优先债权人的受偿顺序

最高人民法院关于轮候查封处置的最新规定

关于正确处理轮候查封效力相关问题的通知法〔2022〕107号

一、轮候查封具有确保轮候查封债权人能够取得首封债权人从查封物变价款受偿后剩余部分的作用。首封法院对查封物处置变现后，首封债权人受偿后变价款有剩余的，该剩余价款属于轮候查封物的替代物，轮候查封的效力应当及于该替代物，即对于查封物变价款中多于首封债权人应得数额部分有正式查封的效力。轮候查封债权人对该剩余价款有权主张相应权利。

二、轮候查封对于首封处置法院有约束力。首封法院在所处置的查封物有轮候查封的情况下,对于查封物变价款清偿首封债权人后的剩余部分，不能径行返还被执行人，首封债权人和被执行人也无权自行或协商处理。首封法院有义务将相关处置情况告知变价款处置前已知的轮候查封法院，并将剩余变价款移交给轮候查封法院，由轮候查封法院依法处理；轮候查封法院案件尚在诉讼程序中的，应由首封处置法院予以留存，待审判确定后依法处理。

三、首封处置法院在明知拍卖标的物有轮候查封的情况下，违反上述义务，径行将剩余变价款退还被执行人的，构成执行错误。

首封效力与优先债权

从上述通知极易解读出，首封即首偿，甚至优先于有抵押权的优先债权。这是不对的，有抵押权的优先债权受实体法律的保护，首封法院在处置被查封财产时，仍应保障抵押权人首先受偿。

《人民法院办理执行案件规范》（下称“《执行规范》”）第三百八十三条规定，“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。执行过程中，原则上应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产”。

《执行规范》第三百八十四条规定，“已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过六十日，且首封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行”。

《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》（下称“《批复》”）第一条规定，“执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行”。

轮候查封与参与分配

根据最新《民事诉讼法司法解释》第五百零六条规定“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。

对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”

在实务中，若债务人的该财产在同一法院有多个查封的话，首先查封法院可以依职权（或者让任意一个债权人提出参与分配申请）启动参与分配程序，将轮候查封债权也纳入分配方案。有时候，该法院对于多个查封可能只以一个案号立案，其他查封不作轮候查封。在其他法院立案申请查封的债权人可能无法知悉其查封顺位。

而且如果其他轮候查封法院没有告知首先查封法院，轮候查封债权人也没有申请参与分配，则首先查封法院启动参与分配程序时，可能因不知有轮候查封而遗漏轮候查封债权。

所以，债权人和律师千万不要认为已经查封了债务人的财产就可以高枕无忧，应时刻关注自己的查封顺位，以及其他法院的执行情况。在申请执行的法院并非首封法院的情况下，即使向首封法院申请参与分配，或者就抵押权主张优先受偿。

因参与分配针对的是自然人和其他组织，如果债务人为公司的情况下，应积极与首封法院沟通，若发现该公司资不抵债应及时申请其破产，以保证自己的债权即使属于轮候查封也能按比例受偿。

房产买卖律师——房屋存在抵押开发商将其卖出签订合同有效吗

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告林某向本院起诉请求：确认原告林某与被告A公司之间的房屋买卖合同于2018年4月18日成立并生效，被告A公司支付诉讼费。

事实和理由：2018年就房屋买卖与A公司达成一致，并按约定支付全部购房款。同时对房屋位置、房号、面积、单价及总价进行约定。2019年5月，A公司告知交齐尾款将享受优惠，故又交纳了尾款。

被告辩称

被告A公司辩称：不同意原告林某诉讼请求。A公司与石某签订借款合同及协议就一号房屋建立房屋买卖预约合同关系，约定之后能办理网签时，以林某名义办理。根据约定，对方对涉诉房屋暂不具备销售条件知悉，涉诉房屋现房销售备案手续的办理，以及转移登记、交付等均需要抵押权人同意及协助，目前无法办理。

第三人石某述称，同意原告林某诉讼请求。

法院查明

2018年4月18日，A公司（甲方）与石某（乙方）签订《借款合同》，载明：甲方因自身经营需要拟向乙方借款，乙方自愿向甲方提供借款，借款本金15530000元。同日，A公司（甲方）与石某（乙方）签订《协议书》，载明：鉴于双方签订《借款合同》，乙方看好甲方位于北京市朝阳区一号房屋，未来有意向购买。该房屋暂定面积282.49平方米，建筑面积单价91600元，总价款25876084元。《借款合同》期限届满，甲方有权就《借款合同》申请展期，乙方同时满足下述两条件时，甲方将意向房屋交付乙方使用。

1.《借款合同》项下本金15530000元乙方全部足额提供给甲方至期限届满，且2020年5月31日之前乙方已累计向甲方提供借款本金不少于25876084元；2.乙方与甲方已就上述25876084元借款本金签订《借款合同2》至2023年5月31日。双方确认，上述两条件需均同时满足情况下，甲方才将房屋交乙方使用。乙方选择购买的，待该房屋具备销售条件、甲方办理完毕该房屋销售手续，双方可签订《商品房预售/销售合同》。乙方也可在甲方通知的期限内指定具有北京市购房资格的主体购买。前述协议签订时，石某向A公司分三笔支付553万元、500万元和500万元。

石某提供2019年5月31日《某事宜申请单》，载明：客户石某于2018年购买一号房屋总价25876084元，已付60%首付1553万元，并签署借款合同和协议书，约定已付款按年息5%计算至2020年5月31日，余款10346084元应于2020年5月31日付清，基于公司近期关于5月底之前付清全款给予10%的优惠政策，经与客户沟通可提前付款，享受现有优惠政策。经财务核算按实测面积286.55平方米，总价26247980元计算，客户应补款10717980元，优惠10%后，此房总价25176182元，今日实应付款9646182元，全款齐。

客户决定后期用儿子林某网签，本次付款由石某、林某各付一部分，此事已报批，后附报批表。该申请单由销售副总监、销售总监、客服总监和主管副总裁分别签字。当日，石某、林某各自支付475万元和489.6182万元。

林某提交《购房家庭类别》，载明其本人购房核验结果初步核验通过。

经询一，A公司表示涉诉房屋目前登记在其公司名下，无人实际居住，但存在抵押和查封。抵押权人是某有限责任公司，抵押登记时间是2016年10月11日，期间至2021年11月21日。目前房屋存在某中级人民法院、北京市某人民法院的查封和轮候查封。

经询二，石某表示2018年4月18日签订协议时已离婚。

经询三，石某与林某系母子关系。

裁判结果

一、确认原告林某与被告某开发有限公司之间的房屋买卖合同于二○一九年五月三十一日成立并生效；

二、驳回原告林某的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。根据本案查明事实，应认定当事人之间并非基于真实借贷意思签订借款合同，当事人之间实际存在房屋买卖合同关系。林某主张房屋买卖合同已成立本约，A公司主张房屋买卖合同属于预约，分析如下：第一，从《协议书》本身内容来看，双方约定后续要签订《商品房预售/销售合同》，故《协议书》具有预约性质；

第二，从双方当事人合意来看，林某、石某支付全部购房款时的目的系为取得房屋所有权，从内部《某事宜申请单》来看，A公司收取全部购房款时已明确知晓客户的购房目的。故当林某、石某提前向A公司支付数额变更的全部购房款时，各方当事人行为目的系为履行本约，而非对之前预约合同的变更；第三，从合同履行过程来看，法律规定，当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

本案中，林某已履行了自身主要合同义务，A公司也予以接受。应认定双方当事人之间房屋买卖合同已成立；

第四，从合同目的来看，A公司的预约合同目的是为签订本约，A公司的本约合同目的是为取得购房款。当林某支付全部购房款之后，A公司的本约合同目的已经提前实现。从逻辑关系来看，当本约目的已经实现时，本约当然已经成立。综上，法院认定当事人之间就北京市朝阳区一号房屋已构成房屋买卖合同本约关系。关于合同效力，涉诉房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，且系当事人真实意思表示，应属合法有效。关于履行期限、房屋质量标准等存在约定不明情形，法律持鼓励交易继续履行的态度且规定了相应弥补方式，不会对本约履行形成实质障碍。关于合同主体，根据各方当事人主张，结合林某交款事实和《某事宜申请单》载明情况，由林某作为合同主体未侵害A公司或其他案外人利益，也未不当增加A公司履约成本，故法院对林某的合同主体身份予以确认。

关于涉诉房屋目前存在抵押、查封等情形，林某自愿在本案中暂时撤回涉及合同履行的相关主张，法院不持异议。另，林某主张其与A公司之间房屋买卖合同关系自2018年4月18日成立并生效，因《借款合同》、《购房意向协议书》签订时，当事人之间预约合同关系尚未转化为本约，而是在林某支付全部款项之后发生改变，故法院依据事实对本约成立时间予以认定。

房屋抵押贷款流程详解

为了让大家尽快致富，今天就简单介绍一下房屋抵押贷款流程和一些注意事项，记得回来点赞(笑)。

而且慢又慢，贷款前，先看看申请条件，看看自己是否符合要求:

1)中国公民(不含香港、澳门、台湾)18-65岁，在本单位连续工作6个月以上(如果不到6个月，但本单位的工作内容与上一单位相同，可累计上一单位的工作期限)和经营一年以上的经营者；

2)抵押8岁以下的未成年人和70岁以上(含70岁)的成年人；

3)房次抵押的，房屋抵押的第一权利人必须是银行；

4)借款人需要有一套或多套名下所有权房(至少一套是本市所有权房)；

如果符合条件，请到银行或机构申请。让我们正式开始这个过程。

1

提交申请

如果你需要资本周转，第一步是向银行或金融机构提交申请，主要包括抵押品（财产）、目的、金额和贷款期限。由于各银行的申请格式不同，如果您遇到不清楚的地方，您可以咨询银行员工（大多数是女孩），这通常很容易处理。

2

准备材料

申请通过后，可以准备材料，个人和企业需要准备的材料有很大的不同，分别列出如下。

个人房地产抵押所需材料主要包括：

1)房屋产权证、购房合同及发票原件；

2)身份证原件，户口簿原件；

3)配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件；

4)婚姻证明(结婚或未婚证明)；

5)收入证明和工资流(同时最好提供加盖公章的单位营业执照复印件)；

6)房地产内有银行贷款的，请提供原贷款合同及最后一期银行对账单；

7)个人消费用途证明。

加分:为了提高贷款通过率，请尽可能多地提供其他家庭财产证明，如另一个房产证、股票、基金、现金存折、车辆驾驶证等。

企业房地产抵押材料：

1)房屋产权证、国有土地使用权证、购房合同及发票原件；

2)企业法人身份证、法人授权委托书、经办人身份证原件；

3)企业营业执照、企业组织机构代码证、国家税务登记证；

4)公司章程、验资报告、股东会决议/董事会决议；

5)中国人民银行发放的贷款卡无不良信用记录；

以上是基本材料，如果企业经营良好，则以下是加分项：

6)企业财务证明和银行对账单近12个月；

7)近两年及近一个月的资产负债表、利润表；

8)近两年及近三个月的纳税申报表及缴款单；

准备材料是贷款过程中最重要的环节，影响贷款金额、贷款期限、利息等。所以要认真对待。

3

房产评估

数据准备好后，银行或机构将带领专业团队到抵押房屋现场进行评估，主要考虑的因素与每个人购买房屋、房屋位置、装修、方向、房屋类型、楼层、物业、绿化、周边设施等相似，然后进行整体估值。一般来说，估值会低于市场价格，这是可以理解的，毕竟，风险因素也会增加到房价中。

需要注意的是，并不是所有的财产都可以抵押贷款。一般来说，小产权房、五年以下的经济适用房、部分购买的公共住房等都不能抵押。此外，房地产面积小于50平方米，住房年限超过20年，银行或机构不太愿意借给你。关于这方面，财富兄弟会打开另一章来详细解释。

嗯，评估完成后，会有相应的评估报告。如果你对评估结果没有意见，你可以进入下一个环节批准资金。

4

签合同，做公平。

贷款审计材料准备好了，评估报告也出来了，然后打包到银行或机构进行审批。正如蔡大哥之前提到的，信息必须完整，奖金项目的材料最好尽可能多，如果你去银行或机构发现缺乏东西，或者想添加材料，它会延迟很多时间，也许拖你十天半月，这很尴尬。

如果贷款人提交的材料符合要求，下一步是填写贷款合同及所有相关文件，签字，盖上手印，并提交公证人进行公证。需要提醒的是，在签订合同之前，有必要详细阅读合同条款，并仔细填写各种签名和材料，以避免错误。例如，如果抵押人和贷款人是同一个人，否则合同将无法生效。

嗯，合同签订后，也是公平的，那么接下来就是一步抵押登记手续。

5

抵押登记手续。

签订抵押合同、贷款合同，完成公平，最后到房屋管理局和国土资源局进行房地产抵押登记。

房地产抵押办理贷款时，必须办理房地产抵押登记手续。未办理此手续的，抵押无效，也是维护贷款机构权益的必要手续。

借款人在办理房地产抵押登记手续时，应提交以下资料：

(1)抵押贷款合同；

(2)借款人有效身份证复印件；

(3)房产证(原件)、国有土地使用证；

(4)抵押登记申请表；房地产评估报告。

拿到他项权证后，可以安心等待贷款，关于这个他项权证，有机会我们详细讲解。

结尾还是啰嗦。

贷款是信用的双刃剑。如果按时还款，信用价值会增加，然后将来有机会贷款。这个信用价值可以加分；相反，如果你经常逾期还款或不能全额还款，就会出现信用污点，影响未来的贷款等与信用相关的业务，逾期处理有点麻烦。因此，如果没有特殊情况，你必须按时还款，这对你的余生有很多好处。