租房指导价，来了
作者：子非鱼01深圳发布租房指导价深圳不愧是双范城市，总能够一鸣惊人走在时代的前列。
去年2月份深圳率全国之先发布了二手房参考指导价，一鸣惊人，也让深圳的房价从那时候开始转向，此后宁波、成都、东莞、广州等十多个热点城市纷纷跟进。
10月28日，深圳又发布了租房参加指导价。
深圳市住房和建设局在其官网上正式挂出了《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》，具体价格可以在“深圳市房屋租赁参考价格查询平台”查询。
关于租房指导价这个概念，公开资料显示，广州早在2003年就开始每年公布一轮租金指导价。
去年北京在跟进深圳发布了部分片区二手房参考价的时候，便提出了对租金也实行指导价，但迟迟没有落地。
深圳方面其实也早就开始了，2011年就发布了首份租房指导价。但2017年发布之后就中断了。
这次算是续上了。
和去年发布二手房指导价一样，这一次深圳的租金指导价覆盖4319个小区（其中，存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个）、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区以及6702个产业园区，一共是17563个项目。
从租金指导价格来看，比市场价普遍低很多。
以我这些年住过的地方来看，四年前我在福田梅林街道的下梅林村（城中村）居住，当时租的是一房一厅，价格是2800元/月。现在市场价应该在3000元以上。
而这次深圳市给出的价格是，整个下梅林村单间指导价为1452元/月，一房一厅2229元。
比我当时的租金低了20%。
我2020年至2022上半年搬到了龙华区龙华街道的青年城邦园（小区），也是一室一厅，面积是40平米，当时的租金是3500元/月，单位面积的租金是87.5元/平方米/月。
现在深圳市给出的租金指导价是62元/平方米，下跌了30%。
今年6月份搬到了龙岗区龙岗街道的远洋新干线，三房一厅79平米，月租金3800元，计算下来每平米48元/平方米。
深圳市现在给出的指导价是46元/平方米，降了4%。
整体来看，官方给出的指导价比市场价低不少，且越是原关内租金高的地方，两者之间的差距越大。
02租金指导价有什么作用去年深圳率先发布的二手房指导价，之所以威力巨大，扭转了深圳的房价走势，原因在于其起到了降杠杆的作用。
当然，深圳之后的房价调整，主要是来源于市场整体向下的力量，但二手房参考价始终发挥着一定的力量。
其降杠杆的逻辑在于，银行必须以这个官方指导价给予购房者贷款额度。
比如福田区一套1000万的住宅，张先生以首套房的资格购买，二手房参考价发布之前，张先生买下这套房子，首付300万，银行可以给予700万的贷款。
二手房参考价发布之后，指导价为800万元。但业主虽然按照指导价挂牌，私底下仍以1000万出让。
那么在指导价之后张先生若想买下这套房子，银行能够给予的70%贷款为800×0.7=560万元，自己需要支付440万元的首付。
原先首付300万，现在首付440万。降杠杆效应之下，很多人望而却步，失去了购买力。
那么现在的租金指导价会不会产生与二手房指导价同样的威力和作用呢？
这让深圳近1400万租房客有点小兴奋。按照贝壳研究院披露的数据，深圳的房屋自有率只有23%，还有77%的人是租房居住。
深圳2021年年末人口1768.16万人，以此计算深圳租房居住的人在1360万左右。其中有1000多万人居住在城中村。
不要兴奋得太早。
相比之下，比二手房参考价的作用小很多。因为租房不需要向银行贷款。二手房参考价之所以有威力，银行在其中起到了关键作用。
租房只需业主和租客通过中介签订合同即可，其作用只能是在理论上起到规范市场的作用，在心理上对业主进行一定的约束，仅此而已。
已经实行近20年租金指导价的广州，就是活生生的例子。深圳自2011年以来实行的租房指导价也是活生生的例子。业主们并不以指导价来行事，还是按照自己的定价收租。
除了心理上对业主进行约束外，引导市场租金涨幅有一定的作用。
去年深圳曾发布了过一份《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知（征求意见稿）》，对非居住房改为保障租赁住房的房源执行涨幅限定标准。
提出：面向本市的新市民、青年人等群体出租改造后的保障性租赁住房，年度租金涨幅不超过5%。
但也只针对非居住房屋改造成保障性租赁住房来说，对农民房、小区、和公寓的出租没有硬性规定。
这一次继续发布租房指导价，并承诺适时更新，这是官方会给予一定的涨幅指导。但愿不愿意跟随官方的指导，还是业主说了算。
总之一句话，租金指导价，形式意义大于现实意义。
03南山定价最高，坪山与大鹏定价最低这次深圳发布的全市小区、城中村、公寓等租金指导价，基本逻辑是按照房价高低设定的。
目前深圳房价最高的是南山与福田，单价10万以上的房子遍地都是，整体均价都在9万以上，南山均价9.75万元/平方米，福田9.06万元/平方米。
宝安、龙华均价6万+，罗湖、盐田5万+，光明、龙岗4万+，大鹏、坪山3万+。
数据：中国房价行情网
深圳10月28日发布的租金指导价，高低也是按照这个次第关系。南山福田最高，大鹏坪山最低。
南山区无论小区、城中村还是公寓，租金指导价都是最高：
商品住房租金参考价为109元/㎡/月，商务公寓租金参考价为154元/㎡/月，统建楼租金参考价为73元/㎡/月。
福田与南山比，其实也低不了多少。
以这个租金来看，如果按照官方租金定价，南山租一套100平米的住宅，月租金是10900元。
即便按照更细化的租金指导价计算，南山区蛇口街道135元/平方米，百平米的租金也只需要1.35万元/月。
然而事实上，在南山租一百平的房子，两万左右才是正常现象。最高的天花板是月租金25万元/月，位于皇庭港湾的大豪宅。天鹅湖花园一期
贫穷限制了我们的想象力，真不知道是什么样的人，愿意花费每月25万元租金在这里租住。
房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？
摘要:业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失
文｜严沁雯
编辑｜张威袁满
“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。
《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。
在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。
值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。
住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？
“大热”的房抵贷
“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。
今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。
《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。
“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。
对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。
“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”
2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”
据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。
根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。
银行严控资金用途
在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。
《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。
“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。
根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。
在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。
“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”
事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。
2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。
2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。
随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。
在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。
《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。
购房者需理性
当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？
“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。
一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。
另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。
整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。
一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。
由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。
“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”
另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。
值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。
“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”
名下突然多了一套300平洋房，这位市民却要愁哭了
最近长沙的周阿姨
碰到一件怪事儿
自己儿子名下
居然多了一套310平的花园洋房
这可把一家人急坏了
前几天
周阿姨接到社区的通知说
她儿子的低保和廉租房
很有可能要取消了
理由是她儿子在享受低保待遇期间
购买了房子
可是这套房子
按周阿姨的话来说
居然是凭空出来的
周阿姨：
我调了购买合同出来，说我儿子交了103万首付，贷款还有240多万，这就是天文数字，我从没见过这么多钱。我都是吃低保的，我们过日子都困难，怎么可能买房。
周阿姨表示
儿子是精神二级残疾
没有民事行为能力
在监护人不在的情况下
签的合同是无效的
不可能买房子
长沙市天心区南站社区工作人员：
他名下确确实实有一套房，但是社区也知道周阿姨家的情况，我们就让她先去报警，街道和区里也答应11月和12月肯定不取消低保，后续就要看警方的调查结果。
这套300多平方的洋房
为何会落在周阿姨儿子的名下
帮助记者拨通了
购房合同上留下的卖方的电话
卖方刘某表示
自己是按正常流程卖的
手续都是房屋中介办的
同时她表示
买方在办理过户时出过面
为了了解更多情况
帮助记者陪同周阿姨
来到了新环境房屋中介
从新环境工作人员口中
帮助记者了解到
刘某卖房是跟吴某签的合同
可是在合同里
吴某还加了一条
“有权指定产权人”
也就是说
吴某可以指定把房子过户到谁名下
新环境房屋中介工作人员：
当天是吴某要我们一次性把钱付给房东，要我们按照他的要求把房子过户到指定人的名下，陈某（周阿姨的儿子）在现场签了字的，是谁带他来的就要问吴某了。
吴某声称
自己并不认识周阿姨的儿子陈某
100万元的首付
也不是自己支付的
甚至连合同也和自己没关系
不是自己指定的过户人
事情到现在
变得扑朔迷离、疑团重重
100万元的首付是谁交的
200多万元的贷款怎么办下来的
还有买房和过户手续又是怎么办的
目前公安部门已经介入调查
记者：陈玉麟
来源：帮女郎
