银行出新政：纯商贷可贷到85岁

85岁你或许不能上班了，但你还可以还房贷，这就是近期新政策。

2022年10月22日，据成都当地媒体消息，中国银行成都高新支行调整了贷款政策。

里面有几条重要信息：

贷款年限放宽，男女均可贷到85岁，最长30年。

简单来说就是此前年龄50岁的，只能办理20年贷款，某种儿就会超过最大年龄贷款年限70，新政一出，不仅50岁的可以办理，55岁的都可以办理30年贷款。

不过必须是纯商贷，不能使用公积金贷款或者公积金+商贷的组合贷。

且提前还款免收违约金，无次数限制；支持提前还款后缩短贷款期限；首付5成（含）以上可以不提供流水。

这对于买房大军来说是两个信号。

一来是好房不怕晚，持观望态度的，可以有较多的时间筹备资金，不用担心年龄超过贷款年限。

二来是警惕“传宗接贷”，我国目前的平均预期寿命是78.2岁，贷款至85岁，意味着比平均寿命时间还要长，“人走了，‘贷’不走”。

成都其他几家主流银行的纯商贷中，除中行外，农业银行、中信银行年龄限制75岁，工商银行年龄限制74岁。

另有4家银行，包括成都银行、兴业银行、交通银行、光大银行年龄限制70岁。

建设银行则限制为69岁。

这种家人共贷，夫妻共贷的情况并不是第一次，之前4月份广州闹得沸沸扬扬的接力贷，仅存在一天就停止了，但透露出的信息还是被群众所接收了，还有6月份广东珠海的“一人购房全家帮”，也是靠公积金“接力贷”，性质都是一样的，还有越来越多的银行推出“接力贷”，“贷贷相传”不再是口号。

接力贷可贷至85岁的情况不久前也曾在南京出现。

最初是一份南京某大行的一手住房贷款须知材料在网上流传，信息接收主要为以下几点：

1、借款人及配偶名下无房贷记录，最低首付30%。

2、最长可贷30年，可贷至75周年，最大可以贷至85周岁，子女共还。

3、学生可以贷款，父母共还。

4、男女朋友可以共同购房贷款，甚至是前夫妻都可以共还。

据悉，离婚夫妻作为共同还款人，购买新房需要看开发商合作的银行具体政策，并不是所有的银行都可以做。

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银行为何如此？

一方面是成都作为新一线城市，城市规模扩大快，经济增长高，吸引不少外来人员，导致新增购房人口增加。现在限购政策有所宽松，但是成都的房价近些年相对坚挺，降价空间很少，为了提高房产成交量，必须要想方设法降低购房成本，放宽购房调条件。

另一方面是成都今年的集中供地总共有四个批次，在二批次集中供地中，33家企业获地，央企、国企、平台公司就占了8成，单是华润就竞得了6宗土地，耗资约87.15亿元。

民营企业羸弱，资金承压过大，不敢轻易拿地，所以供地都被央国企拿走了，拿的还是核心地段的优质板块，房地产则是投资收益最大的项目。

成都第三批次集中供地共48宗，各区土地限价和清水房限价很明显，政策上的优化能为开发商投资拿地创造更多的利润，于是地有了，开发商有了，买家就得就位了。

（来源：楼盘网）

不过据数据统计，今年9月成都新房共成交6191套，二手住宅成交7406套，对比8月的12235套(新房)、14609套(二手房)来看，几近腰斩。

国家统计局公开数据表示：

全国商品房销售和待售

1—9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

9月末，商品房待售面积54333万平方米，同比增长8.1%。其中，住宅待售面积增长15.6%。

房地产开发企业到位资金情况

1—9月份，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比下降24.5%。其中，国内贷款13661亿元，下降27.2%；利用外资61亿元，增长2.7%；自筹资金40568亿元，下降14.1%；定金及预收款37348亿元，下降34.1%；个人按揭贷款18397亿元，下降23.7%。

房产存量整体较大，市民买房意愿依旧不强烈，开发商资金难以回流，需要地方放款购房条件，银行放松贷款要求予以支撑。

02

该不该买房？

除了贷款年龄增加，今年来，房地产的政策调整也比较频繁。

今年以来，LPR三连降，5年期以上报价降至4.3%

最高时多地利率在6%以上。

9月30日晚间，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

其中，5年以下（含5年）首套房公积金利率调整为2.6%，5年以上首套房公积金利率调整为3.1%。

次月，成都公积金中心就发布通知并执行，公积金贷款成本也进一步降低。

现在又放宽贷款最大年限，从三个方面突破市民的心理防线，但其中利害必须要缕清。

放大到85岁，仅限于纯商贷，其他贷款模式是不受用的，尽管现在商贷利率多次下调，整体利率还是较公积金贷款高。

房贷还款年龄提高之后，一定程度上能够降低购房者每月的还款压力。

以100万元的房贷为例，假设房贷利率4.3%，采用等额本息的还款方式，用安居客的房贷计算器很快可以得出，房贷还款年限从15年延长至30年后，每月的月供压力能够减轻2778元。

不过，总利息增加了39.1万元，这对于80多岁的老人来说，是一笔不小的经济开支。

如果年龄在18-40岁之间，采用纯商贷支付5成（含）以上首付，不提供流水，一定程度上可以提高银行贷款审核通过率。

放宽的贷款年龄限制，也可以减轻前期的房贷压力，更有利于刚需和换房家庭。

有利也有弊，具体看需求。

来源：且说金融

用什么条件去申请贷款呢？

我们主要从几个方面来分类:

一丶抵押类:房子（商品房丶国有自建房丶商铺丶写字楼丶公寓丶地皮丶车位丶厂房丶酒店等产权物业）丶车子（家轿丶工程车等）丶黄金珠宝奢侈品丶股票股权质押丶原材料丶成品质押丶设备抵押等，可以一押二押三押

二丶信贷类:代发工资丶社保丶公积金丶按揭车房丶保单丶营业执照丶企业流水丶机流水丶发票丶纳税丶农民自建房丶小产权房丶无证厂房丶收租贷丶信用卡附属分期贷丶芝麻分丶各网络信贷等

三丶特殊类:本地户口丶烟草证丶特种养殖丶网约车丶网商贷（支付宝丶亚马逊丶京东等平台商家贷）丶农户贷丶政策扶持免息类丶光伏贷丶学历贷丶助学贷丶应收帐款丶名企供应商丶工程中标丶供应中标丶高新专企业丶用电大户丶公务员丶事业编丶国企丶上市公司丶500强等人员

综合而言，国有银行对于征信丶负债丶查询丶流水丶经营情况丶案件纠纷等要求高丶但利息低，审核更严格丶流程相对麻烦，商业银行次之，民营银行及地方性小银行为第三梯队，然后是各银行下属消费金融，再之民间消费金融公司，最后就是民间资金抵押丶空放了

还是那句，征对不同的产品，选择自身最有利的条件，做到最符合自己利益与需求才是王道！平时多留意，多咨询，总有一款适合您[灵光一闪][灵光一闪][灵光一闪]

未来几年，从银行贷款可能会变得更容易

判断贷款难易程度的趋势，一个重要参考指标就是社融数据，这个数据通俗的讲就是整个社会贷款的数据，社融数据增长是经济向好的一个重要参考，因为企业敢贷款，一定程度就表明企业经营在持续，甚至寻求扩大生产规模，个人敢贷款消费，一定程度说明人们对于未来收入的增长预期比较高，所以在社融数据增长的情况下，通常表明经济的活力比较强，各行各业欣欣向荣；反之，社融数据下降，说明社会上在生产和制造的企业在减少，愿意买买买的消费者也在减少，这种经济流通下，大家都挣不上钱，所以经济普遍是比较萧条的。之所以在经济萧条的情况下能判断出贷款会相对容易一些，我们最直观能想到的就是2008年国际金融危机爆发时国家出台的4万亿经济刺激计划，其中一项重要措施就是”加大金融对经济增长的支持力度“。

下面我们来看看2022年10月末全国最新的社融数据：

一、少了很多

看看下图，最重要的信息就是图片底部的一句话：2022年10月社会融资规模增量为9079亿元，比上年同期少7097亿元。这个数据说明，今年10月同比去年10月，人们愿意贷款的金额减少了7000多亿元，看来这一年新增了很多“老实”的人...

二、实体经济严重缺爱

我不知道各位身边做生意的朋友日常贷款的体验度怎么样，但就我身边的例子而言，做个体生意的想贷款一直以来都不容易，因为他们的不稳定性和比较弱的抗风险能力是不受银行待见的，而且大部分贷款都是需要抵押物的，一般认可的抵押物主要是指住宅，其他的抵押物，如商铺、汽车、土地、厂房、宅基地、专利等基本不太认可，即便能抵押也不会给太高的额度，而如今面对相对低迷的经济形势，实体经济的老板们因为经营下滑，自身资质会更加不符合银行的信贷政策，而一些没有坚持下来已经倒闭的企业甚至都不需要贷款了...所以对实体经济投放的贷款同比少增了3321亿元。

三、居民们也捂紧了钱包

10月末，“居民贷款新增-180亿元，同比多减4827亿元。其中短期贷款、中长期贷款分别新增-512和332亿元，同比分别多减938和少增3889亿元”。这里分析两个点，一是居民主要指我们这些挣工资的，而不包括各类企业、个体工商户等法人，二是我们这些居民的短期贷款主要是用于买车、旅游、学习等一些短期的消费，而长期贷款最最最主要的用途就是购房，所以居民的中长期贷款少增3889亿元，翻译过来就是买房的人少了很多，以前房地产是我们居民消费的主力，房贷是普遍家庭最主要的经济支出，而如今居民们捂紧了钱包，让房地产企业的大佬们也都面临着具大的经济压力，所以，这里是否也可以顺路建议大家对于期房的审慎选择呢...

通过以上的数据我们就大致能够感受到当下国家所面临的经济形势，所以，要盘活经济，就少不了金融这条活水的参与，这也是我们做出未来银行贷款产品和政策都将迎来改观的重要依据。当然，从国家近期的一些动作来看，这或许已经不仅仅是推测了。

一是2022年11月21日，人民银行、银保监会联合召开了全国性商业银行信贷工作座谈会，会议要求各商业银行要“全力做好稳投资促消费保民生各项金融服务，加大对重点领域、薄弱环节和受疫情影响行业群体的信贷支持力度，全力推动经济进一步回稳向上”。其中，重点提及对小微企业、个体工商户、货车司机等市场主体的支持力度，身边有这类群体朋友的，可以告诉他们对未来满怀期待了。

二是针对万恶的疫情的，国家发布了《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施科学精准做好防控工作的通知》（联防联控机制综发〔2022〕101号），一定程度标志着对于近几年影响经济最为严重的“灰犀牛”发起了全面总攻，实体经济保卫战的号角已经吹响，这个文件的影响力，从发布当天的股市行情也能看出其效果。

最后说回社融数据，我感觉社融数据上不来，人们的信心是一方面，金融机构的产品和措施也是很重要的一方面，我们呼和浩特最近已经静默50多天，咨询了很多的金融机构，能线上支持实体经济的贷款产品就找出来这么几项，或许还有我们不知道的，但也可见金融的普惠程度还是太低！

虽然政策传导需要时间，但光明就在眼前，让我们共同期待金融机构华丽的蜕变吧！