房产抵押贷款的全套流程，你知道吗？

在疫情常态化的背景下，很多人在面临经济不景气的困境下还有很多必要的开销，如果这时候还有急用钱的事情那房产抵押贷款可能会成为您的救星了。因此，做足预案事先掌握房产抵押贷款的全套流程就相当有必要。

一、房产抵押贷款的限制条件

1、年龄限制，年满18周岁，具有完全民事行为能力；

2、房产评估差异的限制，申请房产抵押贷款时，您需要提供评估报告，但银行也会指定评估机构重新对拟抵押房产的价值进行评估，若二者出入较大，拒贷可能性大，因为银行认为你有骗贷嫌疑；

3、职业收入不稳定、信用不好，无偿还能力等对于个人信用的限制。很多人都希望拿到高额度的贷款，但你要有相应的收入与之匹配才行。

二、房产抵押贷款申请资料

1、房屋产权证、购房合同及发票原件；

2、身份证原件、户口簿原件；

3、婚姻证明；

4、配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件。

三、房产抵押贷款额度

一般来说，抵押的房子不同，房屋抵押贷款额度是不一样的。通常情况下商品住宅的抵押可以达到70%，而商铺和写字楼的抵押可以达到60％，工业厂房的抵押可达到50％。例如，成华区的小李有一处房产，评估价值为100万元，那么小李办理房产抵押贷款最高能贷70万元，具体贷款金额还与借款人的工作、收入、征信等因素有关，所以您有贷款额度上的疑惑，可直接拨打融诚有信客服热线进行房子估价的免费咨询哦。

四、房产抵押贷款利率

房产抵押贷款利率会在央行贷款基准利率上浮动执行，基准利率是：

1、一年(含)内的贷款，年利率为4.35%；

2、一至五年(含)的贷款，年利率为4.75%；

3、五年以上的贷款，年利率为4.90%。

五、房产抵押贷款哪里办理

1、如果借款人拥有良好的职业和收入、而且有着很好的征信，那么建议优先选择国有银行，虽然贷款门槛高，但是却可以有效地降低贷款利率，这对于贷款本金比较高、贷款期限比较长的房屋抵押贷款来说，无疑是一个非常有利的元素；

2、如果借款人的职业、收入或者征信一般，可以考虑选择非国有银行，这样一来贷款门槛会降低一些，虽然利率会相对地提高一点，但也非常有限，而且很多银行为了吸引贷款，在利率方面也给出了极大让步。

住房抵押贷款怎么办理，需要哪些流程？

房屋抵押涉及的要素如下

涉及到的因素

以下是步骤

第一步：明确需求

首先根据上面所说的所有资料做一个自身条件的评估

且中心思想更多的是，自己去尽力符合产品的要求，而不是臆想产品。

抵押贷分为标件和非标件

标件的就是房子，房产，流水，营业执照，经营场地，征信满足大部分银行的要求.

房产：广州佛山深圳地区的房产，证在手，有空间

流水：流水既能符合资产负债比，又能体现经营流水；

营业执照：行业和经营时间满足要求，一般都是要一年期；

经营场所：可上门经营场地，尽量和抵押银行在同一城市。

征信：征信干净，负债、查询干净

主体：贷款人没有案件，没有犯罪记录

但是隔行如隔山，大部分人的情况都是非标件，有个房子就想去做抵押，不管你到底是经营者身份还是工薪族身份。

所以一般非标情况是：

房产：可能是新房本，未满三个月，全款i后去抵押；

流水：从流水就暴露了一个工薪族身份的人，一个月就1-2w的工资收入，根本找不到其他流水作为辅助说明经营者身份；

经营执照：压根就没有执照，想着新注册执照，直接包装一个身份。身份执照没满3个月或者一年。

经营场所：工薪身份的人基本没有经营场所，然后去跟做生意的朋友借场地也是百般为难，还不如花点钱，留个体面。

征信：工薪族这征信这块都是挺干净，就是有些年轻人，会和消费金融有千丝万缕的关系。

主体：主要是职业的问题，有些贷款主借人，自己和配偶都是事业单位或者机关人士，单位不给注册营业执照，现在消费性抵押D可以做200w，不用营业执照。

需求建议：

大部分人对于贷款，都喜欢长年限，低年化，高成数额度，放款快，麻烦少，先息后本。

理想是很饱满的，但是现实是几乎极少能符合这个需求的，即使符合，也是要极好的资质，所以我们这里只说些大概率事件

第二步：准备资料

准备资料这一步一般都不难，但是也有一些踩坑的点，在这里要说明下注意点

资料：

1.房产证：如果房产证出了押在银行要提供复印件加盖银行公章，但是如果还没出证，比如新盘，还没出证就不用考虑到了。

2.营业执照：没有特别的要求，不要是敏感行业，投资、房地产、夜总会、娱乐业等。

3.流水：是坑最多的，近半年不要有与房地产之间的关系，首付，定金，都不要有，提前做好准备.

4.婚姻资料：单身就不用考虑了，单身狗不配有婚姻资料。婚姻记录要提供：双方结婚证，单方离婚证。家庭户口本。

5.收入证明：部分银行因为客户流水不足需要提供收入证明。

6.其他

第三步：上门评估

1.房产评估：一般都是银行委托给第三方评估公司，大部分免费，部分银行会收取一定的评估费用500-1000元不等，上门拍照前评估公司的人员会和业主进行协商时间，拍照5分钟内完成，拍照现场尽量是居家状态，不说是出租状态.

2.营业场所上门：现场要具备营业招牌，具体的门牌号。还要有业主本人在场，和银行经办的拍照。

第四步：签约和批复

签约：收集好所有的纸质资料和电子资料，就和银行签约，银行签约有几个注意点就是，房本上有多少人的名字，就要多少人出面，特殊情况下不方便出面可以进行委托，就比如疫情期间，有些业主在国外没办法回国，可以远程授权后公证。

批复：一般操作下进件后8-10个工作日可以出批复，批复以短信或者纸质资料为准，除了批复虽然是板上钉钉的事，但是距离放款还有步骤，这期间切忌瞎操作，作死自己的征信。

第五步：确认同贷书并签约

银行人员会跟你确认同贷书，有些银行还需要去银行签一次。大部分不需要，直接安排后面工作就可以。

第六步：房管局入押拿他项

按揭房：需要向原来按揭的银行提交申请还款，确认还款周期，广州商贷一般是15-30个工作日；公积金是15个工作日左右。确认出结清证明就是所谓的涂销资料的周期，安排垫资，现阶段广州的垫资成本是1%每月起。

现在市面上对于银行按揭结清有加急业务，也就是一个花钱的事，权衡垫资和费用之间的费用长短，节省费用。

全款房：不存在按揭结清的事，直接入押就可以。

入押：房子入押，要直接去到当地的房管局，比如天河的房子要去珠江新城，也就是华夏路那边的房管局进行办理，番禺的房子要去到番禺区的房管局。各个城市或者区域有自己的划分，但是流程大同小异。也有线上入押，不用去房管局。

广州入押后有回执，银行凭回执后续拿他项，银行凭他项放款，广州老六区的他项现在是一个入押一个小时后出。

来到了最后一步，也就是放款，这里也有几个小注意点。

第三方账户：顾名思义你是经营贷，那么你跟别人做生意，钱肯定是打到别人的账户去，可以大白话这样理解。但是市面上现在是个人账户能收，部分银行对第三方账户有要求，要求打到公户，或者第三方要符合经营身份。

取现：放到的卡要求是一类卡，没有取现限额，取现这个事的意义我就不在这里累赘说了。

以下解答一些朋友关于抵押贷的问题：

Q

我打算全款买房子，然后再抵押，可以做多少成？

打算买就是还没买，如果全款买了后要马上抵押，建议现在你就要着手准备下营业执照还有流水

新房本现在接受的银行不多，有按照7成评估的，也有6成，但是如果这期间有涨幅的房子，你又买到一定的溢价的，你可以参考半年前房子市值，因为银行比你精，大多数不接受泡沫。

我是事业单位，单位对于注册营业执照有要求，不支持在外面有经营活动，难道我在这单位一天，就跟经营贷无关吗？

首先：你的情况就算不注册营业执照也可以做，有不用营业执照的抵押贷，只是年限比较短，费率是2.61%左右，年化是4.68%左右

再者：你爱人或者直系亲属有营业执照也是可以接受的，有股份参股也是接受的

最后：单位可协商的情况可以安排清楚。

有中介跟我说抵押贷月利息只有3厘2，年化就3.85%就是说月费率是0.32%，那我100w，一个月的利息是不是就是3200元？

你好，对于信用贷和抵押贷的算法是不同的，一旦中介这样给你算，其实在偷换概念。

懂行的人都知道年化和费率不是同一个概念。

信用贷说费率。因为这过程中本金是一直在还，但是利息一直都是按照全额在给，市面大部分的信用贷等额本息都是如此设计的，少部分是按照随借随还计算。

抵押贷：抵押贷需要用房贷计算器，类似按揭算法，利息其实是前置的，不是每个月一样。所以对于这个3厘2的算法，中介应该是3.85%除12了。这水平你要放心就找他呗。

已经是大白话说法了，听不懂再看几遍

我的房子在按揭，我一定要赎楼了后再抵押吗？

不是的，你房子在抵押，可以准备好资料，先走流程，批款了之后再赎楼，这个时候，批复出了，批款板上钉钉，你再去赎楼，是不是更稳得一批。

相反，你赎楼了，再去走流程，万一贷不下来，你赎楼的资金不白耽误了吗？资金也是有成本的。

我房子在按揭10年了，证在手，用公积金供的，公积金利率3.25%，我不想赎楼，可以直接抵押吗？

可以的，你证已经在手了，而且你的考虑是非常正确的，公积金利率那么低，也不建议置换，但是又想把涨幅的溢价泵出来，你可以考虑二押，就是二次抵押，市面上现在也有20年等额本息，年化4.65%左右。具体可咨询细讲。

你好，我现在想抵押后再去买一套房子，可行吗？

虽然现在很多人并不是拿存款去买房子，而是负债撬动更多的负债，对于经营贷不能流入房地产的这个事大家都知道。但是不管怎么说LH虽然不能让你获得低层数首付，但是可以让你隔离负债。隔离单独房票。但是如果一定要去顶这个风头，建议先买再抵押。先挪钱，再还债，我也就只能说到这里了。

抵押贷如何防止银行抽贷？

首选抽贷这个事情，每年都有，但是对于2022年的抽贷话题，仿佛和房贷按揭一样，受到更多讨论，所以会有所放大。

按照正常的流程进行申请贷款，放贷，并且做好贷后管理工作，不能在半年内注销营业执照，部分银行会进行抽查去看场地。如实使用好资金就可以。

银行抵押贷款的条件和材料包括哪些？银行按揭贷款流程是怎样的？

银行抵押贷款的条件为：

1.从事合法生产、经营的自然人。

2.授信总额度最低额度5万元，最高额度300万元。

3.授信额度的有效期限最长为三年，额度项下单笔贷款期限不超过两年。

4.贷款利率：按人民银行和总行有关规定执行。

5.担保方式：担保采取抵押、质押和保证方式，但是不接受单纯以第三方保证形式提供的担保。

6.需要提供申请材料。

银行抵押贷款需要的材料包括：1.借款人及配偶有效身份证件、婚姻关系证明的原件和复印件

2.借款人及配偶的当地常住户口或当地长期居住证明材料

3.从事生产经营的营业执照，从事许可制经营的，应提供相关行政主管部门的经营许可证原件及复印件

4.生产经营活动的纳税证明

5.借款人配偶承诺共同还款的证明

6.借款人获得质押、抵押贷款额度所需的质押权利凭证、抵（质）押物清单及权属证明文件、权属人及财产共有人同意质押、抵押的书面文件

7.银行二级分行（含）以上认可的评估部门出具的抵押物估价报告

8.银行需要的其他资料。

办理抵押贷款时需要带齐相关材料，以确保流程顺利进行。

银行按揭贷款流程如下：1.选择房产。购房者如果想获得房屋的按揭服务，在选择房产时，应着重了解这方面的内容。

2.办理按揭贷款申请。在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

3.银行审查。银行受理购房者贷款申请后，对购房者进行资格审查。

4.签订购房合同。银行收到购房者递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或者按揭贷款承诺书。

5.签订楼宇按揭合同。购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年限、利率、还款方式以及其他权利义务。

6.办理抵押登记、保险。

7.开立专门的还款账户。

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