已经抵押给银行的房子，突然要拆迁怎么办？

正常情况下，拆迁户拿到拆迁赔偿款应当主动与银行联系，归还抵押贷款金额。政府作为拆迁方，并不会刻意去了解被拆迁户的房产抵押情况。

因此，银行应当及时了解拆迁赔偿进展情况。当然了，作为房屋的主人，大家更要积极地与政府和银行进行沟通，了解房屋后续的处置和赔偿事宜。

根据《担保法》的规定，抵押担保并不改变抵押物的所有权，因此拆迁户仍然是被拆迁房屋的主人。《物权法》规定，抵押房产被毁损、灭失、征收时，担保物权人(这里指的是拆迁户)可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。

最高法认为，抵押权人对抵押物代位物优先受偿权的基础为抵押物。如果抵押物因拆迁而灭失，抵押权人就不能获得优先受偿。

因此银行并没有权利直接从政府手中获得赔偿金，只能请求拆迁户还款。以上已经有实际的法庭判例，而为了避免纠纷，很多城市都有对于抵押房产拆迁的具体处理办法。

目前比较常见的是，抵押人先于抵押权人自行协商，如果协商不成，则拆迁方会把拆迁赔偿向公证机关提存，等待法院最终的裁决。

小小金融表示，当被告知要拆迁时，购房者一定要对自己的房屋情况非常了解，比如房屋的产权、房龄、相关证书是否齐全等等。

如果是给房子的，应该更换抵押物比如把新的房子作为抵押物，如果是给钱的，应把相当于未还贷款金额的存单作为质押，当然你也可以直接还了贷款。

所以你买了这套房子，这套房子所得权益都是你的，只是你得妥善处理欠银行的贷款，以及提供相应的保证。

责编丨H

征收已经设定抵押的房子，如何补偿？

王某是安徽省某市一名刚毕业不久的大学生，其大学期间在学校的创业协会任职，毕业后想要创办自己的公司，但因资金不足，遂向自己的好朋友张某借了20万元钱。张某认为创业还是有一定风险的，便提出要让王某提供抵押，来保障自己的债权。王某考虑后将父母给他买的一套房屋抵押给张某，并进行了抵押登记。

这件事情本来可以顺利进行，但是不久该市突然发出进行重新规划的通知，其中涉及对王某抵押出去的房子进行征收。根据法律规定，王某可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但是，张某着急了，房子被征收了的话，自己借出去的钱是不是就没有保障了？带着这些疑问，他们找到北京冠领律师事务所寻求帮助，那么，王某选择方式的不同，对张某所享有的房屋抵押权又会有什么不同呢？我们来看一下。

▲图片来源于网络，如有问题联系删除

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，房屋征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。本案中，对设定了抵押权的王某的房屋，当然也可以根据两种补偿方式进行不同的处理。其具体处理方式为：

第一，采用货币补偿的方式。根据《物权法》第一百七十四条的规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。本案中具体到房屋征收的补偿金，抵押权人张某优先于其他普通债权人受偿。在被征收人王某获得货币补偿后，抵押权人张某可以在债权到期后对王某取得的补偿金优先受偿，也可以提存（由于债权人的原因而无法向其交付合同标的物时，债务人将该标的物交给提存机关而消灭债务的制度）。

第二，采用房屋产权调换的方式。征收拆迁补偿若采取房屋产权调换的方式，双方可以根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记，同时办理抵押登记。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条的规定，因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。这样既对被征收人进行了补偿，又通过变更抵押登记，保护了抵押权人的利益。

▲图片来源于网络，如有问题联系删除

由此可以看出，设定抵押权的王某房屋依法被征收，抵押权人张某仍享有优先受偿权，属于《物权法》的调整范围，同时也并不影响被征收房屋所有权人依法取得的征收补偿。

总的来说，抵押房屋除了与被征收人有直接关系，与债权人也是息息相关的，因为房子的灭失直接关系到债权能否实现，所以如果被征收人的房子涉及抵押的话，那么被征收人一方面应该及时告知抵押权人；另一方面，由于房屋即将拆迁，被拆迁人可以参考征地拆迁补偿方式及时与抵押权人就抵押房屋重新协议。如果您遇到类似情况也不必慌，参考法律规定去合理维护双方权益。

编辑龙艳艳；运营超超

拆迁安置房过户前被抵押的处理

——出售房屋未变更登记后设立抵押权的处理（附案例大数据）

笔者近期代理的拆迁安置房买卖合同纠纷案件，出现多起已可以办理过户登记，却发现卖方将案涉房产抵押给他人的情形。该情况涉及第三人是否能取得抵押权，案涉房产能否顺利过户的问题。遇到该情况的买方均十分焦急......

【案情简述】

2016年6月，王某与翁某签订《房屋买卖合同》（有的是以“借款协议”等形式），约定其购买翁某位于南京市某处拆迁安置房（以下简称涉案房屋）。合同签订后，王某支付全部购房款，一直使用至今。鉴于涉案房屋当时不能办理产权登记，故一直未办理过户登记。2021年2月，王某得知案涉房屋已办理了产权登记，与翁某沟通办理过户未果。2021年3月，翁某又将案涉房屋抵押给第三人颜某。故诉至法院：1、注销涉案房屋上的抵押权登记；2、翁某将涉案房屋过户登记至王某名下。

【简要评析】

一、无权处分的认定

本案争议焦点之一在于翁某在出售涉案房屋后又设立抵押权的行为是否属于无权处分。本案具有一定的特殊性，由于涉案房屋系拆迁安置房，在交易之时无法办理不动产登记。虽然出卖人通过正常途径领取了不动产登记证书，但其对该房屋已不享有任何实体权利，原告基于双方合法有效的买卖合同支付全部房款并实际占有居住在涉案房屋多年，系涉案房屋真实权利人，出卖人再进行抵押，构成无权处分。

综上，本案中涉及的在出售涉案房屋后又设立抵押权的行为属于无权处分。

二、关于抵押合同是否撤销的问题

本案中，还涉及到一个问题是涉案抵押合同的效力是否需要在案件中予以明确？对于这一问题，应该根据个案情况分别作出处理：

（一）如有证据证明或经法院审查，抵押人（出卖人）与抵押权人之间存在恶意串通，损害第三人利益的情形，应认定抵押合同无效，从而抵押权亦未成立，此时应注意不是判决涤除抵押权，抵押权未成立可直接判决注销抵押权；

（二）如没有证据证明出卖人与抵押权人之间存在恶意串通的情形，则不宜在房屋买卖案件中认定抵押合同效力问题。一方面，根据物权与债权严格区分的原则，认定抵押合同效力的有无并不影响对抵押权是否取得的认定；另一方面，抵押合同为从合同，主合同借款合同的效力认定并非本案房屋买卖纠纷的审查重点，出卖人与抵押权人在本案房屋买卖纠纷中具有利益共同的地位，有可能在有关借贷、抵押的事实上作出虚假陈述。

三、关于善意取得的认定（一）善意取得的适用情形

善意取得制度的初衷是为了维护交易安全，保护善意第三人利益，而使真实权利人的权利遭受限制的特别法律规则，其适用有严格的前提和要件，既应当符合受让人善意、以合理价格转让、依法办理登记或交付这三个基本要件。

抵押权的善意取得亦应参照上述要件进行认定，本案中，出卖人与抵押权人签订了借款抵押合同并支付了相应款项，亦办理了抵押登记，因此，是否善意是认定本案抵押权善意取得的关键也是最大的争议焦点。所谓善意，主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。善意取得制度的核心在于保护受让人的合理信赖，其核心要件是受让人在取得权利时必须是善意的。

（二）可从以重大过失作为认定善意标准

抵押权人应当知道出卖人无权处分的，可以认定为重大过失。因此，抵押权人应当知道而因自身原因未尽到相应审查义务的，应当承担不利的法律后果。受让人审查义务的履行情况直接关系到其是否善意，也会是法院认定是否适用善意取得的重要环节。实践中，法院经常会审查借款合同约定及款项支付情况、特别是设立抵押时房屋的使用情况等进行综合认定抵押权人是否尽到了基本的注意义务，即是属于“应知而不知”还是属于“不可能知”。

【重要提醒】

作为购买拆迁安置房的买方，一定严格“死死盯住”满五年的期限（一般以购房发票时间计），一到期限或者提前就要求卖方办理过户。如协商不成果断起诉，第一时间申请保全房产，让卖方不能“使坏”！

【案例检索】

附：南京市中级人民法院近期案例

——拆迁安置房卖方将房屋抵押给第三人，抵押均被撤销

序号

裁判日期

案号

原审法院

一、二审均认定撤销抵押合同的理由

1

2020.12.8

（2020）苏01民终8241号

浦口区人民法院

“抵押权人明知案涉房屋系拆迁安置房，且在抵押合同中约定已充分了解上述房产的具体状况，但其在出借款项、办理抵押前未至案涉房屋内查看，未取得涉案房屋购房发票，并未充分了解涉案房屋的具体状况，应认定未履行审慎审查义务，存在重大过失，不符合善意取得要件。”

2

2021.1.12

（2020）苏01民终3806号

秦淮区人民法院

“抵押权人虽然取得案涉房屋他项权证，但其在向案涉房屋卖方出借款项及办理抵押登记过程中，既未实地查看了解案涉房屋的实际状况，亦未考察魏明亮的实际还款力，仅凭产权证，即轻信其有还款能力，轻易向其出借大额款项，未尽到出借人应有的审慎审查义务，亦有明显的过错，并非善意取得抵押物权。”

3

2021.1.18

（2020）苏01民终9418号

建邺区人民法院

“抵押权人在办理抵押手续前，应当对抵押财产的权属、占有、使用及其他权利负担等状况尽调查之责，其没有证据证明其察看过涉案房屋的占有、使用状况，未尽到必要的审慎义务，其签订抵押合同不符合善意取得的要件。”

4

2021.3.29

（2021）苏01民终952号

江宁开发区人民法院

“抵押权人与案涉房屋卖方并不相识，在办理抵押权登记的过程中，未到案涉房屋实地查看，存在重大过失，不属于善意第三人，不能取得抵押权，相应抵押权登记

应予注销。”

5

2021.4.25

（2021）苏01民终2319号

溧水区人民法院

“抵押权人应当尽到注意义务，可以发现案涉房屋由案涉房屋买方居住。上诉人认为其不应尽审查和注意义务，其办理抵押只认房不认人的主张，不能成立。”

（仅作学习探讨之用，相关观点不可作为对案件结果的承诺）

●“假结婚”领取的购房证明有效吗——通谋虚伪婚姻的法律效力_朱某某_李某某_意思

●经济适用房买卖合同到底有效还是无效？

●儿子将父亲名下拆迁安置房卖了，现父亲不认怎么办

北京市中银（南京）律师事务所

高级合伙人董昊