房贷变身“房抵贷”：馅饼还是陷阱

本报记者戴安琪王方圆

“贷款200万元，选择10年期先息后本还款方式，原按揭利率5.3厘，月供10600元；如果采用个人房产抵押经营贷款，现抵押利率3.1厘，月供约为6250元。这样，两种贷款方式月利息差为4350元，年利息差为52200元。”日前，中国证券报记者收到某担保公司发来的广告，这条夸张的广告诱导人们相信：房贷转“房抵贷”可使200万元贷款一年“节省”5万元利息。

中国证券报记者近日调研发现，当前，有不少中介机构利用两种贷款间的利率差帮客户“省钱”。不过，专家表示，把房贷转换为“房抵贷”的资金成本并不低，且风险不小，建议不要铤而走险。中国银保监会表示，银行要监控资金流向，如果违规流向房地产市场要坚决纠正。

资金“过桥”

“现在各银行房贷平均年化利率约在5.6%至6.2%之间，‘房抵贷’平均年化利率约在3.74%至4.9%之间。”某担保公司人士介绍。

那么房贷是如何摇身一变为“房抵贷”的呢？“准备资料-银行签约-下户审批-批复-过桥结清房贷-进押-放款。”一位企业咨询公司人士如此总结房贷转“房抵贷”流程。

他介绍，在客户先与中介机构达成协议后，中介机构帮客户准备相关材料。在客户向银行申请提前还清房贷并获批复后，中介机构为客户提供过桥资金，以结清客户个人房产剩余的按揭贷款，并向银行申请进一步抵押，获得“房抵贷”。最后，客户用获得的“房抵贷”偿还中介机构提供的过桥资金并向其支付服务费。剩余资金即可由客户自由支配。

“房抵贷”放款金额一般不高于房产价值的70%，服务费一般为放款金额的1%至3%，过桥资金日利率约为千分之一。

中国证券报记者发现，在武汉、深圳等地存在此类中介机构，为企业咨询公司、担保公司等。

应对有“术”

尽管“房抵贷”目前利率不及房贷，但银行对这类贷款审批更严格。据某国有大行客户经理介绍，该行放出的“房抵贷”资金只能用于企业经营，申请人必须是正常经营且能提供三年“流水”的企业。即使一些审批标准相对宽松的银行，也需客户名下有营业执照，公司注册时间满1年以上且作为股东时间需3个月以上，持股比例不低于10%。

某中介机构人士称，可帮客户转让经营满1年的公司，理论上全流程需至少3个月。“但是，我有办法可以马上完成。”在被中国证券报记者问及采取什么方法时，他却避而不谈。

“‘房抵贷’资金不得流入房地产市场和股市，银行会严格监控贷款账户，央行也有数据库。”上述某国有大行客户经理表示。对此，亦有中介人士支招：“客户把‘房抵贷’资金一次性取现即可，隔段时间再存进去。或者把现金存入个人及亲属以外其他账户。”

警惕风险

资深业内人士刘超（化名）透露，从长期看，“房抵贷”资金成本要比房贷高，且风险不小。“从短期看，‘房抵贷’资金成本比房贷低。从长期看，由于大多‘房抵贷’规定每年归本，很多客户需垫资过桥，这样算下来，贷款利率远高于房贷利率。倘若所抵押的房产价值变低，实际资金成本会更高。”

他表示，房贷转“房抵贷”最大风险在于银行是否同意续贷。若客户因征信、经营出现状况，银行将不同意续贷，客户需每年支付大量过桥费用。“有人因无法承受过高的过桥费用，都准备卖掉房子了。”

助贷行业人士透露，中介机构没那么“神通广大”。某城商行员工表示：“银行员工几乎不可能与中介机构有利益关联，如被发现将被辞退。”

高文律师事务所郑文艳律师认为，客户伪造虚假条件申请“房抵贷”，一来，可能面临事后银行审查，被停止贷款，并提前偿还贷款的风险，对个人征信将产生影响。二来，可能面临骗取贷款罪的指控。“客户为了利息差，可能导致不可估量的后果，得不偿失。”

银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企此前明确表示，如果是通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上。

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来源：中国证券报

潇然 ‖ 房产证我的名儿，申请房抵贷还需要老婆来配合？

有很多人有这个疑惑，房产证上是我自己的名字，买房子的钱也是我出的，为什么办理抵押贷款需要我老婆配合？

我想说，这是办理抵押贷款经常遇到的问题。

我平时展业遇到很多老板问：我买的房子，名字是我一个人的名字，抵押贷款为啥还要配偶知道，自己做抵押贷款不就行了。

其实作为我们普通人来说是觉得没必要，但银行考虑的跟国家法律的规定则不同，这是夫妻双方必须知道的。

首先说明的是，房产是夫妻双方的财产。

房产抵押为什么要配偶知道配合和查征信？那是一定要的！

为啥必须夫妻知道！

第一就是：婚姻法规定房产属于共有财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。

办理房屋抵押手续必需夫妻双方共同到场签字，因为那是夫妻双方共同的财产，单方是不能决定抵押、出售或者赠与他人的。

只要领了结婚证，必须另一方到场，如果没结婚还必须提供单身证明，否则不能办理公证、抵押登记。

第二就是：夫妻之间的关系与信任。

既然是夫妻，用房产抵押借款不是件小事，互相说明解释，达成一致才能向银行提交资料申请。那么就得让银行看到双方能正常沟通交流，互相能理解信任，这样银行也放心。

财产是夫妻的，债务也是夫妻的，相互尊重相互信任才能把房抵办成！

房产抵押借贷，配偶知悉会让流程更简单更高效，审批通过率也会大大的提高！

第三就是：银行审核你的信用风险。

银行受理你的房产抵押，就必须提交资料审核，看夫妻双方的征信是否有污点或者有没有严重逾期，以规避把贷款放出去的风险。

就像你借钱给别人肯定是想着他能还回来一样，考察对方的信用是基本操作。

再者，征信如果符合条件，银行受理你的房产而放款给你必须做到合规合法，走程序和签合同都必须要让配偶知悉，更需要扫描配偶双方的征信作为档案才能提交进电脑系统给总部审核。

银行审核通过了，房管局办理抵押手续时，需要银行的证明才能更好的完成办押，这是一个必要的流程，走完流程银行才可能把钱放款给你。

夫妻双方的征信越好，申请抵押贷款的成功率越高，银行审批贷款时也喜欢把贷款发放给和睦的家庭，这样侧面的考查了你的风险。

以上就是做房抵贷为何需要夫妻配合的原因，有不清楚的朋友可以评论区留言，笔者会一一解答。

我是潇然，如果你有金融信贷知识想了解可以互动交流!请继续关注笔者，后续将有更好、更精彩的内容为您奉上。

感谢关注与分享!码字不易,你的点赞“[赞]”就是给我的最好鼓励，感谢~ღ(´･ᴗ･`)比心[心]

利率3.8%，最快两周放款…房抵贷“曲线购买”靠谱吗？

今年以来，多家银行严格排查违规流入楼市的各类贷款。

但上有政策，下有对策，贷款中介的脚步并没有因为严查而停止。

宣称利率3.8%，最快两周内放款、购房“另有门路”。房抵贷这种“曲线购房”的方式真的靠谱吗？

利率低至3.8%！

中介宣称：房抵贷购房有“门路”

最近看到不少中介在朋友圈宣称可办理房抵贷业务。

他们不仅声称能低息贷款（年利率最低3.8%）、还能通过“运作”房抵贷用于购房，让原本不符合放款条件的客户顺利获得贷款。

那么，房抵贷具体是怎么操作的呢？

我们从中介了解到，如果是全款买房，只要房产是真实的，营业执照、公司流水、上下游合同都可以“全权办理”。

办理流程相对复杂，可称之为”移花接木“。

首先，客户向银行申请贷款，将贷款资金打入第三方对公账户（第三方可自己找或者由中介公司提供），再转入指定的个人账户（可以是亲戚或者朋友），并将钱转入另外一个个人账户，从而规避银行的审查。

至于如何实现规避，中介没有明说。

如果是按揭贷款的，在向银行申请提前还清贷款获得批复后，中介会为客户提供过桥资金，从而结清房产剩余的贷款，并向银行做进一步的抵押，从而得到“房抵贷”。

客户在拿到房抵贷后偿还中介付的过桥资金及中介费，剩余的资金处理参照第一种情况。

办理房抵贷需提供房产证、银行流水、征信报告等材料。

房抵贷的最长贷款期限为20年，中介服务费为贷款金额的2-3%左右。

至于利率及放款时间，需要根据不同银行而定。

那这事靠谱吗？是否真能规避资金来源呢？

多家银行均能办理房抵贷

业务审批严格，用于购房属违规操作！

对此，我们致电广州多家主流银行，均表示可以做房抵贷。

大部分银行利率在3.8-5.0%之间，其中建设银行年利率最低，为3.8%。

各大银行可贷额度最高均不超过房产价值的70%，放款时间最快两周，最晚一个月左右。

一家银行客户经理讲诉，银行对房抵贷的询问都会非常仔细。筛选标准主要包括个人信用核实、房屋核实、市场评估价等。

此外，银行在贷款用途上的审核尤为严格：只能用于企业经营，申请条件必须是公司正常营业且提供1年正常流水。

那么，上文中介提到的“移花接木”般的操作能否规避银行审核？

对此银行内部人士表示，房抵贷用于买房这种操作是禁止的，严重违反资金的正确用途规定，银行会有专门的大数据系统进行监控，难以规避。一旦被大数据监控到，将会对借款人作出惩戒，甚至要求其提前还款。

属消费贷、经营贷

多地严查违规流入楼市！

房抵贷属于消费贷、经营贷，主要用于小微企业经营和个人消费，本身是合法合规的。

但许多中介正是利用其“额度高、利率低”的优势，从而诱导客户使用房抵贷买房。

假设1000万的贷款，房贷年利率5.35%，1年支付利息53.5万；房抵贷利率3.8%，1年支付利息38万。算下来，房抵贷足足比房贷利息少了15.5万。

这就容易让许多炒房客钻空子，通过抵押房产进行炒房，从而影响整个楼市的正常发展。

因此今年以来，银保监会一再发文强调并严查经营、消费性贷款流入楼市。

今年1月29日，上海银保监督局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，其中要求，切实加强信贷资金用途管理。

其中要求，禁止发放无用途、虚假用途、用途存疑的贷款。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。

3月9日，各大银行正式开始严查违规流入楼市的各类贷款。

辖内（不含深圳）银行机构排查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户；其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。

3月26日，银保监会、住建部办公厅、中国人民银行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。

经营贷3年期以上的，将定期核查，确保用于企业用途！

各大城市严查经营贷雷厉风行，而中介却仍在顶风作案，通过骗取经营贷帮助购房，同样属于不合法行为。

最后，还要提醒一下各位，坚持房住不炒，千万不要试探国家底线，做出违法的事情噢~

另外，在与相关中介机构沟通过程中要多留个心眼，避免泄露个人信息！