住房贷款利率降低1%，80万房贷20年省16万利息吗？错了
王先生看到银行降低住房按揭贷款的利率，于是他在盘算着自己一年能节省多少利息。
王先生4月份向银行申请住房按揭贷款20年80万元，原本的利率是5.5%。5月份接到银行的电话，说是房贷利率降至4.5%。房贷利率从5.5%降至4.5%，80万元房贷，1年节省8000元利息。王先生这么算着，心里着实高兴了，20年就可以省下16万元。
那么，王先生的算法对吗？王先生的计算方法错了！
在现实生活当中，表面上看似很简单的问题，其实不简单。就王先生这笔房贷来看，降低1%的利率，每年节省的利息并不是简单地以80万元乘以1%来计算。如果这样计算，就错了。
我们知道，银行贷款本金和利息的还款方式一般有4种：到期一次性还本付息、每年付息到期还本、等额本息还款、等额本金还款。
还款方式不同，计算贷款利息的方式也不同。这4种还款方式中，会存款3种不同的计算利息的方式。其中，到期一次性还本付息和每月付息到期还本的还款方式，计算利息的方法是一样的。等额本息还款法和等额本金还款法，就以另外的方式来计算贷款利息了。
银行计算贷款利息，是以占用银行贷款金额和贷款利率为依据的。在利率相同的条件下，占用银行信贷资金越多，支付的利息也就越多。所以，在到期一次性还本付息和每月付息到期还本的还款方式下，由于贷款期间所占用的银行信贷资金是相同的，所以计算利率时，能简单地以贷款金额乘以贷款年利率来计算利息。
例如，郑先生向银行贷款50万元，期限3年，如果年利率是5%，每月付息到期一次性还本，那么郑先生每年所支付的贷款利息就是2.5万元（50万×5%），3年利息总和是7.5万元。如果还款方式改成“到期一次性不本付息”，郑先生支付的利息也是7.5万元。
如果贷款利息从5%降至4%，那么郑先生每年节省的利息是5000元，3年共节省1.5万元。
但在等额本息还款方式和等额本金还款方式下，计算利息的方法就不会这么简单了，原因是随着月供的支付，每月所占用的银行信贷资金在减少，所以每月所支付的利息也在减少。
例如，你向银行申请住房贷款120万元，期限20年（即240个月），那么在等额本金还款方式下，你第1个月归还本金5000元（120万÷240个月），到第二个月计算贷款利率的时候，你的贷款本金就少了5000元，因此贷款利息也就减少了。
以此类推，随着每月贷款本金的减少，每月支付的利息也在减少。所以，当贷款利息从5%降至4%，你每年减少支付利息并不是等同的1.2万元，实际减少支付的利息要远低于1.2万元。
因此，王先生的80万元房贷利率从5.5%降至4.5%，20年省下的利息并不是16万元。如果他是等额本息还款方式，那么20年省下的利息是106057元；如果是等额本金还款方式，20年省下的利息是80333元。
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买房贷款60万，20年需要还多少钱？30年呢？哪种更划算？
我国的房价，近二十年来一直在不断上涨，虽然2021年有所回落，但对于我们普通老百姓而言依然是高不可攀，想要买房的话，唯一的办法就是贷款，别无他法。不过贷款总是要还的，而不同的贷款方式，不同的还款方式，不同的贷款期限，这些都直接影响到我们所需要偿还的金额，所以有一些知识是每个人都必须要了解的。
以房贷为60万为例，不同的贷款期限下，比如20年与30年，那分别需要向银行还多少钱呢？哪一种对贷款人更有利呢？多说无益，下面一起来计算一下。
贷款20年当贷款本金固定的时候，影响还贷金额的主要因素就是贷款利率了，那当下的房贷利率是高还是低呢？我们以2022年1月份的全国首套房平均房贷利率为例，也就是5.33%，可以说在央行下调了LPR以后，我国的房贷利率是会下调的，也就是说3月份开始，已经买房贷款的人都可以少还一点钱。
房贷60万，贷款期限20年，贷款利率5.33%，假设房贷利率不变，还款方式为等额本息的情况下，那20年的时间需要向银行支付976782.55元，其中利息为376782.55元，每月还款金额为4069.93元。还款方式为等额本金的情况下，还贷总额为921132.5元，利息为321132.5元，首月还贷金额为5165元，以后逐月递减11.1元。
贷款30年房贷利率还是按5.33%计算，还贷方式为等额本息的话，那30年要向银行支付1203485.28元，其中利息总额为603485.28元，每月还贷金额为3343.01元。还款方式为等额本金的话，那还贷总额为1081032.5元，其中利息为481032.5元，首月还贷金额为4331.67元，以后逐月递减7.4元。
哪一种更划算？对于房贷，很多人都觉得要越长越好，因为这可能是你一生之中能从银行借出的最低利率的钱，所以贷款期限越长越好，但真的是如此？从我们上述的计算中可以发现，贷款20年即便是等额本息下利息也要376782.55元，而如果贷款30年利息甚至超过了贷款本金，达到了惊人的603485.28元，虽然说贷款期限越长，还贷压力越小，但如果你每个月的收入足以支撑还贷，占比在50%以下，那小编建议选择较短的贷款期限，而如果占比太高，那肯定是选择长期的，毕竟生活还要继续，不是吗？
也有的人觉得，贷款选择30年是为了抵御通货膨胀，但真的可行？如果现如今是2000年，楼市开始走向辉煌的时候，那房价一路上涨，买房贷款肯定选择期限越长越好，因为每年的房价上涨幅度能达到10%以上，而现如今呢？要知道房贷利率普遍在5%左右，而如果房价增幅没有达到10%，那你其实是无法抵御通货膨胀的，毕竟你是有持有成本的，不是吗？而你觉得房价还是不断上涨吗？
总结拥有一套属于自己的房子，这是很多人的梦想，有房才有家，这也是很多人的执念，所以即便买房也会致使自己生活水平下降，会让自己负债，但也义无反顾，但如果有可能的情况下，尽量选择贷款期限较短的，无债一身轻的“感觉”没有人会不喜欢，如果是你，你会怎么选？你能怎么选？
房贷利率跌到了“低价”，贷款200万买房，30年利息有多少呢？
最近几年房贷利息一直在改变，很魔幻。2021年未来稳定楼市和打击投机分子，房贷利率开始明显上涨。2021年9月份全国平均房贷利率是5.46%，二套房是5.83%，相对2021年涨了20个基点。可以说，全国所有城市的房贷利率都在上涨。买房人只能感叹，利率太高，买不起房了。但到了2021年下半年，楼市一直下行，经济又受到了疫情的影响，房贷利率又被人拿出来，目前全国各地首套房房贷利率降低到了4.25%；
要知道，楼市发展是全靠资本驱动的，房贷利率发生变化说明楼市即将进入一个新的行情。从这个角度来说，2020年到2021年就是为了让热点城市的楼市回归平静，对地产进行了限贷、违规资金的打击，可以说楼市房价上涨的势头得到了遏制。现在房贷利率下调，对买房人来说这意味着什么，房价未来会如何呢？
房贷利率跌到历史最低点。
对此，证券时报6月15日报道说，现在“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点”措施已满月。
除了个别京沪深等一线城市，房贷利率仍然维持在5%之外，到目前，已经有郑州、珠海、唐山、济南、重庆等13个区域银行首套房贷款利率降低到4.25%，一些没有执行的城市也在研究尽快实行。
在秒懂看来，降低利率是给了买房人最好的实惠，最大程度上降低了买房人的压力。现在房价下，很多人都在贷款买房，没有全款买房的实力，这样买房除了首付之外，每个月还会支付很高的利息，对贷款二三十年的买房人来说，利息都够再买一套房了。
就以一套200万的房子来说，30年的贷款，等额本息的话，根据原来5.46%的利息计算是207万，每个月还款11305，最高月利息是9100；但如果根据现在4.25%的利息计算，每个月还款大概9239元最高利息是7083元。
由此可见，和降低利息钱相比，根据30的来计算，200的房贷30年会少还50多万，每个月接上了1476元，其中利息就少了2017元。
但在现实中，对按揭能不能省钱的问题，一直都有很大的争议。
现在很多人还是不喜欢欠钱，尤其是50到70岁的人，相对贷款他们更喜欢有多少钱，花多少钱，省吃俭用也不会去借钱。
比如有粉丝就说，带着父母去售楼处签合同买房，父母以为儿子有很大本事，居然能买这么大的房子，结果房子是按揭贷款艾米范个，需要贷款100多万，每个月饭袋是6000多块，父母心疼儿子买房需要给银行打工，居然不愿意儿童买房，最后没有签约，导致房子也没买。
但这样的问题在年轻人看来是正常的，合理的负债不是坏事儿，一方面能把买房成本分摊，用更多的资金去投资，相对其他渠道来说，房贷利率真的太低了。
因此，认为4.25%房贷利率高的朋友，不妨看看每个城市的买房门槛。比如南京，放松了非本地买房人的限制，只要在南京连续交纳社保6个月，就具备买房资格。并且不再区分社保缴纳方式，个人参保可以补缴。这该如何理解？
放松，放开。以前买房都是房票，何为房票呢？其实就是当地单位连续缴纳2年的社保或者个税，不能补缴，不满足任何一条件，就不能买房。现在缩短到了半年，甚至可以一次性交齐，就四行房贷利率下调，对买房人来说，真的是降低得了成本。对在大城市生活的年轻人来说，获得买房资格和降低利率是十分重要的。
现在不止在南京，之前的佛山也取消了限购，不再把满5年的房子计入套数；还有环京的廊坊，青岛也是这样。至于长三角的杭州、苏州更是早就放松了，都降低了限购和买房的门槛。
月供减负了，那么作用大吗？买房的时候到了吗？
据2022年居民买房意向调查显示，在受访的人群中，有60%的人关注房贷利率下调，此外对购房补贴、降低首付、提高公积金额度等，现在也是十分关心的问题。尤其注意的是，这些都是和钱袋子相关的。
秒懂认为，目前东南沿海一带的买房成本比较高，房价常年在全国前列，也是年轻人的聚集点。根据第七次全国普查数据显示，过去10年上海、北京、江苏、广东、浙江等，这几个城市吸引人口最强的城市，现在受到利率下调的影响，加上房产中介的活跃，很多人开始恢复信心，害怕不能及时上车，一段时间易购利率又涨回去。
对此，秒懂认为，钱包有钱，想去买房社会也拦不住，但对一些一门心思扑进楼市，高杠杆买房的人，建议先自我消化一下，自己工作稳定不，收入能承担底住房价吗？
从全国范围看，各个城市都在对楼市进行拯救，这与2015年的楼市一模一样，很多人担心楼市会走以前的老虎。但从现实情况看，楼市仅仅是局部回暖，并且依靠的是首付、利率、限购等，这能彻底解决现在楼市的擒故看干嘛？显然是不行的，除非再有一次棚改政策，给老百姓补偿款。但现在已经不一样了，楼市最核心的问题是人们没钱了，发钱解决不了问题。
