房贷利率下调，已经买房的人该怎么办？

今年以来，楼市利好不断。尤其是房贷利率一降再降，对于购房者而言已经是买房“窗口期”。

LPR多次下调，带动住房商业贷款的利率不断下降，大多数城市的首套房贷利率下限达到了4.1%的标准。同时，央行9月底再次释放利好，允许符合条件的城市对首套房贷利率调整下限。

据了解，已经有多个城市将首套房贷利率调整至4%以下，包括广东清远、山东济宁、湖北武汉、河北石家庄等城市。其中广东清远目前首套房贷利率最低，已经由4.1%降到3.7%。

除了首套商贷利率下调以外，公积金利率也实现7年以来首次下调，目前5年以下的首套公积金利率为2.6%，5年以上为3.1%。全国有超过46个城市宣布执行首套个人住房公积金贷款利率调整。

眼看这今年利率一路走低，不少之前已经买了房的朋友发声：存量房贷的利率什么时候也能迎来利好呢？

从过去的“贷款期限要拉满30年”、“房贷是普通人能从银行申请的利率最低的贷款”，再到如今“提前还贷”的观念兴起，人们对房贷的态度出现了180度反转，原因有可能与以下三点有关：

首先，之前踩着高利率节点买房的人来说，中间的利率差确实会让人产生心理落差。

同时，随着近年来的楼市调控，楼市黄金时代已成过去，资产升值速度缓慢。

另外，今年全市场的理财产品的收益率都在下行，甚至低于房贷利率，不少人开始认为“提前还贷”会比买理财产品划算。

目前来看，提前还贷、等每年房贷重定日或部分城市可“商转公”，是存量房贷利率下调的机会。至于存量房贷会不会有政策支持，有待后续观察。

那么如果你房贷利率也高位站岗的话，你会提前还贷吗？还是等每年的房贷重定日呢？来说说你的看法吧！

房贷利率下调到4.25%，那么当初利率5.88%的购房者怎么办？

中国人爱买房是全球出了名的，资料显示，我国居民房贷规模达到了38.8万亿，拥有2亿房奴，还有2亿人在共同还房贷。国内有96%的家庭拥有一套房产，41.5%的家庭拥有二套及以上房产。此外，房产已经占据中国家庭总资产的77%，而金融资产只有23%。这也意味着，国内老百姓都把宝押在了房地产上面了。

中国老百姓之所以喜欢买房子，主要有以下几个原因：①前些年，国内房价大涨，很多人担心现在不买房，将来更加买不起房。②买房还兼具其他属性，比如，落户、结婚、子女教育等，不买房这些事情就很难办成。③买房还有投资的属性，前些年全国各地房价一直都在涨，有了赚钱的效应。于是很多人就拿购房当作投资品种。

而随着房价越来越高，我国为了调控过高的房价，就把商品房的贷款利率不断地上调，房贷利率一度达到了5.88%的高位。而受到房地产调控的影响，国内房地产市场开始出现了全面降温。为此，各家银行又将之前的5.88%的房贷利率，逐步下调至现在的4.25%，希望这样能够减轻购房者的负担，鼓励大家入市买房。

面对现在银行将房贷利率下调至4.25%，很多前些年买房的家庭会觉得很吃亏，因为他们当初拿到的是5.88%的房贷利率，现在房贷利率下调至4.25%，他们却还要承受之前较高的房贷利率，房贷压力一点没有减轻。那么，房贷利率下调到4.25%，当初利率5.88%的购房者该怎么办呢？

第一种，购房者可以翻看一下之前与银行签订的房贷合同，如果房贷合同上写着的是浮动利率。虽然今年是享受不到银行房贷利率下调的优惠政策，但购房者明年初还是可以享受到新的优惠利率的。而如果是房贷合同上写的是固定利率，那购房者就只能按照原来的房贷合同上约定的利率继续执行下去了。

第二种，购房者如果觉得之前5.88%的房贷利率过高，也可以选择提前还款。现在各银行提前还房贷的情况越来越多了。不过，提前还房贷是需要购房者拥有一笔巨额资金把房贷给还上的，多数家庭并不具备这样的经济实力。而且，银行现在面对越来越多的购房者提前还房贷，肯定会收取合同违约金。

第三种，购房者可以凑钱把之前欠银行的房贷给还清了，把原来的房子给卖掉，再去买套新房子，这样就能享受到优惠的房贷利率。但是这么做也是有风险的：

①把原来房子卖掉，再买一套新房子，这是要有一个漫长的过程的，购房者未必划算。②购房者把原来的房子卖掉，再买新房，肯定享受不到购置首套房的4.25%的优惠利率了。③日后银行的房贷利率很有可能高于最初的房贷利率，一旦房贷款利上调，购房者很可能会得不偿失。

房贷利率下调至4.25%，那么当初5.88%的购房者该怎么办？首先，大家应该先去看一下之前的购房合同，如果是浮动利率的，那明年初就可以享受到银行新的房贷利率，购房者也不用太担心。而如果是固定利率的话，那就没办法了。

当然，购房者还可以提前还清银行的房贷，不过这需要一大笔资金，并不是每个家庭都能办得到。此外，还可以先凑钱把房贷还清了，然后再把房子卖掉，再买新房子，享受新的利率，不过这么会有很大的风险，购房者弄得不好会得不偿失。

“降息潮”来临，已经贷款的家庭如何应对？这三点能刺激楼市活跃

从2021年11月份开始，房贷利率开始出现“降息潮”。此前银行对房贷管控很严，从去年7月楼市调控以来，对二手房进行限贷和拒贷的同时，各大银行也上浮了房贷利率。如建行首套房贷利率：5.9%（LPR+125BP），二套房利率为：6.35%（LPR+170BP），各大银行大同小异。

所以，央行房贷降息的消息一公布，令很多业内人士感到很震惊，而且，此次降息减20%个基点至4.4%，也打破了自2019年10月8日转换LPR以来的新规。此前规定首套房贷款利率不低于4.6%，二套房不低于5.2%。这就说明，现在买房贷款可以比去年买房省下个一笔利息。那么，去年高息贷款买房的家庭，面临怎样的选择？

第一，提前还贷

如果去年贷款至最高点，上浮后可达到6%的利率，相对于央行刚公布的房贷最低利率4.4%，多付了1.6个百分点。如果贷款100万元30年期限，每月多付利息近1000元，是个不小的数目。已经有很多去年买房子的家庭，商量提前还贷的问题，即使向亲朋好友借钱，也要还上。毕竟才一年多的时间，房贷利率差异这么大，很多人难以接受。

第二，置换产权

如果去年已经办理房贷，是很难变更的，已经和银行签署合约，不能随便解除。但是，面对那么高的贷款利息，谁也难以接受。如果想变更贷款利率，可以用其他的房子或者资产抵押贷款，然后，提前还房贷。再把房子过户到父母或者兄弟姐妹的名下，或者互相置换，重新办理产权转移和房贷，按照现行利率执行。除去支付部分费用，总体计算一下，如果20-30年的贷款，也能省一笔不小的开支。

第三，卖房重买

如果感觉到自己的贷款数额比较大，利率很高。可以把去年买的房子卖掉，然后重新购买。在出售前要计算重新购买的成本和税费，也要先卖掉去年的房子，然后还掉房贷，解除抵押。有些城市只要还清房贷，就可以按照首套房来对待，利率也相对较低。但是，操作起来比较复杂，先卖后买，不要乱了程序，造成风险。

当前降低房贷利率，可以让高杠杆贷款的家庭减轻负担。但是，未必能刺激楼市上涨，很多家庭买不起房子，除了贷款利率外，还有其他的原因。以下几点，可以刺激楼市上涨，满足大多数人的居住需求：

01，规范房屋出租，激活空置房

近期很多城市出台了居住权登记工作。这样不但规范了出租房市场，同样，给租房的人提供了法律保障，也激活了空置房，让多套房子的家庭有了房租收入。以前，租房市场不规范，很多自建房私搭乱占低价出租，不但扰乱租房市场，给不法分子可乘之机，也极易造成安全隐患。居住权登记以后，会吸引更多的外地人口来到城市工作和生活。空置房减少，城市有活力，而且，会带动楼市活跃。

02，加大二手房优惠力度，支持低收入群体买楼

很多城市出台的购房措施，都是支持百姓购买新房的。其实，如果能够在二手房市场加大优惠力度，给低收入群体在首付款和贷款利率上给予方便，必将激活二手房市场，打破当前有价无市的现象。新房的购买者多数是卖掉旧房然后购买新房的业主，从二手房流出来的资金流到新房市场。更多的低收入群体，不可能购买高价的房子，所以，二手房市场新的资金来源只能是低收入的刚需。

03，降低房价，提高居民收入

当前如果想激活楼市，最有效的方法就是适当降低房价，促进就业，提高居民收入。因为相对于百姓的收入，当前的房价还是太高，一套房子需要20-30年的工资收入，甚至还要长期的房贷。多数家庭难以承受。在当前的基础上，降低房价，让更多百姓买得起房才是根本。同时增加就业渠道，提高居民收入，让更多的老百姓安居乐业。