首套房贷利率下限再调整，23城或入围，有何影响？释放怎样信号

人民银行、银保监会9月29日晚间发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（以下简称《通知》），决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。但二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这是金融监管部门今年以来第二次下调首套房贷利率下限。今年5月，央行、银保监会发布通知，将购买普通自住房的首套商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

央行表示，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

上海金融与发展实验室主任曾刚亦认为，相关政策的放松有助于促进房地产市场的合理需求进一步释放，从而让房地产市场持续趋稳、化解潜在风险，这对带动我国经济增长、稳定宏观经济大盘都有非常积极的作用。

23个城市符合放宽首套房贷利率下限条件

金融监管部门此次放宽首套房贷利率下限，仅针对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

根据易居研究院智库中心统计，目前符合上述标准的城市有23个，其中二线城市有8个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳；三四线城市有15个，包括泉州、温州、北海、包头等。

“今年三季度尤其是7-8月份房地产市场行情较为疲软，颇受高层关注。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次央行政策出台符合预期，也是国务院两次常务会议提及“一城一策运用好信贷等政策工具”后，央行做出的力度较大的政策表态。

东方金诚高级研究员冯琳认为，这是继“保交楼”措施在房地产供给端发力后，政策面在需求端支持楼市回暖的新举措。这在推动楼市回暖的同时，也体现了政策渐进调整、坚持“房住不炒”的基本原则。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，如果继续降低，的确可降低购房者置业成本，持续降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，主要是抓住稳增长关键窗口期，出台阶段性、差别化稳楼市增量政策，在风险可控情况下，因城施策，适度放宽房贷利率空间，降低刚需购房成本，促进楼市需求回暖。

招联金融首席研究员董希淼亦表示，在居民住房消费需求不振、房地产市场走弱的情况下，调整首套房贷利率下限具有重要性和紧迫性，或将产生三个作用：一是在坚持房住不炒的前提下，稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求；二是传递稳定信心、稳定市场的信号，促进房地产市场平稳健康发展；三是降低住房消费支出，进而提振居民扩大消费的意愿和能力。

部分城市首套房贷利率有望降至4.1%以下

根据《通知》要求，按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

严跃进认为，相关政策出台，可让银行的自主权增大。他预计，四季度将迎来新一轮房贷降息潮，这有助于降低房贷成本和提振市场交易行情。

据统计，央行、银保监会自今年5月下调了首套商业性个人住房贷款利率下限之后，全国已有超过80城将首套房贷利率下调至下限的4.1%。

一位银行业内研究人士分析认为，预计未来部分地区首套房贷利率会降至4.1%以下，甚至有望降至4%以下。当前，房抵贷、普惠小微等领域的利率在3.5%到3.85%，对这些城市首套房贷利率或具有参考价值。

冯琳亦认为，后续视房地产市场运行情况而定，不排除这一举措会扩大至更多城市，或单独下调二套房房贷利率下限的可能。同时，冯琳预计，四季度5年期LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。这将是四季度稳增长、控风险的一个重要着力点。

张大伟还认为，整体看，房地产微调宽松的政策内容越来越宽，政策力度越来越大。预计未来还会有烂尾楼续建资金、存量房贷降息等更大力度政策出台，同时，市场亦期待二套房贷款利率下限以及一二线城市房贷利率下调的政策。

此外，植信研究院首席经济学家连平在其发布的研报中指出，展望四季度，预计房地产政策将维持相对宽松的基调。住房金融环境将逐步回暖，房贷利率仍有小幅下调的空间。总体来看，结合去年基数偏低以及季节性特征，预计四季度房地产投资可能止跌企稳。

中银研究亦认为，随着全国多地采取了放松限购、降低首付比例等措施支持刚性等需求，加之银行信贷审批和发放贷款速度加快，预计四季度房地产业相关融资需求将有所回暖，信贷增速有望逐步趋稳。

新京报贝壳财经记者姜樊

编辑岳彩周

校对杨许丽

刚刚，最新LPR公布！全国首套房贷利率已升至5.4%

贷款市场报价利率（LPR）连续18个月按兵不动。

刚刚，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年9月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，两个期限品种报价均与上个月持平。

贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

10月15日，央行对到期的中期借贷便利（MLF）开展了全额续作，5000亿元1年期MLF操作利率为2.95%，与9月持平，并连续多月保持在这一水平。市场已预计今日出炉的10月LPR也不会发生变化。

全国首套二套利率还在缓慢爬升

对于房地产行业，央行再次强调两个“维护”，意即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

对此机构分析认为，居民购房信贷政策有望适度松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度，缩短放贷周期等，尤其要提高首套房按揭贷款的授信额度，二手房阶段性停贷的现象也将明显改善，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，不能突破市场平稳健康发展的下限。

具体来看，据保利投顾研究院监测，全国首二套房贷利率在7月短暂企稳后再次缓慢爬升，但涨幅放缓。9月，全国首套房贷平均利率由7月份的5.38%涨至5.4%，全国二套房贷平均利率由5.65%涨至5.7%。月底央行两次提及房地产，首提“维护住房消费者合法权益”，预计未来按揭贷款或边际松动，具体举措仍未出台，但居民信贷偏紧态势不改，短期利率上升趋势维持。

一线城市首套二套房贷利率整体走稳，其中广州9月份四大行的首套二套利率均下调10BP，利率出现松动。二线城市中，重庆涨幅明显，环比8月提高10BP，武汉环比8月小幅提高2BP。三、四线佛山信贷环境有所改善，首套利率环比8月下调10BP。

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南都记者王艳玲

突然“降息”！房贷利率还要再降？

作者丨李莎,杨志锦

编辑丨周上祺,刘雪莹

图源丨视觉中国

央行重磅宣布！房贷利率还要再降？

8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。中国利率市场化改革后，利率调整不再是存贷款基准利率，而是央行政策利率。1年期MLF利率和7天逆回购利率是最为重要的政策利率，其调整具有风向标的意义，对各类市场价格均会产生影响。此次降息是今年1月政策利率下调后的又一次降息。

值得注意的是，此次MLF为缩量续做，这在市场预期之内。而MLF、逆回购降息则超出市场预期。那么为何此时降息，对市场又会带来哪些影响？

“当前数据疲弱，MLF缩量降息‘一箭双雕’，是个合理的组合。MLF缩量可以提升短端利率水平，避免脱实向虚；MFL利率调降后，长端LPR利率下降，有助于刺激需求。”中信证券联席首席经济学家明明称。

降息的两大目的

目前我国已基本形成了市场化的利率形成和传导机制，以及较为完整的市场化利率体系，主要通过货币政策工具调节银行体系流动性，释放政策利率调控信号，在利率走廊的辅助下，引导市场基准利率以政策利率为中枢运行，并通过银行体系传导至贷款利率，形成市场化的利率形成和传导机制，调节资金供求和资源配置，实现货币政策目标。

其中政策利率居于核心位置。政策利率包括公开市场操作（OMO）、中期借贷便利（MLF）、常备借贷便利（SLF）、抵押补充贷款（PSL）、超额准备金利率等，并有不同期限。其中，1年期MLF利率和7天逆回购利率是最为重要的政策利率，其调整具有风向标的意义。

今年1月，1年期MLF和7天逆回购中标利率分别为2.85%、2.10%，均下降10个基点，主要货币政策提前发力稳增长。8月，二者中标利率再度下降10BP至2.75%、2%。记者采访了解到，央行此次降息主要有以下两大原因：

一是经济下行压力加大，货币政策需发力稳增长。从宏观经济运行看，7月经济恢复情况不及预期，主要经济指标增速相比6月有所下滑。

国家统计局8月15日发布的数据显示，7月规模以上工业增加值同比增长3.8%，低于市场预期4.6%，前值3.9%；7月社会消费品零售总额同比增长2.7%，市场预期增5.3%，前值3.1%；1-7月固定资产投资同比增长5.7%，市场预期6.2%，前值6.1%。

二是为了激发实体经济的信贷需求。今年新增信贷月度间的波动非常明显，其中1月、3月、5月好于市场预期，但2月、4月低于市场预期。在33条一揽子稳住经济大盘的措施作用下，6月份信贷总量、结构均改善，市场预计7月原本会延续该势头，但7月信贷、结构双双走弱。

央行公布的数据显示，7月份人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。其中，票据融资外，其他分项均少增，显示银行用票据冲量，居民部门、企业部门实体信贷需求很弱，而通过降息可激发实体经济融资需求。

华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷走弱很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR以上下调的必要性大增。

“此次降息与近期经济修复势头较缓、宽信用进程再生波折直接相关，显示当前货币政策仍以稳增长为主要取向，国内结构性通胀压力和海外央行收紧，都未对国内央行政策性降息构成实质性障碍。”东方金诚首席宏观分析师王青表示。

MLF为何缩量？

2019年8月LPR报价改革后，央行形成每月15日（遇节假日顺延）进行MLF操作的惯例，为每月20日的LPR报价提供参考。数据显示，8月16日MLF到期规模为6000亿，由于资金利率大幅低于政策利率，市场预期8月MLF存在缩量的可能，以适度提升资金利率水平。

央行公告称，8月15日开展4000亿MLF操作，意味着8月MLF缩量续做，意味着央行从市场回收流动性。这打破此前连续4个月的等量续做模式，符合市场普遍预期。

4月以来，在货币政策与财政政策的协同发力下，市场流动性始终处于充裕的状态，驱动隔夜资金利率、7天期资金利率以及1年期银行同业存单收益率等主要市场利率持续走低。8月初，DR001回落至1%附近，DR007跌破1.3%，均达到今年以来最低水平。

民生银行首席经济学家温彬表示，在流动性较为充裕、货币市场利率偏离政策利率的格局下，一级交易商对逆回购和MLF操作的需求下降，银行可通过发行同业存单等方式进行融资。且8月以来资产荒格局延续，资金运用压力较大，银行司库对于同业存单发行的需求同样不高，在此背景下，性价比更低的MLF“被动”缩量符合市场选择。

Wi数据显示，当前国股行一年期同业存单利率在1.9%左右，低于一年期MLF利率90BP（此次降息前）。从一级交易商主观选择来看，当前MLF不太划算，可通过发行同业存单的方式进行融资，即央行是“被动缩量”。

在《二季度货币政策执行报告》中，央行解释了7月之后逆回购缩量且频繁调整的原因，明确是因为资金供给充足，需求减少，一级交易商投标量随之减少，央行才相应降低逆回购操作量，即逆回购缩量是需求导致，央行更多是“被动”响应。

据21世纪经济报道记者梳理，6月下旬以来，央行7天逆回购操作量变化频繁：

6月24日-6月30日，逆回购操作量上升至数百亿，主要是应对季末流动性偏紧的情况；

7月1日-7月15日，逆回购操作量先降至100亿，然后进一步降至30亿，市场分析目的主要是打击套利交易、降债市杠杆；

7月18日逆回购操作量先是增加至120亿，7月19日则降低至70亿，7月20日-22日再进一步降至30亿，7月25日-26日操作量则上升为50亿，7月27日以后则降至20亿。

从市场利率看，8月15日上午DR001徘徊在1%左右，和上日持平，但DR007在1.44%左右徘徊，相比上一日上行了10BP左右。市场预计，后续随着宽信用的实现，DR007可能逐步向7天逆回购政策利率回归。

市场影响几何？

1年期MLF利率和7天逆回购利率是最为重要的政策利率，其调整具有风向标意义，对债券市场、信贷市场、汇率市场甚至股市价格均会产生影响。

债券市场方面，央行降息消息公布后，债市出现明显上涨。银行间主要利率债收益率快速下行，10年期国开活跃券220210收益率下行3.25，10年期国债活跃券220010收益率下行3.3。在债券市场上，债券收益率与债券市值成反比：当收益率走低时，债券市值上升，债市走牛；反之则是走熊。

国债期货则大幅高开，10年期主力合约涨0.37%，5年期主力合约涨0.20%，2年期主力合约涨0.13%。温彬表示，后续在利率中枢整体下移、流动性宽松和经济复苏进程缓慢等因素叠加作用下，债市利率“易下难上”，上行空间不大，整体将维持低位震荡。此外，降息有利于提振股市，短期利好。

信贷市场方面，2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指MLF利率）加点形成的方式报价。换言之，LPR=MLF利率+加点。

近期房地产的问题不仅仅是房企信用危机，需求端也已经明显弱化。本次政策利率降息之后，1年期和5年期以LPR都可能同步下调，贷款利率（包括房贷利率）也将有所下降。

一些市场人士预期，为稳定房地产市场，5年期以上LPR降幅可能会更大，相应带动居民按揭贷款利率下降。这在此前已有先例，5月存款利率下降后，1年期LPR未调整，但5年期以上LPR下降15BP。

张继强表示，自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期以上LPR的下调幅度相对1年期较小。截至目前5年期以上LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。因此5年期LPR还有更大的下调空间。

王青认为，伴随贷款利率较大幅度下行，加之结构性货币政策工具和新设立的政策性金融工具充分发力，8月金融数据将显著回升。这将对冲近期经济下行波动，为下半年GDP增速尽快回归合理区间奠定基础。

汇率方面，由于中美利差收窄，人民币汇率可能面临一定的贬值压力。此次降息后，中国7天期逆回购利率为2%，美国联邦目标基金目标利率为2.25%-2.5%，二者出现明显倒挂。央行8月15日降息消息宣布后，人民币汇率也走弱。

央行8月10日发布的《二季度货币政策执行报告》称，下一阶段加大稳健货币政策实施力度，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，主动应对，提振信心，搞好跨周期调节，兼顾短期和长期、经济增长和物价稳定、内部均衡和外部均衡，坚持不搞“大水漫灌”，不超发货币，为实体经济提供更有力、更高质量的支持。

温彬称，因9-12月MLF到期量较大，在当前流动性宽裕的环境下，后续MLF可能继续缩量续做。在后期美联储加息节奏有所放缓、“以我为主”的政策基调下，也不排除再次降息的可能。三季度降准的概率不高，但若四季度房地产融资有所改善，宽信用进程加快，在结构性流动性短缺框架有所恢复的情况下，为给银行体系提供长期流动性、进一步降低负债成本，也不排除会适时进行0.25个百分点的小幅降准操作。

61城二手房价格低于去年同期

8月15日，国家统计局发布7月70城房价数据。数据显示，7月70个大中城市商品住宅销售价格下降城市个数略增。

环比看，新房和二手房价格下降城市分别为40个和51个，比上月分别增加2个和3个；同比看，新房和二手房价格下降城市分别为48个和61个，较上月分别持平与增加4个。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆分析，一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落，二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示，叠加疫情防控得力与前期宽松政策逐步发酵，6月市场企稳回升，但7月受业主停贷事件等因素影响，市场信心受挫，楼市修复之路生波折。在系列政策支持下，预计后续市场信心将逐步提升，房价跌幅有望收窄。

70城房价下降城市数量增加

随着政策组合拳效应逐步释放，6月70城房价同比虽然继续走低，但环比总体趋稳，环比上涨城市个数增加，房地产市场初现修复特征。但受到业主停贷事件影响，叠加开发商推盘节奏和高温天气影响看房等因素影响，6月的市场修复趋势并未延续至7月。

环比看，一线城市房价韧性较强。受北京、上海和广州7月新房、二手房价格继续上涨影响，一线城市房价维持涨势，但同为一线城市，深圳7月新房价格由涨转跌，环比下降0.2%，二手房价格跌幅收窄，仍下跌0.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，房价指数环比下降是多方面因素共同作用的结果，不能完全将其理解为房价均价下降。今年深圳市场整体处于恢复状态，短期房价指数下跌不影响中长期市场复苏趋势。

二线城市房价表现不及一线城市，新房价格环比由上月上涨0.1%转为持平，二手房价格则出现下降。尽管7月相当一部分三线城市有支持政策推出，但三线城市的房价表现相对差，新房、二手房价格环比均下降。

同比来看，7月，48城新房价格同比下降，61城二手房价格低于去年同期，较上月增加4个。

陈霄向21世纪经济报道记者指出，二手房市场更能真实的反映市场。二手房回温态势不如新房，一方面，今年以来各地出台的宽松政策主要集中于新房市场，针对二手房的措施尚不集中；另一方面，去年二手房降温较新房更显著，当前购房者观望情绪仍存在，业主降价出售现象仍然较为集中，二手房价格难以上升。部分城市仍在执行的二手房指导价，亦会限制二手房价格。

将时间拉长，不同能级城市之间的房价变化的分化情况更加显著。一线城市新房和二手房价格同比继续上涨，二线城市则下降，其中二手房降幅更大，同比下降2.5%。三线城市新房、二手房同比降幅亦有所扩大，同比分别下降3.2%和3.9%，降幅明显高于二线城市。

7月房地产市场再降温，不仅表现在房价下降城市数量上，在整体房价变化上也有所反映。7月70城新房价格环比下降均值接近0.11%，较6月略有扩大；二手房价格环比下降均值为0.21%，较上月亦略增。

不仅如此，1-7月全国房地产开发投资增速、全国商品房销售面积增速和全国房企本年到位资金增速等指标的降幅也较1-6月扩大。如1-7月全国商品房销售面积同比下降23.1%，降幅较1-6月增加0.9个百分点。与之相对，1-7月商品房销售额降幅较1-6月收窄0.1%个百分点，下降28.8%。

多地宽松政策助力预期修复

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，市场预期减弱是房价修复动力不足的原因。一方面，7月以来部分期房项目停工引发业主停贷事件使得购房者观望情绪加重，市场预期修复受阻。另一方面，局部地区疫情反复、经济下行压力加大的大背景下居民消费意愿不足。

针对7月市场销售数据下滑，新房市场出现阶段性降温情况，许小乐认为，除了受部分城市业主停贷事件影响外，房企冲刺半年销售任务结束，开盘减少也是原因之一，市场销售出现季节性回落。

由于前期成都、杭州、南京、武汉等重点城市均已有相关政策推出，7月各地支持政策继续推出，但力度减缓，且多为三四线城市。

据中指研究院不完全统计，截止到7月底，年内已有超210个省市累计出台楼市支持政策近600次，其中7月全国有83个省市出台93次房地产相关政策，其中有50次政策为公积金相关政策，20次涉限贷相关政策。

7月28日，中央政治局会议召开，定调房地产调控，将稳定房地产市场放在首要位置，在重申“房住不炒”定位的基础上，提出要“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，这意味着稳定房地产的工作重点开始变化，从之前的防风险与稳市场，转移到稳市场、防风险与稳民生并重。

从中央到地方，近期“保交楼、稳民生”的举措陆续推出，多地多个停工项目已复工。

另外，8月以来各地政策又有加码趋势，如环京楼市重地廊坊近日官宣取消住房限购，“北三县”和环雄安新区周边地区等重点区域的非本地户籍家庭限售年限要求亦取消。近日南京、苏州等地的市场上也有二套房首付比例调整的消息传出。

基于近期各地政策，日前中信期货分析认为，后期或可期待更高能级的城市出台力度更大的宽松政策。

展望后市，许小乐认为市场预期修复是关键。8月以来地方住房支持性政策仍在加码，较宽松的信贷和调控政策之下，新房项目有序复工、交房，加快房企风险化解才能修复市场预期。

END

本期编辑刘雪莹实习生黄菁珊