房贷利率持续下调至4.1%，还有下降的空间吗？你准备上车了吗

1月21日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年11月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

事实上，市场对本月LPR保持不变已有预期。

今年以来，五年期LPR已经做出了三次调整。第一次为1月份从4.65%下调至4.6%；第二次为5月份从4.6%下调至4.45%；第三次为8月份从4.45%下降到4.3%，基本每次的降息力度都非常大。

首套房贷利率普遍维持在4.1%

11月22日，乐居新媒体致电珠海16家银行获悉，目前珠海多数银行的首套房贷利率维持在4.1%，比基准利率低20BP；二套房贷利率为4.9%，比基准利率高60BP。对比近两年数据，目前LPR已基本稳在历史最低点。

此前，11月16日发布的央行第三季度货币政策执行报告中，提及针对9月29日符合条件的城市取消或下调利率下限规定阶段性放宽至2022年底，2022年底到期后，原有政策将自动恢复。这背后也透露着一个信号，短期内，银行的房贷政策可能见底了。

据悉，目前珠海各大银行均表示额度充足，放款速度非常快。

其中招商银行、中国银行、光大银行均表示客户资料齐全即可放款；工商银行、兴业银行、平安银行则表示做完抵押一周内均可放款；交通银行、渣打银行表示放款目前速度加快，月内即可放款。

房贷月供可减少约2732元

从今年年初开始，珠海的房贷利率市场便不断“降温”，首套房贷利率从去年最高的7%一路下调到如今的4.1%，下降幅度非常大。

如果按去年同期珠海利率最高值与目前房贷利率对比计算，商贷额度150万元，贷款30年，等额本息还款，月供可减少约2732元，还款总额可减少约98万元。

2021年9月购房成本

2022年9月购房成本

楼市利好密集发布，政策救市来了

实际上，除了房贷利率，今年多地都出台了许多政策稳定房地产市场，包括央行银保监会发布的金融16条，消息一出，地产股狂飙至涨停；预售资金监管松绑，改善房企流动性问题，促进楼市进入良性循环。

对于珠海购房者们来说，2022年下半年官方”发糖“，频发的购房新政也为购房者们营造近年来较宽松的购房环境。

公积金可申请额度上调。单人最高可贷从30万提高到50万，双人从50万提高到80万。

提高住房公积金租房提取额度。2022年底前，缴存职工及配偶在本市无自住房且连续足额缴存住房公积金满3个月的，可提取住房公积金用于支付房租，每个自然年内提取限额由原来的24000元提高至28000元。

实行“一人购房全家帮”。珠海市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款。

近日，据乐居新媒体探访珠海热盘发现，利率下调、楼市新政对于新房成交的确有一定助力，同时随着年底促销活动增多，购房者中以刚需要客上车偏多，对于楼市回暖起到一定积极作用。

此外，房贷利率下调，也意味着已购房者月供金额将有所减少，有部分已购房者已考虑提前还贷，为还款压力松绑。

当下是抄底的好时机吗，你是怎么看的？

*各银行房贷利率仅供参考，具体请以银行口径为准。

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8月15号。降息10个基点 ；到底LPR如何计算，月供为啥不降低

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LPR怎么回事，为啥月供还没降！给大家科普一下

房贷利率，原有都是固定利率。也就是基准利率

老的固定房贷利率计算方式：老商贷=基准利率+基点

这个政策下：无论这个基准利率变化与否，你的商贷利率都是执行你在申请时那个时候的利率报价。直到你把房贷结清，利率都是不会变化的。

现在的商贷利率=LPR+基点（说白了就是基准利率变成浮动的了）

一、基点是什么？

就是银行加的利息。50个基点就是0.5。比如说基准是5＋基点50=5.5利率。(这个基点加多少，是银行说的算)

二、那什么是LPR

LPR就是变动的基准利率，LPR是每月报价一次，每次报价都有可能变动或者不变。(这个是GJ定的价格，全国统一价)

你的商贷利率=LPR+基点。

问：固定利率和LPR利率那个更好呢

答：肯定是利率政策更好。

过去咱们的经济处于高速发展，所以存款的利率高，那自然借款的利率也高。过了高速发展阶段以后，未来利率也会趋近发达国家水平2%附近。

问：为啥你的利率，没有别人的低！

答：你的基点比别人的高。而且基点不是只可以＋，还有减基点的！！现在政策，首套理论上可以降低20个点，也就是LPR-0.2

问：为啥变了月供却没有减少

答：利率其实每个月都是会有一次报价的，那我们的还款不能每个月都不一样这样很麻烦（不过也都是经常维持不变）真正能影响我们的利率是每年的12月的利率报价，我们的利率一年只调整一次，就是默认的每年的1月1号。

在北京买房，房贷利率也是我们值得关注的点，想要低首付买到好房子，尤其是二套如何购买，才能又省钱首付又低的方法。想要省利息，那咱就不能怕麻烦。毕竟房贷可能是要还几十年的。分享节省利息地办法。

房产抵押贷现在有分期30年月供，且利率只有3.6。利率的计算方式是在5年期的利率减100个基点。此外好处也有很多，比如说你如果是二套资格的话也可以正常首付到3成左右的首付。过户的费用可以做到最低，以最低指导价进行过户。只要是征信良好公司不注销没有贷款以后的监管。这么好的房贷平替产品可以说过了这个疫情的冲击就不再会有了，申请了就可以锁定利率30年，是不是很划算！

二套就这样买首付3成，利率3.6

存量房贷 浮动利率 LPR

我们都知道房贷以前分为固定利率和浮动利率，二者的变换，是在2020年曾有机会选择将存量房贷转为固定利率还是浮动利率，在那之后，房贷的签署就只能是浮动利率了。

浮动利率可简单看成是LPR+BP的构成：

其中，LPR就是央行每月公布的5年期以上的市场贷款报价利率，BP就是不同银行自己加的浮动基点，这里注意，不同开发商，不同地区，不同银行所制定的BP可能是不一样的，这就导致了两个人同时买的房子，同样是浮动利率，但是最后合同上的利率却不一样的情况。例如：

上述是在同样的LPR下，银行加的不同的BP导致最终计算出来的房贷利率不一样，三种情况BP的大小排序是：3012。第三种情况是比较特殊的，BP是个负数，这是某些地区为了刺激房市，政府会允许设置一个利率向下浮动的BP区间，这就会导致最后的利率比LPR还低的情况。

知道了浮动利率的构成，那么房贷利率调整的的两个思路就清楚了，即要么动LPR，要么动BP：

对于LPR，只要国家公布的LPR变了，最新的房贷就会采用最新的LPR来计算。而存量房贷利率的调整是以年为周期的，第一次放款日对应的月份即为每年的利率调整日，调整后的利率才会采用最新的LPR。（例如你的贷款是今年五月放款的，那么即使今年七八月LPR有调整，你的房贷利率也不会马上跟着变，只会等到明年的五月才会根据当时的最新LPR来重新计算新一年的利率）。

那么对于BP，银行合同上当时签的是多少，就永远是多少，不会每年另作调整，除非国家整个有大动作，来调整这个BP，就是网上呼声很高的“存量房贷打折”，这是个美好的愿景...[微笑]

所以总的来说，对于所有人的房贷浮动利率，大家的绿色柱子LPR都是一样的，但是黄色柱子BP是各有所异，所以如果在最开始的时候你的黄色柱子BP就比别人高，那么不管LPR怎么降，你的浮动利率虽然也会跟着变，但是结果总是会比别人高。

下面附上近一年国家公布的最新LPR的变化：

对于BP，1BP=0.01%，假设是2022.10.20之后的房贷，如果银行加的BP是50BP，则最后的贷款利率为4.30%+0.50%=4.80%.同样，如果在2022年一月放款的房贷利率是5.9%，那么就可以推算出当时银行加的BP是5.9%-4.6%=1.3%，现在假设10月到明年一月的LPR一直维持4.3%不动，那么到2023年1月房贷利率会调整为4.3%+1.3%=5.6%。