房贷换抵押贷，真的超级赚钱吗？

最近我接到一个粉丝的咨询，感觉挺有意思的：

“老师，我的房贷利率是5.3%，我看抵押贷才3.7%，换了之后是不是能省很多钱？”

在仔细跟这位粉丝沟通后，我给出的建议是：不要瞎折腾，老实还房贷。

房贷利率相比较房产抵押，确实不低。尤其是在2018年前买房的朋友，大部分利率都卡在了6%左右。说巧不巧，也是从18年开始，抵押经营贷的利率开始松绑，到了2021年达到了史上“最低”，这个最低不仅是利率，还有门槛。而在今年，碰上疫情这种特殊情况，LPR降到了3.7%，大部分人都能拿到4%的贷款，确实很诱人。

比如下面这两个产品：

额度

利率

期限

还款方式

备注

1

房子的7成

3.7%

授信10年

等额本息

需持股满半年

2

房子的7成

3.85%

授信20年

先息后本

需公司经营满1年

这两个产品利率和年限确实很诱人，但我们关注的重点其实应该在后面的备注，需要有公司经营。

抵押贷的本质就是经营贷，用房子做抵押，申请贷款用于经营生产。这也是为什么经营贷利率敢这么低的原因。

这几年一直在强调激活国内市场，也就是战略上常说的经济内循环。早些年政策就已经开始实施，在这两年力度变得更大。从2020年疫情开始，企业一直处在一种水深火热中，尤其是在今年，形势尤为严峻，政策需要给他们信心。

很多老板申请了抵押经营贷，手下有全款房的弄到了一笔资金，手下是按揭房的，降低了利率，把升值的部分变现了。但有一个很魔幻的事实，有相当一部分的老板都把贷款拿去买房了，理由出奇的一致：前景不明，与其扩大经营，不如买房配置资产。所以才有20、21年楼市调控，缩紧政策。

所以，现在房贷换成经营贷，还有这么容易吗？

如果你现在只是个工薪阶层，正在按部就班的还房贷，那你需要经历两个步骤：

1、筹集资金解押房贷。

工薪阶层，一般手里直接有现金结清房贷。要不就是找朋友借，要不就是通过过桥垫资解决。通过朋友借还很好解决，等抵押出来再还上就行。但如果是通过垫资金钩解决，一般费用并不低，日利率要在千分之一左右。你借100万，按照银行正产的操作流程需要一周。那你就需要付1.5万的费用，资金用的时间越长，给的钱越多。

2、包装

房子解押后，就要把自己包装成生意人。作为一个普通工薪阶层，如何让自己成为一个有公司，有流水的老板，这些都要通过中介来操刀，最后会折算成服务费。

做了这两步之后，基本就能满足银行贷款的需求，等批款下来后，再还给过桥公司，就完成了转贷。可能你觉得花的钱跟三十年下来一两百万的利息差相比，根本就不算什么，但你忽略了普通人转贷的最大风险，不是银行批的慢，多交了过桥费用，而是抽贷。

一般经营贷，在我上面展示的产品表中也可以看到，他的年限是授信。什么意思？你按照3.7%的利率去申请贷款，银行给你批了，但只能给你批1-3年，因为这就是1-3年期的LPR，你想要时间长的，那利率不可能这么低。等一年到期了，你需要把本金还上，银行审核没问题了再把钱放给你续贷，以此循环十年，这叫授信。但你是工薪阶层，每年归本肯定还要找过桥机构，费用还是要给。而且，万一银行在中间查到了你的流水有异常，很可能不再给你续贷，这时候就需要你归还全部本金，也就是抽贷了，而你有钱还吗？没有房子就等着法拍。这就是转贷要付出的隐性成本。

按揭转经营基本上只适合与一些有资金需求或者想降低压力的老板，对于想按部就班还房贷的工薪阶层还是别试了，省的这些钱，说实话没什么必要。

闻道有先后，术业有专攻，经营贷，还是留给有需要的生意人吧。

着急用钱的人注意了！降息，房产抵押贷款这样申请最划算

最近一则消息引起各位网友的热议，今年1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

1月20日LPR的“双降”，不仅刺激了很多的刚需想要买房，也让很多人打了房产抵押贷款来投资理财的主意。

那么面对降息，房产抵押贷款怎么申请才最划算呢？以下三种方式供大家参考：

第一、将房子抵押贷款时对银行进行货比三家

怎么对比呢？现如今基准利率是市场化的，即使是贷款方式相同，但各个银行利率不同，收费标准不同，所以利率也是有高有低，借款人可以网上将各个银行的利率进行对比，哪家利率低就选哪家咯！

第二、锁定最佳调息方式

近些年来，我国已经进入了降息的通道，降息几乎成为未来的趋势，如果想要短期贷款，建议顺势而为等风来，在贷款合同中约定按月调息，等到降息了，次月就可以马上受益，执行新的贷款利率。

第三、贷款抵押一定要选择合适自己的还款方式

还款方式主要有等额本息和等额本金。等额本金是指每个月的本金是一样的，又称为递减息还款法，由于每个月偿还的本金固定，利息会随着本金的减少而减少。总的来说，借款人开始的时候月供还款压力大，但总利息少；等额本息就是每月本金加利息相同，还款压力均衡，但总利息负比较多。如果自己工资收入不高，建议选择等额本息，如果自己每个月工资够花，建议选择等额本金。

那么面对降息，房产抵押怎么申请才最划算呢？您不妨在评论区里留下您宝贵的建议，让大家少走弯路！

省百万利息！低息抵押贷款（年化3.85%），置换高息房贷

今天的内容可以帮助房奴们节省几十、上百万的资金，一定要仔细阅读。

受今年疫情影响，国家大力扶持中小微企业，9.8号再次降息抵押贷款的年化利率普遍在3.85%-5.1%之间，而很多人之前办理的房贷利率基本上都在5%以上，有些甚至达到了6%-7%，这跟抵押贷款比起来一年多了将近3个点，以20年计算下来这可是将近多还了60%的利息。

这里给大家推荐一种办法，就是用低息的房产抵押贷款去替换现有的高息的住房贷款。

个人住房贷款就是你现在的贷款的形式，就是你买房的时候自己付了30%的首付，然后向银行申请贷款付70%，然后按照等额本息或者等额本金的方式，每个月慢慢还，就把它称之为住房贷款A。

第二种方式就是把已经全款购买的房子抵押给银行，银行借给你一笔钱，通常按照等额本息的方式慢慢还，就把这个称作房屋抵押贷款。

举个例子，你的房子不管是多少钱买来的，现在价值200万，那住房贷款的金额是100万，20年房贷利率6%，每个月按照等额本息还款的方式的话，算下来是7164，你拿着房产证去银行去做抵押贷款利率就变成了3.85%。按照银行的风控机制，通常可以借到房产市场价值的65%，你就可以妥妥的抵押贷款100万，然后把原先6%的房贷提前还掉，后面就对抵押贷款B慢慢偿还。

抵押贷款B是等额本息，3.85%的利率，每个月你只需要偿还5981。这里你可以享受三个好处。

第一、因为利率大幅降低，你要付出的利息成本大幅降低了。

第二是之前每个月还贷是7164，新的贷款是每个月5981，每个月少还了1183元，一定程度上的减轻了月供的压力。

第三点，抵押贷款的本金是20年以后再归还，这可是通货膨胀之后的金额。天知道那个时候还值多少钱，对吧？所以这个方法简直就是划算到不要脸！

在操作上有两种方式，第一种方法，信用贷全款结清房贷尾款再抵押：

选择夫妻双方同时办理先息后本的这种信用贷款。先息后本的产品用款灵活，利息成本很低，月还息到期还本，还款压力小，资金利用率大。例如贷款100万，一个月利息才5000块钱左右，而且是随借随还，简单方便。

1.条件：北京现单位工作一年以上即可申请，要求公积金满一年以上。

2.额度：单人单家银行最高30万，夫妻双方60万，可同时做4-6家银行，单人可贷180万；夫妻双方可贷360万。

3.利率：4.35%年化

4.借款期限：1/2/3/4年任意选择

5.还款方式：先息后本，随借随还

方法二：垫资法——垫资结清房贷尾款再抵押

定义：垫资法是比较常用的一种，也是比较保险的一种。字面理解就是首付款找人或专门垫资机构垫付，房贷审批成功后，用低息的银行信用贷款还上垫资款。这种方式最稳妥完全不影响房贷的审批。这里有一点需要注意，信用贷款须提前办理出额度以后，再去用垫资法买房，因为这样购房者放心不会担心后期垫资款无法偿还的情况，垫资方也放心不会出现垫资款无法收回的局面。

额度：单人最高可贷300万，夫妻双方可贷600万

利率：年化低至4.7%

年限：1-5年期

还款方式：纯先息后本

办理周期：最快当天放款

放款方式：直接放款到个人账户

北京一名贷款从业者，如果有疑问或者不明白的朋友，欢迎在评论区留言（头条回复可能不及时，可以直接私信了解）欢迎关注！！！