买房按揭贷款为什么都四个多月还没批下来
购房者在买房时，申请的按揭贷款的话是需要等银行审核的，一般是需要审核购房资料是否符合，那么买房按揭贷款为什么都四个多月还没批下来?
1.银行放贷额度紧张、业务繁忙，所以审批、放款有所延迟。像不少在年末申请房贷的客户，由于年末银行普遍资金紧缺，再加上银行年终结算，所以其中有很多都是等跨完年，到次年初才收到的资金。而现实中不只有四个多月未放款的，甚至还有过了半年依然没批下来的情况。
2.客户最新资金出了问题，比如信用不好，近期给名下信贷产品还款时逾期了，在个人征信报告里留下了逾期不良记录或者最近又频繁申请了很多其他贷款，导致出现多头借贷情况，个人负债率上升不少。而由于银行在放款前二次审核时查出来了，自然而然就因此影响到了放款。
大家需要注意，正常情况下房贷呢在两三个月内完成审批、放款到账。若是等了很久房贷还没有批下来的话，客户可以联系银行客服进行咨询，实在不行可以换家银行重新申请，或者选择退房。
房贷放款后什么时候开始还款
一般的商业房贷是在房贷放款之后的第二个月开始进行还款的，放款后银行会有短信提示第一次的还款日期，之后就一直是这个日期，如果怕忘记可以提前把钱存进还房贷的银行卡里。
贷款的偿还的两种方式：
1.等额本金还款：等额本金还款法中，整个贷款的过程中，每一期还款的本金是不变的，随着归还到银行的本金越来越多，相应的每一期需要偿还的利息也越来越少，因此用等额本金还款法进行还款，开始还款的数额要比同期的等额本息还款法高出不少，但是每一期需要进行偿还的本息也越来越少，越到后期还款压力越少。
2.等额本息还款法：与等额本金还款法还款过程中每一期的本金都在减少，但是利息都在增加，因此等额本息还款法中每一期的还款金额都是相同的。因为等额本息还款法中本金的归还时间要比等额本金还款长，因此等额本息还款与同等金额同等期数的等额本金还款法相比利息要高出不少。
卖房9个月仍未收到银行放款 业内：不能因急于拿到贷款踩坑经营贷
■资料图片
房贷收紧、买家减少、卖家观望……广州二手房市场的这些现状,让急着套现的刘女士有点不知所措,只能等。刘女士去年12月开始卖房,至今还未收到尾款。目前市场,业主开始挑全款客,刚改人群选择变少,中介甚至“安利”此类人群以经营贷付全款……如果还想着进场捡漏,小心踩坑。
■新快报记者何璐诗
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去年底网签卖房,至今还未放款
“无了期等?”
“我之前跟你说的另一个客户,过年后过户的,7月中才放款。”
“应该快有放款消息了吧?等了快6个月了。”
“银行方面未有消息……”
面对一次又一次按揭代理发来的“银行方面未有消息”,刘女士没想到,卖个房子,从去年等到今年,还未收到尾款。
刘女士从去年下半年开始挂牌海珠区的一套独栋电梯房,虽然当时小区其他户型挂牌约4.2万元/㎡,但刘女士一心速战速决,想着130㎡的大户型可能难出手,挂牌4万元/㎡。在中介劝说下,最后答应3.8万元/㎡卖出。刘女士想着卖房也不要那么贪心,只是希望多点现金流。
由于心理预期不高,虽然看着房价从去年第四季度开始一路爬坡,刘女士还是淡定以对,没有反价,也没有难为买家,只求尽快套现。去年12月,刘女士和买家进行了网签,评估公司也随即上门。
今年春节,刘女士没有等来同贷书,却迎来了“严肃查处经营贷、消费贷违规进入房地产领域”的消息,当时刘女士不以为然,也没有额度收紧的概念。转眼到了3月,在家人的“强烈关心”下,刘女士终于忍不住向按揭代理发去信息“又说很快出同贷书,还是出不了?”中介熟练地回复多个“无奈”的表情。
4月,刘女士手机上叮一声跳出了按揭代理的微信,代理报喜说同贷书终于出了,可以约买家去办过户手续。刘女士见买家着急入住,过户后就直接给对方钥匙了,即使只收到首付,还是让买家直接先装修。
不过,在过户之后,刘女士一家又在另一轮等待中沉浮。到了7月,还是没有放款的消息,刘女士开始各种猜想和担忧,“万一放不了款,万一买家遇到意外无法付房贷……”刘女士焦虑地打探各种消息,甚至向按揭代理公司询问有否加急的方式。
“有渠道的可以快点放款,大约1个月,如果需要就要尽快落实……”按揭代理公司如此回应刘女士。不过,在听完加急费用,刘女士直接被吓到。“按贷款的1.5%收取”,按揭代理公司报出的价格近4万元,刘女士直接回了句,“原来还可以插队,怪不得迟迟放不了款。”
到截稿为止,身心俱疲的刘女士依然没有等到放款的消息。“现在政策频密出台,二手房参考价出台后,会不会放款速度更慢了?不会要等到明年吧?”刘女士后悔自己没早点放盘,缺少对政策的感知力,这一犹豫,错过了更能把控的放售时机。
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个别银行已不接单,需求急切可向银行提供客观凭证
发生在刘女士身上的事,并非个案。2021年还剩3个多月,随着政策的不断落地,一次又一次地牵动二手买卖双方敏感的神经。“个别银行暂停二手房贷款”的话题更一度冲上热搜。广州资深按揭贷款专家郑大源表示,“由于房贷放款额度不足,放款周期不停延长,目前部分银行出于积压额度高居不下,存在暂时不接单的情况。”
记者在走访过程中,多位中介向记者表示,“目前依然有相熟银行可以接单,但放款时间至少需4个月起步。目前申请的话,也要明年才能放款。”
郑大源告诉记者,“目前也有银行还在放款年初的单。到了年底,各个银行会根据业绩情况以及对明年的业绩的预期调整接单数量。放款时间通常需要3个月左右,快的也有一个月左右放款的,慢的则会超过半年。”郑大源强调道,“注意这个放款时间不是从审批贷款开始算,也不是从贷款审批通过的时间开始算,而是从完成交易过户,将房子抵押给银行才开始计算时间。如果放款需求比较急,可以向银行提供客观的凭证,比如需要支付高额的住院费用,垫资过桥费用,为了结婚,避免违约等客观的紧急情况证明,银行也会酌情优先安排放款的。”
郑大源还补充道,“在二手房参考价政策出台后,如果银行执行参考价,会按照网签合同、评估价、银行内评价以及参考价这四个价格,低者为准来审批贷款额度。但另一方面,放款周期也不会继续延长了,因为后面申请的也少了,需求降低了。”
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经营贷套路又现,以“急售”低价诱惑买家凑全款
贷款收紧,要求全款或者高首付的卖家,越来越多。
“来看看这套,小区均价超过8万元/㎡,这次卖家只要6.6万元/㎡,全小区最低。”晚上10时多,海珠某网红板块的中介门店还开着门,中介阿锋特别热心,“这套业主房子已经抵押了,急需资金周转,所以倾向一次性付款。”阿锋表示,“虽然目前还是贷款的成交为主,但不少卖家还是坚持找全款买家。”
听到记者并没有足够资金全款买房,阿锋乘势提出建议,“或者你可以考虑经营贷,一次性把款付了,卖家还能让步一些。”
中介阿锋直接给记者算出一笔账:“现在房贷利率大概6个点,经营贷只需3—4个点。一次性付款还可以把网签价做低,最低可以做到总价的65%,整个费用又少了一截。”当记者问到经营贷以及网签价做低的风险,阿锋表示:“很多人都这样,没事的,到时就会有人一条龙搞掂。”
全款或高首付,卖家松动房价,买家望而却步,在利益驱动下,经营贷的套路和暗箱又汹涌而出。以卖家“急售”为由,中介为促成成交“安利”买家以经营贷、垫支过桥等方式凑够全款,潜台词是:能买这样性价比的二手房,搏一搏又何妨。
“用经营贷规避房贷的限制,为了申请经营贷注册公司提供虚假资料包装,由此申请得到一笔贷款是违规操作,一旦被有关部门发现,可能会抽贷,给借款人带来麻烦。”郑大源表示,“由于这个模式申请经营贷,需要先一次性付款,然后再申请经营贷,通常买家无法自有资金一次性支付,故而需要先垫资过桥,房产证到手后才申请经营贷。”
郑大源提醒道:“一旦发生经营贷审批出问题(比如新的营业执照,新的房产证很多银行不予受理),会导致买家垫资过桥费用高增,成本无端端增加,而这些后果通常都需要买家自己承担,中介则是收到了中介费袋袋平安了。”
卖家想找全款或高首付的买家,但不缺钱的买家又有多少呢?一旦无法匹配,交易只能搁置。每个小区搁置一点,整个广州的二手房大盘,就会持续下滑。事实上,随着楼市各种调控信号陆续释出,广州二手市场已逐步降温。广州中原研究发展部数据显示,2021年8月,广州市二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为8535宗,环比7月同期环比下降4.2%,同比大减44.1%。广州中原研究发展部预计,未来一段时间广州二手楼市可能会进入下行通道。预计9月大市成交(自助网签+中介网签)将在7500宗左右,价格将保持维稳状态。
房贷审批通过了，为什么却迟迟不放款？银行行长：“没钱”
面对节节攀升的房价，买房对于普通人来讲已经变成一件非常困难的事情，光首付就要掏空家庭甚至是父母的存款，之后还要从银行按揭一笔贷款，背上几十年的房贷。但是如果有申请过房贷的人也应该知道，办理房贷也是比较麻烦的事情，从申请到银行放款短则个把月，长则可能要持续大半年时间。
办理房贷时间长，如果说是卡在审核期间，比如我们的资质等其他方面有问题，那么我们也没有办法，毕竟是我们自身的问题，只能慢慢调整到符合银行的要求，但却有一部分人并不是卡在审核期间，而是放款，正常来讲只要房贷申请审核通过了当天或者隔天一般就能放款，可是却有一部分人审核通过了银行却迟迟不放款，这又是怎么回事呢？
对此银行行长也给出了答案，那就是一句话“没钱”，听到这个回答可能很多人都懵了，银行怎么会没钱？其实并不能说是银行真的没钱，而是银行房贷的授信额度没了。
银行贷款的钱主要来自于储户的存款，但是储户的存款银行除了一部分要上缴央行作为存款准备金之外，也还会用于其他方面的贷款，比如企业生产，所以实际上能用于房贷的存款并不会很多。举个简单的例子，比如储户到银行存了1万元，而其中1600元就要上缴央行作为存款准备金，剩余的8400元还要留1000元左右作为平时银行运营，所以实际上能用于房贷的钱只有7400元，而这7400元为了分担风险，也不能全部用于房贷申请，因此实际上能用于房贷的钱可能只有2000元左右。
如果说在买房淡季申请房贷的人较少，授信额度足够，那么放款就会很快，但如果碰到买房旺季，申请房贷的人很多，在授信额度不足的情况下，只能慢慢等待。比如最近很多人买房就出现了要等待放款的现象，主要原因除了买房的人多了之外，更重要的是央行为了控制房价，对房贷申请也进行了“限制”，对不同等级的银行设置了“放贷红线”。
由于总行给的授信额度有限，所以现在很多银行对于二手房的房贷申请已经停止了放贷，一手房除了一些个别的开发商之外，也基本停止了受理，因此房贷放款迟迟下不来是很正常的现象。
对于购房者来讲，只要房贷审批通过了，就无需担心，一般只要等银行有授信额度了，就会放款，购房者要担心的主要是在没有放款的这段期间利率上涨，如果说在签订房贷合同之后，银行利率下调了，银行是不可能通知你进行修改的，但如果利率上浮了，那么就要让你重新签订贷款合同了，所以只要房贷审核通过了，那么越早放款也越好。最后讲一下，一般银行房贷授信额度比较充足是在年初，授信额度比较紧张往往都是在年末，所以如果要买房的话也尽量在年初买房比较好。
