房贷月供计算方法是什么？

等额本息还款法：

每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金；

等额本金还款法：

每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率；

每月应还本金=贷款本金÷还款月数；

每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率；

每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率；

总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额；

其实较好的方法还是利用各大网站的房贷计算器计算，简单便捷。

第1步：首先选择您的还款方式是等额本金还是等额本息，填写商业贷款年限、贷款金额以及贷款实际利率

第2步：选择是否显示还款明细，点击“计算”按钮获得每一期的月供金额和贷款利息总额和还款总额等详细信息。

贷款买房的方式有哪些1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该优选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

2、个人住房商业性贷款：以上贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

3、个人住房组合贷款：住房公积金管理核心可以发放的公积金贷款，较高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

来源：网络

免责来源：凡注明“来源：XXX”的图文内容，版权归原作者所有，本平台转载旨在分享交流，并不代表赞同文中观点和对其真实性负责。仅供读者参考，不用作商业用途。如涉版权等问题，请尽快联系我们，我们将在第一时间删除。

房贷一族注意了，算法要变！手把手教您计算方式

原标题：房贷一族注意了，房贷算法要变！

上周末，央行发布公告称，为深化利率市场化改革，宣布明年3月到8月推动存量浮动利率贷款的定价基准转换，促进贷款基准利率向贷款市场报价利率LPR转换，房贷用户可与银行重签合同，约定固定利率或“LPR+加点”两种利率形式。但由于专业性太强，很多读者表示看不懂。那么这一转换意味着什么呢？您家的房贷转换成哪种形式最划算呢？今天，扬子晚报/紫牛新闻记者用通俗易懂的方式，手把手将换算方法教给您。

【政策要点】明年3月到8月任意时点房贷客户要选利率“换锚”方式

12月28日，央行发布了一条重磅消息，存量房贷利率定价基准要改了，从明年3月1日开始，定价基准开始转换为LPR，不再挂钩以前的基准利率了。

扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，个人住房贷款一般都是5年期以上的商业贷款，以前锚定基准利率，按基准利率上浮或打折；2019年10月8日以后的增量房贷利率锚定LPR，LPR是每个月公布一次的贷款市场报价利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房贷利率在LPR基础上加点作为最终利率。按照以前的算法，挂钩基准利率的房贷利率在央行贷款基准利率发生变化时才有变化，而挂钩LPR的利率会随着LPR变化而变化，LPR每个月公布一次。

那么，存量房贷利率定价基准具体怎么调整呢？央行公告中给出了两种转换选择方案。

第一种：将房贷利率转换为固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。业内人士分析称，选择固定利率后，以后还房贷期限内利率不再浮动。

第二种：从基准利率切换到LPR，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，LPR每月公布一次，是不断变动的，意味着，如果选择“LPR+加点”利率，那么，以后的房贷利率将随着LPR的升降而可升可降，月供也可能变多或变少。

【具体计算】

固定利率客户，利率不再浮动

切换LPR客户，“差值”保持不变

扬子晚报/紫牛新闻记者了解到，央行公告显示，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。如何计算“新利率”，房贷客户们在面临选择时犯了难，到底哪种形式比较划算呢？

扬子晚报记者举例计算如下：

客户A在2012年年底购房，当时享受的房贷利率折扣为85折，按照现在的基准利率算，他的贷款利率为基准利率（4.9%）×0.85=4.17%。

按照第一种方式，房贷客户A与银行协商后续的利率为固定利率4.17%，则以后无论外部环境如何改变，他都按照4.17%的房贷利率进行还贷。

而按照第二种形式，客户A需要先计算与LPR的差值。在加点数值方面，加点数值为原合同最近的执行利率（4.17%）与2019年12月LPR（4.8%）的差值（这个案例中，差值为负0.63%），那么，在合同剩余期限内，这个差值一直保持负0.63%不变。比如未来LPR上行到5.2%，那么，该客户的房贷利率届时将为5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率（4.17%）；但是假如未来LPR下行到4.2%，则该客户届时执行的房贷利率为3.57%，低于固定利率。

若客户B是2018年购房，房贷利率为基准利率上浮10%，则他目前执行的房贷利率为4.9%×（1+10%）=5.39%，按照第一种方式，他可以与银行约定后续按照固定利率5.39%进行还贷；但按照第二种方式，他当前利率与2019年12月LPR（4.8%）的差值为0.59%。假如未来LPR上行，则他的贷款利率也会相应上行，但假如未来LPR下行到4.2%，则该客户届时执行的房贷利率为4.2%+0.59%=4.79%，低于他所选择的固定利率。

可以看出，随着未来LPR走势不同，房贷利率的变化一目了然。

【专家说法】LPR利率长期看，下行空间大看重稳定，也可选固定利率

扬子晚报/紫牛新闻记者通过计算得知，选择哪种形式更划算取决于未来LPR的走势，当未来LPR处于下行空间时，选择挂钩LPR的利率会更划算。LPR每个月都浮动，是不是房贷利率也是每个月浮动一次？据介绍，目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。但金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为1年。

据介绍，此次央行新政主要影响的是2020年前购房、使用商业贷款并且参考贷款基准利率定价的购房者。业内专家表示，对于贷款剩余期限较短，贷款剩余额度也较少的购房者，两种方式的差别不大。但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利。融360大数据研究院房贷分析师李万赋在接受扬子晚报/紫牛新闻记者采访时表示，从中长期看，LPR利率水平下行空间大。在LPR继续下行行情下，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。

中国民生银行首席研究员温彬认为，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为点差已经固定了。如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。

月供都不知道怎么算，看这里

房贷的月供有两种计算方式，但是就是不知道怎么计算，作为一个要买房的人，这个知识怎么能不掌握呢？

今天我就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便计算月供。

等额本息

等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。

大家都说房贷便宜，但是其实银行也要赚钱也挺奸商的，因为他们借钱给我们，用的竟然是复利模式而且是按月复利！（腹黑一句，为什么群众存款利息低得可怜，还不搞复利呢？），好在银行让你还的月供也是给你复利计息的，让人稍稍安慰，所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。

言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个

其中

：表示月供，是月字的首个拼音字母；

P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1000000；

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。

下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。

我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，

那么根据复利公式，银行要获得的本息为

S=P×（1+i）

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月×（1+i）-1

第2个月×（1+i）-2

第3个月×（1+i）-3

第4个月×（1+i）-4

…

第个月×（1+i）0=

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S=×（1+i）-1+×（1+i）-2+×（1+i）-3+…+×（1+i）2+×（1+i）+

=

PS.这里用了等比数列求和公式

同时又有银行本息S=P×（1+i）

因此，就容易得到（月供计算中最难计算的）等额本息的月供计算公式：

等额本金

等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。

月供为（每月递减）,每月所还本金为=P÷，其中P为本金，为月供期数。

第1个月，本金，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为+P×i；

第2个月，本金，需偿还利息（P-）×i，月供为+（P-）×i

第3个月，本金，需偿还利息（P-2）×i，月供为+（P-2）×i

……

第个月，本金，需偿还利息[P-（-1）]×i=×i，月供为+×i

所以，等额本金的规律是每个月的差额就是×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为+P×i（其中=P÷,P为贷款本金总额，为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为×i。

等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。