LPR五个月不变，你房贷要转固定利率吗？机会仅1次

个人住房贷款定价基准，选择LPR还是固定利率？这一选择题虽然在8月末完成，且LPR转换率超过92%，但“有房一族”中仍有人在纠结：要不要在年底前反悔，改为固定利率？

资料图：房地产楼盘。中新社记者张斌摄

LPR连续5个月不变

9月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新的贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。两个期限品种报价均与上个月持平，至此LPR已连续5月保持不变。

9月份LPR不变，之前已有所迹象。

由于LPR报价与MLF(中期借贷便利)利率挂钩，因此市场关注央行MLF操作利率时也包含对LPR报价的预判。

9月15日，为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展6000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对9月17日MLF到期的续做)，此次MLF操作中标利率为2.95%，与前次操作持平。

“央行本次续做MLF的价格并未调降，预示了本期LPR报价下调的可能性降低。”有业内人士分析，MLF的超额续做也说明了央行倾向于通过MLF操作阶段性向银行体系补充中长期流动性，缓解银行体系中长期流动性偏紧的压力。

资料图。中新社记者韦亮摄

防范过量流动性进入地产等

“本期LPR保持不动符合预期”，民生银行首席研究员温彬向中新网表示，近期随着经济逐渐企稳回升，市场利率经历了较明显的上升过程。为维护市场预期稳定，LPR保持不动，继续对实体经济复苏过程形成支撑，同时防范资金空转套利或过量流动性进入房地产市场等领域。

国家统计局数据显示，1-8月份商品房销售额96943亿元，增长1.6%，实现了年内首次转正。8月，70城的各线城市新房价格环比涨幅略微扩大；二手房价格除了二线城市涨幅回落，一线和三线城市的环比涨幅均现扩大。

为给楼市降温，7-8月房地产调控出现了转折，从上半年的全面宽松，开始出现收紧趋势，各地在7-8月累计出台政策次数达60多次。

“得益于国内疫情防控得力，疫后经济持续修复，今年前8月固定资产投资累计同比增速基本回正，8月社会消费品零售总额同比增速也首次转正。利率没有进一步下调的必要，同时也为应对全球经济衰退、海外疫情以及国际局势的不确定性保留政策空间。”贝壳研究院认为。

楼市升温背后，房贷市场利率连降9个月

虽然LPR报价保持不变，但全国首套房、二套房贷款平均利率已经连续9个月下调。

“自去年12月起，数据便由升转降。”融360研究院最新报告显示，41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据表明，9月份，全国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%，环比下降1个基点。

“9月虽然整体房贷利率水平仍然略降，但越来越多的城市房贷利率下行趋势已现拐点，且二套房比首套房的利率拐点更为显著。”融360大数据研究院研究员李万赋说。

贝壳研究院21日发布的《9月重点城市主流房贷利率简报》也指出，随着我国货币政策宽松力度逐渐减弱，其监测的36城平均主流房贷利率下降速度逐步放缓，9月基本止降。

“其中，首套利率5.21%，二套5.51%，首套利率环比持平，二套利率微幅下降。与此同时，银行放款速度也触底拉长，9月监测的36城房贷平均放款周期39天，环比延长1天。”

2020年9月主流贷款利率。数据来源：贝壳研究院

“房贷放款周期拉长的现象需要注意，这可能会影响一些购房者贷款的办理等。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

“房贷利率与银行放款周期的变动对购房者的买房决策影响是微小的。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，比如300万元的购房商业贷款，贷款25年，贷款利率5.39%，还款方式以等额本息计，若利率下降5个基点，月供减少不到90元，影响较小。

许小乐称，房贷利率低位趋稳意味着在未来短期内，在两个不同的时点购房，利率水平不变，月供相同。放款周期的延长则拉长了购房者的买房周期。

房贷利率下行放缓，定价方式还有一次选择机会

“虽然影响较小，而且LPR连续5个月没变，但我还是想要自己选。”有“房贷族”说。

8月12日，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行五家国有银行同时发布公告，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。这意味着不换的要自己申请，不申请的就默认转LPR定价。

9月15日，央行发布报告称，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，存量浮动利率贷款定价基准转换已于2020年8月末顺利完成，转换率超过92%。

但“被”完成转换的“有房一族”中，可能还有人心里在犯嘀咕：到底哪个好？我能反悔吗？

需要注意的是，银行公告中还有一句关键的话：批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

也就是说年底前还有1次机会，将房贷利率转回原定价方式，也可转换为固定利率。但定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

资料图：一银行工作人员清点货币。中新社记者张云摄

LPR和固定利率两种转换方式各有优势，具体如何选择取决于自己的判断，特别是对未来利率走势的判断。

央行此前解释称，如果认为未来LPR会下降，那么转换为参考LPR定价会更好；如果认为未来LPR可能上升，那么转换为固定利率就会有优势。

仅有1次的反悔机会，你要用吗？

问题的关键就在于，LPR未来在你房贷期限内会怎么走？

“这取决于宏观经济趋势、通货膨胀形势以及贷款市场供求等因素，具体要看报价行的市场化报价。”央行货币政策司司长孙国峰8月25日在国务院政策例行吹风会上指出，随着LPR改革推动贷款利率下降的潜力进一步释放，预计后续企业贷款利率还会进一步下行。

中短期看，方正证券首席经济学家颜色认为，在常态化货币政策背景下，缓解长期流动性紧张，央行的主要手段是超量续做MLF，并伴随常规化的、以逆回购为主要形式的短期流动性调节。在我国经济基本面持续改善的情况下，年底之前基本不存在降准降息的可能性。

“四季度银行压降结构性存款的压力仍然较大，实体经济恢复发展中还需要较大力度的信贷支持，为缓解银行体系的中长期流动性压力，在通过MLF调节的基础上，在适当时点结构性降准的可能性仍然存在并且必要。”温彬认为。

所以，年底前的最后一次“二选一”，如果是你，怎么选？(彭婧如)

邮储银行：持续做好住房按揭贷款疫情期间延期还款等政策执行

近期，新冠肺炎疫情波及全国多地。中国邮政储蓄银行积极践行国有大行责任，向疫情严重地区的房贷客户提供纾困政策支持，全力做好个人住房贷款金融服务。同时，针对国家城镇化进程中新市民的住房信贷需求，邮储银行积极优化收入认定方式，便利其房贷申请。

强化疫情期间纾困支持

面对疫情冲击，部分客户偿还房贷受到影响，延期还款的意愿较为强烈。

邮储银行积极响应客户诉求，迅速开展行动，对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、参加疫情防控工作人员、疫情防控需要隔离观察人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的房贷客户，提供最长6个月的延期还款服务，在疫情防控的关键时期支持帮助受困客户渡过难关。

邮储银行在出台房贷延期还款政策的同时，对于客户关心的征信问题，严格落实征信权益保护政策，明确对因疫情影响还款不便的上述四类房贷客户，可协助开展疫情相关的征信逾期记录调整，充分保护客户的征信权益。

做好新市民个人住房贷款服务

随着我国工业化、城镇化、农业现代化进程的深入推进，大量农村人口通过就业、就学等方式转入城镇，融入当地成为新市民。随着新市民人口的增长、收入的提高，也带来了购房需求。邮储银行拥有近4万个网点，覆盖全国99%的县（市），网络布局契合新市民群体的分布，有利于服务新市民群体的住房融资需求。

针对新市民征信信息尚不完善、信贷申请难的痛点，邮储银行在银行流水、社保、纳税等基础上，增加第三方支付流水收入认定客户还款能力，多维度评估收入能力，帮助客户做好房贷申请，助力新市民群体的安居梦想。(乐萱)

来源：光明网

多个城市爆出银行暂停房贷 青岛目前放款期约为一个月对刚需影响不大

半岛全媒体记者江海峰

一开年,多家媒体爆出消息称,深圳、上海、广州、南京、郑州等多个城市出现数家银行个人住房贷款额度紧张或停贷的情况,同时,个别银行还上调了房贷利率。一石激起千层浪,近日,不少市民打来电话咨询,岛城目前的房贷是什么情况?记者在采访中了解到,目前岛城多数银行执行的首套房贷利率为5.35%,二套房贷利率为5.65%,放款时长基本在一个月左右。

多数银行放款时长为一个月

近日,记者就目前的房贷情况,咨询了岛城多家银行。中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政储蓄银行、浦发银行、青岛银行等目前执行的首套房贷利率,基本为5.35%,相当于在LPR基础上增加70个基点；二套房贷利率基本为5.65%,相当于在LPR基础上增加100个基点。部分股份制的利率相对低一些,比如汇丰银行首套房贷利率和二套房贷利率分别执行5.20%和5.35%,中信银行分别执行5.30%和5.60%。

另据了解,二手房申请房贷的难度,要稍大于新房。“主要是因为二手房每套情况都不一样,审批起来要更繁琐。在额度紧张的情况下,银行一般会优先审批和发放新房的贷款,尤其是品牌房企的大型新房项目。”岛城一银行的个贷负责人表示。

提到放款期限,多家银行表示,需要一个月左右,记者暂未发现有银行停贷的情况。这意味着,如果购房者现在提出房贷申请,春节前不太可能放下款来。“依惯例,每年一开年是各大银行房贷额度比较充裕的时候,但今年一开年就这么紧张,给这一年基本就定调了。现在一些同事手里还压着2020年的单子没做完呢。”岛城另一银行的个贷经理表示。

已有银行提高房贷审批门槛

那么,这样的变化给楼市带来什么样的影响?

市北区海云庵片区一楼盘的置业顾问告诉记者,其所在的楼盘目前的房贷审批情况与2020年底没什么变化,“其实从2020年第四季度开始,各家银行的放款期限就是一个月左右了,有的可能需要更长,而且审批门槛也提高了。”

另据浮山后一楼盘的置业顾问回忆,去年7~8月份,岛城各大银行的放款速度是比较快的,基本从购房者申请到下款,只需一个星期左右。“金九银十之后,房贷这块就趋紧了,11月的放款时长需要15~20天,到了12月,有的银行就需要一个月左右。”

德佑一中介门店的负责人告诉记者,近期该门店负责对接银行的同事收到多家银行的消息称,放款时间可能会延长,提醒他们提前做好准备。

优铭家一中介门店负责人说:“近期有二手房成交时,我们会选择放款较快、额度比较充裕的银行合作。像建设银行这种额度比较紧张的银行,我们已经不做了,目前主要和北京银行、中信银行、光大银行等合作得多一些。”

对刚需和改善类客户影响较小

房贷为何一开年就收紧?

据记者了解,2020年12月31日,央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》(以下简称《通知》),决定建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度,给中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行划分了5条红线:房地产贷款余额占贷款总额比例上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%、12.5%；个人住房贷款余额占比上限为32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。政策规定,超出上限2个点以内的银行,有2年业务调整期；超出2个点以上的,有4年调整期。《通知》自2021年1月1日起实施。

“金融政策对房地产来说,具有一定的导向意义。以往国家虽然也会发布一些金融方面的政策,但大都是指导意见,并不会强制执行。而这一次的《通知》,则意味着强制。”岛城楼市分析专家张斌表示,这主要是为了限制金钱过多流入房地产市场,从而弱化房地产的投资属性,强调“房住不炒”的主基调。“这样的金融政策,会对房地产的投资性客户影响比较大,对刚需和改善类客户,影响相对较小。”张斌说。

而岛城一家银行的相关负责人也印证了张斌的说法:“目前国家要求银行多做经营贷款,支持实体经济发展。所以各大银行有的房贷额度并不多,预计整个2021年,都会是这种态势,不排除二季度信贷额度会继续收紧。”