“房抵贷”不良债权公证执行风险及其应对建议

在个人需求资金融通的场景中，房产因价值较大且具有一定的市场流通性，往往被作为融资的抵押或其他增信措施，主要体现在市场上银行、信托、小贷等金融机构或类金融机构开展的各类房屋抵押借款产品（以下简称“房抵贷”）。笔者本人长期担任互联网持牌小贷公司的法律顾问，结合笔者在处理房抵贷不良债权公证执行案件的实务经验，特形成本篇总结性的文稿，以便交流分享。

一、公证方面风险

（一）实体风险

结合笔者处理的房抵贷案件，实体风险主要是公证机构作出了不予出具执行证书的决定，依据《办理具有强制执行效力债权文书公证及出具执行证书的指导意见》第十四条规定:“公证机构不予出具执行证书法定情形：（一）债权人未能对其已经履行义务的主张提出充分的证明材料；（二）债务人（包括担保人）对其已经履行义务的主张提出了充分的证明材料；（三）公证机构无法在法律规定的执行期限内完成核实；（四）人民法院已经受理了当事人就具有强制执行效力的债权文书提起的诉讼”。

法定情形以完全列举方式规定了不予出具执行证书的事由，结合笔者承办的相关案件，具体的主要场景为：

1、申请公证赋予强制执行效力主体的房抵贷放款资质违反监管审批规定

笔者承办的个案中，有公证机构曾以放款主体作为互联网持牌的小贷机构违反监管规定跨区域展业且超过审批成立的单笔放款金额为由，认为申请执行人即债权人与被执行人即债务人在合同履行事实方面存在争议，据此作出了不予出具执行证书决定书。

2、债权人与债务人签订了展期协议且未办理赋予该展期协议强制执行效力的公证

笔者承办的个案中，在申请出具执行证书过程中就展期协议的性质与公证机构沟通过，公证机构不予出具执行证书的主要理由是展期协议变更了还款期限，而还款期限是原公证借款合同的主要条款，协商变更主要条款导致原借款合同公证执行基础发生了变化，展期协议需要重新办理公证，理由主要是借款展期协议是对原借款合同的条款进行了实质变更，该实质变更超出了原公证债权文书能够囊括的效力范围，达成了新的权利义务关系。但笔者认为展期协议只是变更还款期限且不将逾期利息重复计算导致利率超过法定标准的，在性质上是原合同的补充协议，作为补充协议尚未改变原借款合同公证执行基础，应该可以出具执行证书。

3、因借款人之一已死亡，另外借款人无法联系，债务的履行情况无法核实，且由于当事人死亡，无法确认相关的当事人

房抵公证债权逾期后依据《公证法》、《公证程序规则》和《最高人民法院司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》规定，公证机构应按约定的方式和规定的时效内对债权债务履行情况进行核查，这是出具执行证书的必经程序，因此公证机构在办理赋强公证过程中应与债务人签订核查债务履行的协议并约定债务履行核实方式。一旦出现债务人失联甚至死亡的情形，公证机构因无法核实债权债务情况将无法出具执行证书。

4、债务人对归还金额产生异议等其他事由

依据《公证法》、《公证程序规则》和《最高人民法院司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知》等规定，债务人部分履行的情况属于必须核实的内容。部分履行包括已还款本息情况以及具体还款期数、还款时间，上述部分履行事实是执行证书必须阐述的部分。如债务人对归还金额提出异议且能提供相应的证据，经公证机构审查异议理由成立的一般公证机构也不予出具执行证书。

（二）程序风险

1、申请出具执行证书条件不符合同约定

笔者曾全程参与过公证执行证书申请资料准备、撰写、提交等环节，公证机构曾以债务人逾期情形不符合合同约定宣布贷款提前到期的情形，不适宜向公证处要求债务人一次性偿还未逾期本息的执行申请。除此之外，债务人在法院执行过程中也以借款合同未到期且债权人未与其解除合同，认为执行证书载明债务人需一次性提前还清本息缺乏法律规定，也不符合合同约定向法院提出执行异议。

2、债务核查程序存在瑕疵

房抵公证执行个案中债务人以债务核查程序提出执行异议，主要理由是未收到公证机构邮寄的债务核实文件，而认为公证机构未尽到发函核实债务义务。

3、执行证书送达程序存在瑕疵

办理案件中债务人以执行证书送达程序违反法律规定提出执行异议，主要理由是认为公证机构出具的执行证书以“顺丰”方式邮寄送达，违反《中华人民共和国邮政法》第五条“国务院规定范围的信件寄递业务，由邮政企业专营”、第五十五条“快递企业不得经营由邮政专营的信件寄递业务，不得寄递国家机关公文”。公证机构使用“顺丰速运”邮寄重要执行文书，违反上述法律规定，不能视为执行文书已送达。此外，笔者在法院执行立案过程中立案人员需要提供执行证书债权人和债务人均签收的“送达回证”情况，这种情况经过笔者向执行局领导释明执行证书本身就是单方申请的不同于法院的判决书，公证执行证书作出即生效并非送达生效，且公证相关法律法规并未规定送达程序，执行局领导最终认同笔者对公证相关法律法规的理解明确执行立案无需“送达回证”。

4、向公证机构提出执行复查

依据《公证程序规则》（2020修正）第六十一条:“当事人认为公证书有错误的，可以在收到公证书之日起一年内，向出具该公证书的公证机构提出复查。

公证事项的利害关系人认为公证书有错误的，可以自知道或者应当知道该项公证之日起一年内向出具该公证书的公证机构提出复查，但能证明自己不知道的除外。提出复查的期限自公证书出具之日起最长不得超过二十年。

复查申请应当以书面形式提出，载明申请人认为公证书存在的错误及其理由，提出撤销或者更正公证书的具体要求，并提供相关证明材料”。

按照以上规定对债务人提出执行复查的事由没有限制导致提出执行复查的门槛较低，笔者在执行立案准备评估拍卖抵押房屋时债务人为阻碍执行的推进向公证机构主张未收到借款合同约定的全部本金、公证机构赋强的合同版本和利率并非债务人实际签订的且签名并非其真实意思，签名和摁印均不属实向公证处提出执行复查，公证机构作出了复查受理通知单，并决定在收到复查申请之日30日内完成复查作出公证复查决定书，虽然复查结果是维持公证执行证书，但是因为债务人申请复查导致法院无法及时启动评估程序严重影响债权人权益实现的有效性。

5、向公证协会投诉

依据《公证程序规则》第六十七条：“当事人、公证事项的利害关系人对公证机构作出的撤销或者不予撤销公证书的决定有异议的，可以向地方公证协会投诉”。同样对于异议的理由也是概括性的导致提出投诉的门槛较低。债务人出于从程序上阻碍执行进度一般会向公证协会投诉。公证协会收到债务人递交的复查争议投诉资料作出了公证复查争议投诉受理通知书并将于六十日之内提出处理意见。笔者就遇到债务人对公证机构作出的复查不服向公证协会投诉，因债务人的投诉导致法院未能按时启动司法拍卖影响执行程序推进超过了执行期限。

二、执行方面风险

（一）实体风险

1.执行异议

依照《民事诉讼法》第二百三十二条：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”。

笔者承办房抵贷公证执行案件中第三人曾以抵押房屋在办理抵押前与债务人已签订买卖合同且已经付清全部款项因债务人不配合过户为由主张抵押房屋的所有权。

2.执行异议之诉

《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。笔者承办房抵贷案件中普通债权人取得首封拍卖成功后笔者代理抵押权人参与分配领款导致普通债权人未分配到任何款项，普通债权人在法院确定分配方案时表明会提出执行异议之诉以此阻止债权分配领款手续。

（二）程序风险

1.有首封

笔者曾在承办房抵公证债权个案执行立案过程中，常遇到普通债权人利用诉讼保全或者执行程序抢先抵押权人对房屋进行查封，依据最高人民法院《关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》，执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。

办理房抵公证个案执行过程中抵押权执行法院一般立案都会要求提供抵押房屋的房产查询单，少数的法院执行法官看到有首封认为无处置权很少主动发送商请移送函，笔者申请法院商请移送时法院认为房抵债权属于优先债权可以等首封法院执行回款直接参与分配。除优先债权法院不主动商请移送外，首封法院一般也以移送需要普通债权人同意为由或者无法保证普通债权案件能结案为由对于移送回函不积极。特别是普通债权人一旦了解存在优先债权的在通过诉讼保全或者执行首封后选择不进入执行程序或者达成调解、和解不启动执行程序导致优先债权法院商请移送函陷入无具体商请对象。

2.超标的查封

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条:“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。因此依据房抵债务人常提出超标的查封异议和复议”。

3.无益拍卖

依据最高法《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人”，上述规定俗称无益拍卖。无益拍卖对于房抵上数个抵押优先债权人而言因为顺位不同清偿顺序不同存在后顺位抵押权人不能因法院拍卖行为受益，笔者在办理房抵贷二押债权公证执行过程中法院一般计算一押债权与抵押房屋市场价打七折一拍价格比较，若一拍价不够一押债权金额，法院认为是无益拍卖，继续拍卖是浪费司法资源，因此无益拍卖在一定程度上会影响拍卖的进度。

三、法律法规修正风险

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020修正）将年利率上限由24%调整成为一年期LPR的四倍，对笔者承办房抵贷公证执行案件影响较大，债务人逾期违约后按照贷款合同约定可以向公证机构申请提前到期并按照24%上限支付罚息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020修正）出台公证机构主张按照一年期LPR的四倍计算罚息出具执行证书，笔者当时从持牌的互联网小贷的类金融属性以及监管主体与公证机构沟通认为小贷公司不适用该司法解释文件。2020年12月29日最高院公告《最高人民法院关于新民间借贷司法解释适用范围问题的批复》刚好很好解决笔者从法理基础以及法律体系完整性角度思考的逻辑。对于债权人而言《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020修正）的修正直接影响房抵贷不良处置方式以及速度。因此房抵贷公证执行同样面临法律法规修正的风险。

四、应对风险建议

基于笔者的实务经验，为减少前述总结的公证执行风险，房抵贷不良债权公证执行案件应重点关注以下五个方面：

1、了解房抵贷的资金出借方基本情况，例如监管部门的批复、跨地区展业情况、房抵贷合同版本、房抵贷产品模式（助贷模式、直营模式、代理模式等）、放款比例、贷款重组、债务逾期违约宣布提前到期等情况。

2、与办理公证机构交流了解公证流程，例如债务人身份信息核实方式、核实债务履行方式、公证书邮寄方式、执行证书邮寄等情况。

3、执行过程中应尽快督促法院查封抵押房屋取得首封，打印房查信息单了解抵押顺位，关注抵押物相同小区拍卖情况了解市场价值和一拍价格、抵押物居住状况等情况。

4、针对执行异议和执行异议之诉依据相关规定积极应对。未取得首封轮候查封主动了解首封方式以及案件阶段，依据相关规定申请优先债权法院向首封法院发送商请移送函或者向首封法院主张参与分配。

5、关注行业法律法规修正，及时跟公证机构以及执行法院沟通。

文：刘曙

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强制执行公证！不打官司也能靠法院要回欠款

打官司是一场马拉松比赛，漫长而揪心。但为了让法院对债务人进行强制执行，很多债权人都选择此方式讨债。其实，想要向法院申请执行，除了打官司还有其它“捷径”——强制执行公证。

什么是强制执行公证

我们大多是素人，对专业法律术语往往一脸黑人问号，关于强制执行公证知之甚少。《中华人民共和国民事诉讼法》规定：对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。

强制执行公证就像一张军令状，给债权人留退路，堵了债务人赖账的弯路。如有对方违背此公证，债权可以凭此向法院申请强制执行。

强制执行公证怎么做

我是谁，我在做什么？我们经常怀疑人生。而债权人现有的疑惑之一就是，这强制执行公证到底怎么做。

在借款之时，债权人和债务人可携带身份证到公证机构做强制执行公证，如有担保人，需携其前往。此外，如果借款成功之后，债务人有赖账苗头，债权人先不要着急，稳住对方，商议分期还款，商量着去做个强制执行公证。

强制执行公证书内容涵盖债权人和债务人的身份证号，住址等信息，便于一方跑路后，法院送达传票；还有应偿还的债权金额，以及违约所承担的责任。有此公证书在手，债务人逾期不还，债权人就有理有据申请强制执行。

强制执行公证的意义所在

首先省时，免去了审讯程序，一路快进到执行阶段，要知道立案、举证、开庭、判决一趟走下来，至少要半年；其次省钱，打官司成本老高了，诉讼费律师费都少不了，可有了强制执行公证书，这些钱都可免了；最后省事，债权人到法院出具强制执行公证书，受理后即可对债务财产进行强制执行。

强制执行公证就是一个强大的存在，粉碎债务人欠钱不还套路。如果你想要比这更快捷的讨债方式，可以找催催宝哦。催催宝在全国各地有2万多个催客，手机发布债权，就有专业催客为你高效服务。

追讨欠款分秒必争，但很多债权官司都败在了执行上，最后无疾而终。强制执行公证，为债权人争取有利时机，打老赖一个措手不及。

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房产抵押合同公证需要什么手续

房产抵押合同公证需要什么手续

抵押人为债务履行而抵押房屋的，抵押人与抵押权人要签订抵押合同，约定抵押担保范围、抵押标的等内容，签订抵押合同后要办理抵押登记，那么房产抵押合同公证需要哪些手续?

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一、房产抵押合同公证需要什么手续

房屋抵押合同申请公证的，需要到房屋管理部门申请公证，并且提供房产证、抵押合同等材料。

《中华人民共和国公证法》

第二十五条自然人、法人或者其他组织申请办理公证，可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。

申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证，可以适用前款规定。

第二十七条申请办理公证的当事人应当向公证机构如实说明申请公证的事项的有关情况，提供真实、合法、充分的证明材料提供的证明材料不充分的，公证机构可以要求补充。

公证机构受理公证申请后，应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果，并将告知内容记录存档。

二、抵押合同无效认定

1、债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，这种抵押合同无效

2、对国有企业业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押而未经政府主管部门批准的抵押合同无效

3、以下列财产设定抵押的抵押合同无效

(1)土地所有权

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但抵押人依法承包并经发包人同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩(四荒土地)等荒地的土地使用权以及随同厂房同时抵押的乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权不在此限

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。但学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的除外。

(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产

(5)依法被查封、扣押、监管的财产

(6)依法不得抵押的其他财产。

4、破产企业在法院受理企业破产案件前六个月至破产宣告期间，对原没有抵押的债务设定的抵押而签订的抵押合同无效

5、债务人与个别债权人恶意串通，将其大部分财产抵押给一个债权人，从而丧失履行其他债务能力的，该抵押合同无效。

通过上述分析知道，依据《公证法》的规定，对房屋抵押合同申请公证的，由于房屋是不动产，所要以在房屋所在地公证机构申请，申请时提供房产证、抵押合同等材料。