逾期未还清借款，能否用抵押物抵债？看《民法典》如何解析

来源：读特

随着经济生活的快速发展，社会上的融资需求越来越多，房产抵押借款也成为一种普遍现象。然而，借款人到期不能还款后，出借人可否以房产抵债的形式直接将房屋据为己有？近日，深圳市坪山区人民法院审结一宗民间借贷纠纷案，认定以房抵债的约定没有法律效力，出借人只能就抵押房产优先受偿。

借款800余万抵押房产，逾期未还清出借人欲占房子

2017年8月，被告黎某向原告刘某借款8428938元，双方签订《借款合同》，约定借款期限2年，被告同意将其名下位于深圳市龙岗区某花园的房产（现市价300万元）过户给原告，借款期限届满时，被告若还清所有借款，原告则将抵押房产过户给被告；被告若未还清所有贷款，原告则将抵押房产按市场评估价格定价，自动转为抵扣被告所欠原告部分借款，未抵扣完部分被告3天内必须全部清偿。

2015年9月，被告将涉案房屋过户给原告，并于2019年8月实际交付。借款到期后，被告未能偿还借款本金8428938元及利息。原告遂向坪山法院提起诉讼，请求判令被告支付原告借款本金5428938元及利息，涉案房屋归原告所有。

庭审时，法院向原告释明，原、被告在借款合同中约定的如果被告到期未清偿债务则涉案房屋归原告所有的合同条款无效。原告经法院释明后，将诉讼请求变更为要求被告立即偿还借款本金8428938元及利息，对涉案房屋折价、变卖、拍卖价款在债权范围内享有优先受偿权。

坪山法院判决"以房抵债"没有法律效力

合法的民间借贷受到法律保护。原告提供的收据、《借款合同》、房产证、《借款明细》等证据能够证明其与被告之间存在真实、有效的民间借贷法律关系。关于原告要求被告立即偿还借款本金及利息的诉讼请求，符合双方约定，法院予以支持。

根据2019年11月8日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》中，"债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持"之规定，原告要求对涉案房屋折价、变卖、拍卖价款在上述债权范围内享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，坪山法院予以支持。

法官说法：《民法典》重新解析流押条款，保护债权人利益

原告诉请的到期不能还款以房屋抵债，是法律禁止的"流押条款"。所谓流押条款，是指抵押权人和抵押人在订立合同中约定如果在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这是物权法禁止抵押双方当事人设立流抵押条款的强制性规定。

在很多情况下，债务人因经济困难所迫，会自己提供或请求第三人提供高价值的财产担保价值较小的债权。如果抵押财产未经折价或变价，预先约定抵押财产移转于抵押权人，在多数场合下对于抵押人或其他债权人不利，也违背了抵押权是一种变价受偿权的价值权属性。

即将实施的《民法典》，不再认定流押条款为无效条款，但是做了特别解释。《民法典》第四百零一条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。该条款将原来物权法中关于流押条款的禁止性规定改为了限制性规定，明确流押条款的法律后果：担保权人在债务履行期限届满前，与担保人约定债务人不履行到期债务时担保财产归债权人所有的，债权人只能依法就担保财产优先受偿。《民法典》的规定有助于厘清实践中因流押条款效力问题产生的争议，也增加了交易行为后果的确定性，有利于更加平等地保护抵押权人和抵押人、其他债权人的合法权益。

本案中，原告不能直接要求法院认定其对涉案房屋享有所有权，只能依法认定就抵押的涉案房屋享有优先受偿。该抵押房屋在经过依法评估、拍卖等清算程序后，所得款项依法优先用于偿还原告借款。

编辑许舜钿

（作者：读特记者戚金城通讯员邱艳红刘斌)

贷款知识 逾期多 征信差哪里可以做抵押

众所周知，一个人贷款有逾期，那么就很难从银行贷到款。并不是说你有资产，条件好，就可以随意去银行融到钱，很多时候随随便便一个问题都会导致，银行风控拒贷。那么说如果说一个人逾期过多，有没有银行就不看逾期呢？各大银行对逾期的要求都是怎样的呢？

很多银行都是对逾期有要求的只不过下面这些银行的要求稍微宽松一点：

融兴银行：贷款+信用卡两年内不超20个1；

建设银行：3年内无4，1年内不超6个1；

永亨银行：5年内无4，一年内无3个1；

兴业银行：贷款不超6个1，信用卡逾期可以沟通；

中国银行：无3就可以做；

华润银行：看具体情况可沟通；

大众银行：逾期条件好可沟通。

像其他银行都是要求更严：

平安银行：2年内无4，一年内无3，半年内无2，当前无1；

农业银行：2年内不超6个1，不能有2；

浦发银行：近2年不能有2，不能有6个1；

工商银行：两年内不超6个1，严重逾期不接受。

其他我就不一一介绍了，其实大部分银行超过6个1，都是贷不了款的，所以说大家要爱惜自己的征信，如果说逾期多了，有房产也贷不了款。

征信有问题，还能抵押贷款吗？是不是很麻烦？

有人征信逾期多，有人征信太花，是不是就办理不了抵押贷款！

其实不是：因为在有资产作为抵押担保的情况下，征信只要在银行的要求范围内还是可以办理抵押贷款的！

客户情况：

张先生在富士康做一名技术员，月收入大约1.5w，有套按揭的房子，月供还了4年，尾款还有40万，房贷是属于组合贷，每月商贷部分只还500多，房子评估价是139万，想用60万左右，但是由于自己想和朋友合伙做生意，还不太确定能用多少，最少使用60万，想了解一下大概能申请多少，另外自己老婆名下还有一套公寓，月供1000多。

张先生的诉求是越多越好，但是最少60万，想用长期的，三五年的时间不太考虑，感觉太折腾。

张先生的征信情况：

小贷11笔，尾款商贷6万，公积金贷34万。网贷负债大约14万，6张信用卡18万的额度基本处于刷空的状态。

客户也是在此之前找过其他人申请过贷款，结果是被拒了，所以张先生再次寻找的时候非常担心会再次被拒。

插句嘴，贷款被拒是非常常见的，因为你不知道你的哪项有问题就会被拒，找人申请也不过是提高审批通过机率，没有人敢给你保证百分之百通过，如果有人敢给你这么承诺，你就需要小心了，这后面说不定有套路。

因为张先生用得也比较多，只能选择解押重贷。所以依然是推荐的：等额本息20年，年化利率5%（月息4.16）。

因为张先生已经找过多家咨询过，出的基本上都属于同一种方案，所以对此没有什么太多的疑问。

办理的流程大致说一下：

前期就是准备资料，把张先生所需要的资料都准备齐全，送到银行进行审批，通过之后

分别预约公积金中心和房贷银行去提前还款，按照他们给的还款日期去还款，在还款的前一天办好垫资的手续拿到钱，然后等到第二天银行扣款后，拿到结清资料，之后就是去房管局解押房屋，最后就是等待放款了。

办理时间的长短一方面和我们的效率有关，一方面和申请人的配合程度也有关系，如果申请人中间一直不配合或者中间有事情不方便，那么这个办理周期只会越来越长，一般都会在此之前和申请人沟通好确定好时间，要不然也是浪费大家的时间。

虽然很多人会鼓吹专业的人办专业的事，这话是不假，但是我们普通人并不太可能花费太多的钱去办理某件事情，宁愿自己多折腾几趟也不愿多花钱还是大多数的。像贷款这种事情，能维护好自己的征信，不要逾期，不要乱点网贷，自己去办理贷款成功率也是很高的。除非你自己有些特别的要求，或者想进行多家对比。

反正还是那句话：维护好自己的征信，就是在给自己省钱。