银行出新政：纯商贷可贷到85岁

85岁你或许不能上班了，但你还可以还房贷，这就是近期新政策。

2022年10月22日，据成都当地媒体消息，中国银行成都高新支行调整了贷款政策。

里面有几条重要信息：

贷款年限放宽，男女均可贷到85岁，最长30年。

简单来说就是此前年龄50岁的，只能办理20年贷款，某种儿就会超过最大年龄贷款年限70，新政一出，不仅50岁的可以办理，55岁的都可以办理30年贷款。

不过必须是纯商贷，不能使用公积金贷款或者公积金+商贷的组合贷。

且提前还款免收违约金，无次数限制；支持提前还款后缩短贷款期限；首付5成（含）以上可以不提供流水。

这对于买房大军来说是两个信号。

一来是好房不怕晚，持观望态度的，可以有较多的时间筹备资金，不用担心年龄超过贷款年限。

二来是警惕“传宗接贷”，我国目前的平均预期寿命是78.2岁，贷款至85岁，意味着比平均寿命时间还要长，“人走了，‘贷’不走”。

成都其他几家主流银行的纯商贷中，除中行外，农业银行、中信银行年龄限制75岁，工商银行年龄限制74岁。

另有4家银行，包括成都银行、兴业银行、交通银行、光大银行年龄限制70岁。

建设银行则限制为69岁。

这种家人共贷，夫妻共贷的情况并不是第一次，之前4月份广州闹得沸沸扬扬的接力贷，仅存在一天就停止了，但透露出的信息还是被群众所接收了，还有6月份广东珠海的“一人购房全家帮”，也是靠公积金“接力贷”，性质都是一样的，还有越来越多的银行推出“接力贷”，“贷贷相传”不再是口号。

接力贷可贷至85岁的情况不久前也曾在南京出现。

最初是一份南京某大行的一手住房贷款须知材料在网上流传，信息接收主要为以下几点：

1、借款人及配偶名下无房贷记录，最低首付30%。

2、最长可贷30年，可贷至75周年，最大可以贷至85周岁，子女共还。

3、学生可以贷款，父母共还。

4、男女朋友可以共同购房贷款，甚至是前夫妻都可以共还。

据悉，离婚夫妻作为共同还款人，购买新房需要看开发商合作的银行具体政策，并不是所有的银行都可以做。

01

银行为何如此？

一方面是成都作为新一线城市，城市规模扩大快，经济增长高，吸引不少外来人员，导致新增购房人口增加。现在限购政策有所宽松，但是成都的房价近些年相对坚挺，降价空间很少，为了提高房产成交量，必须要想方设法降低购房成本，放宽购房调条件。

另一方面是成都今年的集中供地总共有四个批次，在二批次集中供地中，33家企业获地，央企、国企、平台公司就占了8成，单是华润就竞得了6宗土地，耗资约87.15亿元。

民营企业羸弱，资金承压过大，不敢轻易拿地，所以供地都被央国企拿走了，拿的还是核心地段的优质板块，房地产则是投资收益最大的项目。

成都第三批次集中供地共48宗，各区土地限价和清水房限价很明显，政策上的优化能为开发商投资拿地创造更多的利润，于是地有了，开发商有了，买家就得就位了。

（来源：楼盘网）

不过据数据统计，今年9月成都新房共成交6191套，二手住宅成交7406套，对比8月的12235套(新房)、14609套(二手房)来看，几近腰斩。

国家统计局公开数据表示：

全国商品房销售和待售

1—9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

9月末，商品房待售面积54333万平方米，同比增长8.1%。其中，住宅待售面积增长15.6%。

房地产开发企业到位资金情况

1—9月份，房地产开发企业到位资金114298亿元，同比下降24.5%。其中，国内贷款13661亿元，下降27.2%；利用外资61亿元，增长2.7%；自筹资金40568亿元，下降14.1%；定金及预收款37348亿元，下降34.1%；个人按揭贷款18397亿元，下降23.7%。

房产存量整体较大，市民买房意愿依旧不强烈，开发商资金难以回流，需要地方放款购房条件，银行放松贷款要求予以支撑。

02

该不该买房？

除了贷款年龄增加，今年来，房地产的政策调整也比较频繁。

今年以来，LPR三连降，5年期以上报价降至4.3%

最高时多地利率在6%以上。

9月30日晚间，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

其中，5年以下（含5年）首套房公积金利率调整为2.6%，5年以上首套房公积金利率调整为3.1%。

次月，成都公积金中心就发布通知并执行，公积金贷款成本也进一步降低。

现在又放宽贷款最大年限，从三个方面突破市民的心理防线，但其中利害必须要缕清。

放大到85岁，仅限于纯商贷，其他贷款模式是不受用的，尽管现在商贷利率多次下调，整体利率还是较公积金贷款高。

房贷还款年龄提高之后，一定程度上能够降低购房者每月的还款压力。

以100万元的房贷为例，假设房贷利率4.3%，采用等额本息的还款方式，用安居客的房贷计算器很快可以得出，房贷还款年限从15年延长至30年后，每月的月供压力能够减轻2778元。

不过，总利息增加了39.1万元，这对于80多岁的老人来说，是一笔不小的经济开支。

如果年龄在18-40岁之间，采用纯商贷支付5成（含）以上首付，不提供流水，一定程度上可以提高银行贷款审核通过率。

放宽的贷款年龄限制，也可以减轻前期的房贷压力，更有利于刚需和换房家庭。

有利也有弊，具体看需求。

来源：且说金融

三大楼市新政，青岛哪些买房者能够享受？最新解读来了

十一假期之前，国家相继发布了贷款利率无下限、换房退个税、公积金利率下降等政策。今天我来分析下青岛有哪些人符合条件。

01换房退个税

换房退个税，就是对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

现在国家税务总局已经对这个新政进行了解读，我归纳为以下几点：

一是，你换房的时间必须在2022年10月1日至2023年12月31日期间。这包括出售自有住房的时间，重新购买住房的时间，两个都必须在这期间，这之前卖掉自有住房的不算。

二是，你卖掉的自有住房肯定是二手房，但重新购买的住房可以是新房，也可以是二手房，购买的二手房满五唯一的也可以。

三是，你卖掉的自有住房假设是满五唯一，那么就没有交个税，这就不能退税了。因为名为“退税”，没有税谈何“退”。

四是，你卖了自有住房，也交了个税，但是没有重新购买住房，或者重新购买住房的时间不在一年内，那么也不能退税。

五是，重新购买住房总价高于原有住房时，全部退还个税；重新购买住房总价低于原有住房时，按照“重新购买住房总价/原有住房总价”的比例退税。

六是，买卖的住房必须在同一个城市。

七是，出售现住房的时间节点是个人所得税完税时间，不是签订合同、网签等时间。新购住房为二手房的，以契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购住房为新房的，以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。

八是，交易二手房时，默认的习惯是由买家交个税，而个税本身应该是卖家交的。那么，这个退税政策出来后，买家肯定不愿再交，因为卖家以后还有可能退税。而卖家则会说，我卖了房子不再买，也不能退税，可卖家到底会不会买或者隔一段时间再买，买家也不会知道。这里面就会产生一些纠纷，需要买卖双方签订合同时注明。或者，买家直接带走个税完税证明，让卖家不能退税，这也是一个办法。

02公积金利率下降

同样是在9月30日，中国人民银行宣布公积金贷款降息。

自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

原来的公积金贷款利率是3.25%（五年期以上），现在降到了3.1%。

我这里说明两点：

一是，青岛已经开始实施：

二是，以前已经使用公积金贷款的朋友，利率也会相应下降，具体时间以贷款合同为准，一般是明年1月1日起开始下调。

青岛公积金贷款额度是，双人最高80万，单人最高50万，我们以贷款30年来计算：

贷款80万的话，每月少还65元；贷款50万的话，每月少还41元，可以吃一顿饭了。

现在青岛商业贷款执行的政策是，首套最低利率4.1%，二套4.9%。公积金没降息之前的3.25%，已经快接近4.1%，很多人就会考虑是否占用公积金贷款次数。

现在公积金贷款利息降到3.1%，与商业贷款有了1%的差距，还是非常值得用的。

03贷款利率无下限

关于央行9月29日发布的商业贷款利率无下限，我在《刚刚，中国人民银行发文，房贷利率将继续下降！青岛会下降吗？》一文中已经分析过。

贷款利率无下限的条件是：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

根据国家统计局的统计，6月份，青岛新房住宅环比、同比均上涨；7月份，青岛新房住宅环比下降、同比上涨；8月份，青岛新房住宅环比、同比均上涨。

所以，青岛不符合“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降”的条件，还是会执行以前的利率。

从上面这三条新政在十一假期之前密集出台可以看出国家振奋楼市的决心，也同样看出楼市对我国的重要性。

这些新政要是不能让楼市在10月有起色的话，后面应该还会有新的大招。作为买房者，不妨先观察观察，元旦之前再出手也不晚。

本文来自微信公众号：青岛田小楼说房，专写青岛楼市分析

「济南买房必看」一文读懂济南购房公积金使用方法

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买房时用好公积金，省出一大笔钱不是梦！住房公积金如何用？怎么用？需要什么材料，今天，小编带大家一文读懂购房公积金使用的所有细节。

一、贷款条件

1、个人缴纳缴存累计6个月及以上；

2、家庭名下使用2次及以上不能使用；

3、首套房、二套房可以使用，三套房公积金限贷；

二、贷款金额及年限

1、首套房，单人最高可贷50万元，贷款年限为30年；夫妻最高可贷80万，贷款年限30年；

2、二套房，单人最高可贷30万元，贷款年限为25年；夫妻最高可贷60万，贷款年限25年；

3、三套房：限贷；

三、贷款利率

1、首套房公积金贷款利率为3.1000%；

2、二套房公积金贷款利率为3.575%；

四、贷款额度计算

1、算法一：借款人及共同还款人住房公积金账户余额×15；

2、算法二：借款人可贷额度＋共同借款人可贷额度（可贷额度=月缴存基数×12个月×货款年限×60%x连续缴存时间系数）半年≤缴存时间≤1年，系数=0.3；1年＜缴存时间≤3年，系数=0.4；3年＜缴存时间≤5年，系数=0.6；5年＜缴存时间≤7年，系数=0.8；缴存时间＞7年，系数=1；

五、贷款资料

1、本地或异地公积金缴存证明；

2、个人或夫妻双方身份证；

3、已婚需准备结婚证；

4、户口本；

5、购房首付凭证；

6、资信证明；

7、济南房产证明；

8、货款申请表(银行出具）；

9、其余资料同商业贷款资料，包括半年银行流水、征信报告、收入证明；

看完这篇文章，公积金贷款你懂了吗？

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