个人债务整合（贷款置换），为什么一定要优先考虑房产抵押贷款？

贷款债务整合，实际上就是贷款置换，用低息贷款置换高息贷款，用长期贷款置换短期贷款，以换取当前还贷压力的方式。

而银行的房产抵押贷款，通常是我们普通老百姓能够接触到利息最低时间最长的常规贷款业务，所以常常用来置换网贷、小贷以及其它利息较高短期贷款。

因抵押物不同，我们常见的有住宅抵押消费贷款、住宅抵押经营贷款、商铺抵押贷款、车辆抵押贷款、土地抵押贷款等。但因为很少有银行愿意办理车辆抵押业务，非银行贷款机构的车辆抵押贷款业务利息相对较高，以及土地等固定资产又相对稀缺，对个人而言房产抵押贷款比较常见。

同时对于广大借贷人来说，抵押贷款也是最容易操作的常规贷款，只要名下有可以抵押的房产或其它不动产，贷款资质不要太差，基本上都有申请成功的机会。

所以债务整合或贷款置换时，我们常常以房产抵押贷款进行操作。

房地产按揭抵押合同

比如六大银行的房产抵押贷款的年化利率在4%~7%之间，甚至房产抵押经营贷款最长可以申请到20年以上，而且额度是参考房产评估值的，轻松超过市面上的绝大多数个人信用贷款额度。

而一些互联金融平台的小贷的年化利率动不动就在15%~24%，而且都是1~3年的贷款期限。

相比下来用房产抵押贷款置换小贷、网贷等高息短期贷款就水到渠成了。

总结一下，贷款置换（债务整合）的好处有：

降低短期还贷压力；短期内降低利息支出；贷款额度高，方便更好地利用贷款资金；方便借贷人养护征信，为未来再融资贷款打基础；

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远离网贷：警惕催收新套路，一次性还本金，你必须先得到这个保障

网贷平台减免我所有利息，让我一次性还本金！可是我没钱怎么办？好机会不想放弃！”这是最近一位老哥私信我说的话。我只回了一句：“你一期都还不起，怎么一次性还本金？”其实这也是很多老哥们的焦虑所在，实际上，你根本不必要这么焦虑，因为没有用。

一、分期都还不起，你想什么1天内还完本金？

这是一个让人无奈却又真实存在的悲惨情况。很多借款人逾期，连每个月的分期都还不起，怎么可能一天内凑够本金一次性还清？这是不现实的，所以说也不要觉得这是个机会，因为咱们没有任何准备。最好的办法就是直接和网贷平台说清楚，不要让他们觉得你是个真的老赖，给只还本金的机会都还不清。也不要觉得这个机会错失了很可惜，就满口答应，因为你很难做到，做不到的话，你说不定会面临更加频繁的暴力催收。

二、警惕催收新套路，能还清本金的需要协商更改还款金额。

为什么这么说？因为我经历过催收的这种套路，当初我有一个小贷逾期，催收让我一次性还清，我还了，因为对方承诺免除所有利息和滞纳金，而且当时我手上还有一点钱。但是还完之后我惊讶地发现，借款软件上竟然还有一期还款未还，名目是借款滞纳金。当时我就懵了去给催收打电话，结果人家直接矢口否认当初承诺的一次性减免利息。

当初这个亏我吃了，但是在这里我要告诉各位老哥，网贷平台的后台数据，你是看不到且改不了的，但是网贷平台可以，所以催收说给你减免利息不一定是真的，他可能只是让你快点还钱进去。所以遇到这种情况，电话要录音，且需要让催收给你更改借款软件上的还款金额，不要傻乎乎的一期期还款。

三、焦虑对上岸无益，要放平心态。

欠款逾期，既成事实无法改变，借款人就要放平心态，努力地去想怎么赚钱，而不是心里一直想着这个事，甚至是重新从别的平台借款还这个。要想上岸，最忌讳心态不平和，如果承受不住压力，你的上岸之路将会特别艰难，甚至会在半路直接“淹死”。要有平和的心态，否则你只会被催收牵着鼻子走。甚至我还见过这种情况，为了能够减缓这个月的压力，一着急答应了催收将自己的欠款重新进行整合，结果整合后逾期金额和利息都变成了本金，最后还完多还了一万多块。

所以说，遇到这种还本金的机会不要急，有钱就还，还的时候多长个心眼，没钱也不要焦虑，努力赚钱就好了。祝愿各位早日上岸。

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“转贷置换”能省几十万利息+少还10年，99%的人竟然不知道

5月20日，央行突然宣布：5年期LPR下调至4.45%，引发热议！刚需住房成了“市场宠儿”，而早些购买的“刚需住房”却像没人要的孩子：固定了的利差，永远翻不了身！

很不幸，小财跟大多数人一样，深陷在房贷利率上浮15%的蹂躏之下，疫情影响下，压得喘不过气来.....很多人开始瞄向了“转贷置换”，以寻求降低月供，节省利息，缩短还款时长...

一

房贷利率突降，众人欢呼背后的：“不公平”

→5月15日，央行、银保监会联合发文：首套房贷利率下限减少20个基点。

→5月20日，央行出台最新LPR报价：5年期贷款市场报价利率（LPR）为4.45%；1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.7%。

仅仅5天时间，央行连续两轮对刚需住房的低利率刺激，房贷利率打折20基点+LPR降低15BP=刚需住房用户房贷利率最低下行空间可调整为4.25%，利率降幅之快、利率降幅之大，即便放在房贷出台后的历史长河中，也是名列前茅了。

而相比较于此前上浮10~20%，房贷利率一路窜升至6.37%的人而言，同处于疫情口罩之下，这差距的2.12%，对于同样百万房贷30年等额本息的人来说，总利息的差距直接被拉大47.3万...

现在手握首套房名额的刚需住房成了“市场宠儿”，而之前买过房的却“不受待见”，往后无论LPR怎么浮动，这中间的巨大利差，是你永远翻不过去的槛。

过去主流房贷利率5.88-6.37%，即使2019年后执行LPR，很多人都选择了这种方式，但是LPR的下调，很多人并不能及时得到调整，要等几个月或一年：如果你选择的是每年1月1调整，这还要多等大半年；如果是对年对月，就看你之前的房贷月份了。

这背后的无奈，也只有房贷当事人才能真的体会了，尤其疫情严重的城区！

带你分析——

二

疫情下，“转贷置换”的呼声越来越高

声明：本文讲解的“转贷”，并不是向银行申请低息贷款，再将这笔贷款以民间借贷的方式，高息转借给他人，以谋取利息差，这种是有法律风险的，请不要碰。

前方高能，请认真往下看：

1.什么是“转贷置换”？

“转贷置换”是指将原来有按揭的房子通过垫资结清、尾款解押再重新抵押给银行。这类贷款年限一般可以做3-20年，不同银行的要求不同，年化利率3.7-5.9%浮动，还款方式有先息后本，随借随还，等额本息等选择。

我们来算一笔账，如果按照同样贷款100万，等额本息30年来计算：

6.37%利率月供为：6235元↑

5.88%利率月供为：5918元

4.25%利率月供为：4919元↓

一个月相比下来要节省1316元。

这是什么概念？一年下来，你无缘无故就要多支出约15792元，30年就要多支出47.3万之多。这对任何一个家庭来说，都不是一笔小钱。它足以支撑一个正常家庭水、电、暖气、物业费以及部分其他部分开销，也足以改善一家人的生活水平。

2.“转贷置换”有什么好处？

1）能节省利息，减少不必要的开支

通过“转贷置换”，申请新的低息抵押贷款替换原来高息的房贷，以降低自己欠款所需要支付的利息。如下表所示：同样贷100万，你的月供能省一千多，总利息能省28万多，节省力度很大。

2）能降低月供，减轻当前的压力

我们的房屋按揭贷款一般是等额本息、等额本金这两种还款方式，而抵押贷可以选择先息后本、等额本息等多种随借随还的还款方式。

因此我们也可以通过“转换”还款方式，来降低月供的还款压力，比如原来的等额本息转为先息后本，如下表所示：同样贷100万，你的月供每月减少3800多，压力直接减半，Ni！

3）能释放多余额度，有流动资金

核心地段的房子是稳妥的投资方式之一，价格也几乎呈现上涨或稳涨的状态，我们可以通过“转贷置换”的方式，把房产的增值部分贷出来，这样手里就有了一笔超低息备用资金。

比如：6年前购买的房子，原价值100万，现如今市值180万，这样可将增值的80万资金通过“转贷置换”的方式释放出来，这种方式，对于企业老板来说是一个很不错的融资选择。

4）能负债整合，优化个人征信

如果你名下有多笔不同性质的负债，如房贷、车贷、信用卡、小额消费贷、网贷等等，我们可以通过“转贷置换”转化成一笔低利息的抵押贷款：

①之前的多笔还款状态：房贷+车贷+信用卡+网贷等状态，

②通过债务重组转贷后：只需支付一笔贷款的月供，还款清晰。

这样更有利于规划自己的贷款，清除“多头借贷”、“高息网贷”等影响个人征信的负债，从而达到优化个人征信的作用！

这就是债务整合，优化负债的魅力，真真切切地减轻我们每个月的还款压力！

3.“转贷置换”的风险点

1）营业执照

“转贷置换”一般是经营贷，那么就需要有营业执照。不同银行对于营业执照的注册时间、是否实际经营、经营流水等要求各不相同。如果只是单纯为了转贷置换，而去注册营业执照的客户，需要谨慎，注册/注销/代账/年审，也都有成本。

2）资金成本

“转贷置换”过程中需要结清上家银行的尾款才能办理，结清尾款的资金可以是自有资金，也可以是过桥资金，这都是需要考虑的资金成本，一般在万8-千3左右具体看当地市场。

3）到期还款压力大

经营性抵押贷款存在到期归本的问题，每个银行产品不同，有每年到期归本的，也有三年到期归本地和五年到期归本的！

如果资金回笼不及时，可能就需要垫资归本的情况，垫资就是成本，而且还有可能归本之后，复核不通过的情况！但是有些银行可以计划性归本和流水性归本！这个就要看你当前的资质，能够做到哪个银行产品了！

4）抽贷风险

如果把款项用到购置房产上或者其他违规资金的用途上，被监管查出后，有可能被银行抽贷。

如果你的营业执照被注销，或者征信出现异常，也有可能被银行抽贷。

5）续贷风险

抵押相比按揭一般期限会短些，三年、五年、十年，万一到期银行不给续贷，你将面临巨额还款压力，要提前知晓。

6）流程相对繁琐

因为按揭转贷涉及到结清按揭和办理抵押贷款两大环节。一般要审核材料、面谈、下户、核访公司、公证、抵押等等流程，审批放款时间一般比较长，大概要20-30天左右；如果客户配合，审批会缩短。

温馨提醒：

1、如果你的房子是最近两年买的，需求只是置换低利率，本身不缺资金的，不建议置换，抵押利率虽然但是周期最长20年，房贷可以30年，小财还是推荐保持拥有房贷比较稳妥。

2、如果你的原按揭贷款中有公积金贷，就没必要将公积金贷转换出来，公积金贷款已经很低了。

3、如果你有房贷，尾款剩余较多。此时还有其他贷款20~30万，还款压力大，想减轻还款压力的，也建议直接做二押，一般二押也有授信10年先息后本的产品。这种压力相对也比较小！置换一押成本也不低，别被打“低利率牌子”的人所影响！

最后

关于是否“转贷置换”问题，你需要考虑到的是：你是想减轻还款压力，还是想周转资金？但无论哪种方式一定要以自身实际情况出发，清楚做这件事的目的，能否达到自己的期望值，更要清楚这中间的综合资金成本。

疫情当头，赚钱不易，但如果预测在“转贷置换”后，利率和资金空间都没有太大变化，还是不建议你转贷置换。

仁者见仁，智者见智，如果你对于“转贷置换”有疑问，或有需要补充完善的知识点，欢迎在文末留言、讨论！

END

银行贷款唐洪

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