Excel太强大了，居然还能计算房贷月供和利息

大家好！今天和大家分享可以用于计算房贷月供、利息的Ex函数。

这些函数分别为：

PMT：计算等额本息还款下月供；

CUMIPMT：计算等额本息还款下支付的总利息；

IPMT：计算等额本息还款下某期支付的利息；

ISPMT：计算等额本金还款方式下某期支付的利息。

在介绍函数之前，我们先来认识这些函数都会使用到的三个参数：

1、：利率；

2、v：v，现值。即贷款总额。

3、：还款期数。例如贷款30年，按月还款，则为30*12=360期。

接下来分别介绍等额本息还款、等额本金还款方式下的月供、利息的计算。

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等额本息

如下图所示，贷款100万，期限30年，利率5.48%。等额本息还款方式下，分别计算月供、支付的总利息、每月支付的本金和利息。

1、计算月供

计算月供使用PMT函数，语法为

PMT(,,v,[fv],[])

指贷款利率、指贷款总期数、v指贷款总额。

在B5单元格输入公式：=PMT(B4/12,B3*12,B2)

由于是按月还款，因此公式中的利率为“年利率/12”，将年利率转换为月利率；贷款30年，贷款总期数为“30*12=360期”。

每月还款属于资金流出，因此计算出的月供为负值。可以在公式前添加负号，将其转为正数。

2、计算总支付利息

计算支付的总利息使用CUMIPMT函数，语法为

CUMIPMT(,,v,_i,_i,)

在B6单元格输入公式：

=-CUMIPMT(B4/12,B3*12,B2,1,B3*12,0)

前三个参数、、v与PMT函数参数含义相同。参数_i、_i分别指计算累计利息的开始期数、结束期数。计算30年贷款支付的总利息时，_i为1，_i为360。最后一个参数可以为0或1，用于确定期末支付或期初支付。

3、计算每月支付的利息

想要计算每月还款中，支付的利息有多少，可以使用IPMT函数。语法为IPMT(,,,v,[fv],[])

参数指计算第几期支付的利息。

在F2单元格输入公式：

=-IPMT($B$4/12,D2,$B$3*12,$B$2)

从F2单元格计算结果可知，第1个月月供5665元，其中支付利息4567元。

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等额本金

在等额本金还款方式下，每月支付的本金是固定的，比如贷款100万，期限30年，那么每月支付的本金为1000000/(30*12)=2778元。每月支付的利息不是固定的，随着支付的本金越来越多，利息逐渐减少。

等额本金还款方式下，可以使用ISPMT函数计算每期支付的利息，语法为ISPMT(,,,v)

如下图所示，在E2单元格输入公式：

=-ISPMT($B$4/12,D2-1,$B$3*12,$B$2)

由E2单元格计算结果可知，第1个月支付利息4566.67元，再加上支付的本金2777.78元，那么第1个月月供为7344元。

计算支付的总利息，可以在B5单元格输入公式：=SUM(E2:E361)

从B5单元格公式结果可知，等额本金还款方式下支付的总利息为82万元。

从上述计算结果可知，贷款100万，期限30年，年利率5.48%时，等额本息还款方式下，月供5665元，总利息104万。

等额本金还款方式下，总利息82万；第1个月月供7344元，月供逐渐减少，在第12年，开始低于等额本息还款月供。

降了！事关房贷！算算你能省多少→

中国人民银行公布

2022年8月22日

贷款市场报价利率（LPR）

8月22日，中国人民银行官网公布的1年期贷款市场报价利率(LPR)为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。其中，1年期LPR较上月下降5个基点，与房贷密切相关的5年期以上LPR则下调15个基点，力度超出市场预期。

央行为何非对称降息？房贷月供又能减少多少？

LPR为何“双降”？

“前期下调政策利率(公开市场逆回购利率和中期借贷便利利率)，主要是针对7月相对偏弱的经济数据、金融数据，进一步释放稳信用、稳经济的政策意图，传导至LPR下行，通过降低贷款利息，降低融资成本，从资金供给端稳经济的意图较为明显。”中泰证券研究所首席分析师杨畅指出。

央行数据显示，7月份，社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少增3191亿元；人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。在不少分析人士看来，这反映出有效需求仍未完全恢复。

8月18日召开的国务院常务会议指出，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

“降低企业融资成本和个人消费信贷成本有助于提升企业投资需求和增强居民消费意愿，进而扩大社会有效需求。”招联金融首席研究员董希淼称。

降幅为何是非对称？

尽管本轮LPR报价“双降”符合预期，但是5年期以上LPR的下行幅度有些“出人意料”，引发不少关注。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，预期最多降10个基点，但现在降了15个基点，说明央行在降低中长期的资金成本方面的力度较大。

杨畅提到，本轮5年期以上LPR的下调幅度超过了公开市场逆回购利率和中期借贷便利利率。由于5年期以上LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调幅度更大，也进一步明确房地产市场是当前政策聚焦重点，释放了推动房地产市场回升的政策意图。

针对1年期LPR降幅只有5个基点，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读称，主要原因是融资环境很宽松，银行同业拆借、企业票据融资利率已降到1%以下，创历史新低，不需要再次下降了。

民生银行首席经济学家温彬也表示，若继续引导1年期LPR大幅下调，容易加剧企业的套利行为，偏离政策初衷。

江西日报记者徐铮摄

房贷又能少还了

“降息对银行房贷具有重要的积极影响。随着LPR降息和银行贷款下限的下调，房贷成本正不断下降。5年期以上LPR下降15个基点，后续各地房贷利率下调的空间继续增大，将促进买房和月供成本进一步降低。”严跃进分析。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰提到，首套房贷利率下限将调整为4.1%，二套房贷利率下限降为4.9%，后期银行对于首套、二套房贷的降息空间再扩大。

如，以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少约88元，累积30年月供将减少约3万元。

不过，李宇嘉也指出，要想稳住地产消费，还要在居民收入端下功夫，进而提升大家的购房积极性。

综合：中国人民银行微信公众号、人民网、央广网、中国新闻网

来源：大江网

西安房贷利率最低4.1%，高利率站岗提前还贷能省多少钱？

近日，贷款市场报价利率（LPR）迎来了历史上最大幅度的下降，房贷利率创10年内新低。

8月20日LPR发布后，房博士摸底西安首套房贷利率，最低至4.1%（中行）。

对于正在买房路上的购房者来说是个很好的机会，利率下降以为这月供随之减少，而已经买房的人更关心的是自己的房贷利率还会不会降，或者提前还贷是否划算？

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西安首套利率最低4.1%

月供5000以内还有哪些楼盘？

随着8月22日中国人民银行公布最新一期LPR利率，五年期LPR第三次下调后，西安房贷利率进一步下调。

据最新摸底的西安各家银行的房贷利率情况来看：西安首套房的房贷利率普遍下“4.3”，多数在4.2%左右，最低为4.1%；二套房的房贷利率普遍在5%左右。

相较于7月初摸底的情况来看（首套房贷利率4.45%左右，二套房贷利率5.15%左右），首套房和二套房的利率均有比较明显的下调，特别是首套房贷款利率的基点BP，已经开始负增长。

对于正在买房路上的人来说，史上最低房贷利率+史上最疯狂政策轰炸，降首付、放开限购、降利率！极大利好购房者，买房成本骤降！

很多首次置业者都会将关注点放在首付上，事实上，月供能力才是关键。毕竟每个月不管你见或者不见，它都在那里准时扣你的款。

房博士整理了西安50+低门槛项目，一起来看下哪些项目符合你的上车“标准”？

上河雲璟均价13922.96元/㎡，按照4.2%利率，首付30%计算入手98㎡户型，月供大约4646元/㎡；华安紫竹苑入手102㎡的房源，30%首付计算，月供大约需3863元/㎡；中铁琉森水岸88㎡房源，首付约38万，月供约4254……目前西安楼市这样的项目约有超50个

在LPR下降后，存量商业性个人住房贷款客户的利率并不会马上下调。“对于已经办理住房贷款的客户来说，房贷利率将在购房人与商业银行合同约定的利率重定价日之后进行调整。”也就是说，如果客户的房贷利率调整日为每年的9月25日，则实际利率调整将以当年9月20日公布的5年期以上LPR为准。

对于已经买了房也放款了的人今年是不能享受这个利好了。当然，选择固定利率的人群同样无法享受。

所以很多高利率站岗的部分人群，尤其是当下没有更好投资理财渠道的购房者，都在考虑提前还贷。

“钱握在手里不能增值，房贷利息又高，所以还不如提前还贷，自己把房贷利息压下来。”，是大部分考虑提前还贷购房者的心声。

那么房贷到底要不要提前还？提前还贷需要满足哪些条件？

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房贷到底要不要提前还？提前还贷要满足什么条件？

随着LPR的多次下降，越来越多的购房者加入了提前还贷的行列，甚至出现了罕见的“提前还贷潮”。

归咎其中的原因，主要还是因为信贷环境的动荡，动摇到了买房人长期贷款的决心。

在当前的利率水平下，提前还款到底划算吗？一定要结合自身财务状况合理评估，并且衡量提前还贷是否安全划算。

1、提前还贷实力，如果手上资金现金比较多，对未来的投资收益率预期又比较低，这种情况下，提前归还按揭贷款也是无可厚非的

2、是否影响生活质量和幸福感，收入稳定，这笔资金的清出不会影响到你的生活

3、家庭日常储备金是否够用，对于很多家庭，尤其是有娃、又有老人、工作压力大的人，手上还是要有一笔存储才安心。

4，现在所还贷款对于未来购买力的贬值程度，要考虑期限、未来再融资的风险，以及整个家庭的财务安排

5，是否影响其他可拓展的投资机会，手上的闲置资金没有办法寻找到更好的理财方式

如果满足以上条件并考量清楚，提前还清房贷也未尝不可。

房贷分等额本金、等额本息两种，提前还贷根据还贷时间和还贷的方式，也会有几种不同的还贷方式。

我们以贷款总额100万，贷款年限30年为例（具体到个人，大家可以使用“365淘房”小程序内的房贷计算器来计算），如果按利率5.85%计算，选择等额本息的方式，需要支付利息总额约112.38万，月供为5899.41元；

选择等额本金的方式，需要支付利息总额约87.99万，月供从首期的7652.78元开始，每月递减约13.54元，到最后一期还款额为2791.32元。

等额本息还款压力稳定，便于家庭资金规划，但是利息总额高；等额本金利息总额低，但是月供水平时刻变化，前期还款压力较大。

若要提前还款，最为省钱的方法，自然是一次性还清，后续也不会有新的利息成本产生，但是这种还款方式产生的经济压力也是最大的，因此更多人会选择适量部分提前还款，用以减轻后续的月供水平。

部分提前还款有两种方式，一种是选择月供水平不变，缩短还款年限；一种是选择还款年限不变，降低月供水平。

两者节省利息的水平有所区别，比如上面的贷款信息，等额本息的方式，在还款10年后，选择一次性还款50万，第一种方式可节省利息约36.20万，第二种方式可节省约29.13万元。

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提前多久还贷才合适？

提前还款有违约金吗？

不管出于何种目的，如果决定了要提前还贷，肯定是越早越好。

银行的利息计算方法是尚未归还的本金*利率，即无论是等额本息还是等额本金，还款的前期大部分支出其实都是利息，对于已经还了较长年限，再选择提前还款，更多还的已经是本金，在降利率方面并没有太大空间。反之，前期归还的本金越多，后期的利息则越低。

一般而言，大部分人会选择部分提前还款，部分提前还款有两种方式，一种是部分提前还，剩余贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；另一种则是剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。

两种方式，一种可减少月供压力，另一种则是减少总利息，可综合考虑资金情况选择。

除此之外，在还款时间上，如果你是等额本息的还款方式，利息的大头主要包含在前中期，所以如果是后期提前还款的话，节约的利息不多，不划算。

100万贷款，利息总额约112.38万，贷款5年后一次性结清，节约利息约83.65万；贷款10年后，节约利息约57.43万；贷款15年后，节约利息约34.57万。

等额本金因为还款金额是递减的，同样利息大头也是在前期，这个节点大概在你还款1/3时，利息就已经还掉过半了；100万贷款，利息总额约87.99万，贷款5年后一次性还清，节约利息约60.73万；贷款10年后，约38.51万；贷款15年后，节约利息约21.33万。

如果要提前还款，还要考虑一点，是否需要向银行缴纳违约金。

实际情况是，不少银行在签订贷款合同时，都会规定提前还款的期限，你在约定的时间前提前还款，就需要支付违约金。

因此如果考虑提前还款，那么一定要先详细了解违约金情况，并综合利弊来考虑是否要在约定期限前提前还款。

那么，您会考虑提前还款吗？