抵押贷款是选择三年先息后本还是二十年等额本息？

在做贷款（特别是刚过户）的时候，很多人觉得三年先息后本的时间太短，青睐二十年等额本息的产品。

今天把这两个产品做个对比，看一下三年先息后本的产品是否真的成本高、安全性低。

一般看来，二十年等额本息的产品优势如下：

没有三年后过桥银行不放贷的风险；

不会产生过桥费用。

那么事实真的如此吗？

所有人都忽视了一点，或者说，为你操作这个产品的人，故意隐藏了这一点：二十年等额本息的产品，其实只有五年期，什么意思呢？第六十个月的时候，这个贷款就到期了或者需要过桥，是“五年期按照二十年还款”。

“截止目前深圳没有银行承诺有二十年等额本息的抵押贷产品”！

有人会说，也可以，好歹我用了五年，还是划算，那么，从资金利用率角度把两个产品做个对比（按500万贷款、月息4厘7测算）：

可以得出，第一年年底三年先期后本的产品，利用到的资金是500万，二十年等额本息的产品，利用到的资金是486万，后面做出相应递减，第六十个月的时候，二十年的产品本金只剩422万了，过程当中，每个月的月供，也是要比三年的产品多不少的。

我对房产投资的理解，是杠杆和选筹的结合，二者缺一不可，从这个角度，完全没必要在贷款期限没有到的时候去还掉一部分本金。

总结：做一笔贷款，三年先息后本的产品足够了，在到期之前，完全可以重新申请，选择额度、利率、年限都最优的产品，选择20年等额还款，最大受益者是害怕风险的银行。

来源:渔村T

房贷也能“先息后本”，前三年只还利息，值不值？

“安居乐业”自古以来就是人们对美好生活的期盼。近来，一款以“安居”命名的房贷业务在浙江温州官宣，首套房灵活调整按揭还款方式，借款人前三年可选择只还利息。

“先甜后苦”的安居贷，能让人安心吗？

资料图：浙江温州风光。苏巧将摄

温州出新招，系统还在上架中

日前，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安居贷”的住房消费金融服务产品。

据介绍，此次发布的华夏“安居贷”面向贷款期限在10年(含)以上的首套住房按揭客户，对“等额本金、等额本息”两种传统个人购房按揭贷款还款方式进行创新，核心是推出“灵活还、自由还”。

申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，灵活还款方式最长可达3年，第4年开始分期还本付息，以减轻购房前期还贷压力，满足刚需购房需求。

17日，中新财经记者致电华夏银行温州某支行，客户经理介绍称，安居贷主要针对优质楼盘的购房客户，申请须符合公众号文章中提及的准入条件，以及仅限于该行新办理的按揭业务。

该客户经理同时表示，此项业务也是银行的首次尝试，为满足购房者的合理住房需求。目前系统还在上架当中，暂时还只能办理之前已有的还款方式。

资料图：温州南站。张福昆摄

促进市场，减轻压力

“从购房者的按揭贷款偿还规律看，前3年压力是最大的。安居贷实际上为购房者提供了3年缓冲期，会鼓励购房者爱贷敢贷，同时也减少了购房3年内房贷违约的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

温州市统计局数据显示，2021年末，温州常住人口为957万人，地区生产总值7585亿元。温州也长期以来被认为是经济强省浙江的第三大城市，仅次于杭州和宁波的存在。

但就是这样一个不缺人也不缺钱的城市，近来也没少因为楼市发愁。国家统计局16日公布的2022年5月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，温州新房、二手房价格继续下跌，新房价格环比下跌0.5%，二手房价格环比下跌0.6%。

除了安居贷的推出，不久前，温州刚刚出台了降首付、增加公积金贷款额度等支持群众刚性住房需求的一揽子政策。

公积金政策调整后，温州市区单人缴存的最高贷款额度可达65万元，夫妻双人缴存的最高贷款额度可达100万元。同时，个人首套房商贷首付降至20%，第二套房商贷则为30%。

上述华夏银行客户经理对中新财经表示，当前银行首套房首付已降至20%。至于首套房最低房贷利率是否能达到4.25%，他表示，还要根据不同楼盘、不同客户的情况具体分析：“最近楼房的政策也是实时变化，更新速度特别快，我们也要结合最新的优惠措施。”

资料图：航拍某房地产项目。骆云飞摄

如何利好？有无风险？

“同样都是先息后本，这让我一下子想到经营贷了。一般的经营贷年限只有3到5年，安居贷则能直接按揭几十年，会不会也存在贷款买房几年后就把房子出售的炒房风险呢？”对于安居贷，有网友提出了这样的疑问。

“从现有材料来看，安居贷还是购房按揭贷款的一种，只是调整了按揭还款方式；经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对中新财经记者表示，经营贷是给中小企业经营的惠民举措，利息往往少于房贷利息，但是不允许流入楼市的。

但仍然需要买房人注意的是，安居贷是一种“先甜后苦”的按揭方式，购房者整体的还款负担并未因此减少。

“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

“本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理对中新财经解释称。

但诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也提到，“安居贷”可能更加倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员前期还款压力。因为该群体前期工作不稳定或薪资水平较低，随后阅历逐渐丰富，工作和收入愈加提升。

资料图：一处在建房地产楼盘。中新社记者张斌摄

新的贷款模式，靠谱吗？

近来，随着各地房地产相关政策陆续放宽，不止安居贷，不少曾经的贷款模式也“重返江湖”，引发了不少争议。

4月，广州传出有银行再次启动“接力贷”的消息，但很快在一天内“夭折”。最近，“循环贷”、“存抵贷”等五花八门的贷款产品名目也有了重现市场的风声。

消费者如何判断这些贷款模式的风险？王玉臣建议，首先一定要注意采用的贷款方式究竟是否属于房贷系列的，消费贷、经营贷等等其实都是不允许用来购房的。一旦被查出往往可能会被解除贷款合同，要求提前还款，而且征信也会受到影响。

“天上不会掉馅饼，一些贷款名目上看起来是减轻还贷压力，或者延迟周期，但是名目越多，流程越长，越容易有风险。很多的宣传可能只是理想化的宣传，千万不要轻易相信，要自己去正规银行算笔细账。”王玉臣说，务必充分评估自己的资金能力，尤其是在疫情时期，对自己的资金能力要相应保守评估，避免将来出现问题。

“只有房子直接降价，或者银行直接降房贷利率，才是真正降低购房成本，其他只是模式的改变而已，购房者都需要慎重。”上述银行个贷经理也提到。

你愿意尝试类似还房贷的方式吗？

经营贷的6大优势与8大弊端分析、都是干货收藏起来吧

转经营贷的6大优势与8大弊端分析、都是干货收藏起来吧

先说优势：

1）：政策加持容不得你反驳

经营D确实利率低，之前按揭年化5%点多多按揭D款转经营D确实能省近一半多利息。现在全国抵押经营D利率最低可以做到年化3.55%，如果你按揭D款是6%点多基本都能省一半。

2）：套利，套利多方式无非两种

1.房产交易套利

2.抵押升值空间

不用卖房就可以合法的拥有一笔资金，这是地球人都知道的地产金融属性的魅力。

3）：以时间换空间

资金用途，金融的本质是以时间换空间，利用金融杠杆撬动一个理想的梦境。

假设我有一个机会投资100万本金，每月能支撑每月银行利息3000元之后还有多于营收，那我会毫不犹豫去做经营D。当然投资有风险，理性投资。

4）：清清楚楚，明明白白精打细算

降低还款压力，以100万本金计算，按揭住房D款5.5%，每月月供5678元。如果转经营D3.55%（先息后本的还款方式），每月还款2950元。这个时候你们就要说了，经营D每月只还利息。住房按揭贷款每月还的本金也才1000元。2950元+1000元本金=3950元利息。优劣对比明显。

如果你对先息后本的还款方式不满意，也可以置换同按揭D款同样还款方式。年限30年。

5）：一生二二生三，三生万物九九归一

如果你名下信D，车D，网D，小额D款，信用卡，私人借D每月还款压力大，还款经常忘记导致逾期，或者每月还款频繁套现，等。可以实现多笔归一，以经营D方式让每月还款只有一笔，不用在为每月错过还款时间，以及套现，忘记还款等事情彻底消除。每月只还一笔经营D款，静音D款的利息比所有贷款利率都要低，是一个非常不错的建议和选择.诗和远方属于你。

6）：装满钱的钱包

举例：D款100万，用一个月产生2950元利息。第二个月你资金回笼，有还进去自己的账户里面。那么第二个月就不产生利息。相当于你的钱包里面始终有钱，用的时候就花，不用的时候不产生任何费用。何乐不为。

劣势分析：

1）如果你的房产按揭有公积金贷款，这类就转D就会享受不到公积金的低利率。但是也可以冲抵。相差不是很大。

2）经营D，顾名思义是需要有企业在经营的，必须有个营业执照，如果没有得需要提前规划或者找能办的人帮忙处理。

3）经营D，会注重贷后用途，需要明确的资金用途合同，如果没有可能会涉及到贷后，要求提前还款。

4）繁琐的申请流程，贷前，贷中，贷后步步都是审核，一不小心就被拒了。很正常。建议在专业人士的指导下进行。

5）贷款期限，先息后本的还款方式基本是在3-5-10年的一个授信，授信期间要避免逾期，如果发生重大逾期可能会导致续贷不顺利。

6）D款期间就算企业经营不慎也不要注销营业执照。没有营业执照也就没有经营D。

7）到期之后还款本金的压力。一笔100万的D款到期之后还100万本金，如果资金没有回笼对普通人说可能是一个噩梦。当然市面上也有过桥公司，需要花费一些费用

8）费用，如果自己去银行办理，基本上办理的成功率在30%，除非你的情况相当良好。

1、基本市面上的转D都是D款中介办理的。他们可能会收取相对的服务费，这里就需要花一笔费用

2、资料费也需呀几千块钱包含你能想象到的所有资料

3、如果你的房子还在按揭当中，自己能凑齐结清贷款最好，凑不齐也是需要过桥公司帮忙也会涉及到一笔费用

什么的人建议转贷？

目前我见过的一些按揭贷款转抵押经营贷或者抵押消费贷客户满足以下一个或多个条件：

按揭贷款余额占房价占比过低，比如房值500万按揭余额100万；

客户有购房需求，但是二套房首付不够；

客户有资金需求，想投资或者经营用但是资金不够；

想降低按揭成本，比如之前做按揭时候基准上浮20%多，而且贷款金额也比较到一般都超过300万的，由于贷款金额比较大，还是值得折腾一下。

我只吃米饭不吃菜，吃米饭顶包，菜不顶饱。现实嘛？

守门员从来没进过球，难道就说他是废物吗？不是他不让对方进球也赢不了。

所以每一项金融杠杆都不是十全十美，都有风险。咱们只能荤素搭配吃饭，不让对方进球的守门员也是有用的。

各取所需，才是最完美的。

我是金融型男，你身边懂金融的朋友

打字不易，如果这点知识对你有用点个赞吧。