按揭的房子可以抵押贷款吗？

特约作者律师白能平

先说，怎么是叫按揭买房：

你和开发商（一般是某某房地产公司）签订一份商品房买卖合同，合同中约定你用100万元买开发商的房子。你给开发商支付了第一笔购房款40万元（常叫首付40万元），剩下的60万你选择了向银行贷款。这时，你需要再和银行签订一份贷款合同，你向银行贷款（借款）60万元，签不到你手而由银行直接向开发商支付60万元，这时你已经支付了全部购房款100万元，接下来你每月向银行还款（等额本金或者等额本息），可以提前还款，也可以按贷款期限还几十年。补充一点，一般银行会要求提供担保，开发商为了卖房子自己给银行提供保证担保（人保），大多是保证金账户要放一定数额的保证金，你为了贷款用买下的房子给银行提供了抵押担保（物保）。银行是双保险，你不按时还款了，银行可以让开发商还，也可以拍卖你的房子。

再说，那是你的房子吗？

还是上面的例子，你给了开发商100万（首付+贷款），开发商也给你交付了房子，你也住进去了，按里说这应该是你的房子了，还有什么问题吗？有问题。什么问题呢？通俗地讲，买房子和买白菜不一样，买白菜，给了人家钱拿上了白菜，白菜就是你的了，而买房子，给人开发商钱，开发商也给你交付了房子，你也装修入住了，但是房子未必就是你的，为什么呢？因为你可能没有拿上房产证，房子是不动产，登记在谁名下才是谁的，有了房产证，登记在你名下了，房子才是你的，没有房产证，没有登记在你名下，房子还不是你的了。补充一点，即使你有了房产证，法律意义上是你的房子了，但是你的房子因为有抵押（专业一点叫他项登记），所以有一些权利瑕疵的，不是想干啥就可以干啥，比如抵押贷款。

最后，到底能不能抵押贷款呢？

答案，理论上是可以的。还是上面的例子，你开始向银行贷了60万元，假设你后来还了10万元，这时你还有50万元贷款，显然，你的房子价值是100万元（忽略市场增减部分），而你的贷款是50万元了，很明显有个50万元在那儿多余了，银行单单是物保就是有保障的，这还不说开发商提供有人保了。那为什么50万元不能流通呢？我们经常为了彻底想明白一个问题，不妨把问题极端化，比如房子价值一个亿，银行贷款100万，那就因为一个100万的贷款，就影响9900万价值的房产不能市场流通吗？显然这也是不符合鼓励市场交易和促进价值流通的。

理是这么个理儿，实操层面或者说技术层面可以提供下面几个注意点：

注意一：核查房产证。强调一下，债务人拿上了房产证在法律层面才可以说对房产享有了所有权，这种情况下才具备了处分房产的权利，比如设定抵押权，否则，就是没有任何权利的处分，当然也没有权利设定抵押权，债务人没有权利设定抵押权，那债权人就是瞎高兴了。

注意二：评估抵押物。毕竟是在对同一不动产设定第二次抵押，为了在证据层面说清抵押物价值和二次抵押金额的合理性，可以委托有资质的第三方对抵押物进行价值评估，既可以规避超额抵押可能导致的无效结果（对债权人不利），也可以规避因为一些微不足道的瑕疵被追究贷款诈骗（无法承受的小概率事件）。

注意三：办理抵押登记。我们经常会遇到这样的问题，某某向我借款了，拿什么什么抵押了，有房子，有汽车，甚至还有老家的一个院子呢！起诉没有任何问题等等！办理抵押登记了吗？没有，那不胡扯吗，暂且不说老家院子是宅基地，压根就不能拿出来抵押借钱，即使是房子，汽车，能够保障债权实现的抵押应该是房子办理了抵押登记，汽车进行了实际交付，这里只说房子，没有办理抵押登记，告诉你，又是自己糊弄自己高兴了。后果很严重，你的借款在前，你也要求抵押并且拿上房产证了，他的借款在后，他也没有拿房产证，但是人家办理了抵押登记，没得说，你在前也只能和西北风了，法律优先保障办理了抵押登记的债权人。

注意四：通知第一手。道理很简单，第一手的抵押权人的利益必须保护。法律虽然允许房产的所有权人对其房产超出第一手抵押金额部分进行二次抵押，但是前提是必须保障了第一手的债权人的合法权益。怎么保障呢？第一，就是上面注意二里边说的评估，不然无法厘清抵押物价值和二手抵押的合理金额，你想混乱局面自然就会损害第一手抵押权人的利益，第二，就是这儿要说的通知了，必须得让第一手抵押权人知道抵押物的现状，这种现状包括抵押物的自然状态，也包括抵押物的法律状态。

注意五：咨询地方业务部门。往往是道理很简单，事情很难办。尤其这种办理抵押登记的事情，按里说在法律层面抵押登记部门就是一个登记而已，国家赋予一个部门登记权利并且认可这种登记的法律后果，对任何人（包括债权人、债务人、登记部门等）都是没有任何影响的，恰恰这种登记规范了市场交易，但是有些地方部门可能业务不精通，也可能无理不作为等等，遇上这种情况，无法登记的后果得由债权人来承担。

附相关法律规定：

2021年3月30日新修订的《城市房地产抵押管理办法》第九条

同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押权情况告知抵押权人。

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

1988年4月2日最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)

115、抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。

债务人以抵押物清偿债务时，如果一项抵押物有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。

按揭中的房产能不能申请抵押贷款？

房产抵押成为不少人申请融资贷款的重要途径与手段，不过这大都是针对无按揭的房产而言的。那么按揭中的房产能不能申请抵押贷款呢？

房产抵押成为不少人申请融资贷款的重要途径与手段，不过这大都是针对无按揭的房产而言的。按揭房产从理论上是无法用于申请抵押贷款的。于是一些需要资金的房奴也开始咨询按揭房产是否能够申请抵押贷款？若是可以的话那么按揭房产该如何申请抵押贷款。

如果按照正常要求与程序，处于按揭中的房产是无法申请抵押贷款的。但是经过一番合理和合法的程序处理之后将按揭房产进行解抵押就可以申请抵押贷款了。

就目前各行规定来看，很多银行都不接受为个人办理房屋二次抵押业务。所以按揭房只有在贷款全部还清之后借款人才有申请房屋抵押贷款的可能对于资金有限的房奴一族来说，此方法势必会有一定的局限性。

若是申请者打算个人来安排按揭房产申请抵押贷款事宜的话，那么比较合理的方法就是找到资金比较充裕的亲友凑足剩余房贷的钱。然后拿去银行将房产的剩余贷款还完并对房产完成解抵押，然后再将已经解抵押的房产抵押给银行，将抵押房产获得的贷款分为两部分：一部分换给借钱给自己的亲友，一部分就可以用于自由支配了。不管是用于生意周转，还是用于生活消费这都是个人自由。这种方法需要有人提供一笔周转资金大约需要的时间为两个月，分为提前还款解抵押和抵押申请贷款两个环节。

若是申请者无法找到帮忙的亲友，则还可以选择向担保公司寻求帮助，也就是找担保公司先垫资付清余款。将房屋解除抵押此后便可以重新办理房屋抵押。贷款当然此方法在可贷额度有较大空间的情况下运作才比较有意义。一来可以唤醒自己沉睡的财产，将房屋按揭已还款部分转换成现金。二来房产增值部分，也可以变为现金办理过程中，担保公司需要收取一定费用。

收费标准每家贷款机构均不尽相同，因此借款人不妨进行货比三家后选择出相对划算的贷款产品。目前市场上能够为按揭房产办理抵押贷款的贷款中介或者担保公司很多，不过借款人也需要谨慎因为其中有些公司经营不正规若是一不小心掉入陷阱的话可能会付出较为惨重的经济代价。

以上是关于按揭中的房子申请抵押贷款的相关知识。

银行房产抵押的流程是什么？具体怎么操作？

关于按揭房做房产抵押的流程，很多人可能会想着点把按揭还清，在申请新的抵押贷款，其实这种做法是错误的，按揭的房子在申请房产抵押贷款的时候，是可以先审批或者直接做二抵的。

先说正常一抵申请流程

1、提交申请

准备资料向银行申请抵押贷款

资料包含：借款人以及抵押人的身份证，户口本，婚姻证明，房产证，近6个月流水，用途合同，营业执照+公章（经营贷利息低，一般客户都会选择经营贷），经营佐证等

2、下户

银行安排下户评估房子，收集资料提交审批

3、签正式合同

审批通过，出正式批复，客户再去银行签一次正式合同

4、解压

和原银行沟通，提前还款，还款前要准备好钱或者找好垫资公司，一般找中介办贷款的时候，他们合作的也有垫资公司，可以一次性办理，也有的银行合作的有提放公司，只要给他们出费用，就可以直接送赎楼

不走提放的情况下，还了原银行按揭款之后，等原银行出结清资料，出了结清资料之后，拿着结清资料去房产局办理解压手续，这个房子才算正式完完全全的属于你。

5、抵押放款

房子解压之后，抵押给现在的银行，一般抵押后当天，或者一两天，银行就会放款了，放款结束之后，第3步所签的正式合同才算正式生效。

6、避免资金回流，按时还款

款放了之后，一定要避免资资金回流的问题，目前放款有2种方式，一种是自主支付，就是放款到自己的卡上，一种是受托支付，放款到三方账户，自主支付的话，款放了之后，借款人一般是通过刷卡的形式刷出来，然后让别人取现金给你，而受托支付的话，也要让收款人取现金给你，只有取了现金断了流，银行才查不到这个钱的流向，那么再次存到自己的其他卡里，随笔怎么花都无所谓了。

按揭房的二抵

如果客户资质好，有真实经营，又着实不想解压，那么也是有利息低的二抵的，但是前提一定是资质好，有真实经营，小编之前有分享过为什么银行不愿意做二抵，感兴趣的小伙伴可以主页看下。这里就不多讲了，如果不在乎利息的，那么二抵就不需要真实经营了。科普：二抵的误区！如何正确看待二抵！

想做二抵的客户，只需要联系好中介，根据你的资质，给你匹配一个合适的产品，然后直接申请，步骤跟第一个一样，只要少了一个解压流程

最后，我是在郑州做贷款的彤彤，希望你们都用不到贷款，万一用到，祝你们得遇良人！