1.61万亿美元，美国2021年购房抵押贷款创新高

（观察者网讯）从极低的抵押贷款利率到天价房价，2021年的美国房地产市场依旧虚火难降，持续刷新各项纪录。2020年以来，美国房价中位数涨幅高达27%，2021年购房抵押贷款高达1.61万亿美元（约合人民币10.23万亿元），刷新历史最高纪录。

与此同时，高房价抬升通货膨胀，负面效应不断凸显。2021年11月，美国最大都市区的房租中位数暴涨至每月1771美元（约合人民币11250元），同比增长了19.7%。

《华尔街日报》报道截图

房价高涨：较2020年初飙升27%

据美国财经网站“M”报道，疫情开始以来，美国抵押贷款利率首次降至3%以下，美联储的“大放水”助推房市高涨。2021年1月7日，美国30年期抵押贷款平均利率创下历史新低，低至2.65%。截至12月23日，虽有所回升，但30年期利率依旧保持在3.05%，低于历史水平。疫情之前，历史最低点为2012年的3.31%。

美国30年期抵押贷款平均利率图自《华尔街日报》

极低的贷款利率推动房市异常火爆，成屋销量创下2006年以来最高年度水平。“2021年的房地产市场是延续了2020年延续下来的强劲势头。徘徊在接近历史低点的抵押贷款利率助长了需求”，全国房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯·云（LwY）称。

2021年初，美国待售房屋约为104万套，创下历史新低。这是自1999年以来的最低待售住房库存。截至2021年11月底，住房库存仅有110万套，按销售速度来看，仅可维持2.1个月。

与此同时，投资者不断涌入，推动美国房价不断飙升。2021年1月至10月，标普CLiC-Shi美国房价指数上涨了19.1%，创下了45年来的最大增幅。最近几个月，美国房价的增长速度有所放缓，但仍然接近历史最高水平。

根据R.网站统计，自2020年初以来，美国房价中位数累计上涨27％，仅在2021年，美国房地产市场的总价值就暴增9.1万亿美元（约合人民币57.8万亿元）。

在房价涨幅排名方面，西部各州房价涨幅名列前茅。其中，自2020年初以来，蒙大拿州房价飙升57％，涨幅第一，爱达荷州（46%)、犹他州（37%）、内华达州（37%）等州涨幅也突破了30%。

自2020年1月至2021年11月，美国各州房价涨幅。图自雅虎财经

家庭债务总额首次突破15万亿美元，房租暴涨19.7%

虽然房市火爆，但通货膨胀叠加高房价，负面效应不断凸显。

据《华尔街日报》1月1日报道，2021年，美国住房抵押贷款发放规模高达3.9亿美元，相较2020年创下的4.1亿美元纪录有所下降，但依旧维持在历史高位。

其中，再融资（当利率环境发生重大变化时，修改和替换现有合同，以获得更优惠的借款条件）不断减少，而购房贷款比例不断上升。根据抵押贷款银行家协会（MBkAii,MBA）的数据，2021年美国购房贷款发放规模高达1.61万亿美元，高于2020年的1.48万亿美元，并刷新了2005年创下的1.51万亿美元的历史纪录。再融资额不断下降，从2020的2.6万亿美元下降至约2.3万亿美元，比例也下降至59%，低于2020年的64%。预计到2023年，再融资额将降至27%。

购房抵押贷款发放规模图自《华尔街日报》

与此同时，根据抵押贷款银行家协会（MBA）的数据，2021年2月，美国人平均住房贷款数额高达41.8万美元，创下历史纪录。截至12月17日，7日平均贷款额略有下降，但也高达41.62万美元。

高房价增加了家庭债务，也加大了民众的房贷压力。2021年11月，纽约联储发布报告称，因价格上涨推高了与住房和汽车相关的债务，美国第三季度家庭债务首次超过15万亿美元，家庭债务较上年同期增长6.2%。报告显示，抵押贷款增长2.2%，达到近10.7万亿美元，汽车相关的债务增加了280亿美元，整体债务增加了2860亿美元，使美国家庭债务总额达到15.24万亿美元，比第二季度增加了1.9%。

房贷压力上，据亚特兰大联储估计，在2021年初，美国人需要用收入的29%来支付中位价的房屋贷款。到10月份，这一比例上升至33%。

房价上涨也间接造成房租上涨的压力，推升通胀水平。据美国劳工部发布数据，美国11月CPI同比上涨6.8%，为1982年以来最高水平，再次刷新纪录。联博基金（AiBi）前首席经济学家约瑟夫·卡森（JhC）称，如果把美国房价也考虑进去，那么CPI指数就会从6.8%暴涨至11%。

而根据R.的数据，在过去的五个月里，美国房租增速达到了两位数。11月，最大都市地区的租金中位数上升至每月1771美元，相较2020年11月增长了19.7%，这意味着租房者每月需多支付291美元的租金，创下了2019年来的最高纪录。其中，涨幅最大的两居室中位数房租暴涨至1993美元，相当于每月增加了330美元。

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＃干货！不同资产所能抵押的比例

在当下社会，无论是出于何种目的，贷款总是我们不可避免所要经历的。就算你自己没有贷过款，也会有身边的朋友在你耳边提起过。

今天的这篇文章，主要就是跟各位朋友详细讲解一下，不同资产所能贷款的一个比例。

在这之前，我们得先讲解一下评估价，银行基本都是依赖资产的评估价来作为贷款的标准。每种资产市场都会依据当下市场的成交价格、出租价格、资产年龄、保养、等多方面评估公司结合给出的一种价格，而以下所有贷款比例都是以评估价为主。

住宅：评估价的7成，这个算是最为常见，也是容易审批的一个了。要注意的是房龄不要超过四十年，不然很多银行不做，或是减少额度。

别墅：不知道各位有别墅的老板有没看过自己手上的房产证，在上面有个用途一栏，用途住宅可以抵押到评估7成。如果用途上写的是别墅则一般是贷6成内的。（这不坑爹呢）

公寓：评估价5成内的，但是很多银行可能都不太愿意收，而且给的额度也不会太高。除非位置本身是比较好的那种，甚至还能做到7成。（不得不说还是住宅香）

商铺：商铺多数来说是要临街的才行，不然不好贷，当然本身位置很好，人气旺的除外，一般都会查出租记录、租金流水，最高可以贷到评估价6成内的。

双拼房：不同银行差异较大，评估价5-7成。很多人可能不是很懂什么是双拼房，双拼房其实是原先发展商为规避当时的“70/90”政策的而想出来对策。因为很多客户需要大户型，所以开发商就把两套房按一套房来设计开发，但是有两个房产证，并且要双名额。（机智的一批）

写字楼：评估价5成，写字楼一定必须是出租状态才能做。（主要怕你空置没人要）

厂房：一般评估价的4-6成，很多银行还不做。

土地：最高评估价6成，大部分都是5成。（其实大多数土地暂时来说都是不值钱。。）

车：这个看押不押车，押车最高9成，不押车最高7成。（不押要装GPS主要怕你乱搞）

好，以上就是小编为大家整理出来的各种资产常规所能贷款的比例了。有什么不懂的也可以私聊小编或者评论留言。

顺便跟大家说一句，合理的使用贷款可以让人度过难关、实现梦想或是改变命运。但是这是要偿还利息跟背负人情的，每个人必须要清醒的评估其中利弊才能合理的利用。

武汉银行额度300万，年化利率4.6%的10年期消费抵押对比测评

程世鹏会融集团联合创始人

经营性抵押一直是小微企业最普遍最便捷的融资方式，随着LPR市场报价利率的不断走低，整个武汉市场贷款利率均有所下调，特别是抵押经营贷，除短期贷款以外，长期贷款部分银行也均有少幅度下调，就连一直坚挺的房贷利率也终于下调。

但是除了经营性抵押和按揭贷款，很多人则忽视了还有一种抵押贷款，消费型抵押贷款，之前由于利息高，年限短，额度低，受众群体少，所以也鲜为人知。

整个武汉能做消费型抵押贷款的也就寥寥几个银行，比如平安银行，浙商银行，农业银行，工商银行。

而这些银行普遍利率都在6%左右，贷款期限最长10年期，额度一般都会限定在100万，只有农业银行利率偏低，但是要求偏高，工商银行则是以卡分期形式发放，需要走担保模式，消费抵押市场规模比较大的可能就是平安银行，近期也提高了最高贷款额度至300万。

其它的就相对比较小众，基本不为人知。

消费抵押市场暗潮涌动，“内卷”银行业也一样存在，更多细分领域的银行产品也相继推出。

今天就来测评一款银行消费抵押类贷款方案。一、产品特点1、贷款额度：用途消费控制在300万元以内，不需要提供营业执照。

2、年化利率：4.6%。

3、贷款期限不超过10年等额本息。

4、抵押率：抵押房产价值≤70%

二、借款人要求1、消费贷款客户：借款人年龄+贷款期限≤65年；

经营贷款客户：借款人年龄+贷款期限≤70年。

2、共借人范围：贷款需提供共借人，夫妻双方、子女、亲戚、朋友均可。

3、抵押人：自有、配偶、成年子女、父母、抵押人年龄18-65周岁。

4、征信要求：半年查询≤6次，无不良信用记录，当前无被执行法案。

5、具备还款能力，上班或者做生意均可。

三、抵押物标准1、武汉市三环以内区域住房（别墅、商铺、公寓警慎准入）

2、他行一押为最高额抵押或期房抵押的待他行一押贷款结清、解押后再办理抵押手续。

3、贷款到期时间一般不超过房龄40年，其中地段较好的房产房龄最高不超过50年。

总结测评：首先从很多人关注的利息来看，利率4.6%，LPR上浮0（3月20日公布的LPR一年期以上市场报价利率为4.6%），对于长期贷款而言无论是经营贷还是按揭贷款相比而言确实很低，只是相比贷款年限较短。

比如贷款100万，月供10412元，贷款200万，月供20824，贷款300万，月供31236元，如果贷款金额过高，则要充分考虑自身还款能力和风险。

而贷款年限相比其它银行方案基本最长也都是10年。

其它方面对借款人征信要求偏高，比如征信查询和负债，在实操方面对负债要求就没有某些银行灵活，所以征信越好，贷款的选择面就越广。

然后是抵押物要求，基本上消费抵押主要都是以主城区住宅为主，对于一些商铺、写字楼、公寓等基本上都不接受准入，也是常规要求。即使是一些经营贷抵押，对于非住宅类抵押也会比较严苛，因为市场价格不稳定以及变现流通能力差等原因。

银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。

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