来了！北京商住公寓多种贷款方案
在明白商住公寓如何贷款的问题前，我们先看看看政策层面和现实层面的两条消息。
三月五号，十三届全国人大五次会议政府工作报告对房地产的最新提法是：“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。推动义务教育优质均衡发展和城乡一体化，依据常住人口规模配置教育资源，保障适龄儿童就近入学。”
同样三月五号，位于北京通州区次渠北地铁口的万科城市之光一套三十多平米的f公寓成交租约，业主以每月4200元的价格出租，押一付三租期一年，年租金50400元。目前，该户型长租二十年一次性付款的最新成交价格也48万（业主承担物业取暖，承租人承担水电费），长租这个每月2000元还包物业取暖费。跟年租每月有2200元的利润差价。
看懂了上面两条消息的人，立刻就能明白，这个北京f公寓的二十年租金一次支付不就相当于给业主做了贷款！
没错，这位看懂的人非常厉害，其实所有的出租行为都是让承租人来给业主还贷款。哪怕是自己居住，就相当于自己给自己支付租金来还贷款。
通常我们贷款买房，都是用抵押权进行借款，也就是买房人把房子抵押给银行，然后自己用自己挣的钱还贷款。房子要不自己住，要不出租挣租金，但是只有很少的房子可以用租金覆盖月供。这种贷款的风险非常高，一旦贷款人的收入供不起月供，那么就要拍卖房子带来系统性风险。
现在，政府工作报告中提出“加快发展长租房市场”的提法，就是给租赁权单独立法，尤其长租权就成为了新的贷款方案。
比如，上面提到的北京f公寓一次拿到二十年租金48万，就相当业主把未来的租金现金流转化为当前一次拿到的现金融资，相当现在一次拿到48现金，还款期二十年，等额本息还款每月还款4200元。对应的年化利率就是8.6%，可以参考看一下二十年等额本息利率。
48万贷款等额本息还款月供4195元
对应这个买了二十年长租权的人，目前现实中的成交人多为二房东，相当把48万借给业主，不用业主还款，只需要每月拿到租金4200元交给二房东，就相当二房东的年化收益是8.6%！
那么，对于出借人有没有安全性，就像抵押权有不动产抵押权证明，长租权有没有不动产长租证明呐。当然有，比如我们成交的万科城市之光的二十年租赁备案证明，就是在北京经济开发区不动产登记中心案例，在住建委给做了网签，有了国家背书。
二十年租金备案登记48万租金
那么，对于业主来说，二十年贷款的利率8.6%高不高吗，这个就要业主自己选择。
在我写本文的时候，燕郊御东郡一套毛坯f成交十年长租权，总价15万承租人自己装修。
同时，很多人在求购北京地铁口的f商住公寓的二十年使用权。欢迎着急用钱的业主立刻拿到二十年租金。
当然，也有北京商住公寓也可以短期贷款了，比如三年抵押贷款，年化利率4.5%到6.5%之间。如果感兴趣的话，都可以加入我们讨论。具体咨询。
在北京，如何办理房屋抵押贷款呢
那么，在北京，怎样办理房产抵押贷款呢?
01
主要流程
准备资料，面签--下户--评估--批贷--约公证--约上抵--建委出他项权利书--归档放款
02
具体流程、材料
具体流程所需要准备的材料如下：
03重点注意事项
1、准备贷款材料
权利人及配偶：身份证、户口本、结婚证、产证、征信、流水（对公、对私）购销合同、营业执照、公司章程、公章、法人章。
申请前的准备工作越充分，审批的速度就越快，确保资料的完整和真实性。
2、银行面签
主要是本人填写征信授权书，有些银行需要同时开个对公户，抵押贷款都不需要面谈。
3、评估
每个银行对抵押物都会有一个最基本的要求，比如面积、房龄、总价，只有首先符合了这些要求才可以进行评估，评估值基本上决定了你可以贷款的金额。
4、签合同
需要注意！合同上的额度、利息、期限、还款方式、违约责任；没问题签字就行。
5、建委抵押
抵押人带着权利人的身份证和产证即可，银行抵押人员会带着合同，一同到窗口办理抵押手续。
6、放款
放款的时候需要注意！很多银行是放到第三方账户，就是之前提供的购销合同收款账户，银行确认放款后，及时查看收款账户额度。
贷款资金到账后，要根据申请时的用途使用该资金，银行会不定期抽查贷款资金使用情况，如果被查到违规使用贷款资金，就很有可能面临抽贷压贷的风险。
7、按时还款
贷款成功后千万别忘记了按时还款，长期限的贷款，中途需要回本的。
北京的商业/商铺/写字楼/厂房能申请贷款吗？
根据东兴金服对北京市场30国有银行，股份银行，商业银行，外资银行统计数据产品整理和筛选，我们认为：商住房，办公，厂房只适合企业客户投资，或者自持用于经营类型客户群，对于上班族客群来说不建议购买，目前我们以北京为例，简单盘点下多家银行对商住房大概政策：
1、北京商业四环以内和地铁沿线，郊区热点商圈大面积，可能部分银行还愿意办理，申请额度在房产价值50%左右。
2、以企业为主体申请，申请企业经营特别具备高新技术证书，经营对公流水是贷款额2-3倍，这类客户群可以申请的商住房价值70%左右，厂房为50%，对于专精高特企业如果追加担保可以申请120%，基本要求企业满2年以上。
3、对于普通上班族购买商业和购买四环以外是商业，如果非真实经营客户群，建议谨慎购买，基本申请不了太好的银行贷款产品。
那么如果已经买了商住房的客户，如何去获得金融机构和银行贷款产品呢，本篇我们从企业经营客群角度出发为大家推荐下：
一、中小微企业真实经营客群：
申请客群：企业真实经营1年以上纳税，企业对公流水能覆盖经营贷2-3倍，有办公场地和经营合同等相关资料。
GZ银行：利率：3.85%
年限：3-4年
额度：200万-5000万还款方式：先息后本
YZ银行：利率：3.85%-4.5%
年限：5年
额度；1000万还款方式：先息后本3年
HS银行：利率：3.85%
年限：3年
额度；1000万还款方式：先息后本
PF银行：利率：4.5%
年限：10年
额度；2000万还款方式：先息后本
二、大型企业商业房产客群：
申请客群：企业成立3年以上，经营规模在1000万以上，商业资产评估2000万以上，有非住宅房产在个人或者公司名下客户群。
JN银行：利率：5.5%
年限：3年
额度；500万起步-1个亿还款方式：先息后本
XM银行：利率：5.5%-7%
年限：3年
额度；1000万还款方式：先息后本
PF银行：
利率：4.5%-5.25%
年限：10年
额度；3000万还款方式：先息后本
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以上产品大家可以看到，其中利率在4.5%以下产品基本都是建立在企业经营6个月以上基础上，而大额商住房抵押贷款对企业成立时间需要满足2年以上，在额度方面：对于真实经营客群有商住房也是可以抵押7成。
对于目前已经购买商住房的客户，如果想通过银行融资我们给出以下3点建议：
1、做好企业规划和流水规划，提升企业经营业绩。
2、保持良好的现金流，保持良好的信用记录。
3、选择适当时间点办理和申请。
