连回报率都不会算，就去买商铺？难怪买的商铺“不如意”

说到商铺，很多人都还停留在“一铺养三代”的印象里。商铺作为可以从事经营活动的房地产，有其他房产不具备的优势。房地产市场发展这么多年来，商铺确实为不少人赚取了很高的回报，不仅是租金回报，还有升值回报，也正是因为商铺的高回报才有了“一铺养三代”这句话。但是随着城市规模变大，商铺越来越多，商铺总体的投资回报率也下降了很多。现在稍微懂点投资的人可能都对商铺“避而远之”，而不少没有买过商铺的外行人还总想着买商铺。很多买商铺的人连商铺的投资回报率都不会算，就买了商铺，结果买的商铺大多都是“不如意”的。我们下面就来看看商铺的投资回报率该如何计算。

大部分人买商铺都是用于出租投资或者商铺升值后转手。

出租回报率：月租金*12/商铺总价

升值售出回报率：（售出价-购入价）/购入价

以上这两种方法是最简单的投资回报率算法，只能大概估算回报率，因为租金可能出现上涨或者下跌，还有商铺有可能空置没租出去的时间，这些都是买商铺时无法预料的。还有需要注意的是上面的算法都是针对全款购买商铺的算法，如果是贷款购买商铺，可以根据贷款的利息计算回报率，一般来说贷款购买的商铺会让投资回报率下降不少，如果全款的投资回报率都不算高，那么贷款的投资回报率就更低了。

回报率多少的商铺值得投资？以前的商铺大多投资回报率在7%以上，和其他投资产品回报率相比，属于比较高的。现在很多的商铺投资回报率只有2%-5%，属于较低的投资回报率。现在我过3年定期存款利率为2.75%，实际上各大银行都有所上浮，小型商业银行上浮基数较高，很多都能达到3.5%以上，少量的能达到4%以上。所以根据回报率来看，低于5%回报率的商铺都不值得投资，还不如存银行更加稳当。

一般来说，商铺能在15年左右收回成本是值得投资的，这样算下来投资回报率至少需要达到6.67%才行。现在很多商铺的投资回报率是达不到这个水平的。

买商铺的注意事项虽然现在商铺投资变得越来越难，但是仍然很难阻止一些人想要购买商铺。如果真的想要购买商铺，最好是注意两个问题。一是不要相信开发商说的预估租金，因为现在的新商铺大多为期铺，也就是没有交房的，所以开发商会告知投资者以后商铺的预估租金是多少，然后计算回报率，开发商都会报很高的租金水平，让回报率更好看，但实际交铺后基本上都租不到那么多钱。我们在买商铺时，应该亲自去商铺周围调查其他商铺的真实租金水平，再来计算要购买的商铺投资回报率，一般情况下，挨着不远的商铺租金水平都不会相差很大。二是买商铺一定要讲价，现在的商铺价格大多较高，因为商铺价格直接影响回报率，所以应多讲价，价格太高则尽量不要考虑。

上面说了这么多，为的就是大家在买商铺时一定要谨慎，不要盲目的投资商铺，否则买的商铺可能不是赚钱的工具，而是“烫手山芋”。

商业地产干货分享：置业顾问商铺销售全攻略

一、商铺销售须知

如买家是经营者就站在针对其行业的独特性去推介对应的商铺，并站在经营成本方面给予考虑，以最大限度地争取纯利的思路去推介，并强调有投资性的退路，给予买家的信心。强调“进可经营、退可投资”的保障。若买家是投资者时，则站在“为投入资金争取最大利润”的角度去分析，强调高回报、无风险的特点，以货币最大的时间价值去吸引买家，以无风险的保底性投资计划去消除买家的顾虑。

二、购买商铺的客户类型分析

1、投资者

①中、小散户投资者及白领人士；（收租）

②经商人士及高层管理人员；（炒作）

③大型公司；（做资产）

2、经营者

①零售业个体户、中小型商户及中小饮食经营者；

②大型商户（包括百货、连锁超市、专卖店、名店等商户）；

③大型娱乐、饮食集团及中小饮食经营者（以合作形式或租铺为主）。

三、商铺投资客户特征分析

四、如何理解“投资回报”

1、投资回报分析

例：以总价20万元商铺为例，其中首付现金10万元，办理5成10年按揭（银行贷款10万元）

2、静态收入分析：

（1）10年租金收入为169000元，即：

20万元×（8％＋8.1％＋8.2％＋8.3％＋8.4％＋8.5％＋8.6％＋8.7％＋8.8％＋8.9％）＝16.90万元

（2）10年支付银行按揭利息31784元，即：

10万元×109.82元／万元·月×12月／年×10年－10万元＝3.1784万元；

3、动态收入分析

按商铺每年3％增值预测，10年后，20万元商铺增值34.4％，即增值6.88万元；

由此可预计，投资10万元，贷款10万元，买20万元商铺可获收益26.95万元，收益率为260％，收益之高是显见的。

4、机会收入分析

投资需要机会，正确的把握机会，往往是投资的第一步，也是最至关的一步，机不可失，时不在来，机会收入是无价也是无穷。

况且投资回报的支付方式是按月支付，通过银行兑现，稳妥、方便、轻松、及时。

五、投资模式与政策概述

六、如何引导客户购买商铺

1、引导角度

从无风险角度去引导；

从高回报角度去引导（销售当中应以银行利率、国债、保险等保守的投资方式作对比，从而带出商铺投资的低风险、高利润的感觉）。

2、促销卖点：

地理位置；功能配套；商业规划；招商品牌；投资保障；管理方式；优惠政策；

3、信心卖点：

发展商实力；承建商实力；设计公司实力；商业管理公司实力；物业管理实力；政府立项支持或政策倾斜；

4、策略

促销卖点先行→兴趣→信心卖点加强信心→产生购买欲

5、整个推销大致过程：

介绍项目功能规划情况→介绍商铺投资情况→对比其他楼盘去分析本项目卖点的独特性、吸引力和人流竞争力，让客户产生兴趣→再以投资顾问推价方式介绍商铺→最后介绍“有关投资计划”，（投资类型、付款方式、价款情况）令客户认同无风险、高回报→客户的异议处理→填表登记意向；

6、客户由于了解项目情况而形成在心中的价值，再对照接着介绍的价格和促销措施优势，分析投资本项目具备无风险、高回报、低支出的优点，最终令客户深信该商铺超值及回报高、低风险，则可达到成功销售，让客户认同超值作为销售思路的方向。

七、计算商铺投资收益率的方法

方法一：租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

方法二：租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

一个简单的投资价值评估公式

下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

商业地产投资回报率（测算）（必须学会）

商业地产既不是商业，也不是地产，而是金融。不了解投资回报，商业地产很难做，即使做也走不远。

根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）／售价

计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）／购入价

详细一点就是：

1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。）

2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。）

一是投资成本

二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。

二是价格决定

二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。

三是投资回报率

二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。

四是投资风险

二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元／平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？

现在让我们计算一下：

套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12／200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。

要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）／200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％。

另附：商铺投资收益率四种计算方法

公式一：系数X销售面积（建筑面积）＝权重系数

A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。

B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100％；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100％的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。

C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。（此步骤在各楼层的计算方法相同）

公式二：∑权重系数＝总权重系数A、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数

B、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。其他层别依次类推

公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数＝层别总价

公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）＝层别均价

在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100％，根据不同因素的变化递减。计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。

公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）＝商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。

公式六：∑具体商铺权重系数＝层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积（建筑面积）。其他具体商铺依次类推

公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数＝具体商铺总价

公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）＝具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。

国内商铺年平均的回报预期在7％左右，商铺月租金＝商铺总价＊7％／12商铺在10-15年内回收成本.投资回报率＝年租金／售价

商铺投资收益率四种算法目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：

1.租金回报率法公式：（税后月租金-按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法公式：（税后月租金-每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。