杂谈（二）：如何计算贷款的真实年化利率

我们平时不可避免会接触到各类贷款，比如房贷、车贷。贷款利率是多少，都是由跟你对接的工作人员告诉你。

贷款的真实年化利率，真有他们说的那么低？我们只有自己会算真实的年化利率，才能在碰到各类贷款时不被坑。

日常生活中最常见的三类贷款是房贷、车贷、信用贷，本文介绍使用XIRR计算上述贷款真实年化利率的方法。

一、如何计算房贷的真实年化利率

场景：购房时从银行贷款100万元，每个月需还款5609.07元，还款30年，合同约定的年化利率为5.49%。

下面我们使用XIRR计算真实的年化利率，看与合同约定的年化利率是否有出入。

首先将还款计划按如下格式整理：

然后在右边单元格写上“=XIRR()”，XIRR的第一个参数填上所有的现金流（本例为B2:B362），XIRR的第二个参数填上所有的日期（本例为C2:C362）:

按上述方法填写结束后，按下回车，就可以获取这笔贷款的真实年化利率：

可以看到，这笔房贷的真实年化利率为5.50%，与合同约定的年化利率几乎没区别。房贷利率大家是可以无条件相信的，大概率不会有坑。

说明：放款日期不同，会影响年化利率的计算结果。比如本例中写的放款日期为20220101，算出的年化利率为5.50%；如果放款时间提前，那么年化利率会比5.50%低。

二、如何计算车贷的真实年化利率场景：购车时从银行贷款203000元，其中金融服务费3000元，真实给到用户的贷款金额是200000元。合同上显示是无息贷款，每个月需还款5638.88元，还款3年。

在车贷时，说是无息贷款，实际上我们支付的金融服务费就是这笔贷款的利息。

我们用XIRR计算上面这个场景的真实年化利率。

首先将还款计划按如下格式整理：

然后使用XIRR计算真实年化利率：

计算得出的结果是：

计算得出的结果比较良心，这笔车贷的年化利率只有0.98%。

三、如何计算信用贷的真实年化利率

场景：贷款10万元，在放款时中介收取贷款金额的10%作为手续费，也就是说你只能拿到9万元。合同显示年化利率为3%，总利息6000元。2年还清，每个月还款4166元。

按照上面同样的方法，可以计算出这个场景的真实年化利率：

可以看到，这笔贷款真实的年化利率为11.01%，与合同显示的年化利率区别较大。

四、写在最后

只要知道贷款总额和还款明细，以及具体的还款日期，我们就可以使用XIRR计算几乎所有场景下的真实年化利率。

在碰到各类贷款时，自己按上述方法计算一番，才能知道真实年化利率，保证自己不踩坑。

100万买房和100万存银行去租房，30年后，谁的生活会更滋润？

如果你有一百万，你是打算拿来买房还是存在银行里，去租房呢？

虽然说赚钱不容易，但是也有不少人真的可以赚到一百万元，成为百万富豪，别看现在一百万元好像不是很多的样子，实际上已经可以改变一个家庭的命运了，也是无数家庭难以达成的成就。

而赚到了一百万元以后，很多人就会面临着选择困难症，比如说房子，到底是全部拿来买房呢，还是存在银行里，去租房子住呢？会有这样的分歧，主要是因为不少人会觉得，一下子花光一百万元去买房，太心疼了，难以接受，还不如存在银行里，每个月都有利息，然后去租房住，那么一百万元就可以花很长时间了。

这两种选择，如果是你，你会怎么选呢？其实，我们应该把时间线拉长了来看，比如说30年以后，到底买房和租房，谁的生活会更加滋润呢？

100万买房，30年后会怎样？

毫无疑问，拿一百万去买房，确实是会一下子就把存款都花光了，甚至还要欠下银行一大笔房贷呢，每个月都有不少房贷月供，毕竟我国的房价，哪怕是一百万元，好一点的房子都做不到全款买房的，再好一点的房子那就只够首付款了。

而买了房之后，生活难免会一下子变得有些拮据起来，房贷压力也是不小的，买房后的好几年里，生活品质可能都会大幅度滑落，这也是有些人不舍得一百万元全部拿来买房的原因。不过，等到30年以后，买房的人就会受益匪浅了。

我国的经济会不断上升，那么，我国的房价也会稳步增长的，不可能说跌回到以前的白菜价，尤其是30年以后，房价已经会非常高了，到那时，以前买的房子，就会变得更加值钱，可能都值一千万元往上了，当初一百万元买的房，30年后足够让自己的身家翻几倍，届时，要是卖房的话，会变现一大笔钱，然后就变得更有钱了，至于说那些房贷月供，在收入增长的情况下，已经不再是压力了。

100万租房，30年后会怎样？

拿100万元去租房，每个月只需花几千元房屋租金，这点钱可能100万存款的利息都可以支付了，所以在好多年里，身上都是有100万元压身的，会当很多年的百万富翁。

虽然没有房子，但是有100万在手，面对生活的风风雨雨，压力就会小得多，抗风险能力大大提高，这也是有的人会选择租房而不是买房的原因。但是时间线拉长到30年以后，选择租房而不是买房的人，可能生活就不会那么滋润了。

哪怕是一个年轻人，30年以后也要步入老年了，要知道我国很多的房东是不允许租房给老年人的，就怕老年人在房子里出现意外，房东承担不起责任，所以30年后人到老年，如果没有自己的房子，那就可能居无定所了。

再说了，哪怕是可以租房，到30年以后，房屋租金也会翻了好多倍，因为房价上涨的同时，房屋租金也是在不断上涨的，到那时，房屋租金都足够交房贷了。而在经济发展的影响下，现在的一百万元，到30年以后，购买力就会大大降低了，等于是这钱都没花呢，就已经缩水了。

买房的人生活更滋润。

对比起来就可得知，其实拿100万去买房的人，在30年以后生活会过得更加滋润，人到老年，房子升值，自己的身家也涨了，而且有房在手，有一个稳定的居所了，这个时候已经可以安享晚年了。

而选择了租房的人，到晚年了依然没有自己的房子，而且随着房价上涨和一百万元的购买力缩水，到30年以后，一百万元就更加难以买房了，没有自己的房子，还要承受房东的嫌弃呢。

当然了，要怎么选择也要看个人的实际需求，比如说有些人就不想买房，或者是不需要买房，他们就想潇洒地活几十年，然后拿着一百万元去找个小城市退休，那也是很不错的，更有甚者，把一百万元拿回老家盖房，依然在城市里租房，这也是给自己找了一条后路，哪怕城市里不能租房了，那也可以回农村老家居住。

所以怎么选就看个人的想法了，只要是符合自己需求的，不管是买房还是租房，都能过得很滋润，如果是你，你会怎么选呢？

账不能细算，一算吓一跳

今年买房贷款100万，比前几年省了53万利息，别把利息下调，不当一回事，稍一反弹，一年又白忙，你差的不是首付，也不是月供，是一个安逸事业的决心。

现在买不动产就是一个字，省

对于普通购房者来说，53万的利息绝对不是个小数目了。降息潮来了，16城超60城，下调贷款利率，房贷进入3.0时代。

LPR的多次下调带动了商业贷款的利率下降，大多诚市的利率下降，达到4.1，在此情况下，央行又在九月底接连重磅利好消息，既允许符合条件下的城市再次下调首套贷款利率，并将首套个人住房公积金贷款利率下调到0.15个百分点。

目前已有多个城市的首套商业贷款利率突破了4%，开启了贷款利率三的时代，据悉现在广东最低标准已达到3.7%，下降了40个基点，相对于武汉，天津利率到3.9%，现在各城市也相继下调。

这意味着购房者买房又可以省钱了，以现在100万30年等额本息贷款来推算相比4.1%的利率，贷款利率3.8%时购房者每月月供可以将近省下172.4元，30年贷款利率将减少6.2万元。

不过值得注意的是，此次贷款的利率下调是阶段性的，将在2022年底结束，符合的城市也将相对比较少。