房子抵押给个人了法院能查封吗？

房屋抵押给个人的，如果进行了抵押登记，那么抵押合同是有效的，如果没有登记抵押，则抵押无效。

但是无论是否进行抵押登记，法院都是有权查封该房产的。

如果法院拍卖该房产，根据2005年2月5日，最高人民法院发布的最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释，拥有合法有效抵押合同的一方，是有权申请优先受偿的。

第五百零八条被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。

对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。

第五百零九条申请参与分配，申请人应当提交申请书。申请书应当写明参与分配和被执行人不能清偿所有债权的事实、理由，并附有执行依据。

参与分配申请应当在执行程序开始后，被执行人的财产执行终结前提出。

第五百一十条参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。

《个人破产法》要实施了，不要借钱给别人，除非有房子足额抵押

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

不太熟的朋友来找我借钱，替他的朋友借的。说是用半年时间，月息2分，抵押一套房。我问什么房？回答是某三线城市的商铺，我都没去过的一座城市。

很感慨，你忘了我是干什么的了吧？甭说小城市的商铺了，连北京的都不押，如果这房子能值钱，他早找银行去了，利息比这低的多。之所以有房子还要民间借贷，那肯定是从银行抵不出钱来。月息2分，半年就12%，一年24%，如此高息已经是高利贷了。高收益就意味着高风险，我日子过的挺好的，不缺利息，就怕损失本金。

但这朋友又说了，那能否把钱借给他，他可以用自己的房子抵押。只不过利息少点儿，1分，他想挣差价。

这脑回路，太会做买卖了，想空手套白狼。那我也不借，犯不上惹这麻烦。万一对方不还你钱怎么办？我还得上法院打官司去。也不知道得折腾多长时间，估计没个三两年执行不了，我何苦啊，又不缺这几万块钱，犯不上。

而且我提醒他，深圳的《个人破产法》可已经实施了，再往出借钱可要想好了，人家有可能可要合理合法的这辈子不还钱了。

神奇的事情发生了，朋友说他已经研究过这破产法了，认为是对出借人有利的，反而对老赖不利。因为之前没有法律约定的时候，老赖就不还钱谁也没辙，不算犯罪。而破产法执行之后，如果对方明明有钱而不还账，那就是故意隐瞒财产，是要受法律制裁的。所以，这对老赖应该是个警示，能督促他们还钱。

这脑回路，挺神奇。

看来这是认准了只要是来借钱的，就一定有偿还能力了，认为只要是不还钱的就一定是老赖。当然这也没错，符合大众的认知。欠债还钱天经地义，人死了债都不能空，当然应该还。

但是，有些人虽然可以别债权人认为是老赖，但他就是还不起又能怎样？比如杨白劳就很典型，真的是他有钱不还吗？不是的，是真的还不起啊。你可以指责他明明还不起为什么还要借，但这有意义吗？他借钱的时候肯定是救急，根本就没想怎么还。而且是所有借款人都是假定自己是还的起的，至少自认为如此。但后来的现状就是还不起，你能咋地吧？

反正我是说什么都不借，无论借给谁。何况我也没钱，我们家实行联产责任制，超过月固定收入的就算大钱，必须俩人都同意才能动用。一般大事儿我做主，比如买个飞机导弹什么的的，否则都是老婆做主。

其实破产法跟老赖没什么关系。人家既然都当老赖了，那压根儿就没把法律放在眼里，更别跟人家谈什么诚信和脸面，早就戒了。

中国的老赖有多少？按照官方数字应该是1400万，也就是说，每100人里就有一个。那如果是按2.8人一个家庭的话，大约每30个家庭中就有一个欠债不还还被告上法庭的。那还有没上法庭的呢，比如正在私下催讨或拉不下脸的，估计每20个家庭中就有一个了，这比例绝对不低了。

那如果按照统计学来说，5%以下的才算是小概率事件，1/20。那总不能说全中国所有家庭都在向别人借钱吧？不现实啊。所以，向出借钱而遇到欠账不还的概率，甭管怎么说都不是个小概率事件，只是看大到什么程度了。

前几年我看过个统计，是内陆几个省份的，民间借贷坏账率达到20%。而且这还是专业的放贷机构，所以他们的年利率才达到20%以上，甚至36%（3分），否则根本都不能保本。

要知道专业机构，哪怕是放高利贷的也不是随便放的，都是经过一番考察和权衡，觉得差不多能收回本息才给钱。那他们都达到了20%以上钱收不回来，这还肯定都是经过各种专业手段催收之后的结果。那作为普通百姓，如果把钱借给一个不是知根知底的人，再没有足额抵押，就想想收不回本金的概率会有多高吧。

《破产法》那针对的是什么人？是“诚实而不幸”的人，也就是想还债却实在没有能力，也没有隐瞒资产的人。他们可以不算是老赖，就相当于杨白劳，但其实结果对于出借人都一样，无论是不是黄世仁，反正都是收不回钱。

破产法有一个好处，就是有可能快速甄别出谁是真正的老赖，谁是诚实而不幸的人。因为其中规定，如果确实没钱，那可以去申请接受考核。考核期三年，不仅消费要受到严格限制，除消费之外的所有收入还要用来还债。三年内如果没发现藏匿财产的行为，那所欠的债务就一笔勾销，拉钩上吊，一百年不许要。

那如果是一个真正的老赖，很有可能是根本不敢去申请的。因为如果不能通过考核，被发现了藏匿财产或挣钱高消费不还账的情况，不仅不让破产，还要追究刑事责任。所以，判断一个欠债人是不是老赖，可以试着让他去申请。敢去的未必不是，但不敢去的则肯定是。

不过人是有侥幸心理的，谁都幻想自己的隐秘行为不会被发现。在没有破产法的时候，也就没有光明正大不还钱的理由。而有了这部法律呢，估计会有不少人宁可当老赖，也要铤而走险的试试。想藏匿财产并不是没有办法，各种稀奇古怪的招数有的是，永远是道高一尺魔高一丈的斗法，就看谁有本事了。

也就是说，没有破产法时候，“诚实而不幸的人”得不到法律上的宽恕。而有了破产法，这些人倒是被解脱了，但或许有更多的人去主动成为老赖，赌一把运气和能力。

而且说实话，所谓诚实而不幸的人，也未必是真实的，所谓的不幸也或许是自找的，可怜之人必有可恨之处。

前两年我就接触过这么个法拍房，业主并没有借钱，但是帮朋友做了个担保。他的朋友欠债跑路了，那法院就只好执行他的房子。这个业主肯定喊冤了，说自己没拿一分钱的好处，纯粹是因为朋友关系的帮忙。但我是一般不信这种话的，都是成年人了，只讲利益，小孩子才讲义气的。

后来自然这原业主是被清场了，买房人住了进去。和邻居一聊天才知道，这原业主根本就不冤。在他那朋友挣钱的时候，他没少跟着人家吃喝玩乐，甚至这买房的首付都有可能是那个跑路的欠债人借他的，所以他才不得不给人家担保。

还有一回，也是法拍房。欠债人就一套老破小，倒是够还款的。借钱原因是给自己看病，很重的病。自己吃低保，就一个傻儿子，都住在老破小里。法院执行时据说确实挺惨，谁看着都会落泪。

但是也要想想，既然如此，你当初借钱时真的想还了吗？这家很可怜，也很诚实，确实没有收入，只有这套破房。但如果不执行他，出借人的权益怎么得到保障？而且这真能算是诚实吗？为了儿子想留下房子，那借你钱的人就想用磕头来偿还吗？

我也不知道我是不是冷血，反正看的听的多了之后，很少能引发同情心。就是有了，也基本上很快就会被法理所覆盖。这冷酷的世界里谁都不容易，没什么可怜与否。《道德经》有云：天地不仁，以万物为刍狗。在大自然眼中，所有人都是一样的，一切顺其发展，都是万物自己的事情，与天地无关。

总之，在不是足额抵押的情况下，我是不会借给别人钱的。当然，如果有足额抵押一般也没人私下借贷了，找银行好不好，或者小额公司，有的是正规的，利息也并不比民间的高。

没有《破产法》的时候要小心，有了的话更要小心，别到时候弄得不仅闹心，最后还是个死心！

仅供参考。

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个人房屋怎么样做经营性抵押贷款呢？房贷置换到底合不合理呢？

首先，随着社会的基本设施的完善，人们的生活质量越来越高，导致了很多人提前消费，比如刷信用卡，花呗，借呗，白条，金条等等，最后很多人沦陷到贷款的深渊，也就是压倒现代青年的最后一根稻草。在这我想说的是贷款是把双刃剑，有利有弊，没有控制能力的朋友，建议不要轻易碰它哦。那么当普通老百姓的我们在人生中难免会遇到要用大笔资金解决问题的时候，我的建议是首选和亲戚朋友借下，其次可以考虑下在银行做笔个人房屋抵押贷款。那么我先简单地讲下这个流程是什么样的？

一，借款人提出申请，递交相关资料；

提出申请简而言之是银行会给你发一个太阳码（这儿就要说到太阳码就是相当于查大数据看你符不符合，从而进行评分判定做什么类型的产品）。其次就是提前将需要递交的资料准备好；资料有夫妻双方身份证，结婚证，户口本，房产证，营业执照（有就提供），近一年流水，贷款用途等等。

二，进行房屋评估，贷前审查，审批

有的银行会有评估公司需要线下去家里进行评估房子价值，有的是线上评估。最后会根据房子的总价值最终判定能批多少额度。审查的就是你的贷款用途是否真实，所以很多客户自己去银行就办理不下来，毕竟90%的客户贷出来的资金都是用到其它的地方，其次放款后银行还会在一个礼拜左右做次贷后管理，就是查验你的贷款用在哪里，有没有什么佐证，这个都是需要操作的。提交的资料齐全的话审查一般在一个工作日左右就能完成，之后就能出批复啦！

三，审批通过，办理抵押登记手续

审批通过银行就是已经出了批复，就会显示能贷多少资金啦，办理入押之后就是能放款。

四，发放贷款，借款人按合同定期归还贷款本息

五，贷款本息结清，办理抵押房屋的解押手续。

以上就是一个办理房屋抵押贷款的整体流程，如果自己的房产是按揭房的话，想做银行房屋抵押贷款，就会涉及到一个过桥的手续，在这可以和大家说下，武汉的过桥一般在千一一天，过桥的周期具体看上家隐行解押的快慢，我有做过过桥只用了4天的，但是也有遇到过过桥用10几天的，

房贷置换到底合不合理?

首先在这要讲到一个常识，银行房屋抵押贷款分消费型贷款和经营性抵押贷款。

消费型贷款最高的是10年期，20年分摊式还款，讲白了就是你前十年按照20年房贷月供还款，到了第十年就需要归还房贷的剩余本金，市面上最常见的就是平安银行的气球贷。

经营性抵押贷款最高的是可以做到30年期，就是汉口银行的产品，像其他的银行一般都是20年期，10年年底归还本金的方式，宁外也有四大行和一些商业银行的先息后本产品，这个具体情况会根据客户的实际情况来匹配。

说到这儿就会有一个疑难点，所以经营贷需要贷款人有经营实体的，但是很多客户没有经营实体，想做经营贷，这个就涉及到办理一年以上的经营执照，如果客户的房贷尾款不多，利率不高，我们也是不建议客户做房贷置换，毕竟办执照，办理抵押贷款也是有成本的。

如果大家有想法的话可以随时咨询，最终做不做都好说，起码自己了解到这个方式，能节省多少肯定是大家最终想要了解的。最终看划不划算，划算的话，有实际经营的话，个人还是建议客户做的。