按揭房可以抵押贷款吗？什么是一抵、二抵？有什么区别？

首先，按揭房可以抵押贷款，核心要点是看此房还有没有二押空间。

一般银行抵押贷款成数7到7.5成，拿房子现在的估值乘以70%，再减掉未还按揭款，就是你二抵可以拿到的贷款额度，记住是后减按揭贷款余额，不是先减。

以1000万估值的房子举例，如果按揭贷款还有200万未还清，那么你现在二抵能拿到的贷款额度就是500万左右，你算明白了吗？

这只是理论上的额度，实际操作中还有以下问题。

1、不是所有银行都接受二抵业务，少部分接受二抵，一抵还必须是银行按揭贷款，有银行抵押贷款的二抵能做的就更少了，真要操作，找资金把贷款余额还清，再次抵押贷款，这中间一定要找专业人士咨询清楚，衔接好每个环节。

发生过贷款还清了，再贷批不出来的情况，或者批出来了，利率高多了，再或者批出来了，还掉配资所剩无几，也没必要折腾。

如果是银行的30年按揭贷款，建议不要还，直接找能做的银行操作二抵，前面写过一篇文章讲此事，你可以参考。

信托、信保、小微贷公司一般都能接受各种住宅的二抵，只是利息高。

2、二抵都以住宅为主，抵押物价值相对比较稳定，像商铺、办公楼、厂房等做二抵可能性不大，真要操作，需要先找资金把贷款余额还清，再次抵押贷款，

还是那句话，这中间一定找专业人士咨询清楚，衔接好每个环节，发生过贷款还清了，再贷批不出来的情况，那是很伤心很不爽的。

3、二抵一般要求为经营性抵押贷款，要有正常经营的公司，有开票，有流水。

4、做二抵的房子按揭贷款要满一年以上，还有的银行要求产证上不能有小孩、老人名字，有的话要有备用房，等等，各种资料还是要到位，要求比较高。有需要的朋友可以随时咨询我们。

5、一般情况下，能做二抵的，都是因为房子买得比较早，中间升值了，去掉贷款余额还有一定的空间，值得操作。

6、如果去掉按揭贷款余额空间很小了，这里有一个专业名词叫“大头小尾”，就是说现在房子的估值减掉按揭余额还剩了个尾巴，有是有的，这个时候真是急着用钱，银行一般不会接了，找民间资金操作比较好，可以操作，时间也比较快，3天到1周搞定没问题。有需要的朋友可以随时咨询我们。

以上是对一抵、二抵的介绍，那么二抵和一抵有什么区别呢？

看到这里明眼人都想明白了吧，因为二抵比一低风险要高，别说非银机构和个人资金利息比较高，就是能做的银行利息也比一低要高差不多1个百分点。

还有就是抵押债权偿还顺位不同，如果借款人无法偿还贷款，房产拍卖后，一抵优先获得债权偿还，其次才偿还第二顺位债权，这是贷款机构的事，与贷款人无关了。

当然这种情况也极少出现，一出现就是让人头疼的故事。

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上财高研院：放松住房资产二次抵押贷款或是刺激消费的另类途径

记者樊旭

上海财经大学高等研究院周二发布的“2022年第三季度中国宏观经济形势分析与预测报告”称，在当前收入不确定性增加、预期转弱以及房贷压力较大的背景下，继续刺激住房需求以提振消费的方式或已不可行。

报告指出，可以改变家庭加杠杆的思路，不再将眼光放在住房需求上，而是通过放松居民住房资产二次抵押贷款的条件限制，达到刺激消费需求的目的。

所谓二次抵押贷款是指是借款人将没有还清贷款的房子或已还清贷款的房子抵押给银行，再次获得贷款。二次抵押属于余额抵押，按照《物权法》规定，房产价值上还有余额就可以申请二次抵押贷款，甚至多次抵押贷款。

报告指出，当收入不确定性增加时，出于对未来收入下降的担心，预防性储蓄动机的存在不但使得家庭部门降低消费，增加储蓄，而且还会降低家庭部门对流动性较差的住房资产的投资。

中国人民银行的统计数据显示，2022年前三季度家庭部门债务虽然继续增加，但增幅较以往大幅下降。就第三季度而言，居民户新增贷款总量下降至1.23万亿元，低于2021年同期，且仅约为2020年同期的一半。其中，新增人民币中长期贷款7600亿元，较去年同期少增5300亿元，是2015年以来的同期最低水平。

另一方面，家庭部门的存款在2022年呈现爆发性增长。其中，第三季度新增家庭存款由降转升，自疫情以来首次同比实现正增长。家庭部门新增存款2.88万亿元，比去年同期多增了1.84万亿元。

“现阶段各地实施的降首付、降利率、降买房限制等政策还是从住房需求的角度增加居民贷款。这虽然可以刺激当地政府卖地，改善地方政府预算约束，但由于疫情前火爆的房地产市场已经过度消耗了家庭的买房需求，叠加未来收入不确定性的增加，家庭从住房需求端加杠杆的难度在增加。并且这些由买房产生的新增贷款还可能会造成‘房奴’效应，拖累家庭的消费。”报告指出。

与此同时，报告表示，“由于中国的二次抵押市场几乎等于缺失的现实，大量未还完房贷或已还完房贷的住房净值仍在市场中沉睡，未能起到平滑家庭消费，改善家庭需求的作用。”

因此，在保证家庭部门不陷入“债务通缩”衰退的大前提下，家庭部门加杠杆的具体措施不妨换一种思路，不再将眼光放在住房需求上，而是放松二次抵押贷款的条件限制，将加杠杆的人群放在多年前已经买房、已经累积了足够的房屋净值且目前急需消费资金的家庭。

报告指出，给家庭部门注入流动性，或是从根本上刺激消费的办法。而释放更多由二次抵押带来的消费空间，比继续刺激购房需求具有更多可行性。“这样不但不增加家庭的额外债务负担，而且还会放松家庭的预算约束，起到刺激需求的目的。”

银行那么多钱发放房贷，仅靠储户存款？带你了解房贷资产证券化

在大家的印象里，银行靠吸收储户存款，然后发放贷款来赚取息差，获得盈利。但储户的存款期限相对较短，而房贷期限动辄20年以上，银行经营风险加大，于是推出了住房按揭贷款的‬资产‬证券化。

普通老百姓可能根本感受不到这个金融品种的存在，也不知道它是什么意思，但是却已经享受住房按揭贷款证券化的好处。

住房抵押贷款的资产证券化，是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。

银行的存款以短期为主，最长‬的‬定期‬存款‬也不过‬5年‬，但‬个人住房贷款‬期限‬都比较‬长‬，动辄‬20多年‬，甚至‬30年‬，意味着‬今天发放的贷款，要等上30年才能完全收回。

万一‬‬遇到‬某一特殊‬时期‬，储户‬的‬投资‬消费‬欲望‬升高‬，大量的‬提取‬存款‬，那怎么办呢？这些贷款要等上30年才能回笼呀，那时‬银行‬就‬会‬出现‬兑付‬危机‬，这会‬让‬银行‬承担‬太大‬的风险‬。所以银行‬以往‬不太‬愿意‬做太多长期住房贷款，流动性风险太高。

如果‬银行将‬持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽筹集渠道、扩大资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。

这样一来，长期房贷一下子变活，银行就不用担心给老百姓做房贷了，房贷资金供应量大大增加，因为在银行给老百姓作按揭贷款后，不用担心手中持有的房贷流动性问题。这使更多老百姓能实现“居者有其屋”的梦想。普通家庭自有房比例上升，社会也受益。

有些表面看只是专业人士才使用的金融创新，其社会作用其实很大，会改变许多老百姓的生活，也会促进经济增长。