婚前贷款房 离婚怎么分

婚前贷款房离婚怎么分(律师信箱)

尹律师：

您好！结婚前我贷款买了一套房，登记在我名下，婚后也是用我的工资偿还贷款。现在我和妻子关系不好准备分开，妻子却说这套房子她也要分割。我很困惑：我婚前买的房子，登记在我的名下，婚后也是用自己的钱还房贷，我妻子能分吗？

上海读者封先生

封先生：

您好！首先很遗憾地告诉您，您的这套房子确实是有女方的权益的。下面我将一一为您分析。

哪些是夫妻共同财产

婚姻关系存续期间，下列规定当中的财产属于夫妻共同财产：

1、《民法典》第一千零六十二条之规定：

“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金、劳务报酬；(二)生产、经营、投资的收益；(三)知识产权的收益；(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。”

2、《民法典》司法解释第二十五条、第二十七条之规定：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十五条规定：“婚姻关系存续期间，下列财产属于民法典第一千零六十二条规定的‘其他应当归共同所有的财产’：(一)一方以个人财产投资取得的收益；(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；(三)男女双方实际取得或者应当取得的基本养老金、破产安置补偿费。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第二十七条规定：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”

简言之：夫妻只要结了婚，且双方没有书面约定财产归属，那么绝大部分收入都属于夫妻共同财产。

怎么分割婚前贷款买的房

先看看具体法律规定：

《民法典》第一千零八十七条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(一)》第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”

简言之：1、房屋归属：一方婚前签订购房合同、个人财产支付首付款并贷款、房屋登记在一方名下的，婚后用夫妻共同财产还贷的，该房屋属于夫妻共同财产；2、离婚分割标准：先由双方协商，双方协商不成，法院“可以”判决该房屋归登记一方享有，但登记一方要向配偶方支付补偿款；3、补偿款标准：原则上为婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的一半。举个直观的例子：男方婚前购房，房屋总价款100万元，男方首付50万元，婚后还贷25万元，离婚时尚欠25万元贷款未还，离婚时房屋总价值为200万元，如房屋归男方所有，男方应支付女方25万元补偿款，即婚后还贷25万元对应的财产价值及增值为50万元，再由夫妻平均分得25万元。这是理论上最简单的计算标准，在司法实践中则要综合参考还贷的方法、还贷的利息、相应税费、增值发生在婚前还是婚后等具体情况进行个案认定，不宜一概而论。

需要注意的是，即使是婚前签订购房合同、支付首付款并办理贷款，但如果房屋是登记在对方名下或双方名下，则不适用上述规定，需要根据具体情况进行认定。

如何未雨绸缪，防止离婚伤心又伤财

就中国国情而言，夫妻一旦进入婚姻阶段，只要没有书面约定归属的财产，很大可能被认定为夫妻共同财产，如何运用法律工具进行防范呢？以下几种思路可以参考：

1、为了防止离婚伤心又伤财，不妨双方坦诚相待，签订一份《婚前财产协议》或《婚后财产约定协议》，对各自主要的婚前财产、婚后财产的来源、归属等进行明确约定。

2、婚前有大量非实物财产的，应当注意不要与婚后财产产生混同，比如存款、股票、基金等。

3、防止婚前个人财产因为婚后财产形态的转化，与婚后财产混同，比较常见的是卖掉婚前个人较小的房屋再购置较大的房屋。

4、父母名下资产较多的，为了防范过世后的遗产成为子女的夫妻共同财产，宜通过订立遗嘱进行明确。

律师提醒

婚前财产规划是一个需要适时调整完善的过程，不是签订一份财产约定协议就能万事大吉的。希望每一对夫妻步入婚姻的殿堂是因为纯粹的爱，“众里寻他千百度”只是幸福生活的开始，要想婚姻美满长久，不因财富带来的束缚为幸福婚姻埋雷，财产规划是您不二之选。

(北京雷杰展达律师事务所高级合伙人、律师尹红志)

（人民日报海外版）

正在还贷的房子离婚后如何分割？3种方案，总有一种能解决问题

夫妻感情破裂了，离婚时房子就成了最大的争议点，感情不在了，钱还是要算清楚的。而对于现在的房价情况，很多夫妻都是选择先付首付再慢慢还贷。假如离婚的时候，双方的贷款还没有还清，那房子应该怎么分割呢？

我们举个例子：

王女士和张先生婚后买了套房子110万，首付给了45万，贷款65万。后双方的感情破裂，王女士要跟张先生离婚，房子现在价值130万了，但两人还有45万的贷款本金和24万的利息还没有还清，那对于这套房子，两人该怎么进行分割呢？

首先，对于所有权还不完整的房屋，法院判决离婚时一般只会判决房屋的使用权问题，所有权的分割等到贷款结清所有权完整后再另行起诉分割。但大多数人离婚后都不想跟对方存在牵扯，所以如果双方有协商好的分配方案，也是可以调解处理的。

根据我们的实务经验，未还清贷款房产的分割方案主要有三种：

一、房屋的所有权和贷款归一方，按照房屋的现价给予另一方合理补偿，或在双方的其他共同财产多分给另一方或者给予等值补偿。

假如房屋归张先生所有，王女士可要求张先生按现价130万的一半给自己补偿；或者按现价再扣除贷款本金45万的一半22.5万后给自己补偿，因为贷款属于双方共负的债务，没有扣除利息的原因是考虑到房子在未来可能会升值。当然，选择什么样的方案这都是需要双方协商沟通的。

二、通过借款方式把房屋的贷款还清，再将房屋出售，出售款还清借款后再对出售款进行分割。

王女士和张先生可以通过借款，把欠银行的69万本息先还清，再将房屋出售。

三、如果有合适的买家，将房屋卖掉后再对出售款进行分割。

王女士和张先生也可以直接将房屋出售，约定由买家承担赎楼费用，双方再按出售所得款项进行分割。

法宝在线垫钱打官司，胜诉才收费

垫资诉讼从根源处解决了律师办案效率。这种模式有三个明显的好处：

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婚前购房有贷款的夫妻，离婚时房屋补偿款该如何计算？

最近接到客户咨询：我在婚前通过银行贷款的方式购买了一套两居室并登记在自己名下，婚后与妻子共同还贷，现双方自愿离婚，妻子同意房屋归我一人所有，但需要我进行补偿，请问我补偿多少合适？

律师解答：

房屋现值÷（房屋购买价+已付利息）×夫妻共同支付款项（包括本息）÷2

假设，男方的房子婚前首付50万，贷款100万，还贷款的利息30万，100+50+30，那么房屋的真正总成本是180万。而这套房子现在大概的市值是550万，所以房产的增值倍数就是550万除以180万，是3倍。

两人共同生活了4年，每个月还的贷款是8000元，4年共还了38.4万元。用38.4万X3倍=115.2万，这就是两个人共同所还贷款和对应的增值。115.2万再除以2=57.6万，这57.6万也就是妻子应分得的房屋补偿款。

法律依据：

《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条第一款规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。那么，对于如何给未取得房屋产权的一方补偿的问题，除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值，而不能仅给付夫妻关系存续期间双方共同还贷所支付款项的一半。首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。